不动产登记操作规范解读
不动产登记暂行条例实施细则政策解读
不动产登记暂行条例实施细则政策解读不动产登记暂行条例实施细则政策解读不动产登记是指国家利用登记机构，对不动产进行权利状况确认，以明确不动产的所有权、使用权和其他权利的登记制度。
作为不动产登记的管理条例，不动产登记暂行条例已于2017年3月1日起正式实施。
为进一步细化不动产登记的实施细则，不久前国土资源部发布了《不动产登记暂行条例实施细则》，本次将从政策解读的角度，对该政策进行解读。
1、什么是不动产？不动产指土地、林地、草地，以及附着在地面上的建筑物、构筑物和其他与地面有关的建设物等。
不动产是具有稳定位置、不易移动、不可分割的性质，同时具有较高的价值和重要性。
2、什么是不动产登记？不动产登记是指国家利用登记机构，对不动产进行权利状况确认，以明确不动产的所有权、使用权和其他权利的登记制度。
不动产登记是一个公开、透明的过程，旨在维护不动产权利人的合法权益，保障国家、社会和个人的各种利益。
3、不动产登记的对象有哪些？不动产登记的对象主要包括所有权、用益物权、租赁权、抵押权、担保权等权利状况。
在实际操作中，登记机构还需要根据具体情况，确认其他权利或权益状况，并在登记簿册中进行记录。
4、实施细则的主要内容有哪些？《不动产登记暂行条例实施细则》共包含10章、77条。
其中，第一章是绪论，主要介绍不动产登记制度的总体框架、法律基础和实施要求；第二章和第三章分别是关于不动产登记和登记机构的基本原则和规定；第四章到第九章则分别涉及了不动产登记的程序、申请、审批、登记、备案和公告等方面的详细规定。
第十章则是对实施细则进行监督管理的总则。
其中，实施细则中的重点内容包括：登记机构的设置和职责、不动产登记收费标准、不动产登记证书的形式和内容、不动产登记簿册的管理、不动产登记信息公示、不动产登记的异议和申诉等方面。
这些规定旨在落实《不动产登记暂行条例》的有关规定，进一步规范不动产登记的实施和管理，并确保不动产交易和流转的合法性和有效性。
不动产登记操作规范(试行)
注：不动产登记操作规范（试行）注：目录总则 (4)1 一般规定 (4)1.1 总体要求 (4)1.2 登记原则 (5)1.3 不动产单元 (6)1.4 不动产权籍调查 (6)1.5 不动产登记簿 (6)1.6 不动产权证书和不动产登记证明 (7)1.7 登记的一般程序 (8)1.8 登记申请材料的一般要求 (8)1.9 代理 (10)1.10 其他 (11)2 申请 (12)3 受理 (13)3.1 查验登记范围 (13)3.2 查验申请主体 (13)3.3 查验书面申请材料 (13)3.4 询问 (14)3.5 受理结果 (14)4 审核 (15)4.1 适用 (15)4.2 书面材料审核 (15)4.3 查阅不动产登记簿 (15)4.4 查阅登记原始资料 (15)4.5 实地查看 (16)4.6 调查 (16)4.7 公告 (16)4.8 审核结果 (16)5 登簿 (17)6 核发不动产权证书或者不动产登记证明 (17)分则 (18)7 集体土地所有权登记 (18)7.1 首次登记 (18)7.2 变更登记 (18)7.3 转移登记 (19)7.4 注销登记 (20)8 国有建设用地使用权登记 (20)8.1 首次登记 (20)8.2 变更登记 (21)8.3 ..................................................................................... 转移登记22 注：.8.4 注销登记 (23)9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 (24)9.1 首次登记 (24)9.2 变更登记 (25)9.4 注销登记 (27)10 宅基地使用权及房屋所有权登记 (28)10.1 首次登记 (28)10.2 变更登记 (29)10.3 转移登记 (30)10.4 注销登记 (31)11 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (31)11.1 首次登记 (31)11.2 变更登记 (32)11.3 转移登记 (33)11.4 注销登记 (34)12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (35)12.1 首次登记 (35)12.2 变更登记 (36)12.3 转移登记 (37)12.4 注销登记 (38)13 地役权登记 (39)13.1 首次登记 (39)13.2 变更登记 (39)13.3 转移登记 (40)13.4 注销登记 (41)14 抵押权登记 (42)14.1 首次登记 (42)14.2 变更登记 (43)14.3 转移登记 (44)14.4 注销登记 (45)15 预告登记 (45)15.1 预告登记的设立 (45)15.2 预告登记的变更 (46)15.3 预告登记的转移 (47)15.4 预告登记的注销 (47)16 更正登记 (48)16.1 依申请更正登记 (48)16.2 依职权更正登记 (49)17 异议登记 (49)17.1 异议登记 (49)17.2 注销异议登记 (50)18 查封登记 (50)18.1 查封登记 (50)18.2 嘱托查封主体 (51)18.3 ......................................................................................... 注销查封登记51 注：.19 登记资料管理 (52)19.1 一般规定 (52)19.2 纸质资料管理 (52)19.3 电子资料管理 (54)20 登记资料查询 (55)20.1 查询主体 (55)20.2 申请材料 (55)20.3 查询条件 (55)20.4 出具查询结果 (56)附录A (57)A.1 不动产登记申请书 (57)A.2 通知书、告知书 (61)A.2.1 不动产登记受理凭证 (61)A.2.2 不动产登记不予受理告知书 (62)A.2.3 不动产登记补充材料通知书 (63)A.2.4 不动产登记补充材料接收凭证 (64)A.2.5 不予登记告知书 (65)A.2.6 不动产登记申请材料退回通知书 (66)A.2.7 不动产更正登记通知书 (67)A.3 公告文书 (68)A.3.1 不动产首次登记公告 (68)A.3.2 不动产更正登记公告 (69)A.3.3 不动产权证书/ 登记证明作废公告 (70)A.3.4 不动产权证书/ 登记证明遗失（灭失）声明 (70)A.4 不动产实地查看记录表 (72)A.5 询问记录 (73)A.6 不动产登记资料查询文书 (74)A.6.1 不动产登记资料查询申请书 (74)A.6.2 不动产登记资料查询受理凭证 (74)A.6.3 不动产登记资料查询不予受理告知书 (76)A.6.4 不动产登记资料查询结果证明 (76)A.7 授权委托书 (78)A.8 承诺书 (79)A.9 继承（受遗赠）不动产登记具结书 (79)总则1 一般规定1.1 总体要求注：.为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》），制定本规范。
不动产登记操作规范
不动产登记操作规范(试行)全文总则1一般规定1.1总体要求1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》)，制定本规范。
1.1.2不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。
不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。
1.1.3申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。
能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。
1.1.4不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。
没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。
1.1.5不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。
耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照《条例》《实施细则》的有关规定办理。
本规范不再另行规定。
1.2登记原则1.2.1依申请登记原则不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。
1.2.2一体登记原则房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
不动产登记操作规范(试行)49912
不动产登记操作规范（试行）目录总则 (7)1 一般规定 (7)1.1 总体要求 (7)1.2 登记原则 (8)1.3 不动产单元 (9)1.4 不动产权籍调查 (10)1.5 不动产登记簿 (11)1.6 不动产权证书和不动产登记证明 (11)1.7 登记的一般程序 (13)1.8 登记申请材料的一般要求 (14)1.9 代理 (18)1.10 其他 (19)2 申请 (21)3 受理 (22)3.1 查验登记范围 (23)3.2 查验申请主体 (23)3.3 查验书面申请材料 (24)3.4 询问 (24)3.5 受理结果 (25)4 审核 (26)4.1 适用 (26)4.3 查阅不动产登记簿 (27)4.4 查阅登记原始资料 (27)4.5 实地查看 (27)4.6 调查 (28)4.7 公告 (28)4.8 审核结果 (29)5 登簿 (30)6 核发不动产权证书或者不动产登记证明 (30)分则 (31)7 集体土地所有权登记 (31)7.1 首次登记 (31)7.2 变更登记 (32)7.3 转移登记 (34)7.4 注销登记 (35)8 国有建设用地使用权登记 (36)8.1 首次登记 (36)8.2 变更登记 (38)8.3 转移登记 (40)8.4 注销登记 (42)9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 (43)9.1 首次登记 (43)9.2 变更登记 (45)9.4 注销登记 (49)10 宅基地使用权及房屋所有权登记 (50)10.1 首次登记 (50)10.2 变更登记 (52)10.3 转移登记 (53)10.4 注销登记 (55)11 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (57)11.1 首次登记 (57)11.2 变更登记 (59)11.3 转移登记 (60)11.4 注销登记 (62)12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (63)12.1 首次登记 (63)12.2 变更登记 (65)12.3 转移登记 (67)12.4 注销登记 (68)13 地役权登记 (70)13.1 首次登记 (70)13.2 变更登记 (71)13.3 转移登记 (73)13.4 注销登记 (74)14 抵押权登记 (75)14.2 变更登记 (78)14.3 转移登记 (80)14.4 注销登记 (81)15 预告登记 (82)15.1 预告登记的设立 (83)15.2 预告登记的变更 (84)15.3 预告登记的转移 (85)15.4 预告登记的注销 (86)16 更正登记 (87)16.1 依申请更正登记 (87)16.2 依职权更正登记 (89)17 异议登记 (90)17.1 异议登记 (90)17.2 注销异议登记 (91)18 查封登记 (92)18.1 查封登记 (92)18.2 嘱托查封主体 (92)18.3 注销查封登记 (93)19 登记资料管理 (94)19.1 一般规定 (94)19.2 纸质资料管理 (95)19.3 电子资料管理 (98)20.1 查询主体 (100)20.2 申请材料 (101)20.3 查询条件 (101)20.4 出具查询结果 (101)20.5 办理时限 (102)附录A (103)A.1 不动产登记申请书 (103)A.2 通知书、告知书 (108)A.2.1 不动产登记受理凭证 (108)A.2.2 不动产登记不予受理告知书 (110)A.2.3 不动产登记补充材料通知书 (112)A.2.4 不动产登记补充材料接收凭证 (113)A.2.5 不予登记告知书 (114)A.2.6 不动产登记申请材料退回通知书 (115)A.2.7 不动产更正登记通知书 (117)A.3 公告文书 (118)A.3.1 不动产首次登记公告 (118)A.3.2 不动产更正登记公告 (120)A.3.3 不动产权证书/登记证明作废公告 (122)A.3.4 不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明 (123)A.4 不动产实地查看记录表 (124)A.5 询问记录 (126)A.6.1 不动产登记资料查询申请书 (128)A.6.2 不动产登记资料查询受理凭证 (129)A.6.3 不动产登记资料查询不予受理告知书 (131)A.6.4 不动产登记资料查询结果证明 (132)A.7 授权委托书 (133)A.8 承诺书 (134)A.9 继承（受遗赠）不动产登记具结书 (135)总则1 一般规定1.1 总体要求为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》），制定本规范。
不动产登记操作规范
不动产登记操作规范不动产登记是指对土地、房屋及其附着物等不动产的种类、属性、权利和限制等情况进行登记的行为。
为了规范不动产登记操作，保障公平、公正、高效的登记工作，制定了不动产登记操作规范。
以下是不动产登记操作规范的主要内容：一、登记申请的受理1. 不动产登记业务应接受公民、法人和其他组织的申请，申请人应提供真实、准确的材料，工作人员应核实申请材料的合法性和真实性。
2. 不动产登记申请的受理，应当在申请材料的收到之日起五个工作日内进行。
如有需要补正的，应在五个工作日内告知申请人，并说明补正的具体内容和期限。
3. 登记机构受理申请后，应开具受理通知书，并告知申请人可以查询申请状态。
二、权属调查的实施1. 不动产登记机构应组织人员进行权属调查，调查内容包括不动产的所有权和其他权利状况、系留等情况。
2. 权属调查应当采取公告、发函等方式进行，并记录调查过程和结果。
3. 如有需要，登记机构可以向法院、公安机关、国土资源部门等相关机构查询相关信息。
三、权属证明的提供1. 不动产权属证明应当真实、准确地反映不动产的权利状况，登记机构应当及时提供权属证明。
2. 不动产权属证明应包括不动产的详细地址、面积、使用权类型、权利人姓名等信息。
四、登记手续的办理1. 不动产登记的申请人应当向登记机构提交申请书和相关证明文件，登记机构应当认真审核申请材料的真实性和完整性。
2. 登记机构应当在收到申请材料后，三个工作日内办理登记手续，并在不动产登记簿和证明书上进行登记。
五、登记结果的通知1. 不动产登记机构应当在办结登记手续后，及时通知申请人登记结果。
2. 登记结果通知书应当详细说明登记结果和权益归属等情况。
六、登记档案的管理1. 登记机构应当对不动产登记档案进行详细的管理，包括建立档案系统、分类整理、备案查阅等工作。
2. 不动产登记档案应当保存长期，确保档案的安全性和完整性。
七、登记机构的监督检查1. 不动产登记机构应接受相关部门和上级监督机构的监督检查，接受合法的指导和监督，确保登记工作的规范性和公正性。
不动产登记操作规范.
不动产登记操作规范(试行)全文总则1一般规定1.1总体要求1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》)，制定本规范。
1.1.2不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。
不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。
1.1.3申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。
能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。
1.1.4不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。
没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。
1.1.5不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。
耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照《条例》《实施细则》的有关规定办理。
本规范不再另行规定。
1.2登记原则1.2.1依申请登记原则不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。
1.2.2一体登记原则房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
不动产登记操作规范
不动产登记操作规范一、登记主体1.不动产权利人：不动产权利人是指在不动产上享有权益的自然人、法人或其他组织。
不动产登记应由不动产权利人或其代理人申请登记。
2.不动产登记机关：不动产登记机关是指由国家授权负责不动产登记管理的机构，一般为地方政府下设的房地产管理部门。
不动产登记机关应当依法履行登记职责，确保登记工作的公正、公平、公开。
3.不动产评估机构：不动产评估机构是指经国家有关部门登记备案的专业评估机构，负责对不动产进行评估，确定其价值和所有权。
不动产评估机构应具备相应的资质和能力，确保评估结果真实准确。
二、登记程序1.提交登记申请：不动产权利人或其代理人应按照规定的格式和要求填写登记申请书，并携带相关材料前往不动产登记机关提交申请。
2.材料审查：不动产登记机关应对申请材料进行审查，核实申请人身份、不动产信息及相应的权属证明文件等材料的真实性和合法性。
3.处理登记事项：经过材料审查合格后，不动产登记机关应当及时办理登记事项，包括不动产权属的确定、不动产面积和产权归属等信息的登记等。
4.公告告知：不动产登记机关应当在不动产登记完成后，及时对相关信息进行公告告知，确保登记结果的公示和公证。
三、登记事项1.不动产权属确定：不动产登记应当确定不动产的权属，包括所有权和物权的设立、变更和消灭等情况。
不动产权属的确定是不动产登记的核心内容之一2.不动产界址测绘：不动产登记应当对不动产的界址进行测绘，确保不动产的范围和位置的准确性。
不动产界址测绘是不动产登记的重要环节。
3.不动产抵押登记：当不动产权利人将不动产作为抵押物时，应当进行不动产抵押登记。
不动产抵押登记是保护债权人权益的重要手段。
四、登记结果1.登记证明：不动产登记机关应当及时出具登记证明，包括不动产权属证明、不动产面积证明、不动产抵押证明等。
登记证明是不动产登记结果的重要依据。
2.登记备案：不动产登记机关应当将不动产登记结果进行备案，并及时更新和维护登记信息。
不动产登记的操作流程与法律依据
不动产登记的操作流程与法律依据不动产登记是指将土地、房屋等不动产权属关系及其变动情况记载在登记簿上，确保不动产权益的确定、变换和实现的一项法律程序。
它的目的是保护不动产权益的合法性，维护公平交易和社会稳定。
不动产登记的操作流程可以总结为以下几个步骤：第一步：收集材料申请人需要准备相关材料，包括不动产权属证明、身份证明、相关协议和合同、地籍调查报告等。
这些材料是法律要求的必备文件，可以帮助登记机构核实和确认不动产的权属状况。
第二步：申请登记申请人将准备好的材料提交给不动产登记机构，并填写相关的登记申请表格。
在申请表格中，申请人需要详细填写不动产的基本信息，如地理位置、面积、用途等。
第三步：审查核实登记机构负责人或工作人员会对申请材料进行审查核实。
他们会核对不动产权属证明、调查报告等文件的真实性和有效性，并与现有登记簿进行比对和核对。
如果申请材料符合要求且确实反映了不动产的真实情况，登记机构将受理申请。
第四步：公告和异议登记机构会在指定的媒体上公告申请登记的事项，以便任何对该不动产权益有异议的人提出申请反对登记。
在公告期限内，如果没有人提出异议，登记机构将继续进行下一步操作。
第五步：登记在公告期满且没有异议的情况下，登记机构会完成不动产的登记手续，将登记结果记载在不动产登记簿上。
登记簿是不动产权属的正式记录，是权益认定和交易的依据。
以上是不动产登记的基本操作流程。
在实际操作中，可能还会有一些细微的变化，具体步骤和操作要求会根据不同国家或地区的法律规定而有所差异。
不动产登记的法律依据主要包括以下几个方面：1.《不动产登记暂行条例》这是中国不动产登记的基本法律依据，规定了登记机构的职责和权力、登记条件和程序、登记效力等方面的内容。
2.《不动产登记法》该法律进一步完善了不动产登记的相关制度，明确了登记的主体和对象、登记的内容和方式、登记的效力和作用等，对不动产登记工作提供了更加详细和具体的规定。
3.相关法律法规不动产登记涉及到很多领域，如土地管理、房地产、建设和财产法等。
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核
条心 例制
3 基本概念
的度
基本制内 容
4 登记类型
度
构
5 登记能力
架
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
6 登记机构和人员
12 附 则
—— 《规范》关于不动产单元的细化
不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单
3
元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的
2 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附 的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
《规范》：
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登
法 记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查
定 封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构
6 登记机构和人员
12 附 则
1、工作原则
2、法律原则
2 ✓保护权益（第1条）
✓统一登记原则（第4条第1款）
✓严格管理（第4条第2款）
✓合法登记原则（第2条第1款）
法
✓方便群众（第4条第2款）
✓申请登记原则（第14条） ✓属地登记原则（第7条）
定
✓稳定连续原则（第4条第2款、
原
第3款）
则
一体登记原则 《细则》：
的 体 例
4 审核 5 登簿 6 核发证书或者 证明
13 地役权登记 14 抵押权登记 15 预告登记
结
16 更正登记 17 异议登记
构
18 查封登记
A.5 询问记录 A.6 不动产登记资料查询文 书 A.7 授权委托书 A.8 承诺书 A.9 具结书
19 登记资料管理
20 登记资料查询
1 功能定位
总则
分则
附录
7 集体土地所有权登记
8 国有建设用地使用权登记
9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 A.1 不动产登记申请书
10 宅基地使用权及房屋所有权登记
A.2 通知书、决定书、告知
1 一般规定
11 集体建设用地使用权及建筑物、
书
规
2 申请
构筑物所有权登记
A.3 公告文书
范
3 受理
12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 A.4 不动产实地查看记录表
油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、
海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
பைடு நூலகம்
1.3.2 不动产单元编码
3
不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）
的规定进行设定与编码。不动产登记机构（国土资源主管部门）负
责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不
动产单元编码代码的唯一性。
2 法规
《不动产登记暂行条例》
规章
制 度 顶 规范性文件 层 设 行业标准 计
技术规范
《不动产登记暂 行条例实施细则》
《不动产确权与争 议调处办法》？
《不动产登记操作规范》等
《不动产登记技术规程》等
《不动产登记数据库标准》等
《不动产登记法》《不动产权利法》《民法典》（2017） 《自然资源统一确权登记办法》（2016）
7 登记管辖
不
三
动 产
2 法定原则
核
条心 例制
3 基本概念
8 不动产登记簿
权
利
登
9 登记程序
记
的度
基本制内 容
4 登记类型
10 信息共享保护
度
构
5 登记能力
其
11 法律责任
他
架
登
记
6 登记机构和人员
12 附 则
1 ➢ 不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？
➢ 不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，
法 《规范》：
定
不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：
原
1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关 依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（依嘱托登记）
则
2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规
定依职权直接登记的。（依职权登记）
连续登记原则：
2
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，
但下列情形除外：
1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；
法 2 在建建筑物抵押权登记的；
3 预查封登记的；
定 4 法律、行政法规规定的其他情形。 原
则 属地登记原则：
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办 理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）
1 功能定位
三
2 法定原则
原 筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。（合法登
记原则）
则
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首
次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构
筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权
应当一并登记。
依申请登记原则
2 《细则》： 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以 及实施细则另有规定的除外。
不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。
功 ➢ 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公
能 法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。
定
针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为； 针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。
位 ➢ 科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界
基
不动产单元代码由宗地（宗海）代码加上定着物代码构成，
新时期不动产登记复议、诉讼的重点领域：
1
➢ 职责整合时点前后登记错误的责任分配
功 ➢ 信息公开查询与资料查询 能 ➢ 信访与法定途径 定 位 ➢ 登记与审批交易职责的厘定
➢ 行政与民事交错对应
1 功能定位
三
2 法定原则
核
条心 例制
3 基本概念
的度
基本制内 容
4 登记类型
度
构
5 登记能力
架
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
不动产登记操作规范解读
1
《物权法》（2007年）：
➢第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登
工
记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
作 回
➢第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登
顾
记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有
关规定作出规定。
法律
《中华人民共和国物权法》
空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。
1.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土
基
地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
本
2.有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑
概
物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动
念
产单元。
3.有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、