杏花村农产品批发市场策划草案

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安庆：长青蔬菜批发市场
简介： 06年建成，占地约40000平方米，建筑面积 约 15000平方米。有12栋三层门面房，还有一些 零星建筑物。主要用途可能是仓储。无大蓬。 在内部一条约300米的弯道上进行交易。每套门 面房为三层，约75平方米。售价约20万，月租 金约500元。
点评：建成不到三年就已显得很破败，内部 设施相当简陋，售价和周边的二手住宅旗鼓相 当，租金比住宅都低。难道破落廉价就是批发 市场的特色？
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在安庆充分发挥了市场龙头企业的作用，对 市郊及市辖七县一市，还有江南池州、东至、 石台、青阳、江西彭泽等周边县（市）农业 结构的调整，推进蔬菜产业化进程，搞活农 产品流通，增加农民收入，带动地方经济发 展，同时对丰富和保障城市蔬菜供应，尤其 是“保节、保淡、保灾”都发挥了极其重要 的作用。 商铺主力面积：28平方米，月租金600元 点评：内部脏、乱、差一个字也不少，大棚 多，商铺少、仓储面积少。据说是安庆最大 的批发市场，但体量实在是小得可怜。只是 普通农贸市场的规模。机构还很臃肿。租金 不过20元/平米左右。看不到升潜力在哪里。
新城东区蔬菜副食品综合批发交易市场
• • 一、项目背景 随着安庆市城市“双百”工程的实施，市区规模正在不断扩大，2020年，安庆市将建成百万 人口、100平方公里的城市，与此相比，农贸市场，尤其是蔬菜副食品批发市场显而不足，而且 市区还没有一座功能完善的批发市场。因此，市政府明确提出：老城改造和新区拓建时，要把改 造、新建一批蔬菜副食品市场纳入计划，在市区或城乡结合部重点建设几个蔬菜副食品专业批发 市场，有关部门要抓紧论证，付诸实施。正是在市场的需求和国家政策、地方政府的支持下，龙 狮桥乡政府抓住城市向东拓建的时机，决定建设“安庆市龙狮副食品批发交易市场”。 二、市场分析 以辐射范围80km计，直接服务人口达260万人以上，农副产品经费市场巨大，以服务区人 口260万计，按当地较低消费水平，估计每年约需各类蔬菜42000万公斤，各类家禽8000万公斤， 周边地区养殖及种植发达为市场提供充足资源。 三、项目建设内容与规模 占地238亩，总建筑面积77980m2，包括28699m2的交易区，3725m2的辅助建筑及 11461m2的公用设施。 四、项目总投资估算：11000万元 五、目前工作进展：已经立项完成部分设施建设。 点评：以上是项目招商的一段文字，由此可见该项目与杏花村批发市场体量很接近，但叙述的文 字来看可能没有太深度的考量运营模式。只是官方的惠民工程，没有充分为商户的需求考虑，可 能还是传统模式的批发市场。
本案应选择怎样的一种模式呢？
因时间关系，本案只能是一个简洁的策划草案，前期接洽的补充性提案， 一个框架性的思路。因明年支撑方案的一些前提因素可能发生变化，操盘方 案也会随之改变，所以完整详细的营销策划全案只能在明年开盘前撰写完成。
目录
• • • • • • 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 项目背景 项目定位 项目分析 竞争分析 开盘前策略 销售/招商策略

• 机会
本案的规划水平和经营思路起点较高，有较强可塑性，易于建设成为现代化的新型批 发市场，打破传统旧市场的垄断地位，摆脱同质化竞争。 正因为安徽省的农产品经营水平较低，所以本项目脱颖而出的机会较大。 开发商的背景有利于本项目更好地借助发达地区的资源和专业机构以及成功经验。
项目周边小区分析
安徽老渔翁投资控股有限公司
“杏花村农产品批发大市场”策划草案
香港五道梁行策划机构
HANGZHOU SYNERGY PLANNING. Demonstration Files
前言
众所周知，中国的农产品批发市场大部分是自发形成的，市场不规范， 交易方式还停留在比较落后的对手交易；少数官办的批发市场有规范但活力不 足从而未达到预期的经济效益，二者皆存在制约其发展的诸多问题。 传统模式的农产品批发市场服务功能单一，营利渠道少，流通效率低，管 理无序，已经走到了发展的尽头。取而代之的是新生的现代化的农产品批发市 场。在今天建设一个设施、技术、规划水平、经营管理模式落后的农产品批发 市场将存在巨大的风险。而经营管理模式决定着前面几个要素的配置思路。因 此模式的选择对于批发市场的成败兴亡是第一位重要的。 可以说，模式决定生死，模式决定未来。
结论：两年后将坐拥8000人的消费市场！
这两个小区住满后总户数可达到2300户，按每户平均2.5人、入住率90% 计算,两个小区人口可达到5175人，再加上小区以外其他附近居民，项目周边辐 射居民可以达到7000-8000人。批发市场的业态布局设计必须充分考虑未来这 些人的需求。这也是招商推广中的一个卖点。
第四节 竞 争 分 析
首先让我们了解一下安微中南部各主要批发市场的现状
安徽中南部农产品批发市场调查
概述：安徽中南部城市现有的批发市场基本上都是对手交易为主的传统批发市场，脏、 乱、差是普遍的硬伤。多无冷库、仓储面积小、交易区大、设施简陋，管理无序，经营能 力弱或无经营；营利模式单一，无外乎收租金、卖商铺、收管理费而已。注重硬件投入， 不注重软件投入，更不注重配套服务的功能；缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服 务。
国泰 杏花江南
项目总建筑面积约16万平方米，28栋多 层住宅，约1200户。该项目坐落于西环大道 与杜坞路的交叉口，与杏花村批花市场隔西 外环道相对。
• 碧水庄园
• 位于本案东面，杏花江南以南，规划用地168 亩，其中建设用地154亩，景观、绿化用地 14亩，可安置住户1166户。同步规划建设商 业网点、幼儿园、小学。
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安庆市：龙狮桥蔬菜批发市场
• 安庆市龙狮桥蔬菜批发市场位于华中东路2号，是市政府 “菜篮子”工程重点，是安庆市目前最大的集蔬菜批发和 蔬菜副食品零售为一体的综合性市场，也曾是皖西南最大 的蔬菜集散中心，市场始建于一九八八年七月总投资1400 万，占地面积14600平方米，总营业面积10000平方米，其 中交易大棚（厅）5000平方米，固定货仓80间3600平方米， 服务配套设施1000平方米，其它400平方米。 该市场一九九七年十一月改制为“安庆市龙狮桥蔬菜批发 交易有限责任公司”，为国有控股的股份制企业。2001年 末资产总额近850万元。内设计财科人秘科，下属蔬菜批 发交易所、零售市场管理所、保安部（经警小队）、物业 管理部、蔬菜购销服务部。现有职工154人，其中在职工 114人，离退休40人。 近几年来，市场推进“三绿工程”建设，设立了无公害蔬 菜销售专柜及无公害蔬菜检测点。
• 第一部分 项目研究
第一节 项目背景
• 长期以来，池州农产品流通一直属于薄弱环节，农产品市场体系建设滞后。目前全市 还没有一家大型农产品批发市场，农产品批发市场存在数量少、规模小、建设水平低、 布局不合理、功能不足、交易方式和管理机制落后、农产品市场与区域主导产业衔接 不紧密等方面问题，不能满足当前大流通的需求，严重制约了农产品的流通。 池州农产品有名无牌，没有形成合力，缺乏竞争优势；有牌无量，没有形成规模，经 济效益不高；宣传滞后，市场开拓不力，没有充分发挥名牌效应；加工落后，转化增 值能力弱。缺少专业机构的品牌策划引导。
表1-1 序号 1 2 3 冷库一 冷库二 水果批发市场 建筑名称 建筑物面积一览表 建筑占地面积 （m2） 4992 4032 5504 建筑面积 （m2） 4992 4032 8704 层数 1F 1F 2F
4
5 6
水产蔬菜副食品场批发市场
大型超市 农贸市场 总计
ห้องสมุดไป่ตู้
10766
6508 10204 42006
池州市政府鼎力支持的招商引资项目，占有政策优势与成本优势。 本项目的规划水平、设施、技术、经营理念起点相对目前安徽省的大部分同类市场比 较高 结合老渔翁企业自身的实际情况，农副产品集散交易中心属于其企业核心产业的延伸。 有一定的资源优势。 池州小农商经济活跃，市场氛围相对浓厚，利于项目拓展与销售。
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15820
16836 25428 75812
2F
3F 3F
项目的优势与劣势
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优势
农业属于池州以及皖南的支柱型产业，农产品的集散与销售需要一个大型的示范窗口 是本地独一无二的批发市场，具备超强的市场吸纳能力，占有市场垄断地位优势 。 规模上相对安徽大多数同类产品有优势。


省政府、市政府对农产品批发市场扶持力度越来越大，政府发展农业的大思路与本项 目的发展规划相合之处甚多，操作过程中易于绑定借力。
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• 第二节 项目定位
项目定位 安徽现代化程度最高、皖中南最强大的农产品批发市场
安徽独一无二的农副产品品牌孵化基地
以目前的资料看，本案的规模可能是皖中南第三位，
最大的是 铜陵绿源农产品批发市场、 第二位的是安庆新城东区蔬菜副食品综合批发交易市场 。
而本案对外扩张的主要对手也将正是这两个市场。 目前合肥的周谷堆市场是安徽影响力最强的，但其规模比本案还要小很多，仅仅占地8万多。 由此可见单纯的比较规模意义并不大。最强大与最大的区别就在于此。本案与中南各批发市场 的角逐不是规模之当，而是经营模式（设施、技术、营销、运营、管理）之争，是现代化批发 市场与传统批发市场之争，更是新旧批发市场经营理念之争。 人们已经很习惯传统的对手交易为主流的传统批发市场了，那么什么是现代化的农业批发市场？ 它和传统市场有何不同，这正是本案在营销推广中要充分体现，要告诉人们的。
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劣势
本地市场狭小，本项目物业难以本地消化。 池州市区小，市区人口少，城市化进度低，对周边影响力弱。本项目对外招商会有 相当大的抗性 池州农产品经营者观念落后于周边各市同业。 项目目前的位置相对偏远，周边商业氛围与配套差。
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危险和机会
危险：
自国际性金融危机后中国的经济发展走势和房地产市场发展前景都不明朗，变数很 大，有很大不确定性。 周边各市强敌环伺：芜湖长江市场园、安庆龙狮桥蔬菜批发市场、安庆迎江区新城 东区蔬菜副食品综合批发交易市场 、铜陵绿源大市场、合肥周谷堆市场等等，特别 是新建的铜陵绿源大市场和新城东区市场 ，它们规模大于本案，依托于资源更丰富 的大市场，严重压缩着本案的生存发展空间。 这两年池州新开发商业面积很大，有很多商铺同时上市，对本项目形成了一定程度 竞争。 项目目前的位置相对偏远，周边商业氛围与配套差。市场对本案价值认知度不高。