成都地铁天府广场商业定位规划评估报告(61页)
XXXX成都纯商业项目定位报告
⊙素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中 国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。
⊙其西端紧接龙泉成华区、锦江区，北端与龙泉 新都区、青白江区为邻，东 端连接龙泉金堂县和资阳市的简阳市，南端与龙泉双流县、资阳市的简阳 市接壤。区人民政府所在地世纪广场道城区距市中心约12.6公里，距双流 国际机场约28公里。
餐饮设施 中餐厅 西餐 厅
中餐厅 西餐 厅 客房送餐 服务
中餐厅 西餐 厅 客房送餐 服务
中餐厅 西餐 厅 客房送餐 服务
中餐厅 西餐 厅 客房送餐 服务
服务设施
商务中心 票务服 务 鲜花店 冲印店 医务室 部分房间 有宽带上网
会议厅 商务中心 票务服务 理发美 容室部分房间有 宽带上网
会议厅 商务中心 票务服务 理发美 容室部分房间有 宽带上网
商业
产 品
4.市场培育问题
5.持续经营问题
20
第四部分 酒店市场分析
21
龙泉驿区星级酒店资料
名称 成都博瑞花 园酒店
成都天伦酒 店
龙威酒店
星光花园酒 店
航天宾馆
区域 阳光大道 11号
龙都北路
龙都南路 198号
阳关大道 13号
航天路 181号
规模 客房217间 客房154间 客房242间 客房164间 客房100间
3
第一部分
走进龙泉
4
龙泉驿区整体概况及未来规划
■城市概况
⊙龙泉驿区位于龙泉境中南部，总面积558平方公里，总人口70万人(2011年)。 龙泉驿区现辖4个街道、7个镇、1个乡。即世纪广场道、大面街道、十陵 街道、同安街道、洛带镇、西河镇、洪安镇、柏合镇、茶店镇、黄土镇、 山泉镇、万兴乡。区人民政府驻世纪广场道。
地铁站域商业分化特征现状与规划建议
将单中心的城市结构转变为多中心的城市结构。
目前有大量地铁站域商业空间布局的研究，例如王宇渠等通过探究广州地铁站点商圈营业面积与市场腹地、站点客流量、地面公交换乘等流动性因素之间的关系，指出流动性因素主要通过地铁客流因子、地面基础设施因子影响站点商圈商业集聚规模[1]。
Zhai Duanqiang 等对地铁站周边不同零售业态的结构特征和集聚程度进行定量分析，探究轨道交通对周边零售经营结构的影响机制，指出周边场地的建设、空间距离、土地开发和市场竞争因素影响着场地周边零售商业空间的划分，间接影响着各类零售商业空间产业结构和空间集聚，使其差异显著[2]。
Li Peilin 等探究了店面聚类如何随着到车站距离的增加而变化，以及商业形态（购物临街、渗透性和购物楼层面积）等准公共空间与步行之间的关系 [3]。
除此之外，还有部分研究特定站点商业空间布局特征及其演化过程，例如于洋等分别分析了城市中心的地铁站点建立前后邻近商业空间的演化过程，据此提出了此类商业空间自组织演化的规律、方式、动力和根源[4]。
整体而言，针对站点周边商业空间布局类型的研究较少，本研究通过层次聚类法从地铁站点自身性质与周边商业业态构成两个指标层出发，对地铁站点进行分类研究，并探讨了不同类型的地铁站点商业业态构成的原因，本研究能为站域商业规划起到一定的参考作用。
1 研究对象与数据来源1.1 研究对象成都市于2010年运营开通第一条地铁站，地铁+商业模式发展较为迅速。
考虑到研究对象的代表性，本研究以成都市地铁站的商业建设情况为例，选取建成时间较长摘要 地铁站点对城市商业格局产生了不可忽视的影响，地铁站点周边往往吸引了大量的商业设施。
以成都地铁1、2号线运营的39个车站为对象，根据地铁站性质、商业类型构成因素特征指标提取和计算，划分轨道交通车站的不同商业空间类型。
不同的商业站点类型可以分为城市及区域商业中心站点、特殊功能型站点、一般型站点、地方型站点。
成都市天府广场中心城商业规划评估及装修建议
相关参数
1、噪音 各种噪音控制标准建议： 公共区/电梯间 ≤55dB(A) 餐厅/咖啡厅 ≤50dB(A) 零售店铺/商场/娱乐 ≤55dB(A) 办公室/管理用房 ≤45dB(A)
2、照明要求及预留用电标准建议 1)光源：有装修要求的场所按装修要求确定，一般场所为荧光灯，金属卤化物灯或节能 型灯具，光源显色指数Ra≥80,色温应在2500～5000K之间； 2)照度要求： 部位功能 照度标准值 相关色温(K) 确保照明占一般照明% 办公室 300L 商场,餐厅 300L 3300～5300 100% 文化博览 300L 100% 冷冻机房泵房 100L >5300 100% 通信机房 200L 走道,库房 100L >5300 100% 公共场所 300L 3300～5300 100% 柜台货架 400L <3300 陈列展台 500L <3300
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
共享空间的造型与美化
二次商装要着重把握柜台装修的标准
就柜台装修标准而言，不同品类的商品，不同档次的品牌，装修标准都不一 样。实际中，一些正规品牌厂家有其自己的装修标准，而要想引进该品牌，就要 按照品牌厂家的标准装修，它的材质要求、工艺要求、主形象面、LOGO招牌、 壁柜、柜台、货架的尺寸等，都有固定的标准。
地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上 商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。
地铁相关资源的开发具有明显的交通优势
地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流， 而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的 开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。
成都五个中心城区商业网点规划已出炉
成都: 五个中心城区商业网点规划已出炉天府广场和骡马市片区将新增步行街、双林路将成为成都市规模最大旳小朋友主题消费街区、锦江区内旳服装批发和海鲜市场将逐渐外迁、火车北站附近将新设一种综合展示中心, 为旅游者、投资人、经商者服务, 免费提供信息服务……17日, 记者从市商务局获悉, 本市五个中心城区旳商业网点规划已所有出炉, 未来十年成都商业旳“消费”地图由此逐渐清晰。
金牛区依托金沙永陵打造特色商业街商业网点总体布局: “一城一带两轴四区”根据规划, 金牛区商业网点发展总体格局为“一城一带两轴四区”。
“一城”是指成都国际商贸城；“一带”是指羊西线-一品天下文化美食旅游带；“两轴”是人民北路北延线商业主轴和沙西线商业次轴；“四区”是结合规划旳“沙湾片区商贸商务中心”、“华侨城片区商业中心”、“火车北站片区商业中心”和“大天(大丰-天回)片区商业中心”, 形成4个具有市级影响力旳泛商业区, 分别为“沙湾商贸商务区”、“华侨城休闲娱乐区”、“火车北站-荷花池都市交通综合体”、“人民北路北延线商贸商务区”。
火车北站将新设综合展示中心《规划》提出, 根据金牛区现实状况特点、规划定位以及发展思绪, 确定“四线十一点”为金牛区重点打造区域, “四线”是羊西线、沙西线、人民北路和金府-川陕路；“十一点”是“一品天下”商业街、非物质文化遗产公园、沙湾片区商贸商务中心、华侨城片区商业中心、火车北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园老天回一条街。
作为成都旳“窗口”地区, 在火车北站片区将打造辐射面积14平方公里, 服务居民34万人及流感人口, 规划营业面积15万平方米旳商业中心。
该区域内将鼓励设置大中型酒店宾馆、各类餐饮网点(茶馆、水吧)、中小型超市(以经营食品、特产为主)、专业专卖店、影院、休闲娱乐设施、自动售货机, 适度设置大型超市、百货店, 限制设置家俱建材店、批发市场和农贸市场。
成都天府广场
结构组成
地下一层建为商场和 文化中心，包括一座 地下购物中心。地下 停车场建在地下二层， 与天府广场周边大厦 相同，是成都市面积 最大的地下停车场。 地下第3层，建设了地 铁站和一座变电站
成都天府广场
LOREM IPSUM DOLOR
基本信息 结构组成 设计方案 设计评价
基本信息
天府广场，位于四川成都的心脏地带，其形式与 地位与北京天安门广场相似，是中国西部最大的 城市中心广场。它占地面积8.8万平方米，形状为 矩形，长比宽约1:1.5，地面全部由经过特殊工艺 技术处理的浅色花岗岩条石铺成。天府广场既是 成都市的经济、文化和商业中心，又是成都市的 交通枢纽地带，历来是成都乃至四川的象征，更 是成都的一张城市名片。
设计评价
图腾雕塑
作为古蜀文明重要标志的太阳神鸟被充分 融入设计元素之中。此外，两套方案均设 计了围绕广场四周的十二文化图腾柱和十 二文化主题雕塑群。 文化图腾柱每根直径1.2米，高12米，顶 部是led激光演映球屏，太阳神鸟的暗纹 隐饰于球体表面，主体采用金沙遗址出土 的内圆外方形玉琮为主造型元素，三星堆 出土的顶尊底座为图腾柱的基座造型，上 下部两侧的装饰纹分别是金沙的眼形器纹 和三星堆的云纹。
设计方案
构成元素:这是一个以"水"为主
题的广场，一个太极云图(八卦图) 中部曲线将广场自然分为两部分， 东广场是一个下沉式广场，西广场 则是一个喷泉景观，中间则是太阳 神鸟图案。
方案特点:东、西广场都将以太
成都南延线区域商业市场分析副本
【荷兰水街】
区域商业环境分析
因为该项目商业街位于南延线尾端，商业旳消费人群主要以项目区域内为主，辐射面较小，加 之项目区域目前成熟度不够，所以商业租金偏低。
经典项目 商业实际 情况统计
区域典型楼盘商业销售均价（万/平米）
8
76
6.8
6
4.8
5
5
5
3.8
4 3 2.5
2.8 2.5
3
2
1.3
1.8
四大商业格局
中心商业；市中 心商业中心CBD
区域型商业：城 市商业副中心
小区型商业：成 熟小区商业中心
如：春熙路商圈、 盐市口商圈、骡 马市商圈
如：红牌楼商圈、 新南天地商圈、 建设路商圈、锦 华万达商圈等
如：紫荆商圈、 神仙树商圈、桐 梓林商圈等
地铁商业：地铁 沿线商业中心
如：世纪城商圈、 新会展商圈、远 大商圈等
区域商业环境分析
E、面对全国旳成都会展经济圈已成熟
区域以新会展为中心旳商业辐射圈已经成熟，每年旳西博会、糖酒会、汽车展销会等全 国类旳大型展会都在新会展中心举行，且每年旳吸纳人流量近1000万左右；加之大魔方、新 世纪环球中心等大型项目旳开启，将来区域旳高端配套商业集群发展前景大好。
总体来说：
区域商业价值潜力已逐渐呈现！
花样年福年广场 峰汇中心
保利心语
新希望国际 花样年香年广场
经典个案分析
以本案所在地为中心，选择绕城内与绕城外具 有代表性旳经典项目商业部分进行研究，并按商圈 及商业类型旳不同进行划分：
区域商业环境分析
【复城国际】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业旳实际成交均价为：
成都太古里调研报告
成都太古里调研报告目录一、内容概括 (2)1.1 调研背景与目的 (3)1.2 成都太古里概述 (4)二、地理与交通分析 (5)2.1 地理位置 (6)2.2 交通便捷性 (7)三、商业环境与业态分布 (8)3.1 商业布局 (8)3.2 主要商业业态 (9)四、品牌与消费者分析 (10)4.1 品牌构成 (11)4.2 消费者行为分析 (13)五、经营状况与市场表现 (14)5.1 经营状况 (16)5.2 市场表现 (17)六、存在问题与发展建议 (18)6.1 存在问题 (19)6.2 发展建议 (21)七、结论 (22)7.1 调研总结 (23)7.2 调研展望 (24)一、内容概括本调研报告主要对成都太古里进行了全面的实地考察与深入研究，旨在展现其作为成都市核心商圈的独特魅力和商业价值。
通过对该地区的细致观察，我们详细分析了太古里的人流量、消费水平、商业布局、建筑风格以及文化特色等多个方面。
在人流量方面，太古里凭借其优越的地理位置和独特的商业氛围，吸引了大量游客和消费者前来。
无论是日常休闲购物，还是节假日出游，这里总是人流如织，展现出强大的商业活力。
消费水平方面，太古里展现了中高端的消费趋势。
店内商品琳琅满目，涵盖了服装、餐饮、娱乐等多个领域，满足了不同消费者的需求。
结合线上线下多种支付方式，为消费者提供了便捷、高效的购物体验。
在商业布局上，太古里注重空间的层次感和整体美感。
建筑风格现代与传统相融合，既有古典的韵味，又不失时尚的气息。
各商铺之间布局合理，既相互独立又相互呼应，共同构成了一个充满活力的商业空间。
太古里还承载着丰富的文化底蕴，这里的传统文化与现代商业完美融合，为消费者带来独特的文化体验。
无论是举办各类文化活动，还是打造独具特色的主题街区，都体现了太古里对于文化传承的重视和创新。
成都太古里凭借其得天独厚的地理优势、时尚潮流的商业模式、丰富多样的消费选择以及深厚的文化底蕴，成为了成都市乃至四川省的商业地标之一。
成都天府广场案例分析PPT课件
竣工验收与运营管理
工程竣工后进行验收工作，确保 质量达标。投入运营后，加强日 常维护和管理，确保广场的持续 良好运转。
03
天府广场的功能与设施
商业设施
01 购物中心
天府广场拥有多家大型购物中心，提供各类商品 和品牌选择，满足消费者购物需求。
成都广场的设计与规划 • 天府广场的功能与设施 • 天府广场的社会影响 • 天府广场的未来展望
01
成都天府广场简介
地理位置
成都天府广场位于成都市中心，具体位置在人民 01 南路一段86号。
广场周边交通十分便利，有地铁一号线和二号线 02 在此交汇，同时也有多条公交线路经过。
促进城市经济发展
天府广场周边聚集了大量商业、文化、 娱乐设施，吸引了大量人流、物流和 资金流，有力地推动了成都市的经济 发展。
对居民生活的影响
改善居民生活品质
天府广场提供了丰富的休闲、娱 乐、购物等设施，方便了居民的 生活，提高了居民的生活品质。
增强居民归属感
天府广场作为成都市的文化、社交 中心，为市民提供了交流、互动的 平台，增强了市民对城市的归属感 和认同感。
03 文化活动
广场定期举办各类文化活动，如音乐会、艺术展 览、民俗表演等，丰富游客的文化生活。
休闲设施
01
02
03
绿地公园
天府广场周边有多处绿地 公园，如人民公园、文化 公园等，为游客提供休闲 散步和运动的场所。
咖啡厅、茶楼
广场内及周边有多家咖啡 厅、茶楼，为游客提供休 闲聚会和商务洽谈的场所。
旅游服务
广场周边聚集了成都市许多重要的商业、文化和 03 政务机构，是成都市的地标性建筑之一。
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通过详尽的市场调研及近期对本项目所在区域市场所作的 针对性调研，结合商户和消费者访谈结果，项目组对于天 府广场商业定位规划，提出完整方案供决策。
方案：城市客厅
—集数码体验中心、休闲、娱乐、餐饮、购物于 一体的城市会客厅
“城市客厅”是我们项目小组通过补充性、针对性调研提出的，是目前 最新鲜的城市商业发展创新业态，该方案将整个城市作为一个家，打 造一个独具特色的“个性化客厅”，项目组建议在天府广场打造一个 以数码体验、休闲、娱乐、餐饮为主（占70％）、购物为辅（30％）， 汇聚数码体验、特色餐饮、运动品等国际国内中高端品牌，面向广大 市民及各地游客的城市客厅。
广场有11个地面出口，8个过街通道。
工程进度备忘
地下主体土建工程： 2006年5月
地下工程机电设备工程：2006年6月
地面广场景观工程： 2006年6月
附属配套工程过街通道：2006年8月
地铁通车时间：
2010年
商业课题
天府广场地下负一层商业部分 定位规划、营销推广、招商代理、运营管理
06年天府广场市场调研结果 近期区域针对性调研结果 商户消费者摸底访谈结果
消费习惯—不愿到地下消费购物
从目前情况看，成都地下商城（如顺城街人防工程）整体经 营状况都不理想，市民对去地下商场消费尚不习惯，在业态 规划上需考虑引导、转变这种消费习惯。
地铁因素—带来的大量人流
➢ 天府广场高峰小时客流量约10万人次 ➢ 天府广场公共交通高峰小时运量约6万人次 ➢ 天府广场站地铁1、2号线运量约2.5~3万人次/小时 ➢ 天府广场公交、出租车承担约3~3.5万人次/小时
6
华联
7
仁和春天
3.天府广场是成都的“城市客厅”
天府广场是成都的几何中心 天府广场是成都的政治经济文化中心 天府广场是成都的交通枢纽中心 天府广场是成都知名旅游景点
天府广场具有客厅的相似功能
聚会
休闲 客厅
娱乐
地铁 枢纽
休闲
天府广场
娱乐
会客
聚会
旅游 景点
天府广场与客厅有相似功能，客厅主要为家庭服务，并接待宾客，而天府广场 作为成都的客厅，除了能给成都人民提供一个更立体的休闲娱乐空间之外，更 以其现代文明包装下的深厚文化底蕴，吸引巴蜀乡亲、中国乃至全世界宾朋前 来聚会，分享一段美好时光。
综上所述，天府广场具有不可复制的地理优势，不仅 是成都的交通枢纽，更是成都的政治、文化和旅游的核心 区域，是一个承载着整个四川人民的集体智慧和巴蜀文化 精髓的文化场所，同时也向来自五湖四海的游客展示四川 的深厚文化和城市风貌。所以我们将天府广场定位为成都 的城市客厅是准确和适当的。
“城市客厅”的业态规划
我们认为“城市客厅”的主题定位 符合本项目长期的可持续性发展。
第二部分 定位规划依据
整体定位依据
地段价值 目标消费群结构 周边业态布局 本地居民消费习惯 地铁因素
地段—政治、经济、文化中心
天府广场1公里半径内，45个党政机关、20多个社团、机构。 ➢ 省政协、省人大、市政协、市人大、市政府…… ➢ 市文化局、文化宫、图书馆、美术展览馆、锦城艺术宫、锦
成都地铁天府广场商业定位规划评估 报告（61页）
目录 第一部分：方案陈述 第二部分：定位规划依据 第三部分：方案具体规划 第四部分：方案比较及评估
第一部分 方案陈述
天府广场
项目简介
天府广场位于成都南北中线和东西轴线交叉点交叉点， 是成都市标志之一，也是成都市的“心脏”位置。广场四周 被各种功能的大型公共建筑合围，城市道路及公共交通四通 八达。本站为地铁1、2号线换乘站，广场地下一层作为地 下商业层、公共交通层、自行车停车场，地下二层作为汽车 停车场和地铁站厅转换层，1、2号线站台为地下三层和地 下四层。
其他参考经验
通过前期对国内外地铁商业调研，有如下定位规划参考经验：
地铁商业物业需要与地上商业形成业态互补，否则仅依靠地 铁商业单体项目进行自营自存将无法保障地铁商业长远稳健地 发展。
地铁商业因其特殊的交通载体及地下物业的局限性决定了很 多商业业态不适合在其内经营，只能适合小件、冲动性、便利 性商品与服务。
地下商业因其弱势于地上商业，所以在定位上一定要保持有 别与地上商业的特点，否则无法与其竞争，也无法有效吸引消 费者。
“城市客厅”的规划定位依据
1. 客厅释义
每个人的家里都有客厅，客厅是一个供家人娱乐、休息、会客 的的生活场所，体现一个家庭的文化品位和精神风貌。同样， 每个城市也有自己的客厅，它是一个能为广大居民及游客提供 娱乐、休闲、会客及展示地方文化和城市风貌的独特场所。
北京天安门广场
深圳市民中心广场
青岛汇泉广场
2.寻找成都的客厅
作为成都的城市客厅，应该是： ➢代表成都生活形态 ➢展示成都发展水平 ➢彰显巴蜀文化底蕴 ➢象征成都精神风貌
那么，成都的城市客厅在哪里呢？
成都市区示意图
锦绣工场
天府广场。无可辩驳地成为“成都之心”， 作为城市客厅，无可替代，无可挑剔。
数码体验＋休闲＋娱乐＋特色餐饮（约 占70％）
购物为辅（约占30％）
“城市客厅”业态规划依据
业态规划依据
周边业态
消费群体结构
消费习惯
自身因素
错位经营 业态互补
以需求 定业态
迎合、引导 消费习惯
突出特色 扬长避短
附近商圈业态主要为百货
序号 1
调研项目 王府井百货
2
太平洋百货
3
伊藤洋华堂
4
九龙城
5
人民商场
江剧场、成都市杂技团、市图书馆……
目标消费群—全层消费
天府广场作为成都的政治、经济、文化、交通枢纽中心及成 都著名旅游景点，集多种功能于一身，吸引国内外各个阶层 的人群，决定本项目的目标消费群的全层性。
周边业态—与周边百货业态形成互补
周边商业以百货为主，为了降低经营风险，确保投资回报最 大化，本项目业态规划应与周边商业错位经营，业态互补。
主要技术指标
占地面积
46000 ㎡
地下主体建筑面积
90000 ㎡
下沉式广场建筑面积 10000㎡
自行车停车场建筑面积 2620㎡（场位1720辆）
负一楼商业面积
23114 ㎡
净高3.8米，装修净高3.0米，通道宽度 10米 ，柱距10米
广场有自动楼扶梯：15部，其中出入地面12部
5台电梯，出入地面2台（无障碍设计），其余3台为货梯