张江总部办公案例研究项目研究同策咨询
项目管理经典案例
一个项目经理的困难选择张炎正在打电话的时候，他的秘书拿进来一封总部抄送的来自德勤公司的信。
张炎是益达公司的项目经理，这两年一直在负责公司在海外的项目开发业务。
而此刻这封信正是关于张炎所负责的一个香港的项目。
由于益达是在NASDAQ上市的公司，每个季度的财务报表要经过德勤公司的严格审计。
益达核算项目收入的方式是采用完工百分比法，即随着项目的时间进度，按比例将合同款记入公司收入。
这个项目2003年9月合同签订之日起，到2004年11月，历时1年多，合同款的80%也已经记入公司收入，而客户实际上的现金支付只有合同款的30%。
2004年12月德勤在对公司的审计中发现了这一问题，于是便寄来这封信，要求公司给予说明。
财务部给出的建议是：请德勤向客户公司发欠款确认书，以此证明益达没有虚假账面收入。
但是客户公司会签署这份确认书吗？张炎实在是没有把握。
益达公司和AHZ软件益达公司成立于1992年，伴随着中国电信和因特网事业一路成长发展。
其中AHZ 软件是益达的核心产品，在国内为中国电信、中国移动等多家大型运营商提供对用户的管理和计费功能。
2003年香港凯业公司对益达的AHZ计费系统表示了兴趣，而益达的董事会也把这次合作看作步入海外市场的重要机遇。
凯业成立于1994年，是香港首批获得允许为公众提供互联网服务的电信服务提供商之一，其主要投资方来自于日本。
2003年9月，益达公司和凯业公司签署了用户管理和计费软件开发合同，合同金额为695,000美元。
在这次项目中，益达将以AHZ产品为基础，结合凯业的业务需要，进行客户化和二次开发工作。
对益达来说，这是公司第一个海外项目，标志益达业务步入了国际市场，这一消息使益达在NASDAQ的股票价格因此上涨。
对凯业来说，购买益达的用户管理和计费软件AHZ能使他们的业务得到有效的扩展，因原计费系统AS400不能支持而不得不采用手工完成的部分计费功能将在AHZ系统中得到实现。
项目启动为使项目顺利进行，凯业和益达均为此项目配备了相应的管理和技术人员。
张江总部办公案例研究项目研究
惠生中心、莲花研创广场 （客户入驻情况一般，运营不理想）
•品质：建筑品质一般，档次较低 •配套：有一定配套设施 •运营：客户出租及入驻情况良好，运营较 为成熟
张江创新园、世和商务中心 （一定规模独栋办公，运营较为 成熟）
高端 中高端
中端
重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）
行业分类
高新技术制造业 高新技术制造业 高新技术制造业 高新技术制造业 信息传输、计算机服务和软件业
金融业 金融业 金融业 房地产业 租赁和商务服务 科学研究、技术服务和地质勘查
大型企业共11家，基本为购买自用，一般使用基本需要2栋楼，使用面积一般在3000㎡以上； 行业以高新技术制造业为主，占比达37%，其次为金融业，占比达27%，其他为信息软件、科学研 究类；
张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层， 其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食 堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。
地上车位+地下车位，满足客 户停车需求。
总部型办公参考案例—张江集电港一期
由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%；当 前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
张江板块总部型办公市场格局
张江大厦
张江创新园
张江集电港
世和商务中心 展想广场
矽岸国际
惠生中心
莲花研创广场
★
科研用地 办公用地
目前区域内主要在租/在售的总部型办公市 场分布格局：
科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心 、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场
办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸 国际、张江集电港一期
上海张江总部经济营销策划方案48页
一、别墅型总部办公楼市场分析
这种趋势将随着下列因素进一步增强
长三角经济整体腾飞； 上海作为长三角经济龙头的地位进一步巩固； 上海国际化都市建设目标进一步实现，特别是洋
山深水港一期的启用和世博的临近。Biblioteka 一、别墅型总部办公楼市场分析
甲级写字楼市场
在甲级写字楼销售市场，2019年的第二季度，上海甲级写 字楼市场的面积供需比为1:0.55，而第三季度为1:0.91； 在甲级写字楼租赁市场，2019年上海甲级写字楼租金大涨 20%以上。
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二、 SWOT分析
劣势Weakness
在规模和功能设置上与国外的成熟的总部型办公写字 楼还有一定距离
劣势
单位面积过大，导致总价过高
二、 SWOT分析
二、SWOT分析
优势Strength
位于张江核心区域，张江明晰的高科技产业定位带来的行业氛围优势 成熟的国际化张江的带来的产业链齐备优势 张江高科作为上市公司带来的国际化公信力和国内的品牌号召优势，使入驻的企业 在政策优惠、产业配套等方面有所保障 即将入驻的IBM、杜邦带来的在跨国企业中的影响力，并且会吸引这两个行业巨头 的上、中、下游配套企业 交通便利，到2号线高科站步行5分钟，符合高科技行业员工的交通习惯，体现入驻 企业的人性化和吸引力；同时，与直达浦东国际机场的世界第一条磁悬浮相距很近， 节约国际化企业的交通时间成本 园区生态建设容易给入驻企业的形象加分
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房地产：张江商务区-办公市场分析
办公市场分析| 张江商务区作为浦东新区重点发展区域之一，张江商务区一直紧跟时代、持续发展。
张江总部园、上海集成电路设计产业园、张江在线新经济园在2020年初正式开园，吸引来自生物医药、集成电路、人工智能、创新研发平台等领域的大量总部企业入驻，为张江科学城注入新活力。
疫情期间，50个重点项目集中签约、开工启动，相较于同时期其他商务区，张江商务区相关工作进度稳步推进，办公租赁市场保持活跃。
区块分析1、区块基本情况张江商务区位于浦东中部，目前区块内有两条轨道交通，2号线贯穿张江北和张江东区域，13号线途径张江南延伸区域，张江南区域暂无轨道交通。
商业配套方面，张江北区域配套最为齐全，共有3个商业综合体，包括目前张江规模最大的商场——长泰广场；张江南延伸和张江东区域分别有2个和1个商业综合体，但规模均不大；张江南区域暂时仅有少量园区配套。
张江科学城致力于培育高新技术产业和战略性新兴产业，依靠政策扶持，大量医药生产基地、创新研发中心扎根于此，同时也聚集了较多来自集成电路、人工智能等行业的企业。
为推动相关企业发展，张江商务区对初创科技企业推出专项补贴政策，现有政策包括：1）房租补贴政策，补贴面积最高200㎡，补贴额度不超过2元/㎡·天，补贴总金额最高不超过15万；2）小张江专项补贴，共有33项，例如研发投入补贴、孵化毕业补贴、股权融资补贴等；3）疫情期间人社补贴，例如创初期社会保险费补贴、疫情期间浦东新区创业担保贷款和贴息等。
2）区块价格分析低端和中端市场租金方面来看，2019年至2020年张江商务区办公平均租金整体比较平稳，未出现较大波动，在进入2021年后开始有所提升，中端市场租金上涨幅度大于低端市场，前三季度累计涨幅相差约2%，主要原因是中端市场租金水平相较全市中端而言处于低位，提价空间大于低端市场。
具体来看，低端市场2021年第一季度平均租金在2.8元/㎡·天，经过两个季度的连续增长，平均租金在第三季度达到3元/㎡·天。
绿色建筑案例分析PPT(共 34张)
2、项目特点
建筑节能目标≥65% 外墙采用性能优良内保温构造；屋面采用高效的种植
保温屋面；高保温、高气密性的玻璃幕墙（包括呼吸幕 墙）；外立面考虑采用兼具美观效果的活动外遮阳，降低 夏季建筑整体隔热效果，又不影响冬季建筑采暖需求。
屋顶
节能贡 6.07％ 献率
投资额 10.0 （万元）
θ
0.67
外遮阳 4.04％ 22.4 0.18
外墙 3.37％ 22.5 0.15
外窗 1.35％ 19.0 0.07
水蓄冷 5.53％ 50.0 0.11
3、关键技术
水源热泵
地球表面或浅层水源的温度一年四季相对稳定，一般为 10～25℃，冬季比环境空气温度高，夏季比环境空气温 度低。与传统的空气源热泵相比，水源热泵方式的能量利 用效率要比空气源热泵高出40%以上。本项目位于湘江 与浏阳河两侧，具有充足的水资源，因此选用水源热泵。
置换通风
音乐厅空间足够高，可以产生置换效果，还可以直接排除 顶部的部分灯光、设备热源。同时控制座位部分的温度梯 度在一定范围，这样才能保证人员区域的舒适性。从音乐 厅观众舒适性要求考虑，进行置换通风设计，模拟确定最 佳送风口高度、送风速度、送风温度等。
绿色和生态建筑研究中心咨询 项目介绍
目录
一、上海张江集电港办公中心 二、长沙滨江文化园（博物馆、图书馆、音
乐厅 ） 三、新长宁集团办公楼综合节能改造 四、张江国信安基地可再生能源综合利用 五、新疆昌吉“西部明珠” 办公楼 六、嘉兴中城·名都苑
一、上海张江集电港办公中心
人力资本集聚-张江案例
创意产业园区的创意型人力资本问题研究: 张江案例徐进梁鸿内容提要：创意产业园区为创意的生产、创意的产业化、规模化提供了空间支持，园区的建立并不必然能确保创意型人才的集聚，这是由于创意型人力资本集聚有其特有规律。
针对目前国内创意产业园区普遍存在的人力资本瓶颈问题，本文在综述各种创意型人力资本分析框架的基础上，着重分析了张江文化科技创意产业基地创意型人力资本供给不足的成因，在此基础上提出了政策建议。
关键词：创意产业园区人力资本公共政策作者简介：徐进，复旦大学社会发展与公共政策学院博士研究生；梁鸿，复旦大学社会发展与公共政策学院副院长、教授、博导。
一、创意型人力资本供给不足：张江文化科技创意产业基地的难题在国内建立开发区和繁荣创意产业的双重政策热潮推动下，许多城市建立了一系列创意产业园区。
上海自20世纪90年代起分三批建立了50个创意产业集聚区，其中，2004年由政府牵头，在张江高科技园区就地建设的张江文化科技创意产业基地，是位于浦东新区的为数不多的创意产业园区之一。
为重点扶持该基地，浦东新区政府出台了一系列政策，一方面制定了文化科技创意企业认定办法，对经过认定的企业享受高新技术企业的各项优惠政策；另一方面，建立了文化科技创意产业发展基金，2005年和2006年各投入6000万元 [1]。
为进一步推进基地的建设，张江集团联合文新报业集团共同组建了上海张江文化科技创意产业发展有限公司，公司的功能除落实政策优惠措施外，更主要的是通过市场化的运作模式，提高基金的使用效率。
为了解园区和基金的运行状况，笔者于近期对基地进行了实地调查，此间，还对上海张江文化科技创意产业发展有限公司和基地孵化器的部分企业进行了专题访谈。
结果显示，创意型人力资本供给不足已经成为困扰基地内企业的主要问题之一。
创意型人力资本供给不足制约了创意企业的成长。
孵化器企业指出，公司在短期内可以通过相对高的薪资吸引到许多创意型人才，然而，其中绝大多数人还是很快选择了离开，这成为制约企业发展的关键因素。
张江生物医药研发办公总部项目建筑设计应用研究
图1 张江生物医药研发办公总部项目效果图张江总部园头部企业及上市公司总部区（B4-02）项目总1 总体布局整体总平面布局以L型建筑为主规划结构。
由于基地用地紧张，两栋高层塔楼需完全错开，避免正向间距影响。
高层设于基地东南角可突破限高区域，50m高层位于基地西北角，利用裙房连接，解决了多功能性空间与办公的高效联系。
绿化景观集中到南侧半围合区域，形成以人行为主的高品质公共花园。
主要的消防环路和车行道路沿外侧布置，地下车库出图2 张江生物医药研发办公总部项目总平图2.3 平面功能构成（1）功能布局。
本方案共设计有1栋九层及1栋十二层实验研发楼，首层因工艺及共享大堂要求层高为6m，其余每层均为4.5m，主楼建筑局部设置两层通高的内凹阳台，和中心景观紧密结合。
垃圾房设置在基地北侧，较为隐蔽，对景观环境影响较小。
地下室设置两层，共约21051.00㎡，主要为机动车库、平战结合的人防区域及设备机房等（2）裙房平面。
裙房平面为一至三层，主要为入口联合大堂、咖啡、便利店、餐厅、厨房、展览中心、后勤卸货、独立办公、共享办公、数据中心、会议室、多功能厅、卫生间等复合性功能。
在首层平面设计中，入口空间设计上并没有设置两个独立大堂而是一个联合大堂，为办公人员创造了一个共享，交流的空间，餐厅设置在中部，有效地服务于两边研发办公人群，展览设置在东侧，有一定形象及方便外部人员使用，图3 张江生物医药研发办公总部项目首层平面图（3）标准层平面。
塔楼标准层平面为实验研发办公，利用中心核心筒的模式，实验研发空间围绕核心筒布置，生物医药生产实验人均建筑面积暂按25㎡/人。
在核心筒平面设计中为本项目技术设计的一个难点，每个楼层设置了三部客梯、一部货梯、两部疏散楼梯、男女卫生间各一个、强弱电间、水井、风井等。
其中由于实验室的特殊功能要求，每层需独立配备一个2.5㎡废气井，同时需考虑检修问题，综合考虑将废气井与设备房等结合内部形成检修通道，空间紧凑，有效提高使用面积较高[2]，如图4。
张江中区c92项目策划方案
7
城市交通
目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大 的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江 隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。
城镇居民可支配收入（元）
14.3% 12.9% 13.8% 16.0% 14.0% 12.0% 10.9% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%
30000
25000 20000 15000 10000 5000
0.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 社会消费品零售总额（亿元） 增长
【铁路】上海三大火车站：上海南站、上海火车 站、上海虹桥火车站。上海虹桥火车站是上海最
【公共交通】公共汽车线路数量1000多条，营运 车辆1.8万多辆，日均客运量约 780万人，是世界
大、最现代化的铁路客运站。
上线路最多的城市之一。
四通八达 的 交通网络
【航空】上海拥有虹桥机场和浦东机场共两座 国际机场。
【港口】主要的海港有外高桥、吴淞码头和洋山
深水港。
8
城市交通
截至2012年12月30日，上海地铁总里程达 到444公里，居世界首位。地铁线路将中 心城区密集覆盖，并连接了大多数区县， 工作日日均客流近700万。 上海已经建成的磁悬浮项目只有上海浦东
机场线,一共建了31公里。龙阳路－上海浦
东国际机场。
京沪广深等多 城市限购令今 年继续执行， 抑制房地产市 场过热。 公寓作为类住 宅产品，因其 商业性质不限 购、可贷款而 吸引了投资者 的目光。