房地产经济基本理论
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
房地产经济基础理论01
第一篇房地产经济基础理论第一章房地产与房地产业房地产与房地产业是房地产经济的基本范畴，也是房地产经济学研究的直接对象，为此，本书的研究首先就从房地产、房地产业的基本内涵和特性入手，进而对中国房地产业的产生与发展作有一个概括的阐述。
第一节房地产一、房地产的概念房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴，科学地阐述其涵义和特征，是房地产经济学研究的出发点。
简要概括，所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。
这个定义包括三层涵义：一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。
具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。
一般自然意义上的土地的范围很广，只有当土地作为建筑地块及相关设施使用的时候，才构成房地产的组成部分；而房屋也总是建筑在一定的地基之上的，必然离不开土地。
所以实物形态的房地产，包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合体和统一物。
二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。
市场经济条件下，房地产也是商品，房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要；房地产商品的价值是指开发生产该房地产所消耗的人类一般劳动的凝结。
在房地产经营活动中，它必须通过生产、交换、分配、消费诸环节，纳入社会再生产过程，包括房地产开发建设、销售、分配、使用，最终进入消费，当使用消耗完以后，又必然重新进入新一轮循环。
这种房地产社会生产和再生产过程，就必然构成一定的经济关系。
三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。
由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，从而与动产相区别，一般又被称之为“不动产”。
在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。
房地产业的经济学基础理论
克里斯塔勒——城市区位理论
奥古斯特.勒施——市场区位理论
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区位理论在房地产业发展中的作用
能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作
能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择， 从而取得良好的经济效益和社会效益。
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2.3 市场理论
▣ 完全竞争市场的厂商均衡
2.3.3 垄断竞争市场的厂商均衡
垄断竞争仅与完全竞争的第二个条件不同。 垄断竞争市场上的短期均衡 垄断竞争市场上的长期均衡
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2.3.4 寡头垄断市场的厂商均衡
寡头垄断市场的特点
一个行业只有几家大厂商，每家厂商的产量都占有很大的份额
进入市场很困难但不是不可能 厂商之间存在着明显的相互依赖性
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2.1.2 庸俗政治经济学的地租赁论
萨伊的地租理论：运用效用价值论考察地租问题
提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿，利息是资本的补偿， 地租是使用土地的补偿
托马斯.罗伯特.马尔萨斯的地租理论
地租是自然对人类的赐予
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2.1.3 现代西方经济学的地租理论
马歇尔的地租理论：创立均衡价格论
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2.4.2 产权理论
产权经济学大师阿尔钦认为：产权是一个社会所强制实施的 选择一种经济物品的使用的权利。
产权是一个权利束，是一个复数概念，包括所有权、使用权、 收益权、处置权等。
2.4.3 企业理论
代表人物——科斯
2.4.4 制度变迁理论
代表人物——诺斯
房地产经济基本理论试题及答案
第一章房地产经济基本理论14.北京位于北纬39°57'，东经116°79'，这表示的是北京的（）区位。
A.自然B.生态C.天文D.经济【答案】C【解析】区位可分为自然区位和社会区位两大类。
自然区位又可分为天文区位和自然地理区位；社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。
其中，天文区位是指反映某一事物的经纬度位置，例如，北京市位于北纬39°57'，东经116°79'。
15.研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的和相互关系的学说为（）。
A.区位主体B.区位理论C.中心地理论D.工业区位理论【答案】B【解析】区位理论简称区位论，是关于人类活动特別是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。
具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。
区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。
16.农业区位理论的创始人是（）。
A.马克思B.英国古典经济学家大卫•李嘉图C.德国古典经济学家冯•杜能D.亚当•斯密【答案】C【解析】农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，他于1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书，为第一部关于区位理论的名著。
17.杜能的农业区位理论研究的主要问题是（）。
A.如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润B.通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位C.各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展D.基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态【答案】A【解析】杜能农业区位论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。
房地产投资的地产经济学理论
房地产投资的地产经济学理论地产经济学是研究房地产市场、地产投资和房地产经济发展的一门学科。
它通过运用经济学的基本理论和方法，分析和解释房地产市场的供求关系、价格波动以及相关的经济现象和政策。
本文将从地产经济学的角度探讨房地产投资的理论和实践。
一、市场供求关系房地产市场的供求关系是地产经济学的重要研究内容之一。
供给方是房屋建设和开发商，需求方则是购房者和租房者。
供求关系的平衡决定了房屋价格的走势。
在供给方面，房地产开发商根据市场需求和预测，选择合适的时间和地点进行房地产项目的开发。
供给量的增加会推动房屋的供应增加，从而对房价产生影响。
需求方面，购房者的需求受到多种因素的影响，如收入水平、人口迁移、贷款政策等。
租房者的需求则与租金水平有关。
需求的变化会对房价和租金产生影响。
二、资本回报率地产经济学关注的另一个重要问题是房地产投资的资本回报率。
投资者在购买房地产时，希望通过升值和租金的收入获得回报。
资本回报率的高低决定了投资的吸引力和可行性。
资本回报率受多种因素影响，包括房屋的位置、规模、房价、租金收入等。
地理位置好的房产通常有更高的回报率，因为地段好的房屋更受欢迎，租金收入更稳定。
此外，经济形势、政府政策等也会对资本回报率产生影响。
三、房地产周期房地产市场存在着周期性的波动，这是地产经济学中一个重要的研究领域。
房地产周期通常包括增长期、繁荣期、萧条期和复苏期。
增长期是指房地产市场需求增加，供给不足的阶段，房价上涨较快。
繁荣期是市场供需呈现平衡状态的阶段，房价稳定。
而萧条期则是供给大于需求，房价下跌的阶段。
复苏期是房地产市场从萧条中逐渐恢复的阶段。
房地产周期的变化往往与宏观经济波动密切相关。
例如，经济衰退期间，需求下降，房地产市场进入萧条期。
政府的宏观调控政策也会对房地产周期产生影响。
四、土地价值与市场价格土地是房地产市场的重要要素之一。
土地的价值决定了房地产市场价格的基础。
地产经济学研究土地价值的形成和变化，与市场价格的相关性。
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
房地产开发基础理论
房地产开发基础理论房地产开发是指通过对土地资源进行合理开发和利用，建设不同类型的房屋和相关设施，以满足人们居住、办公、商业和公共服务等需求的经济活动。
作为一项复杂的行业，房地产开发需要借助基础理论来指导实践和决策。
本文将介绍房地产开发的基础理论，包括土地资源开发、市场供需理论、开发周期理论和地产投资分析。
一、土地资源开发理论土地是房地产开发的基础，土地资源开发理论主要包括土地获取、规划和利用等方面。
土地获取是通过出让、购买或租赁等方式，取得适宜开发的土地。
规划指导了房地产项目的用地功能、布局和容积率等要素，确保开发项目的合理性和可持续发展。
土地利用包括在规划范围内进行开发建设，如房屋建筑、道路、绿地和公共设施等。
二、市场供需理论在房地产开发中，市场供需关系的理论扮演着重要角色。
供需理论认为，房地产市场的供给与需求之间的平衡是决定价格的关键因素。
供给方包括开发商和个人房东等，他们通过提供住宅和商业用地等来满足市场需求。
需求方则包括居民和企业等，他们在市场上购买或租赁不动产。
供需关系的平衡与不平衡直接影响着房地产价格的波动和市场活跃程度。
三、开发周期理论房地产开发涉及多个阶段，从项目策划到勘察设计、开发施工、销售租赁和维护管理等环节。
开发周期理论探讨了这些阶段之间的关系和演变规律。
一般而言，开发周期包括研究阶段、策划阶段、建设阶段和运营阶段。
每个阶段都有不同的特点、需求和风险，开发商需要根据市场状况和项目情况来制定相应的策略，确保项目的顺利进行和最终实现价值最大化。
四、地产投资分析地产投资分析是房地产开发中的重要环节，它通过对不动产项目进行全面的评估和分析，从而决定是否进行投资。
地产投资分析需要考虑多个因素，包括市场需求、土地价值、项目可行性、经营收益等。
常用的地产投资分析方法有净现值法、内部收益率法和财务杠杆分析等。
通过对不同投资项目的比较和评估，开发商可以选择最优的投资组合，降低投资风险，并获得良好的回报。
房地产基本经济理论知识点
44、我国的郊区化主要表现为：①人口郊区化；②工业郊区化；③外来人口郊区集聚。
2. 房地产征收是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。
3.我国实行土地公有制,土地只能为国家所有和农民集体所有。土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要,将农民集体所有的土地收归国家所有,是土地所有权在集体和国家之间的变动。
4.国有土地上单位、个人的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”,简称“房屋拆迁”。2011年1月21日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第590号,同时盲目了2011年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例。它是国家为了公共利益的需要,征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予被征收房屋的所有权人补偿的行为。
24、决定房地产供给量的因素：1 该种房地产的价格水平；2 该种房地产的开发建设成本；3 该种房地产的开发技术水平；4 房地产开发企业对未来的预期。
25、房地产均衡价格：是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
26、均衡价格理论是价格原理的核心内容。
27、房地产供求状况分四类：1 全国房地产总的供求状况；2 本地区房地产总的供求状况；3 全国同类房地产的供求状况；4 本地区同类房地产的供求状况。
28、地租的概念：狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。
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第一章房地产经济基本理论
第一部分：本章真题考点总结
1．区位和区位理论
2.农业区位理论
3.工业区位理论
4.中心地理论
5.城市空间结构理论
6.房地产供求及均衡
7.房地产供求与价格关系的特殊性
8.地租和地价的概念
9.地租的产生与发展
10．级差地租、绝对地租和垄断地租
11.城市及其产生和发展
12.城市化
13.郊区化和逆城市化
【考点一】区位和区位理论
(一)区位的概念
区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。
(二)区位的特征和种类
记忆要点：
层次性：“大小地微，千百址内”。
【考点二】农业区位理论
农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是《孤立国》
(一)杜能“孤立国”理论的前提
(1)孤立国是一个天然均质的大平原。
在其中央只有一个城市。
(2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
(3)孤立国内唯一的交通工具是马车。
(4)农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。
(5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。
(二)杜能农业区位理论的主要内容
1．杜能区位理论的基本经济分析
P=V-（E+T）
P+T=V-E=K
利润加运输成本等于一个常数。
只有把运输成本压缩为最小，才能将利润增至最大。
杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本，从而最大限度地增加利润。
2．“杜能圈”
杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度
记忆要点：六个圈层建议选择三个记忆，其余的可以用排除法提高答题准确率。
【考点三】工业区位理论
区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
（一）韦伯工业区位理论假设前提
①研究的对象是一个均质的国家或地区。
②工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知。
③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。
④劳动力供给也为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的。
⑤运输成本是重量和距离的函数。
⑥仅就同一产品讨论其生产和销售问题。
（二）运输指向的工业区位分析
韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。
遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；
限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。
原料指数＞1，在原料地；（矿石冶炼）
原料指数＜1，在消费地；（勾兑饮料）
原料指数=1，可自由选择区位。
(三)劳动力成本影响工业区位趋向的分析
工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。
(四)集聚与分散因素影响工业区位的分析（第二次变形）
1．集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。
2．分散因素：指不利于工业集中到一定区位的因素。
记忆要点：
三个因素为：“运劳聚”
原料指数：结合举例记忆
【考点四】中心地理论
中心地理论的基本概念
(1)中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。
(2)中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。
不包括制造业方面的活动。
(3)中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。
(4)需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。
(5)商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。
记忆要点：结合住宅小区超市、小区外较大超市、大型超市来以及上述概。