深圳社区商业开发
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
本报告是严格保密的。
13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
本报告是严格保密的。
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招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
深圳社区裙楼商业策划方案
目标客户群体分析
中产阶级
中产阶级是社区裙楼商业的主要 客户群体，他们有较高的收入和 消费能力，对生活品质有较高的
要求。
年轻人
年轻人是社区裙楼商业的重要客 户群体，他们有强烈的消费欲望
和个性化需求。
家庭客户
家庭客户也是社区裙楼商业的重 要客户群体，他们注重生活便利
和孩子的教育娱乐需求。
03
裙楼商业定位与规划
根据前期调研结果，进行商业空间设 计、装修风格规划、业态布局等。
定期对商业策划方案的实施效果进行 评估，及时发现问题并调整优化。
前期规划
设计与规划
招商与运营
评估与调整
对深圳社区裙楼的商业环境、竞争态 势、客户需求等进行详细调研，制定 初步的商业策划方案。
依据商业策划方案，有计划地开展招 商活动，筛选合适的商家入驻，同时 进行日常运营和维护。
建议与展望未来发展趋势
加强品牌建设
加大对本地品牌的培育和引进力度，提升项 目的品牌影响力。
提升服务质量
加强员工培训，提高服务质量，为消费者提 供更加优质的服务体验。
拓展线上业务
利用互联网平台，拓展线上业务，为消费者 提供更加便捷的购物体验。
关注消费者需求
加强对消费者需求的研究，不断调整业态和 产品组合，满足消费者的需求变化。
产品差异化
与周边商业体形成差异化竞争，以生鲜、食品、日用品等高频消费 商品为主打，注重品质和价格竞争力。
促销活动
定期开展促销活动，如折扣、赠品等，以吸引消费者，提升销售额 。
推广方案制定
线上推广
利用社交媒体、网络广告 等方式，宣传裙楼商业的 特色和优势，吸引目标客 户。
线下推广
在社区内进行地推，派发 宣传单张，引导居民到商 业裙楼购物。
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式核心提示本文围绕社区商业分布形式、商铺划分规律、租售模式以及社区商业未来发展趋势等方面进行详细解读。
一、社区商业分布形式目前社区商业布点有四大类型（环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型），四种形式各有优缺点。
各种分布形式示意图综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。
人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。
案例分析焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。
端点型人流动线：基本以主力店为人流端点东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。
波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。
人流动线设置五大原则二、社区商业商铺划分规律社区商业划铺面积一般在30-500平米之间，其中30-80平米居多。
结合社区商业各业态面积需求，一般将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
一般30-80 ㎡商铺约占50%左右，30 ㎡以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高。
三种类型社区商业均以30-80 ㎡商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80 ㎡商铺，占比将近50%，外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。
社区商业体量确定
2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常 服务类。新建社区特有的业态表现明显。
3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。
『类比社区商业总量分析』
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沿街商业159家，总 面积11145平米。
单纯以满足社区 内需求的成熟社区， 社区商业以日常购 买与日常服务为主，
今年6月投
位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建入筑使面用积。66.4
万平米。96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。
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单纯以满 足社区内需 求的成熟社 区，社区商 业以日常购 买与日常服
务为主。
1、集中商业位于社区中心和东北，相距600米，新一佳与白沙岭的沃尔 玛相距445米。
2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居 服务，其中饮食类相对成片集中，多为两层经营。日常购买与家居服务 类相对分散，多为一层经营。
公共服务设施控制指标（平方米/千人）
深圳社区裙楼商业策划方案
一、项目背景分析 二、项目商业市场环境分析 三、项目本体分析及定位建议 四、平面布局及物业改造建议 五、项目操作方式建议
PART1：项目背景分析
项目概况
本案位于深惠路布吉大芬村对面，布龙公路和立交桥的交汇处， 毗邻大芬核心商圈，位处沃尔玛斜对面对面，紧临地铁三号线大芬站 及公交布吉沃尔玛站，交通便捷，展示性良好。 经济指数指标：
区域商业市场分析
布吉东大街人流量大，租金达到了区域内最高水平； 深惠路商业以服务配套、家居、汽配为主，受深惠路现状影响较大； 其余商业受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低； 近几年区域租金水平增幅不大。
位置
租金水平 （元/㎡/月）
实用率
经营业态
优惠政策
备注
桂芳园商业广场
70－90
数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年
石芽岭公园
区域消费群体分析
项目周边基本为2005年前入住的成熟社区，入住率较高，达98%以上； 按每户家庭3.5人计算，项目可辐射范围有近10万人口的庞大消费群，其中深惠路西侧（项目所在区域）有5万余人。 项目核心消费群为18-48岁的中青年，以中档次的家庭消费为主。
发展趋势
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
8-10万㎡的超区域购物中心（Super Regional Shopping Centre）将成为发展主流
5－8万㎡的区域购物中心（Regional Shopping Centre）将成为发展主流
总占地面积
3565.20㎡
住宅建筑面积
38832.58㎡
社区商业开发模式与操作流程分析
社区商业开发模式与操作流程分析社区商业开发模式与操作流程分析2000字一、引言随着城市化的进程加快，社区商业开发变得越来越重要。
社区商业开发不仅可以满足居民日常的生活与消费需求，还可以为社区带来经济效益，提升社区形象，改善居民的生活质量。
本文将对社区商业开发的模式与操作流程进行分析，并提出一些具体的建议。
二、社区商业开发的模式社区商业开发的模式通常可以分为以下几种：1. 传统商业广场模式：传统商业广场模式是指在社区内建设一个商业广场，集中安置各种商业与服务设施，包括超市、餐饮店、服装店等。
这种模式适用于社区人口较为集中且面积较大的社区。
2. 社区综合体模式：社区综合体模式是指将商业与住宅、办公等功能相结合，打造成一个综合性的社区。
这种模式适用于社区面积有限且居民多样化的社区。
3. 便利店模式：便利店模式是指在社区内建设多个便利店，分散安置在各个小区内，为居民提供便捷的日常用品服务。
这种模式适用于人口分散、社区面积较小的社区。
三、社区商业开发的操作流程社区商业开发的操作流程主要包括以下几个环节：1. 需求分析阶段：在需求分析阶段，开发商需要收集和分析社区居民的购物与消费需求，了解他们对商业设施的期望和要求。
2. 土地选址阶段：在土地选址阶段，开发商需要找到适合商业开发的土地，考虑土地的位置、交通便利性、社区人口密度等因素。
3. 规划设计阶段：在规划设计阶段，开发商需要根据社区需求和土地条件，进行商业设施的规划与设计，确定商业面积、商铺类型、配套设施等。
4. 建设施工阶段：在建设施工阶段，开发商需要组织施工队伍，进行商业设施的建设与装修，确保建设质量与进度。
5. 运营管理阶段：在运营管理阶段，商业设施建成后，开发商需要进行商业运营与管理工作，包括租赁、销售、运营费用管理等。
四、社区商业开发的建议1. 深入调研：在进行社区商业开发前，开发商需要深入调研社区居民的消费习惯、购物需求和生活方式，以确保商业设施的定位与功能符合居民需求。
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
万科的社区商业
万科地产深圳开发项目之社区商业的研究与探讨20年房地产开发的成功经验，使万科地产成为国内房地产行业的领跑者。
虽然他没有介入专业的商业地产开发行列，但在开发其核心住宅产品的同时也开发了体量不少的社区商业。
尤其当住宅无法表现形象时，商业街可以更好地展示出社区公众形象、品牌、服务以及社区的品质，对社区配套、人气和客户服务方面是很好的补充。
就万科地产在深圳开发的住宅项目来进行研究和探讨（见附表1），可以看出其社区商业的开发大致经历了三个阶段和两种过程，其社区商业的类型大致可分为3种。
附表1：万科在深圳开发项目一览表（部分）1998－年，从项目上看是从福景大厦到四季花城；第二阶段为发展过渡阶段，此阶段从时间上看为2001－2005年，从项目上看为从金色家园到四季花城，他们为万科在坂田的商业开发奠定了基础。
第三阶段为成熟发展阶段，此阶段从时间上看为2005年至今，从项目上看是从金域蓝湾到万科城。
（见附表1－4）3种类型为社区底商、风情商业街区、传统商业街区。
（见附表2）附表2：各类型商业代表项目总体上看，万科社区商业经历了无意识开发和有意识地介入研究商业地产两种过程。
其初期经历了一个无意识开发的过程。
1998年12月竣工的福景大厦，万科首次在住宅项目中引入了商业元素。
1997年开始招商，万佳百货进驻大厦裙楼的一至三层，成为了当时新兴的“一站式仓储购物超市”的典范，但万科当时并未主动将商业地产开发的相关因素整合考虑。
附表3：万科地产开发部分深圳项目商业一览表万科地产深圳开发项目之社区商业的研究与探讨科地产意识地入研究商业地产始于1999年开发的万科金色家园。
在项目整体定位中，万科着重考虑了未来深圳商业重心的转移。
在核心定位中，打造的是“城市的、成熟的、开放的”商业消费文化。
万科金色家园在整体定位和商业运营上是成功的，但是在商业规划、业态分布、招商、商家管理等各方面也让万科吸取了很多非常有用的经验、教训。
比如在规划阶段设计图纸的时候就应该规划好与项目所适应的业态，然后根据所需业态的特性设计好层高、进深、烟道等必须要素，而金色家园的商业部分最早的图纸规划是一个大超市，由于考虑不够周全，后期做了一些改进，将大空间分块，再找品牌商家进驻。
社区商业案例
规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求 的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区 人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费 需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
模式一：社区型商业中心
典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街
方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。 为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的 设计方向。 例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同 时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计， 既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。 方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。 住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出 入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施 应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构 方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局 的合理性。
3、街铺面积 街铺通常情况下以经营社区便 利为主，其是快餐店、美容美 发店经营面积较大，一般在 100平米左右，而面包坊、冲 晒店、药店经营面积较小。
说明: 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可 能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米 以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容 等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中 心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商 户经营成本高，导致单位租金难以成长。 最佳比例： 进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50 平米。
深圳市社区商业服务备案流程
深圳市社区商业服务备案流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一次发售 2004-10-01 售价： 12000元/㎡
第二次发售 2005-5-01 售价： 18000元/ ㎡
30%的招 商率，主 力店确定
90%的招 100%的招
商率
商率5-1开
业
2004
2005
2006
2007
带租约销售的策略在万科城 商铺的销售中取得了成功， 商铺100%销售。
商铺在90%招商后，商铺的 溢价达到了6000元/㎡。
业种 餐饮 超市 小百货
面积 6319 1700 2211
业种 建材家装 社区配套 汽车美容
面积 3055 1900 1466
6
案例研究 深圳万科城 商业经营
经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布 局整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平 上餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑
商铺 发售
商铺的招商工作在2003
年底开始进行了，其先于 商铺的一期发售。 万科城主力店自己持有
商铺 招商
面积8419.23㎡，其余铺
面销售，持有比达到了
2003
38%。
20000
持有, 8419.23 , 38%
销售, 13580.7 7, 62%
15000 10000
5000
0 30%
100%
——立美窗帘郭女士
之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，现在二期 都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一部分改做美容SPA了。
——欧莱斯整体橱柜马经理
交通：梅观高速与机荷高速交汇
环境：无特殊景观资源
●观澜 坂田工业区 ●龙华
●布吉
●坂雪工业区 ●华为基地 ●富士康基地 ●坂田第一工业区
●新天下基地
●福田区政府 ●深圳市政府
3
案例研究
万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没
深圳万科城
有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后
开发模20式04-10-01万科城一开期业住宅，与时第间一间部分隔商4铺个同月时发售。
万科城 (三期) 190000
1.1
万科城 (四期)
未开发
总计 43.7万
交楼 2005-06- 2006-05-
待定
时间 20
30
待定
户数 726 752
入住人一期/二期入住人口共1474户，入住率不到30%，
口
现住人口约1200人
商业 综合体
街区
总计
建面 7646
14354
新技术开发区 内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新 天下基地，富士康基地。
深圳万科城社区商业
[关键字]： 社区商业 开发模式 商业规划
[简介]： 本案例研究了深圳万科城社区商业的开发模式、规划和经营状况，为类似 项目提供案例借鉴。
2
案例研究 深圳万科城 开发模式
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内， 毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业
万科城 万科城 (一期) (二期) 建筑 103119 101238 面积 容积率
40-60 元/ ㎡
③ 建材家装区
④有所调整
租金 元/㎡
美食世界
4保048持㎡（原二状层）
社 1②9有区00有配㎡所套（所调二调整层整） ③建3有0材5有6所装㎡所饰（调调二整层整）
有45%的建材商户撤场，其中20%做 美容SPA，其余25%改为装修公司
租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡
④整体撤场，改为社区配套。
5
案例研究 深圳万科城 商业经营
深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能 的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套
万科城商业总面积22000㎡
共有三个主力店：
华润万家 1700㎡
KFC
600㎡
丹桂轩 1600㎡
万科风情步行街业态中餐饮都占到 很大比例。
租金（除主力店）： 60-120元/㎡
——万科城C5区女装商户王女士
这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得远些，但 也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许多也在家自己做饭 吃。
——巴蜀滋味轩刘老板
与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租，所以做完 这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。
90 80 70 60 50 40
开业时
餐饮 社区配套 建材家装
餐饮商家经营成功，租金稳中有升
建材家装区经过调整，租金降低， 但无空置
社区配套租金整体下滑，且有10%
现在
时间 空置
7
案例研万究科城城商家都认为餐饮业态经营成功，小区的较低的 深圳万入科城住率对其他商家影响很大
商业经营
万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服装的生意 更不好做，社区没有什么人住阿，将乐些租金也没用，一直在亏，所以我准备转铺了。
平均租金75元/㎡
商业业种比例
汽车美
容
餐饮
小百货 9%
39%
13%
建材家
装
18%
社区配
超市 10%
套
11%
美食世界 3077㎡（二层）
KFC 丹桂轩
美食世界
一楼时尚百货 华润万家 二楼三楼超市
4047㎡（二层）
7647㎡
汽车美容 汽车饰品
社区配套
1900㎡（二层） 建材装饰
3056㎡（二层）
1446㎡（二层）
2003
商铺 发售 商铺 招商
2004
2005
2006
2007
第一次发售 2004-10-01
第二次发售 2005-5-01
招商进行
招商率100%
商铺开业 2005-10-1
4
案例研究 深圳万科城 开发模式
万科城商铺开发是带租约销售模式，但没有返租， 商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联
万科城商铺开发是带租 约模式， 但不进行返租， 不承诺回报率。
2005-05-01万科城二住期宅住宅发售，第二部分一商期铺发同售 时发二售期。发商售 铺与住宅联动销售，
相互呼应。
发售
2004-10-01 2005-05-1
商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间
隔4个月并不是很长。住宅
一期入伙 二期入伙
入伙
2005-06-20 2006-05-30
调整变化 ① 原小百货+超市
美食世界
3保077持㎡（原二状层）
1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置
KFC 丹桂轩
3F 一直空置
1F餐饮租金80元/㎡ ② 原社区配套
50%的铺面重新招商；
① 一二楼楼时三有尚 楼所百 超货 市调整 华润万家
7647㎡
现空置铺面占总面积的10% ；
租金（出去三级市场地铺）下调至