关于东莞市镇村工业园改造提升的探讨——以东深塘厦工业区旧改项目为例

关于东莞市镇村工业园改造提升的探讨

——以东深塘厦工业区旧改项目为例

摘要：随着我们国家社会不断快速发展，东莞市也投入在高速高质量发展的

行动中。对于东莞市来说，镇村工业园的改造提升计划，是用地质量提升的主要

突破口，但在具体的实施过程中，依然存在许多的困难亟待解决。本文以塘厦镇

粤海东深高新科技产业园改造为例，对镇村工业园区的改造提供一些思路，探讨

镇村工业园改造提升策略。

关键词：镇村工业园、改造提升、工改工

引言：

进一步拓展产业升级空间，大力推进镇村工业园改造提升，是当前东莞整体

发展的一个重大战略课题。目前，东莞还存在一批厂房结构老旧，产业低端，土

地利用与生产效率不相适应的产业园区，因此从2020年起，东莞市实施“工改工”三年行动计划，以低效镇村工业园改造为核心，拓展优化产业发展空间，为

推动制造业高质量发展提供空间保障，加快升级东莞市产业承载力和城市功能品质。其中东深塘厦工业区旧改项目为“工改工”三年行动计划的第一批预备项目，组织开展控规调整工作，进行镇村工业园改造提升。

一、东莞市村级工业园改造提升面临的困难和问题

（一）政策吸引力度不够，市场主体参与改造意愿不强

镇村级工业园的权属一般主要为集体经济组织或私人企业所有，无论是在使

用权限、土地增保值等各方面来说都无法和国有建设用地进行比对，不能作为高

端或者高科技企业的最佳选择。而且相对于国有土地来说，旧厂房在改造的过程

中并不提供过多的福利，这恰恰会造成营收之间的不同，镇村级工业园因此逐步

遭到冷落。

（二）历史遗留问题多，连片改造难度大

对于东莞目前来说，很多镇村级工业园是二十世纪末建成的，这个时候正处于土地统征阶段，存在手续办理漏洞、产权不明确、租赁关系错综复杂、多数都是违法用地和违章建筑等问题，且现行控制细则规划发展存在局限性，不能解决历史遗留问题，这些众多问题加在一起形成了一定的复杂性。

（三）缺乏宏观的统筹、规划和监管

目前来说，东莞现改造各个园区依然沿用着以“点”的形式来进行调整，并没有充分的统筹现阶段城乡产业的现状发展问题，以及如何优化该区域空间构成的整体目标等。政府部门在规划的阶段并没有明确具体的调控手段，无法根据镇村级工业园原有的产业去留等情况进行改造，在改造过后，也会在一定程度上缺乏监管以及缺少较为完善的考核体系，无法按照现阶段的变化趋势去进行针对性的应变措施。

二、东深塘厦工业区旧改项目的基础情况

（一）现状情况分析

（1）用地现状

东深塘厦工业区旧改项目位于塘厦镇振兴围128工业区，该产业片区是较早开发的工业区，主要是镇属工业园区，是塘厦镇政府重点推进的工业更新改造区域；项目西邻塘厦大道，东近石马河及东湖山庄，现状以印刷、五金塑胶、运动器材等旧工业厂房为主，建筑质量不高，急需更新改造，占地面积约为4.92公顷。

（2）控制性详细规划情况

项目主要涉及到塘厦镇振兴围片区控制性详细规划G02、G03街坊，位于片区西南部，涉及二类工业用地、商业用地及服务业用地，还涉及部分道路用地。

（3）土地权属及土地利用总体规划情况

项目地块已办理国土证，土地权属为东莞东深经济发展有限公司。在土规中，项目范围内主要为建设用地，有少量用地为交通用地。

（二）规划目标

项目计划依托粤港澳大湾区战略规划，积极承接深圳产业溢出，促进湾区的

创新成果在塘厦落地，面向新一代信息技术、智能装备制造、新能源、新材料等

战略性新兴产业，以“互联网+”为桥梁，以智能化物联网等为表现形式，将项

目打造成为塘厦先进的高新智慧示范园区，促进新兴产业，加快集聚发展，加快

提升产业承载力和城市功能品质。

（三）改造方式

项目计划采取政企合作形式，东深公司与塘厦镇投资促进中心对接，在秉承

土地集约化利用、片区产业统筹发展的原则下，商议制定“政企联合”招商方案，东深公司将审查意向企业背景调查报告，并将企业准入申请表提交塘厦镇政府复核，检查企业税收是否达标，环保是否合格等，挑选高质量附加值企业，有效带

动区域产生升级，促进产业的聚集，以促进实体经济高质量发展。

（四）改造思路

项目改造不仅仅局限于镇村级别地区，而是放眼于粤港澳大湾区战略规划，

产业园定位清晰，具有一定的可持续发展与统筹发展性。且项目采用政企合作形式，一定程度上提升了土地使用权限和增保值，并由企业和政府一起制定相关监

管与招商制度，审查筛选合格的中高端企业，以此提升产业园的整体质量，打造

先进的高新技术产业园。

三、工业园改造提升的相关建议

（一）形成专项的政策体系和绩效评估机制

（1）不断攻破各个村之间的行政阻碍，对于集约开发、统筹镇村级工业园

之间用地标准以及组织规划管理等三个方面，要不断的进行探讨和分析，创新各

类情况的土地和空间置换等策略，不断完善突破碎片化区域以及权属较为冗杂等

关键问题。（2）对于拆除重建、扩建、改建、加减的报批、建设和验收等关键

工作程序，需编制一个较为规范的实施细则，由此才能实现便捷操作实施的目的。（3）建议构建一个大数据分析平台，以此来实时监测村级工业园发生的数量变

化以及空间各项绩效等，根据实际情况来判定是否需要对此展开调整，以保证资

源能够得到利用或者生产要素能够高效进行得到配置等。

（二）统筹做好全市产业用地管控和保护

根据相关的要求规划相应的发展布局，包括“多规合一”以及“全市一盘棋”等。要明确东莞总体用地量，规划工业用地红线，编制相关的保护策略，以保证

用地的合法性和工业的聚集等要求。利用建立产业保护区制度，一方面能够最大

限度的减少用地总量，维持产业的持续发展，让产业链的各个要素汇集在镇村工

业园之中进行改造。另一方面，可以有效的抑制工业园区混乱的现象，减少土地

私交以及非法交易等各种不良问题[1]。

（三）分区分类引导村级工业园改造提升

(1)要对全市镇村级工业园的数目、土地性质、租赁年限以及产值贡献率等

多项方面进行调查，对东莞市各项产业政策中的园区布局进行梳理和整合，并与

产业功能相结合，确定其发展的主要趋势，对每个区以及镇村级工业园进行合理

的规划布局。(2)遵循“搬迁一部分就要淘汰一部分，同时将这部分进行提升”

的基本原则，把工业园的整体主要划分为承接转移园区、限期搬迁园区以及保留

发展园区三种类型。承接转移园区主要是起到疏导企业腾退安置以及周转的作用，限期搬迁园区主要是为了拆除改造，在保持发展的同时将局部地区进行改建，并

且可以在园内进行资金扩展。(3)不断指导以及鼓励各产业园区制订具体的产业

发展规划，明确产业发展方向。实施“一园一策”，合理编制园区升级改造方案，从产业类型、投资力度、产值大小等多种角度对产业进行升级，培育发展优势项

目[2]。

（四）构建发展利益共享分配体系

对改造后产业地块各自归属政府、企业、村集体的收益进行合理分配，并不

断的分析和研究过去传统单一的土地、租金营收模式，学习发展股权投资等资本