房地产估价理论与方法课堂练习题
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
房地产估价师房地产估价理论与方法-64
房地产估价理论与方法-64(总分：63.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)(总题数：33，分数：33.00)1.企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业（）的经营权转让给其他经营者的行为。
（分数：1.00）A.整体资产或者部分资产√B.整体资产C.部分资产D.固定资产解析：2.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（）。
（分数：1.00）A.直线趋势法√B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法解析：3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。
（分数：1.00）A.货币支付B.价值C.现象√D.本质解析：4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。
（分数：1.00）A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数√解析：5.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。
（分数：1.00）A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点√D.同一估价原则、同一估价目的解析：6.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
（分数：1.00）A.最低价格B.最高价格C.平均价格√D.成交价格解析：7.已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100×10^4 ㎡，当价格为1 000元/㎡时，需求量为90×10^4㎡，则需求价格弹性为（）。
（分数：1.00）A.10 √B.9C.0.9D.0.1解析：8.估价报告有效期应从（）起计。
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷附答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷附答案单选题（共60题）1、假设开发法是以( )为理论依据的。
A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 C2、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。
其共同之处不包含（）。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】 D3、路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 B4、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。
A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 C5、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 C6、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。
A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 B7、通常把比较法测算出的价值称为（）。
A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 C8、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。
A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A9、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 C10、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。
2011房地产估价师《理论与方法》练习题及答案(1)
一、不定项选择题（每题2分）第1题：有关非专业估价，下列说法正确的是（）。
A．由取得相关资格的专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．不用承担法律责任【正确答案】：D第2题：有关专业估价下列说法不正确的是（）。
A．由取得相关资格的专业人员完成B．任何人都可以做出C．具有社会公信力D．是一种专业意见【正确答案】：B第3题：房地产估价专指（）。
A．房地产价值进行评估B．房屋工程质量评估C．房屋使用功能评估D．房屋完损等级评估【正确答案】：A第4题：房地产估价是评估房地产的（）。
A．价值B．使用价值C．交易价格D．市场价格【正确答案】：A第5题：房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是（）。
A．咨询性或证据性的B．鉴证性或参/考性的C．鉴证性或证据性的D．两种专业意见所承担的法律责任完全相同【正确答案】：C第6题：在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是10%，有时误差范围放宽到（）%.A．5B．10C．15D．25【正确答案】：C第7题：专业估价的特点为（）。
A．由专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．具有社会公信力E．承担法律责任【正确答案】：ABCD第8题：专业估价的特点为（）。
A．由专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．具有社会公信力E．承担法律责任【正确答案】：ABCD第9题：房地产估价中的“分析”包括对（）的分析。
A．估价对象本身B．人口．制度政策C．经济．社会D．国际因素E．仅仅对估价对象本身【正确答案】：ABCD第10题：有关房地产的价值和价格正确的描述是（）。
A．房地产价值更加科学．准确B．房地产的价值是房地产真实所值C．房地产的价格围绕其价值上下波动D．现实中由于个人偏好．定价决策．无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E．房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【正确答案】：ABCD第11题：下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（）。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
房地产估价师《理论与方法》基础习题
房地产估价师《理论与方法》基础习题前言房地产估价师是一项需要经过专业培训、考取资格证书才能从事的职业，主要从事房地产价值的评估、估价和咨询等工作。
为了更好地进行这些工作，房地产估价师需要学习并掌握相关的理论和方法。
本文将介绍一些与房地产估价相关的基础习题，希望能够帮助大家更好地理解和掌握相关理论和方法。
一、房地产估价基础知识1.什么是房地产估价？房地产估价是指通过对房地产市场、土地条件、建筑物质量、经济环境等方面的研究和分析，对房地产的价值进行估算的一种工作。
主要用于房地产的买卖、租赁、抵押等场合，以及税务、保险等方面的计算。
2.房地产估价的作用是什么？房地产估价的主要作用包括：•对房屋的价值进行评估和分析，帮助买家和卖家确定房屋的市场价格；•对房屋的租金进行评估和分析，帮助租赁双方确定租金价格；•对房屋的抵押价值进行评估和分析，帮助银行确定抵押贷款金额；•对房屋的保险价值进行评估和分析，帮助保险公司确定承保金额。
3.房地产估价的方法有哪些？房地产估价的方法主要包括：•市场比较法：根据市场上同类房屋的价格进行比较，来确定房屋的市场价值；•收益法：通过分析房屋产生的收益来确定房屋的价值；•成本法：以建造和修建成本为基础计算房屋的价值。
二、房地产估价基础习题问题1：某一商务写字楼的建筑面积为5000平方米，翻新费用为100万元，经过求证，同类房屋的市场单价为每平方米2万元。
请确定该商务写字楼的市场价值。
解答：使用成本法来确定该商务写字楼的价值。
建造和修建成本 = 建筑面积 × 单价 + 翻新费用建造和修建成本 = 5000 × 2 + 100 = 100100万元商务写字楼的市场价值 = 1.1 × 建造和修建成本商务写字楼的市场价值 = 1.1 × 100100 = 110110万元因此，该商务写字楼的市场价值为110110万元。
问题2：某一住宅的建筑面积为200平方米，地理位置较好，周围同类房屋的市场单价为每平方米1.5万元。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、［试题］谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。
A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。
房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。
见到“谨慎原则”，要立即联想到“抵押”。
参见教材P171。
2、［试题］采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额，其数额等于()。
A.修复后的价值额B.修复后的价值增加额C.修复的必要支出D.修复的必要支出及应得利润【答案】D【解析】本题考查的是修复成本法。
修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。
该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。
参见教材P380。
3、［试题］下列对房地产价格的影响因素中，()属于房地产的实物因素。
A.建筑规模B.周围环境景观C.楼层、朝向D.层高。
E,通风、采光【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产实物因素。
房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度;建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。
参见教材P122〜126。
4、［试题］通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数设置为标准临街深度。
()【答案】X【解析】本题考查的是设定标准临街深度。
以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。
参见教材P365。
5、［试题］运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
()【答案】V【解析】本题考查的是平均增减量法。
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。
A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。
E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。
选项E不属于技术规范和职业道德规范。
参见教材P11。
3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。
假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。
则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。
A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。
注意汇率的选取。
参见教材P196。
5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
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《房地产估价理论与方法》课堂练习
一、名词解释
1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。
2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。
3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。
4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。
5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法。
二、问答题
1.土地的特性：
（1）空间位置的固定性
（2）数量的有限性
（3）使用的持久性
（4）异质性
（5）利用的多样性
2．房地产估价的原则：
（1）综合性原则
（2）替代原则
（3）最有效使用原则
（4）动态原则
3．影响房地产价格的社会因素：
（1）政治安定状况
（2）社会治安程度
（3）房地产投机
（4）城市化水平
4．比较法的估价步骤：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目修正
（4）计算比准价格
5．运用假设开发法具备的外部环境：
（1）比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行（2）稳定而明朗的房地产产业政策
（3）公开、稳定的土地供应计划
（4）统一、健全的房地产法规
（5）稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费
（6）透明、公开和完整的房地产资料
6. 房地产估价的必要性：
（1）房地产市场的不完全性
（2）房地产产品的非均质性
（3）房地产价格形成的复杂性
（4）房地产估价在房地产管理中的作用
（5）房地产估价对房地产交易的作用
7．影响房地产价格的区域因素：
（1）商服繁华程度
（2）交通条件
（3）基本设施
（4）区域环境条件
8．比较法的基本程序：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目修正
（4）计算比准价格
9．综合性原则的主要表现：
（1）全面了解待估房地产
（2）综合分析房地产价格影响因素
（3）房地产价格分析计算的综合性
10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧
三、计算题
1．某宗房地产的经营期为十年，预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
解：12/(1+10%) + 15/(1+10%)2+ 16×/（1+10%）3+ 20/10% ×［1－1/(1+10%)7］×1/(1+10%)3
=108.9（万元）
2．某宗房地产预计未来五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
解: 评估值＝12/(1+10%) + 15/(1+10%)2+ 13/（1+10%）3+ 11/（1+10%）4+ 14/（1+10%）5＝49.3（万元）
3．评估对象为一块待开发建设的熟地，面积10000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7 ，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。
有关资料如下：
（1）待开发的建筑物为14层，其中商业用房的建筑面积为10000平方米，住宅用房的建筑面积为60000平方米。
（2）预计建设期为3年。
总建筑费用预计5000万元，专业费用为总建筑费用的8%，第一年投入总建筑费及其专业费的20%，第一年投入50%
的总建筑费及其专业费，第三年投入30%的总建筑费及其专业费。
（3）贷款利息率平均为10%。
（4）利润率为直接投资资本的25%。
（5）销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%。
（6）假定楼建成后，预计商业房平均售价为20000元/平方米，住宅房的平均售价为9000元/平方米。
问：该块土地总地价为多少？（静态法）
解：（1）总楼价A＝10000×2 + 60000×1＝74000（万元）
（2）总建筑费B1=5000万元
（3）总专业费B2＝B1×8%＝400（万元）
（4）总利息B3＝地价款利息+开发费用利息
＝X×［（1+10%）3－1］ + （B1+ B2）×20%×［（1+10%）2.5－1］ + （B1+ B2）×50%×［（1+10%）1.5－1］ + （B1+ B2）×30%×［（1+10%）0.5－1］
＝0.331X + 777.6（万元）
（5）总销售费用B4＝A×3%＝74000×3%＝2220（万元）
（6）总税费B5=A×6%＝74000×6%＝4440（万元）
（7）总利润B6＝（X+ B1+ B2）×25%＝0.25X+1350(（万元）
（8）总地价
X＝74000－5000－400－（0.331X + 777.6）－2220－4440－（0.25X+1350）
X＝37832（万元）。