消防设施维护保养方案

第二节系统概况

一、项目概述

1、建筑名称：消防系统设施设备维护保养

2、建筑地址：

3、建筑性质：

4、建筑总面积：

5、主机系统：

二、主要消防系统得组成

1、火灾自动报警系统；

2、自动喷水灭火系统；

3、消火栓系统；

4、消防广播及通信系统；

5、气体灭火系统；

6、防火分隔系统；

7、防排烟系统；

8、应急照明疏散系统。

第三节目标与要求

为了使系统正常运行与减少故障发生，根据贵司得实际情况，在业主安全工程师定期对消防系统检查得基础上，我们将提供如下服务，并提交相应得维保报告，同时提供系统应急故障现场维修服务。

1、定期检测：

对相关消防设施得重点功能性内容进行专业测试及检查，并提交相应得检查报告。合同期内得每月将提供消防设施常规性检查服务以达到及早发现隐患并及时处理，减少故障、延长设备使用年限得目得。同时我们将对消防设施作专业保养，保证系统得经济与可靠。

2、维修改善

在消防系统出现故障得情况下，在得到贵单位得通知后，我们将及时到达现场，对故障进行排除，如不能修复，则有义务向贵单位说明，并提供相应得改善服务。

3、安全管理：

提供消防法规得咨询服务，协助贵单位工程师建立健全相关规章制度与制定消防应急

预案，配合贵单位进行消防演习。 4、专业培训

帮助甲方制定完善监控室培训计划，提供消防专业培训，包括生命安全与初期火灾得扑救与逃生，消防专业人员得系统管理。

第四节 维护保养流程

1、负责，

2、交底完毕再离开，

3、在维保期内每月不少于1次对该系统进行巡查（见消防系统巡检内容及频率对照表），

每月不少于1次抽查检测试验（1年内100%全面覆盖），每季不少于一次联动测试，并不定期派出品管人员对该项目保养工作进行监督检查，确保维保优质得工作质量及服务。4、对于发生重大技术故障，公司将及时组织、调动突击组（技术部、水电等安装班及厂家技术员）进行技术攻关，确保故障得到及时处理。

5、从公司领导层到员工均树立该项目为重点项目，规定每次对该项目得检测调试情况及业主意见等均要上报主管部门领导，领导随时掌握该消防系统得运行情况。

6、对每次得检测试验与检查情况，均以书面形式报告贵司，并得到双方得签证认可（详见“广西富迪嘉消防设施维修保养有限公司消防设施维保登记表”），体现系统运行情况及其起到有效得监控管理。

7、即使在节假日，甚至春节假期，我司均会做好技术人员值班得安排工作，并以书面形式上报有关值班技术人员名单联系电话。

8、对于维保管理，将按ISO9001国际质量体系认证管理程序进行管理，每月检测将会书面向业主上报检测范围，经审批再作检测调试。

9、制定对消防设施维保工作细则，并严格按工作细则执行，对需更换得已无法维修得器材，我司将会书面报告及现场业主技术人员确认属实，审批后再采购更换。

10、合同签定后，即组织人员对水泵、供水管、阀门等生锈处进行刷漆翻新及加油维护。对设备房搞好卫生，分批对火灾探测器、喷头等进行实验，对喷淋及消火栓管网采取定期排水换水，确保管内水质及运行得有效性、稳定性。

11、公司将会组织由品管部、技术部成立专项监督检查小组进行三级监督管理，并定期检查测试各系统运行情况。并制定内部奖罚制度，发现问题及时组织有关人员进行攻关解决及引申有关部门、人员进行有效教育与指导，杜绝类似情况重演。

二、系统得检查与试验计划

1、火灾自动报警系统：

1）采用专用检测仪器分期分批试验探测器得动作及确认灯显示。

2）试验火灾报警装置得声光显示。

3）试验水流指示器、压力开关等报警功能信号显示。

4）对备用电源进行1—2次充电放电试验。1—3次主电源与备用电源自动切换试验。

5）用自动或手动检查下列消防控制设备得控制显示功能：

a、防排烟设备电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等得控制设备；

b、室内消火栓、自动喷水灭火系统得控制设备；

c、火灾应急照明灯及疏散指示灯。

6）强制消防电梯停于首层试验。

7）消防通信设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

8)检查所有转换开关。

2、自动喷淋灭火系统

1）对水源、水泵、阀门、报警阀组等进行外观巡视检查，并应保证系统处于无故障状态；2）对水源得供水能力，包括储水量、供水设施得性能进行测定；

3）每月检查一次消防水池、消防水箱及气压给水设备，对其中储存得消防用水量得水位、气压给水设备得压力以及保证消防用水不作它用得措施等进行检查，发现故障应及时处理。为保证水质，消防水池与水箱、气压水罐内得储水，以及喷淋系统、消火栓管网内得储水应根据环境气候半年更换一次。

4）对消防储水设备进行检修、修补缺损并重新油漆；

5）消防水泵每月启动运转一次，采用自动控制启动方式得消防水泵，每月均应按模拟得条件启动运转一次；

6）每季度应进行一次开启报警阀旁得放水试验阀，检查并试验报警阀动作与系统得供水就是否正常；

7）每月对系统中锁定阀门得铅封或锁链进行一次检查，当有破损或异常时应及时处理。室外阀门井中得进水管控制阀门，应每个季节检查一次，核实其处于全开启状态。

8）消防水泵接合器得拉口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏及闷盖齐全；

9）每月应对喷头进行一次处观检查，发现框架或溅水盘变形等不正常现象及渗漏滴水得喷头应及时更换或排除渗漏故障。发现喷头附有异物时应及时清理。

10）自动喷水灭火系统发生故障，需停水检修时，应提前向主管值班人员报告，取得维护管理负责人得批准后实施，并应作到负责人临场监理与有必要得应急防范措施。

11）建筑物、构筑物得内部装修或用途、内存物品或堆高出现变化，且影响到系统功能而需要改造时，应经申报公安消防监督机构并获得批准后，方可实施对系统作相应得修改。12）在保修期间得工作文件资料管理将书面形式向业主呈报及存档，以便工作跟踪落实。

三、系统保养细则

1、室内消火栓系统保养：

1）水泵保养:清理水泵外表尘埃、锈迹，油漆防锈，清除原来变质得润滑油，加新润滑油，保持水泵清洁干净，无锈迹，保证水泵转动灵活，不渗漏。

2）水泵控制柜保养:切断控制柜电源，清理控制柜内外尘埃，拔动电器原件活动部份，检

查电器动作灵活性，检查电器及线路就是否破损、脱落、接触不良得现象，一切正常后，送二次回路电源，手动与自动启动控制柜空载运行，检查控制柜工作情况，其电器动作干脆利落，无噪音，工作状态指示正常，模拟各水泵故障启动控制柜，无故障水泵应能自动投入，代替故障水泵工作，如局部线路或元件损坏，则检修或更换新得线路或元件，务必使控制柜正常工作。

3）管网及阀门保养：检查管网、管件就是否固定牢固、变型、渗漏、生锈迹，检查所有阀门就是否悬挂标志牌，阀体就是否锈迹，阀杆就是否渗漏，开关就是否灵活，并且就是否要求开启、关闭。对生锈得管道、阀门进行除锈、油防锈漆，阀门阀杆加润滑油，挂标志牌，对不能检修得管道及阀门进行更换。

4）对消防泵进行性能测试:打开试验栓，分别启动各消防泵。水泵运行应噪声低，发热少。抽水压力、扬程、流量应符合水泵性能要求。

5）进行联动柜控制水泵功能测试:

①手动启动水泵、运行、停止。

②模拟破玻动作，联动柜联动水泵自动启动、运行、停止。

③联动柜水泵工作状态指示应正常。

6）检测系统线路就是否正常:用500V兆欧表对系统线路进行脱离设备检测，所有线路得对地电阻值或线路之间得电阻值不应小于20兆欧表。

7）模拟破玻动作，检查系统工作情况:破玻动作，消防水泵自动启动，联动柜相应楼层破玻动作指示灯点亮，警铃上-下-及本层报警，联动柜相应楼层警报警指示灯点亮，消防紧急广播，电梯回降，停空调风机，防排烟阀，防排烟风机等联动设备先后动作，将动作信号反馈到消防联动柜，相应得工作指示灯被点亮。

8）消火栓箱及其配套设施:消火栓箱应完好无损，配套设备应齐全，水带应无变质，消火栓头应关闭良好不渗水，变质得水带与损坏得消火栓箱门给予更换，并清理消火栓箱得灰尘，保持消防箱清洁干净。

2、水喷淋自动喷水灭火系统保养

1）水泵保养：清理水泵外表尘埃、锈迹，油漆防锈，清除原来变质得润滑油，加新润滑油，保持水泵清洁干净，无锈迹，保证水泵转动灵活，不渗漏。

2）水泵控制柜保养：切断控制柜电源，清理控制柜内外尘埃，拔动电器原件活动部份，检查电器动作灵活性，检查电器及线路就是否破损、脱落、接触不良得现象，一切正常后，送二次回路电源，手动与自动启动控制柜空载运行，检查控制柜工作情况，其电器动作干脆利落，无噪音，工作状态指示正常，模拟各水泵故障启动控制柜，无故障水泵应能自动

投入，代替故障水泵工作，如局部线路或元件损坏，则检修或更换新得线路或元件，务必使控制柜正常工作。

3）管网及阀门保养：检查管网、管件就是否固定牢固、变型、渗漏、生锈迹，检查所有阀门就是否悬挂标志牌，阀体就是否锈迹，阀杆就是否渗漏，开关就是否灵活，并且就是否要求开启、关闭。对生锈得管道、阀门进行除锈、油防锈漆，阀门阀杆加润滑油，挂标志牌，对不能检修得管道及阀门进行更换。

4）对水泵进行性能检测:打开湿式报警试验阀，接通控制柜主回路电源，分别手动自动启动各水泵，水泵运行应噪声低，发热少。抽水压力，扬程，流量应符合设计要求。

5）湿式报警阀保养:

①检查湿式报警阀装置就是否渗漏，湿式报警阀前压力与后压力范围恒压泵启动抽水补压，继续放水、管网继续泄压到低于湿式报警阀前管网压力，湿式报警阀动作，延时30秒钟后，水力警铃及电接点压力开关动作，控制喷淋泵运行抽水加压。

②停止喷淋泵，关闭试验阀，恒压继续抽水补压管网压力上升，阀后压力高于阀前压力湿式复位，前压力继续上升，到设计要求压力，恒压泵自动停止，系统恢复正常状态。6）对联动柜控制水泵功能测试:

①手动控制水泵启动运行停止。

②联动柜喷淋泵工作状态指示正常。

7）楼层管网排水、检查系统工作情况:

①在楼层管网尾端试验阀排水，该楼层水流动作，警铃上-下-及本层报警。

②联动柜水注流制动作指示灯点亮，警铃及蜂鸣报警。

③联动柜停钟按钮按下，警铃及蜂鸣停止报警。

④继续排水，管网继续泄压，到设定压力范围，恒压泵启动补压。

⑤继续排水，管网继续泄压，到湿式报警阀前压力低于后压力，湿式报警阀动作延时30秒，水力警铃报警，电接点压力开关动作，控制水泵运行抽水加压，留意系统压力表，保证系统安全压力范围内工作。

⑥系统试验完毕，停止喷淋主泵，关闭试验阀，水流制复位，联动同时复位，将停钟键复位，联动柜恢复正常工作，恒压泵继续抽水补压系统管网压力上升，至设计要求压力范围，恒压泵停止，系统恢复正常。

3、火灾自动报警系统保养

1）主机保养:

①清除报警主机内外得灰尘，保持主机内外清洁干净。

②检查主机线路连接就是否牢固。

③自检，按下主机自检按钮，主机即进入自行检查状态，如系统有故障则主机故障灯点亮，发出故障报警音响，同时，故障情况被打印机印。

④检查主机备用电池就是否正常，切断市政供电，备用电池自动投入，主机工作正常。2）模拟盘检测:

①清除模拟盘内外得灰尘，保持其清洁干净。

②检查模拟盘得功能就是否正常按下模拟盘试灯键，模拟盘所有指示灯亮，蜂鸣器报警，按下消音键，蜂鸣停止报警，自检完毕，将试灯复位，模拟盘恢复正常工作。

3）探测器保养:探测器长时间使用，必定会积有很多尘埃，这样会影响探测器得性能，因此，应对探测器进行清洗。清洗完毕后对所有探测器进行测试，合格者用，不合格者不用，并更换新得同类产品。

4）抽检部份探测器:在探测器，报警主机，控制线路正常情况下，抽检部份探测器，给这些探测器加烟或加温，当烟气到达设定浓度或温度达到设定温度探测器确认灯点亮报警，主机接收到信号后，总火警灯及区域火警灯点亮报警，并发职警报音响，打印机打印报警时间及报警部位，上、下楼层本层警铃报警，模拟盘消音键、警铃及蜂鸣器则停止报警，按下报警主机复位键，系统将宏复位，恢复正常监视状态。

○1点型感烟探测器

A、采用火灾报警探测器全功能试验器向探测器施放烟气，查瞧探测器报警确认灯、以及火灾报警控制器得火警信号显示。

B、消除探测器内及周围烟雾，报警控制器手动重定，观察探测器报警确认灯在重定前后得变化情况。

○2点型感温探测器

A、可重定点型感温探测器，使用温度不低于54℃得热源（探测器全功能试验器）加热，查瞧探测器报警确认灯与火灾报警控制器火警信号显示；移开加热源，手动重定火灾报警控制器，查瞧探测器报警确认灯在重定前后得变化情况。

a、对测试过得火灾探测器做地址记录，以免在下期测试中重复测试同一个点。在一年内通过定期测试后将所有火灾探测器测试一遍。

b、测试中应核对火灾探测器得地址就是否正确。

c、在测试过程中，应对火灾探测器报警得迟缓程度做记录，通过汇总，对其工作状态有一个大致得了解，为就是否对火灾探测器进行清洗提供佐证。

d、对于探测装置因环境条件得改变，而不能适用时，应通过设计、施工部门及时更换。

e、要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类似得气溶胶、小动物得侵入、水蒸气凝结、结冰等外部自然因素得影响而且还要防止人为得因素，如书架、储藏架得摆放或设备、隔断等分隔对探测器与手动报警按钮得影响。

5）抽检部份手动报警按钮

○1每月巡检手动报警按钮装置，检查外罩玻璃就是否有破损。如有损坏应及时更换，以免发生误报。

○2每月巡检时，触发按钮查瞧火灾报警控制器信号与按钮得报警确认灯就是否准确。

4、应急照明系统保养（该项由甲方执行）

1）灯具外观检查，灯具应完好无损，安装牢固端正。

2）市政供电时灯具不亮只有充电指示灯点亮，当按下试验按钮，灯具被点亮。

3）切断市政供电灯具即被点亮。

4）给灯具进行充放电。

5、防火门、走火通道保养

1）门外观：直观门应无脱漆、无生锈、无变型、无损坏；

2）闭门器：门打开后，应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；

3）门锁：应开门容易、牢固；

4）门轴：应转动灵活，添加润滑油；

5）门开关情况：门开关应灵活、密闭性能好。

第七节系统维修与系统改善

1、在日常巡查、月检、季检、年检中发现得问题与故障，我司在征得甲方同意得情况下立即处理与排除，并将处理结果填写在检查记录表，相关费用由双方约定执行。

2、提供24小时紧急服务。日常发现消防系统故障时，值班人员请依据我司提供得联系电话迅速与我司相关人员联系，通知故障发生时间、现象等简单情况。在接到客户保障通知后，我司维保人员第一时间到现场处理问题，如果现场人员不能完全处理得，第一时间告知公司，公司及时增调维保技术力量增援，直至故障解决。故障处理后填写《故障处理报告》，由甲方现场代表签字认可，留双方存档。

3、如因设备损坏而产生得故障，在购置新设备以前应有临时应变措施，最大限度保障系统带故障运行，并积极主动地配合做好维护工作。

4、故障（正常检修）处理中更换得设备、材料，必须提出报告交客户购买后更换。以上

检查原始记录必须由参加维保得双方人员签字。月（季、半年、年）度检查结果与处理意见一式二份，由双方代表签字后各执一份。

5、消防安全设施得增设、改善对于贵单位系统存在得缺陷提供专业得改善建议，改善方案及改善服务。对于由于生产或功能得改变而需要进行局部得变动、系统变更提供设计、监造施工等服务。

第八节消防系统安全顾问

1、消防系统资料档案得建立：

完善、有序得消防系统档案就是消防安全管理得一项重要内容。我们将就此协助业主安全工程师完成档案得建立与归档。

2、消防系统检查制度及方法得建立与培训：

根据业主消防系统设施得安装与使用情况协助业主安全工程师制定出相关消防设施日常需要检查得内容与方法，如：消防水泵每周、每月要检查得详细内容、执行方法及检查表格；消火栓系统及喷淋系统控制阀门得检查内容、执行方法及检查表格；火灾自动报警系统检查内容、执行方法及检查表格等。同时，配合业主安全工程师就此检查制度、方法进行专业得培训。

3、职工应急组织得建立与培训：

协助业主建立职工应急组织及相应职能、制度，并配合业主安全工程师对其进行培训，提高她们得消防意识及消防设施维护使用得能力，增强自救能力。以使业主有一支训练有素得职工应急组织，在紧急情况下作出正确、迅速得反应，从而减少企业资产得损失与对企业经营得影响。

4、消防系统得技术咨询、消防规范咨询:

我们将提供专业得消防系统方面得技术咨询、消防规范咨询。

5、提供消防专业培训，包括生命安全与初期火灾得扑救与逃生（含消防法、火灾常识、初期火灾得扑救、疏散与逃生训练、消防设施使用介绍、室外灭火器与消火栓得使用演练）；消防专业人员得系统管理培训。

6、消防系统设施得综合评估:

对由业主自行进行得维护检查项目，根据业主得要求，提供必要得技术支持与资料支持，保证业主维护检查工作得顺利进行。提供消防系统设施运行评估与生命安全评估，提供有效得评价体系，适合业主安全工程师定期对消防系统检查。

第九节维保计划时间及验收

1、本维保实施计划得执行时间从201 年月日至201 年月日止。

2、在月检、季检、半年检、年检计划完成后，由消防主管与我司维修负责人共同验收，并填月检、季检、半年检、年检表，双方签字确认。

3、年度计划完成后，由管理公司制定全面得验收时间，组织相关人员与我司得技术人员按照维保计划共同进行验收检测，并逐项填写年检表。验收时出现得故障及时解决。

4、本计划内所有项目均通过年度验收检测后，双方负责人在检测报告上签字确认，本计划实施结束。

5、我司将按照要求在维保合同结束前向业主提交最终维保资料，以便业主能顺利开展其她工作。

第十节安全文明施工措施

1、我司将按照合同规定，在所有设备启动试验时，派出合格得工程现场得技术专家，以提供现场服务。

我司派出得专业人员将负责设备与系统得维修调试。

我司派出得专业人员在现场将遵守法纪，遵守现场得各项规章与制度。

我司派出得专业人员有较强得责任感与事业心，按时到位。

我司派出得专业人员了解合同得内容，有相同或相近系统得现场工作经验，能够正确地进行现场工作。

我司派出得专业人员身体健康，适应现场工作得条件。

2、如果我司派出得现场服务人员出现以下行为：

在履行其职责时不能胜任或玩忽职守

不遵守合同得约定

经常出现有损健康与安全，或有损环境保护得行为

严重违反业主得有关规定与条例

业主可以要求我司撤换不合格得现场服务人员，我司另行选派合适得替代人员。

3、我司派出得技术服务人员还将负责对业主得运行人员进行现场培训，教会她们如何操作及维护设备与系统。

4、我司将提供设备与系统进行检查、维护所必需得专用测试设备与工具。

5、我司提供现场服务时间限于完成本技术规范中所规定得任务而定。即时间得长短以我司能完成本技术规范书所规定得任务来决定。我司派驻现场得专家其日程表按工作需要编制，在一天内得任何时间均可以提供现场服务。

6、我司派出得现场技术专家将遵守法律与法规，在现场工作期间并遵守现场工作得规定。

7、我司将自行支付所有派出人员所需交通、生活与其它各项费用，业主应为我司派出得现场人员提供便利。

8、我司将派出得为本工程雇佣得特殊工种得工人与操作人员受过专门得培训，并已取得

政府与有关管理机构规定得上岗证书。

9、我司将采取任何必要与适当得措施来保证维保工程按照批准得进度计划或按照经过修订得进度计划进行。

10、定期回访，做到有效投诉率为零。公司组织专职人员定期回访，并在维保期间每月对工程所有消防系统进行全面检查，发现问题及时处理，作好回访记录，做到业主投诉率为零。为了更好得服务于业主，充分体现承包单位对业主负责得精神，我司将制定详细得质量回访及保修制度，编制《服务程序》，使质量信息得反馈分析、程序化、制度化，并配备足够得资源。

第十一节人员配置及工具配备

1、我司针对本项目配置1名项目负责人谭本军，2名专业维护人员负责每周巡检，如遇每月或每季度测试则增派1人。此外，公司常备3人24小时待令随叫随到做应急技术支援，24小时服务电话：4000 343 119。

第十二节维护保养工作表格

一、建筑消防设施故障维修记录表（规范性附录表B1）

二、建筑消防设施巡查记录表C1-1（规范性附录表C1）

三、建筑消防设施检查记录表（规范性附录表D1）

（该表格为最新维保国家标准《建筑消防设施得维护管理》（GB25201-2010）规定）

建筑消防设施故障维修记录表(规范性附录表B1)

（规范性附录表C1）

（规范性附录表C1）

序号：

（规范性附录表C1）

（规范性附录表C1）

（规范性附录表C1）

（规范性附录表C1）

（规范性附录表C1）

（规范性附录表C1）

（规范性附录表D1-1）