产权式商铺的概念及风险
涉产权式商铺案件审理思路研判分析
涉产权式商铺案件审理思路研判分析近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展，作为国民经济重要组成部分的房地产行业一直表现活跃。
由于商业房产投资额相对较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租、统一经营等方式吸引小投资者。
在楼市竞争激烈的情况下，各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益，大量使用这一方式销售楼盘。
从2003年开始，这种将产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”等方式成为各地商业地产运作的普遍做法。
在商铺销售市场，这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式，简称为“产权式商铺”。
但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济下行的影响，产权式商铺的发展现状更多的呈现为理论认识上歧义纷呈、现实操作上杂乱无章、经营状况上败多胜微的混乱局面。
近年来，产生了大量的产权式商铺民事纠纷。
囿于产权式商铺固有的物理属性，此类纠纷存在合同关系复杂、权利定性争议大、责任承担举证难、刑民法律关系交叉等特点，导致涉产权式商铺案件反应到诉讼中即呈现法律关系复杂，诉讼表现形式多样性的特征，进而导致各地人民法院审判思路多样化，处理路径较为混乱。
为此，我们就产权式商铺的类型、特点、法律关系和纠纷背景等相关问题进行了梳理，归纳了纠纷形态的表现形式，并在此基础上就此类案件的审理思路进行了分析研判，并对妥善处理涉产权式商铺案件提出了相关对策建议，以期有助于为此类案件的办理提供参考。
一、产权式商铺的概念及权利辨析所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。
其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金。
产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。
产权式商铺物权行使之限制
产权式商铺物权行使之限制产权式商铺是指商业地产开发公司将商业用途的物业单元拆分成多个独立的产权，并出售给不同的物业投资者。
这种方式被广泛应用于商业地产领域，因为它可以提高物业的流动性和投资回报率，并简化物业管理。
不过，在物权行使方面，产权式商铺也存在一些限制，这些限制可能会对物业投资者产生重要影响。
一、权利范围限制产权式商铺对物业投资者的权利范围有一定的限制。
毕竟，物业单元只是整个商业地产项目的一个组成部分，物业投资者并不拥有整个商业地产项目。
因此，物业投资者的行为必须符合商业地产项目的整体运营和管理，不能妨碍整个商业地产项目的正常运作。
例如，物业投资者可能无法自行做出关键的商业决策，例如与商业地产开发公司合作或参与与商业租户的谈判。
他们也可能无法自由地改变物业单元的商业目的，例如将物业单元转变为非商业用途。
二、物权行使方式限制产权式商铺对物权行使方式也有一定的限制。
物业投资者可能遇到与物业单元有关的约束和限制，例如地役权、购物中心规则、物业管理协议等。
这些约束和限制可能限制物业投资者对物业单元的改建、租赁和销售等行为。
例如，购物中心规则可能规定物业投资者必须出租物业单元给某些特定类型的租户，而禁止出租给竞争对手。
此外，产权式商铺也可能会限制物业投资者的转让和抵押权。
在某些情况下，转让和抵押可能需要得到商业地产开发公司的批准。
这可能导致物业投资者在需要变现或融资时遇到麻烦。
三、维修费用共担限制产权式商铺通常涉及多个物业投资者，并共享一些公共区域和设施，例如大堂、电梯、通道等。
这些公共区域和设施的维护和维修费用必须由所有物业投资者共同承担，每个投资者按照他们所拥有的物业单元的面积比例分摊费用。
这种共担制度可能存在一些限制。
例如，某些物业投资者可能无法承担维修费用，导致公共设施无法及时维修，影响整个商业地产项目的形象和运作。
四、租赁回报受限产权式商铺的物业投资者通常从租赁收益中获得回报。
但是，租赁的收入有可能会受到多种因素的限制，例如市场竞争、租户变化、商业风险等。
产权式商铺权利类型辨析
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产权式商铺权利类型辨析
摘 要 上世纪 ９ ０年代， 继传统住宅之后， 出现 了一种新型的商业投资房产——产权式商业房产， 产权式商业房产是一种所 有权与经营权相分离的房地产投资产品。其特点在于房地产开发企业将其所有的大型商业物业分割成独立产权的面积较 小的单位 出售给投资者， 投资者取得一定的占有， 使用， 收益和处分的权利。 目前我国产权式商铺投 资风险大， 纠纷多， 其主 要原因就在于投资者未能正确预期投 资的风险， 而且法律对产权式商铺的归属等法律性质也没有明确的规定， 学界各说纷 纭 ， 因此 而产生 法律 纠纷 时 ， 没有相 关的法律 制度加 以规 范。本 文致力 于探 讨产权 式商铺 权 利类型 。 当 也
建筑物区分所有权说的形成与现行登记实践的操作密切相关， 我 权式商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割， 而这正与民法
的统一经营管理， 通常在一定期 限内不允许投资者分割大型商场， 但
般认为， 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所 是这种通过共有物不分割契约予以确定的经营模式， 却正是建立在投
一
不得成立单独所有权 ； 又因其非基于一定团体关系前提而产生共有关
系且共有人各持应有部分， 所有权 界定较为清晰 ， 故也不得成立共同 笔者认为， 产权式商铺的权利类型更具有按份共有的法律特征 。
般可以将产权式商铺分为两种形式：一种是 “ 虚拟产权式商 共有关系
铺 即开发商将超市、 ， 百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割 ， 小
是指数人按应有份额对共有财产共同享有权利和分担 商铺之间无墙 隔离不划 分实际区域， 产权 登记在投资者名下 ， 并在一 所谓按份共有 ， 按份共有具有 以下性质： ． １按份共有之共有人对共有财 定期限包租， 购房者无法 自行经营： 另一种则是“ 独立产权式商铺” 即 义务的共有。 ，
分割产权式商铺买方权益保护论
分割产权式商铺买方权益保护论在商业地产市场中，分割产权式商铺作为一种常见的投资形式，日益受到买方的。
然而，买方在购买商铺后，往往会遇到许多权益保护方面的问题。
本文将深入探讨分割产权式商铺买方权益保护的关键问题，并提出相应的解决方案，以期为买方提供一定的参考。
对于分割产权式商铺，买方权益主要包括商铺面积、产权归属、投资回报等方面。
然而，在实际操作中，买方往往会遇到一些问题，如面积缩水、产权纠纷、租金拖欠等。
这些问题的出现往往是由于开发商、中介或其他利益相关方的违规操作所致。
为了解决上述问题，买方可以考虑以下几种解决方案：在购买商铺前，购房人应充分了解商铺的实际情况，并与其他业主或开发商协商。
协商的内容包括商铺面积、产权归属、租金回报等方面。
如果购房人发现任何问题，应立即与开发商或中介协商解决。
这种方法虽然需要一定的时间和努力，但可以有效避免诉讼等繁琐程序。
如果购房人认为自己的权益受到严重侵害，可以采取法律手段维权。
购房人可以向法院提起诉讼，要求开发商或中介赔偿损失。
但需要注意的是，打官司需要耗费一定的时间和金钱，而且结果并不一定如预期。
因此，购房人在采取这种措施时应谨慎考虑。
在实践中，分割产权式商铺买方权益保护政策的成功应用离不开政府、开发商和购房人的共同努力。
以下是一些实践案例：政府可以出台相关政策来规范市场行为，保护购房人的权益。
例如，政府可以规定开发商在出售分割产权式商铺时必须标明面积、产权归属等信息，并严格按照宣传材料执行。
政府还可以加大对开发商和中介的监管力度，严惩违规行为。
为了确保购房人的权益不受侵害，开发商可以引入第三方监管。
第三方可以是专业的房地产评估机构或律师事务所，负责监督开发商的行为，确保其遵守相关法律法规和购房人的权益。
同时，开发商还可以建立完善的售后服务体系，为购房人提供全方位的支持和服务。
购房人可以组织成立业委会，通过集体行动来维护自己的权益。
业委会可以与开发商、中介协商，争取更优惠的价格、更好的售后服务等。
产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨
产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式[1]。
近年来，因具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分离。
产权式商铺这种三权分离的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，也不利于经济利益的实现，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。
实践中仍产生许多问题与纠纷。
产权式商铺这种房地产经营业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，它在我国大陆地区起步较晚，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，近几年，这种商铺销售模式再次在房地产市场上刮起旋风，并逐渐向内地二、三线城市发展。
产权式商铺在我国兴起之时恰逢我国股市低迷，央行降息，而普通百姓手中聚集了万亿元的储蓄，亟待寻求新的理财投资方式。
正是在国民经济持续发展、大众投资方式稀少这样一种社会经济背景下，加上产权分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，分割产权式商铺一经推出就迅速成为人们追捧的热点。
但由于此阶段的运作模式极不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，商场经营不善情况严重，购房者的投资回报严重缩水，造成许多项目停滞，暴露了该模式隐藏的法律风险。
由于目前尚没有专门的法条对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需个案裁判的充实和丰富。
本文根据相关法律规定、法院裁判观点和相关学说，对产权式商铺疑难问题进行了梳理，以此抛砖引玉，希望引起读者对该问题的关注。
一、产权式商铺业主集体意志与个人意志的冲突注：同业主就同一商业体分别起诉的同一系列纠纷，选取一个案例作为样本。
商铺投资收益、回收期测算及产权式商铺解析
另一方面商铺本身的经营者如缺乏经营管理经验，“生铺”就无法作 成“熟铺”。
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产权式商铺风险分析
➢ 风险第四重：回购兑现 为增强购房者投资信心，不少开发商在销售时打“回购”牌，与投
资者在合同中注明回购。双方除签定包租协议作为买卖合同的附件，约 定租期和租金外，还约定若到期后购房者不愿再出租房屋，则由开发商 以高于原房价回购。一旦开发商转移资产或资不抵债，回购只能化成泡 影。
另一方面开发商为实现尽快融资采用“包租套现”销售模式，如资金回 收后，开发商一旦选择撤场，投资者将面临诸如资金断链的延期交房、烂 尾工程，甚或是开发商卷款而去的风险。
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产权式商铺风险分析
➢ 风险第三重：经营管理 商铺，顾名思义，有商才有铺。经营管理对于商铺来说非常重要。时
下商铺“重销售，轻经营”的现象越来越严重。 开发商完成销售后，没有有效经营，前期宣传与后期管理严重脱节，
商铺投资收益、回收期测算 及
产权式商铺解析
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2009年11月
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商铺投资收益率测算分析 如何测算投资回收期 产权式商铺解析 商业贷款政策解析
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前言
“投资商铺是金”
“一铺养三代”
商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺受到 了越来越多的投资者的关注，目前出售或者出租的商铺受投资客广泛 关注的为沿街商铺和集中商业内的商铺。
产权式商铺有利好优势，但也存在潜在风险。市场上很多产权式商 铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、 快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格， 以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。
产权式商铺租赁合同纠纷之应对 ——承租人利益保护
产权式商铺租赁合同纠纷之应对——承租人利益保护一、背景介绍产权式商铺租赁合同是指商铺的产权方将商铺出租给承租人使用，并通过签订租赁合同来规定双方的权利和义务。
然而，在实际操作中，由于各种原因，可能会出现合同纠纷。
承租人在面临合同纠纷时，需要采取相应的措施来保护自己的利益。
二、合同纠纷的常见类型1. 商铺面积争议：产权方和承租人对商铺的面积存在争议，无法达成一致。
2. 租金支付争议：产权方要求承租人支付过高的租金，或者承租人对租金支付方式有异议。
3. 维修责任纠纷：商铺出现维修问题时，产权方和承租人对维修责任的承担存在分歧。
4. 合同解除争议：产权方或承租人要求解除合同，但对解除条件和赔偿金额无法达成一致。
三、承租人利益保护的应对策略1. 了解合同条款：承租人在签订合同前应仔细阅读合同条款，特别是关于商铺面积、租金支付、维修责任和合同解除等方面的内容。
确保自己对合同的理解与产权方一致。
2. 保留证据：承租人在租赁期间应保留与合同相关的证据，如租赁合同、租金支付凭证、维修记录等。
这些证据可以在合同纠纷中起到证明自己权益的作用。
3. 协商解决：在发生合同纠纷时，承租人应主动与产权方进行沟通和协商，寻求和解的可能性。
可以通过书面或口头形式提出自己的要求，并与产权方商讨解决方案。
4. 寻求法律援助：如果协商无果，承租人可以寻求法律援助。
可以咨询律师，了解自己的权益和法律责任，并根据法律规定采取相应的法律行动。
5. 申请仲裁或诉讼：作为最后的手段，承租人可以根据合同中的争议解决方式，向相关仲裁机构或法院提起仲裁或诉讼。
在仲裁或诉讼过程中，承租人需要提供充分的证据来支持自己的主张，并积极参与整个过程。
四、案例分析以某商场的产权式商铺租赁合同纠纷为例，承租人小张与产权方发生了商铺面积争议。
小张在签订合同前没有仔细阅读合同条款，导致对商铺面积理解错误。
当小张发现商铺实际面积与合同约定的面积存在差异时，他首先与产权方进行了沟通和协商。
投资产权式商铺的法律风险识别与防范
投资产权式商铺的法律风险识别与防范
曾艳萍
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2024()6
【摘要】在房地产市场走热和优化营商环境的背景下,商铺投资如火如荼,中小投资者争相投资商铺。
开发商为了提高销量、加速回笼建设资金、实现利益最大化,创造出各种销售模式,其中最受房地产行业欢迎的模式便是产权式商铺的售后包租模式。
该模式在某种程度上属于一种新型融资方式,有效缓解了开发商资金周转困难,促进了商业房地产的发展。
然而,这种模式也产生了诸多问题,存在大量的风险隐患,损害了中小投资者的利益。
本文将对产权式商铺售后包租法律关系进行剖析,阐述此种投资中可能出现的法律风险,分析风险背后存在的法律困境,提出法律完善建议与投资者防范建议。
【总页数】6页(P44-49)
【作者】曾艳萍
【作者单位】上海海事大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.产权式商铺投资的风险与规避
2.投资带租约产权式商铺的利弊与风险规避办法探析
3.产权式商铺权属登记实践及其法律风险
4.浅析产权式商铺的法律风险
5.产权式酒店投资的法律风险与防范
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一、产权式商铺的概念及风险
（一）产权式商铺的概念
产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。
一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。
（二）产权式商铺存在的风险
投资者基于投资目的，将商铺委托中间商统一经营，投资者获得稳定的租金收益。
这种所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，会出现投资者难以控制的风险。
主要风险如下：
1．分割布置的风险
产权式商铺大多是分割销售，即将大型商场分割成若干小块，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构。
即使销售时有维护结构，但是一办完产权手续，有些开发商出租给大商家或超市，承租方为了整体利用而将其拆除。
产权式商铺铺位由于分割造成实际经营卖场布局与产权单元不吻合，—般现场难以分清其界限。
一旦经营困难，由于界限不清，会导致诸如再继续使用、变现方面出现困难。
2．经营期间的收益风险
“零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景”是大多数产权式商铺销售中宣传的内容。
承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式：有的产权式商铺承诺前3年返30%的租金，3年后成交价7~9%的年回报率；有的保证10年全部收回本金，给购买者以良好的升值前景。
开发商为了将商场未来的经营风险转嫁出去，成立只中间商（即物业公司或商业经营管理公司），在与单个购买者签订购房合同同时要求购房者与中间商（即物业公司或商业经营管理公司）签订一份委托经营合同，由中间商来支付租金或固定回报。
一般中间商是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，一旦出现经营困难，谁也无法保证承诺的回报。
3．包租期满后继续经营的风险
由于界定不清，经常会出现经营铺位与销售铺位不一致的情况，这就导致购房者在包租期满后很难找到自己所购买的铺位。
特别是中间没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买者权益得不到保障，权利无法行使。
即使能独立经营，由于受大卖场的影响，其经营内容和方式也受到很大的限制。
由于大商家整体租赁的租金较低，包租期满后商铺购买者通常不能接受商家过低的租金要求。
出于产权分散的特性，重新议定租金的过程中难免出现部分购买者无法接受低租金，
难以协商一致的局面，直接导致商场经营出现问题，空置期加长，不可预见的因素大增。
如果无法继续经营，受损失的则是购买者。
例如笔者所在的市区繁华商业中心就有一栋产权式商铺，由于经营出现问题，商铺空置了一年多时间至今尚未能恢复营业。
4．产权式商铺变现的风险
由于没有分清界限，单个商铺无法使用，在整个商场正常经营运转以前，一般都没有租金收益，投资收益具有不确定性，愿意购买空置商铺的人很少。
遇到经营困难时，变现就更为困难。
5．产权纠纷复杂
产权式商铺由于大多不具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的特征，因此在权属划分上很容易产生纠纷。
再加上中小投资者缺乏这方面的经验，一旦发生极责纠纷、商业欺诈，处理起来就会十分困难。
二、产权式商铺的有关法律问题
（一）售后包租等销售形式涉嫌违法
“以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿”中明确：售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
”
风险提示同时指出售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
（二）产权式商铺在房地产登记等方面的问题
由于产权式商铺存在诸多的问题，因此：上海、深圳、重庆、合肥等地对于大型商场：分割为若干小块销售的规定主要有：房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元
的房地产擅自分割转让。
如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭、永久、固定维护结构的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售和登记。
销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营，银行对虚拟产权式商铺、公寓不再提供按揭。
综上所述，产权式商铺在销售、登记和银行抵押方面都受到诸多限制。