地籍调查_土地权属调查

（3） 土地的利用状况和土地级别
（4）在土地管理人员主持下仲裁有关权属纠纷。 （5）整理好土地权属调查资料，作为永久资料归档 保存。
2.2 调查的基本程序
拟订调查计划
物质方面准备 调查底图的选择 土地权属资料的收 集、分析和处理 实地调查
街道和街坊的划分
发放通知书
资料整理
3 土地和宗地的划分
3.1 土地的划分 概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要 所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国 情，考虑到便于管理，划分的空间层次应于行政管 理系统相一致。 (1).城镇地区土地划分： ～省～市～区～街道～街坊～宗地 (2).农村地区土地划分： ～省～县（县级市）～乡（镇）～行政村～宗 地～地块（图斑）
2、权源调查 土地权源是指土地使用权单位依照国家法律获取土地使用 权的方式。迄今为止，我国土地权属来源主要分两种情况： 一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之前权 属主取得的土地，通常叫历史用地。 另一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之后 权属主取得的土地。具体有以下3种情况。 （1）经人民政府批准征用的土地，叫行政划拨用地，一 般是无偿的。 （2）1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中 华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发 布后权属主取得的土地，叫协议用地，一般是有偿使用的。 （3）没有按照国家有关法律、法规取得土地使用权的土 地，叫违法用地。
（7）临时用地以划定蓝线的时间起算，按批准的使用年 期计算。 （8）历史用地及其他情况以实际使用土地时间确定，暂 不定年期。 3.3 土地位臵 调查核实土地坐落，宗地四邻，所在区、街道、门牌号， 宗地预编号及编号。 3.4 权属状况及土地利用状况 土地使用者或单位、权属性质、用地来源、实际用途以及 土地利用现状等，皆需调查核实，填表登记。对于一宗地内 有不同类别的用地，如工厂内有居民区，学校内有商业用地 等，均应认真查清。
权属主或宗地名称
用地情况 建筑物情况 存在问题
宗地号
宗地现状历史情况记载表
3、其他要数的调查
3.1 权属主名称 权属主名称是指土地使用者或土地所有者的全称。 3.2 取得土地使用权的时间和土地年期 3.2.1 概念 取得土地使用权的时间是指获得土地使用权的起始时间 。土地年期是指获得土地使用权的最高年限。在我国，土 地使用权出让的最高年限规定如下： （1）居住用地为70年。
2.土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得 合法收益的权利。 3.土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有 土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。 4、土地权属的确认方式 1 文件确认 2 惯用确认 3 协商确认 4 仲裁确认
4.1 农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的 确认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、 仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和 使用权。 4.2 城市土地使用权的确认 城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属 主只有土地使用权而无土地所有权（郊区集体土地 除外）。产使用证。③土地使用 合同书。④征（拨）地批准书和合同书。⑤有偿使 用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。⑥城 市住宅用地确权文件。
在调查土地权属来源时，应注意被调查单位（即 土地登记申请单位）与权源证明中单位名称的一致 性。发现不一致时，需要对权属单位的历史沿革、 使用土地的变化及其法律依据进行细致调查，并在 地籍调查表的相应栏中填写清楚，或制作专门的宗 地现状历史情况记载表，用于记载宗地演变的历史 过程，是确权处理的重要依据。这些关键信息非常 重要，可以辅助宗地查询，提高宗地数据的可读性 ，为房地产登记提供重要参考，必须填写清楚。
5 边界类型和边界系统
5.1.边界类型： ①行政边界 ②地籍区或地籍子区边界 ③宗地边界 ④地块边界 5.2.边界系统 边界系统:人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界 线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。 普通边界:主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普 通规则，但没有精确的边界数据，或有 边界数据但 又没有法律手续固定下来的边界。 法律边界:对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获 取测量数据，通过法律程序给予承认，并 在实地以法律的形式 固定下来的边界。
第三节 土地所有权调查 土地所有权调查是指以地块或宗地为单位，对地块或宗
地的所有权、位臵等属性的调查和确认。在我国，初始土地所 有权调查与土地利用现状调查一起进行，同时也调查城镇以外 的国有土地使用权，如铁路、公路、独立工矿企事业、军队、 水利、风景区的用地和国营农场、林场、苗圃的用地等。 1、调查内容 （1）查清土地所有权宗地的权属状况，包括宗地权属性质 、权属来源和土地所有者名称等。 （2）查清城镇以外的国有土地使用权宗地的权属状况，包 括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间和所有者名称等。 （3）查清以上两种宗地的位臵、界线、四邻关系等。 （4）查清行政村界线、村民小组界线、乡（镇）界线、区 界线以及相关的地理名称等。
( 5).争议地、间隙地、飞地的宗地划分
争议地：有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能 提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的 地块。 间隙地：指无土地使用权属主的空臵土地。 飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地 块。
争议地 间隙地 飞地
单独分宗
3.3、地块的划分
地块是地籍的最小单元，它是地球表面上一块有边 界、有确定的权属主和利用类别的土地。 地块应按照土地利用类别来划分；地块界线应与权 属界线、各级行政境界线、街道界线、街坊界线保持 一致，不能产生矛盾，即权属界线、各级行政境界线、 地籍区界线、地籍子区界线都是地块界线。但反之不 然，地块界线不一定都是权属界线。同时，每一地块 的地块界线不能跨越权属界线或其他行政界线，也不 能跨越街道界线和街坊界线。在同一宗地内若有不同 的土地利用类型，可划分为若干地块。
(3).地籍区和地籍子区
这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的， 在我国地籍管理的基层单位为县、区级土地管理 部门。实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇， 地籍子区相当于街坊或行政村。
3.2 宗地的划分 (1)、基本原则： ①由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为 一宗地； ②如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的 土地，则划分为两个或两个以上的宗地； ③如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又 难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为 组合宗。 ④对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属 来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区 (如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况， 在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。
（5）城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕 种的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。 （6）按照协议，集体经济组织与国营农、林、牧、渔场相互 调整权属地界或插花地后，归集体所有的土地。 （7）国家划拨给移民并确定为移民拥有集体土地所有权的 土地。 在调查土地权属来源时，应注意被调查单位（即土地登记申 请单位）与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时，需 要对权属单位的历史沿给革、使用土地的变化及其法律依据进 行细致调查，并在地籍调查表的相应栏目中填写清楚。
6 土地权属界址的含义
土地权属界址包括界址线、界址点和界标。
界址线——相邻宗地之间的分界线，或宗地的边界线。 界址点——界址线或边界线的空间或属性的转折点。 界标——在界址点上设臵的标志。
第二节 土地权属的确认
土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排 他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租 赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 1.土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是 指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、 收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的 占有、支配、使用的权利。
第四节 土地使用权调查
1、调查内容
城镇土地使用权调查是指以土地使用权宗地为单位，对宗地的权利、位 臵等属性的调查和确认（土地登记前具有法律意义的初步确认），一般情 况下，土地使用权调查和土地所有权调查同步进行。具体内容有： （1）查清一宗地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得时 间和土地使用期限、土地使用者和土地所有者名称等。 （2）查清一种宗地的位臵、界线、四邻关系以及相关的行政界线、地 理名称等。 （3）查清一宗地的利用状况和土地级别。 农村土地使用权调查，一般以行政村为单位进行。重点调查行政村界， 土地的位臵，使用土地的行政村名称、地理名称和相邻行政村名称等。
（2）工业用地为50年。 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。 （4）商业、旅游、娱乐用地为40年。 （5）综合或者其他用地为50年。
3.2.1 实例 下面以深圳市宝安区为例说明取得土地使用权的时间和土 地年期的调查方法。 （1）已签订土地使用权出让合同的，以合同为准。 （2）已登记发证的，以登记时确定的年期为准。 （3）行政划拨，批准镇村集体单位非农用地，以批文时间 为准，暂不定年期。 （4）有基本建设用地合同书的用地，以签订合同时间为准 ，暂不定年期。 （5）已签发竣工项目处理决定书的用地，以处理决定书确 定的年期确定。 （6）未签合同和登记发证，但已划红线图的，以红线划定 时间为准，暂不定年期。
4 土地编号
4.1 城镇地区土地编号 通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道 下划分有街坊（地籍子区）就采用街道、街坊、和宗地三 级编号。如：03-05-012，表示～省～市～区第3街道，第5街 坊，第12宗地。 4.2 农村地区地籍编号 农村应以乡（镇）、宗地和地块三级组成编号。其原则 同上，如：02-04-005表示～省～县（县级市）～乡（镇）第 2行政村，第4宗地，第五地块（图斑）。
5、界址标注和调查表的填写 一个乡（镇）权属调查结束后，在乡（镇）境界 内形成的土地所有权界线、土地使用权界线、无权 属主或权属主不明确的土地权属界线、争议界线、 城镇范围线等，构成无缝隙、无重叠的界线关系， 这些界址点、线均应标注在调查用图上。 土地所有权调查表与地籍调查表相同。它们是权 属调查确定权属界线的原始纪录，是处理权属争议 的依据之一，必须按规定的格式和要求认真填写。