成都万科城开盘报告(详细版)
万科_思源_成都万科金色海蓉项目分析及一期开盘分析_36PPT
开盘时间 开盘方式 摇号时间
推出套数 到场客户 开盘优惠
当天销售套数 开盘销售率
3月7日9：30
摇号
3月4号（提前摇号） 3月7日在现场张贴公布
208套 约100 万客会1%，VIP1%， 开盘优惠0.2%，一次性1% 约90套
43%
➢ 本批次开盘开盘情况较不理想，究其原因，在于其单价及总价均不低，存在一 定的抗性；
2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
6、客群分析
关键词：“80后”不是主角
➢ 来源：从多方了解的信息看，该项目的客群有以下几部分构成：一是区域内客群，占 据多数；二是万科的追随者，占据一部分；三是外地客群（含不少投资）；
➢ 用途：自住占据多数，但投资客群数量较多，不少客户都是再次置业者； ➢ 年龄：该项目虽然定位为首置客群，但由于总价等的原因，80后客群比例并不高，相
现场活动结束 看房班车接客户去售楼部现场
品鉴会分析
➢ 该品鉴会有答谢会的成分，即对1批次购房客户有大量奖品赠送；
➢ 该品鉴会在进程上有一点较为创新，即邀请武侯区规划局的相关领导作为“利益 关系人”讲解区域规划信息（客户反应情况较好），这在以往其他项目的品鉴会上几 乎未出现过，这样就为项目附上了很强的公信力，值得借鉴；
➢ 从品鉴会进程看，该项目将主力客群索定在“80后”，不管是上台游戏还是主持 人串词等均时刻将“80后”挂在嘴边，充分说明组织者对目标客群的有意识琐定；
成都房地产指数统计分析
成都房地产指数统计分析LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】2003年4月成都房地产指数统计分析2003-06-19成都房地产市场报告成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。
成都市房地产开发投资较快增长的原因:一是受开发规模扩大影响前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。
其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。
新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。
新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。
别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。
二是受土地购置费大幅增加的影响1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。
三是开发资金充足前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。
其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。
购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。
商品房销售势头良好1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。
其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。
住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。
个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。
在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。
商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。
不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。
五矿万科如园开盘简报
五矿万科如园开盘简报——户型设计
户型设计注重实用性不品质感，在细节打造上，将人性化设计理念充分发挥。
户型设计亮点： 私属电梯； 南北通透； 明厨明卫； 可三面揽景； 每个卧室均配备卫生间； 十字轴线合理分区；
南北双阳台且阳台相对较宽；
双玄兲入户体现尊贵不私密性； 依“兲、厅、廊、卧”组成四进制空间，礼序 恰当自然。 丌足之处： 餐厅不客厅之间劢线过长。
五矿万科如园开盘简报
报告大纲
项目开盘情况
产品价值梳理
分析总结
2
五矿万科如园开盘简报——推出房源情况
本次开盘为一期4号楼板楼，共68套（含9套一层下跃产品），包括地上10层和地下2 层，建筑面积为17573.43 m2，此次推售房源59套(一层下跃产品暂时保留) ，户型面积 为275平米四居，457平米六居，一层6户，3个单元。
廸筑面积：296㎡
五矿万科如园开盘简报——样板间设计
室内采用精装设计，全部采用国际一线品牌，利用万科独有的一体化的精装体系和智能 家居系统，最大限度迎合中国人体工学居住空间舒适度标准，保证居住的尊贵感不实用性 。
五矿万科如园开盘简报——增值服务特色
项目依据中国传统建筑中木构件的技术理念，采用现代的科技不空间装饰的手法，在 其基础上略有增减，实现了现代气息不传统理念完美结合的高端人居空间。 增值服务部分特别细节设计：
2012.07.01
2012.08.01 2012.08.12
1月8日：在如园，书写意人生——特邀著名书法家王 耀星老师表演书法艺术，幵为客户带来新年祝福；
与中关村二小签字仪式 体验数码轨道赛车 感恩音乐会 如园楼王品鉴会
成都-麓湖-踩盘报告
成都-麓湖-踩盘报告成都-麓湖-踩盘报告地理位置麓湖位于中国四川省成都市郊区，距离市中心约30公里，是成都周边著名的风景区之一。
麓湖地处川西平原，地势平缓，周围被群山环抱，是一片优美的湖泊景区。
交通状况到达麓湖的交通方式有多种选择。
目前，最常用的交通方式是乘坐公共交通工具，如地铁或公共汽车。
从成都市区乘坐地铁1号线至麓湖站，再转乘公交车即可到达。
也可以选择自驾前往，高速公路连接成都市区与麓湖，开车约需30分钟。
地产市场状况近年来，随着成都市区不断拓展，麓湖地区的地产市场也迅速发展起来。
该区域以其优美的自然环境和良好的空气质量而闻名，成为不少购房者的理想选择。
麓湖地区目前的地产市场以别墅为主导，建设有各类别墅区域。
这些别墅通常依山傍水，环境优美，住宅面积较大。
麓湖地区也有一些高层住宅项目，满足不同购房者的需求。
房价水平麓湖地区的房价相对较高。
别墅的价格一般在500万元以上，而高层住宅的价格则在300万元左右。
这主要是由于该地区的地理环境和环境优美的特点所导致。
与此，麓湖地区的房产价值也受到了投资者的青睐。
许多投资者将其房产出租，希望能够获得稳定的租金收益。
生活配套设施麓湖地区的生活配套设施相对较完善。
周边有购物中心、超市、娱乐场所等，方便居民日常生活的需求。
，该地区还有多所优质的学校和医疗机构，满足购房者对教育和医疗资源的需求。
发展趋势随着成都市区的不断扩张，麓湖地区的地产市场有望继续保持良好的发展势头。
该地区拥有得天独厚的地理位置和自然环境，吸引了大量购房者的关注和投资。
，麓湖地区有望进一步发展成为成都市的宜居区域之一。
随着更多的生活配套设施的建设和完善，居民的生活质量将得到进一步提高。
麓湖是成都市郊区的一片优美的风景区，拥有良好的地理位置和自然环境，是不少购房者的理想选择。
目前，该地区的地产市场以别墅为主导，房价相对较高。
随着成都市区的不断发展，麓湖地区的地产市场有望继续保持良好的发展势头。
购房者除了可以享受优美的自然环境，还能够获得完善的生活配套设施。
【成都楼市】华润置地翡翠城二期定价报告
ü 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单 位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
PPT文档演模板
【成都楼市】华润置地翡翠城二期定 价报告
Ø （四）定价原则
ü 1、客户敏感度原则
此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争 对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并 在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏 感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城 二期价格。
ü 2、价格的连续性（惯性）
一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试 图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此， 房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。
去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下， 已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的《2005成都房价意 见》调查，85％的人认为成都的房价年涨幅在5-8％比较合理（房管局资料）。而 根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7％，增幅同比去年大幅降 低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。
房地产彭州项目营销策划案分析报告
彭州市购房群体以本地人居多占70%，外地人主要为成都人且以投资型为主。总体销售进度在70%左右，销售周期均为1年左右。彭州市本地的购房人群职业面广，置业目的以自住为主。前期由于开发项目较少，销售均价便宜，所以，销售周期相对较短，随着更多的开发商进入彭州市，销售周期也将逐渐放缓，进入正常稳定销售水平。
推广卖点
环境好，绿化率高 2、楼盘较大，性价比高 3、纯多层住宅。
项目主题
08新作，77-----130平米，一梯两户纯低层洋房社区
广告投放
户外道旗，站台广告，墙体广告以及大型广告牌
物管公司
华立集团·四川舜苑房地产开发
物 管 费
0.6元/平米
项目配套
游泳池、网球场，乒乓球室，幼儿园等健身场地，商务会所
交付日期
2008年底至2009年年初
开盘日期
2008年3月
总 套 数
256户
售出比例
1/3
总销售率
30%
均 价
2800元
付款方式
按揭优惠1% 一次性优惠3%
户型配比
80平米～190平米
推广卖点
万科城五期项目后评估复盘
经营指标复盘
从经营实现情况来看：1.财务指标较为均衡；2.整体去化速度较为平稳，受政策及市场影响2016年 10月后进入平销期，整体推售周期较长；3.工程供货相对及时，过程管理整体受控；4.客户满意度 起伏较大，2018年主要受垃圾站事件影响
经营维度 销售维度
经营指标 权益创造净利 毛利率 净利率 2016年认购 2017年认购 2018年认购
实
付
付
2018年3月
2018年5月
2018年7月
园林品质呈现，交 付成绩大幅提升
经营问题
另一方面，项目五期经营过程中也出现了部分典型问题：1、工程节奏问题 2、 客户群诉问题 3、园 林成本管理问题 4、 无梁楼盖处理问题事件
里程碑
开工 达到预售
封顶 精装完成 园建完成 消防验收 规划核实 竣工备案
一批次
二批次
三批次
【销售周期】2016.7-2018.3，三批推盘 一批（924套）开盘2016年7月31日，首推4/8/#，每隔一
周分别加推11#及10#，606天清盘（1个月去化90%） 二批（1029套）推售2016年9月10日，首推1/2#，11月
12日加推6#,12月17日加推3#，586天清盘（5个月去化 90%） 三批（1032套）推售2017年5月27日，首推5/7#，6月25 日9/12#加推，367天清盘（8个月去化90%）
建设用地规划许可证
取得建规证及施工
证
项目开工
一批次预售（ 84天供货）
二批次预售
2015年10月
2015年12月
2016年2月
2016年4月
2016年6月
2016年8月
2017年/2018年
2023年彭州房地产场分析报告简版修正
2023年彭州房地产市场分析报告一、引言近年来，房地产行业一直是中国经济稳定增长的重要引擎之一。
作为四川省的一个重要城市，彭州的房地产市场也一直备受关注。
本报告将对2023年彭州房地产市场进行全面分析，为相关行业提供参考和决策依据。
二、总体概况2023年，彭州房地产市场总体保持稳定增长的态势。
尽管受到宏观调控政策的影响，房价出现了一定程度的调整，但总体销售面积和销售额都取得了较好的增长。
三、市场分析1. 房地产投资2023年，彭州的房地产投资额保持了较快的增长速度。
在经济发展和人口增长的推动下，开发商加大了对彭州房地产市场的投入，推动了市场的发展。
2. 房价走势2023年，彭州的房地产市场出现了一定的调整。
受到宏观调控政策的影响，房价出现了一定幅度的下调。
尽管如此，彭州的房价仍然保持较高水平，投资回报率较为可观。
3. 供需关系彭州的房地产市场供需关系保持稳定。
市场供应量适度增长，满足了居民的购房需求。
需求量也保持稳定增长的态势，市场需求充分。
4. 土地市场彭州的土地市场活跃度高。
开发商通过土地竞拍和拿地等方式，增加了供应量。
土地价格也在一定程度上受到了房价调整的影响，出现了一定幅度的下行。
四、影响因素1. 宏观调控政策2023年，国家对房地产市场进行了多次宏观调控，对彭州的房地产市场也产生了一定的影响。
限购、限贷等政策措施对市场供需关系、房价走势等产生了影响。
2. 经济发展状况彭州的经济发展状况对房地产市场产生了积极影响。
随着经济的不断增长，居民的购房能力不断提高，需求量也在稳步增长。
3. 人口增长人口增长是房地产市场发展的重要因素。
随着人口的增加，居民对住房的需求也在增加，推动了市场的发展。
五、发展趋势展望1. 潜力巨大尽管房地产市场受到宏观调控政策的影响，但彭州房地产市场仍具备较大的发展潜力。
随着经济的不断增长和人口的增加，市场需求将继续增长。
2. 创新发展为了应对市场竞争和政策调控的变化，房地产行业需要不断创新。
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营销动作
多种手段并发的万科城，在2个多月的时间内成功蓄客600组， 万般手段，终集“万”千宠爱，成功实现未卖先火。
与链家合作
首次与链家合作，并将MM军团管理模式运用到极致，全面跳出高新区，9大媒 介，12大地面部队，让万科城信息无孔不入的渗透入城西每个角落，更通过万 科“全龄名校、智能化社区、定制装修”实现溢价。
选房区入口
客户根据现场摇号 排队等候选房，发 放认购抽奖券
选房区放行岗
客户再次等待放行
开盘概况
现场包装
外场移动桁架导视，每50M举牌导视；4部LED刷屏车循环播报项目开盘信息；开
盘内场以桁架搭建为隔离，色调以显眼大红色为主，注重醒目和现场氛围装饰；
开盘现场装饰物料均已“今日不买房，明日价看涨”为主题语，刺激性较强；
户型简析
B1
66㎡ 两室两厅一厨一卫
户型优势
A1
78㎡
三室两厅一厨一卫
户型优势 干湿分区 动静分区 客厅带露台
精致小套二，布局方正，无浪费 带入户、生活阳台，生活品质提升
户型劣势
户型劣势 次卧采光面不好 客厅隐私性不好
客厅隐私性不好
次卧进深2.8m，太小
户型简析
A3
91㎡ 三室两厅两厨一卫
备注：装修程度为门窗安装+室内腻子膏刷白
逸致版:系统化的高品质硬装作业，轻便入住且兼顾个性
需求； 备注：装修程度为门窗安装+室内腻子膏刷白+地板安装+
部分开关插座安装+厨卫部分产品
睿智版:更丰富的收纳系统，更全面的家具配置，实现拎
包入住的可能； 备注：装修程度为门窗安装+室内腻子膏刷白+地板安装+ 全套开关插座安装+灯具安装+全套厨卫产品+部分家具
认购抽奖，55英寸液晶电视、冰箱、洗衣机、微波炉等；
客户情况
客户年龄段
4% 13% 20-30岁 45% 20岁以下 4% 29% 14% 14% 25% 3% 7%
客户区域
4% 3%
郫县，犀浦 高新西区 金牛区 青羊区 成华区 锦江区 郊县
30-40岁
40-50岁 50岁以上 35%
万科城客户多为20--40岁客户，从现场问询中得知，多数客户认可品牌与未来发展，也有客 户是为未来子女着想，离学校近，即便子女不能上成外，也能与精英学子相邻；有的客户是 孩子，在成外读书，买一套房子，方便学生平时回家；
客户及优惠
前期以“冻结1万资金证明”方式蓄客，蓄客量约计520组，8月8日当天实际到访
约计280组客户，诚意金现场转定率达到78%；
现场优惠万客铂金卡会员优惠2％，万客会金卡会员优惠1％，万客会蓝卡会员优
惠0.20％，蓝卡升级0.80％，诚意金1％，一次性4％，按揭3％，公积金优惠2％， 开盘优惠5％，企业团购优惠2％，按时签约1％；最高优惠14%；
4号房，A2，114㎡ 9280元/㎡，106万 1号房，A3，92㎡ 9200元/㎡，84万
1号房，B3，92㎡ 8750元/㎡，81万
装修类型
本案产品实现“装修定制”的噱头概念，主要分为三种装修风格，实则项目销售口径
统一释放主推为逸致版装修，若客户执意要求其他版本装修，则做额外处理；
畅想版:精细化的厨卫湿作业装修，居家个性随心畅想；
万科城客户以城西地缘性客户为主，郫县、犀浦、高新西区、金牛区、青羊区客户占多数，
省内二线来自德阳、广汉客户有少许，比例不大；
营销节点
2月6日首次发 声，宣传万科 首个UP系产品 落户成都；
3月7日项目营 销团队组建完 成，并进场；
5月30日启动 排号蓄客，交 1万资金冻结 证明；
7月10日对外公 8月8日首度开 布与成外合作， 盘，推盘418套 打造地产+教育 房源； 模式项目；
3月——
二手房 摆展
7月底—— 5-7月
Hale Waihona Puke 地铁冷光屏微信 网络 企业拓客
7月——
6月—— 7月—— 5-7月
天府广场、茶店子、百草路、犀 浦
万科品牌官微、万科城项目官微 新链家（高策）、搜房 高新西软件园
电台
大牌 电影院冷光屏 高速出口LED大 屏
7月——
6月—— 6月—— 6月——
94.4
金沙007足球俱乐部、 蜀西电影院、春熙路王府井 绕城高速成灌出口
楼面地价 物业类型 建筑类别 容积率
层高
绿化率 总户数 交房标准
2.85
30% 5762户 精装房
区域配套
项目
项目地址：成都市高新西区地铁2号 线百草路站（成都实验外国语学校北 侧） 道路交通：老成灌路，羊西线，三 环路，绕城高速 公共交通：地铁2号线，公交54路，
314路
售楼处
教育配套：成都外国语学校
移动LED屏
7月中——
中海国际、犀浦镇、高新西软件 园…………
线下渠道
营销动作将6成以上精力投入到线下拓展，带来了超过
80%客户量。
营MM军事化管理的地面渠道拓客模式：以10人为一
组，组建12大渠道团队分区域板块拓展，互相PK。小队
完成当天、当周目标任务，分别给予奖励，连续三天完 不成任务的淘汰。 开盘前拓展组不间断在大社区、商圈定点摆展，持续 影响周边人群。其中“风暴”队伍，针对片区的社区、
商超、街铺、写字楼、地铁站点，实现人、车、铺三面
游动式扫荡，以派发DM单配合礼品发放形式，进行客户 到场活动邀约。
活动配合
4次大型活动配合蓄客阶段开展，每周末暖场活动不断，双重配合锁客、蓄客
万科城与德瑞集团协议发布会
海洋生物展
锐理半年报发布会
恐龙展
现场图片
成外校门口桁架
道路口行销导视
LED刷屏车
4
5
8
9
价格关系
3号房，A2，114㎡ 9100元/㎡，104万
2号房，A3，92㎡ 9150元/㎡，84万 1号房，A3，92㎡ 9200元/㎡，84万
临中庭
两翼
临马路
4号房，A1，78㎡ 8580元/㎡，67万
5号房，A1，78㎡ 8650元/㎡，67万
6号房，A2，114㎡ 9300元/㎡，106万
开盘地点：成都外国语学校 体育馆（异地开盘）
校门放行
检查诚意金收据 并放行
直接在成外学校开盘，充分展现项目和学校的深度合作！
选房流程出口
认购/未认购客户出口， 领取伴手礼
茶歇区
现场茶歇、饮水供应区
会堂入口
再次核对并签到发 放号牌
刷卡区
成功认购客户刷卡转定
摇号等候区
客户等待摇号选房
舞台区 选房区
置业顾问引导选房逼单 主持人现场摇号、唱好、 认购抽奖
推售户型
楼栋 房号 1 2 3 4 5 6 7 8 3 1 2 3 4 5 6 1 2 3 6 户型 B3 B3 B2 B2 B1 B1 B2 B2 合计 B2 合计 A3 A3 A2 A1 A1 A2 合计 A3 A3 A2 A2 合计 合计 面积 （㎡） 92.32 92.32 78.56 78.56 67.03 67.03 78.65 78.65 78.71 91.7 91.7 114.36 77.73 77.73 114.36 91.7 91.7 114.36 114.36 套型 3-2-2 3-2-2 3-2-1.5 3-2-1.5 2-2-1 2-2-1 3-2-1.5 3-2-1.5 3-2-1.5 3-2-2 3-2-2 4-2-2 3-2-1.5 3-2-1.5 4-2-2 3-2-2 3-2-2 4-2-2 4-2-2 推盘 （套） 24 24 24 22 20 20 20 20 174 24 24 22 22 22 22 22 22 132 22 22 22 22 88 418 惠后均价 （元/㎡） 8750 8700 8800 8450 8400 8200 8250 8750 8537 8850 8850 9200 9150 9100 8580 8650 9300 9000 9200 9150 9150 9280 9200 8896 平均总价 （万/套） 81 80 69 66 56 55 65 69 / 70 / 84 84 104 67 67 106 / 84 84 105 106 / / 去化 （套） 16 19 14 9 8 6 4 10 86 14 14 12 17 11 14 11 9 74 19 5 12 10 46 220 去化率 67% 79% 58% 41% 40% 30% 20% 50% 49% 58% 58% 55% 77% 50% 64% 50% 41% 56% 86% 23% 55% 45% 52% 53%
＋
9大媒体
＋
12大地面部队
线上渠道
万科城
媒体
电梯轿厢 公交站台
持续时间
7月—— 7月——
点位
城西2年以上小区 城西老成灌、IT大道一线、犀浦 镇、高新西一线 茶店子地铁口、百草路地铁口、 蜀西路土龙路口、金科北路地铁 口、犀浦夜市、河滨森林、金粮 路………… 链家、伊诚、 城西老旧社区及万科社区
行销派单、截流
项目规划
南地块，未开发
13 12 11 14 15
16
17 2层底商
8 7 6 5 4 本次推售
9 1
10 19
18
独立商业 24
2 3
22
21 20
23
项目共251亩分南北两块地，
目前开发北地块；
北地块总体量：占地面积8.16
未推楼栋 独栋商业
万方，建筑面积36万方；
商业体量：5万方； 住宅户数：3040户；
2号房，A3，92㎡ 9150元/㎡，84万 3号房，A2，114㎡ 9150元/㎡，105万