房地产估价第五章 收益还原法讲解
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第05章 收益还原法
在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。 2. 房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的 人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计， 建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地
同类建筑物的建造成本进行分析计算。
3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。
4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金 中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物 理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采
式中：P、a、r、b、n同前。
（六）纯收益按一定比率递增或递减
1．土地使用年期无限
a P rs
（5-8）
式中：P、a、r同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率， 2．土地使用年期有限
1 s n a P 1 r s 1 r
（5-9）
2．土地使用年期有限
P
i 1
t
ai
1 r i
1 1 t r (1 r ) 1 r n t a
（5-4）
成立条件：年期无限；其它同①②③。
（四）未来若干年后的土地价格已知
t 1 i 1
P
ai (1 r ) i
Pt (1 r ) t
（3）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所 获得的客观总收益。
在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引
起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并 为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
（二）总费用计算方法
土地总费用分3种情况： 1．房地出租中总费用的计算 总费用包括： （1）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮 费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮休法、经验估 计法等，通常可按建筑物的重置价的1.5%～2%计算。 （2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出， 另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%～5%计。
同类建筑物的建造成本进行分析计算。
3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。
4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金 中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物 理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采
式中：P、a、r、b、n同前。
（六）纯收益按一定比率递增或递减
1．土地使用年期无限
a P rs
（5-8）
式中：P、a、r同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率， 2．土地使用年期有限
1 s n a P 1 r s 1 r
（5-9）
2．土地使用年期有限
P
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（5-4）
成立条件：年期无限；其它同①②③。
（四）未来若干年后的土地价格已知
t 1 i 1
P
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Pt (1 r ) t
（3）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所 获得的客观总收益。
在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引
起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并 为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
（二）总费用计算方法
土地总费用分3种情况： 1．房地出租中总费用的计算 总费用包括： （1）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮 费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮休法、经验估 计法等，通常可按建筑物的重置价的1.5%～2%计算。 （2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出， 另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%～5%计。
第五章房地产估价方法之收益还原法
第五章房地产估价方法之收益还原法
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
第五章房地产估价方法之收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
现金流量时间标度
第五章房地产估价方法之收益还原法
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
第五章房地产估价方法之收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
现金流量时间标度
第五章房地产估价方法之收益还原法
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
第五章 收益还原法
③未来若干年后的房地产价格已知 当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格 的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年 不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：
④纯收益按等差级数递增或递减 a、房地产使用年期无限
b、房地产使用年期有限 式中：P、a、r、b、n同前。 公式中符号的选取，当纯收益按等差级Байду номын сангаас递增时取 上面的符号，递减时取下面的符号。
• 还原利率应按下列方法确定： • 1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益 与其价格的比率的均值作为还原利率。 • 2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整 值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期 存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和 不动产市场等状况对其影响程度而确定。 • 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型 投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对 应的范围，确定其还原利率。 • 在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地 使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权， 其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。
• 五、应用范围 • 收益还原法是以求取房地产纯收益为途径 评估房地产价格的方法，它仅使用于有收 益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地 产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他 情况下的适用性有待考虑。
第二节 收益法估价步骤
• 五、确定土地还原利率 • 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑 物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： • r=(r1L+r2B)/(L+B) • 式中：r——综合还原利率； • r1——土地还原利率； • r2——建筑物还原利率； • L——土地价格； • B——建筑物价格。
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
房地产估价5第五章 收益还原法
V
a r
1
1
1
rt
1
Vt r
t
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
第五章 收益法
房地产估价
例 5-15
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
…… a
0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
V a1 a2 a3 ...... at a ...... a
6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第五章 收益法
房地产估价
§5-2 收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
n
V i i1
ai 1 rj
j 1
V
a1 1 r1
a2
i
n
i 1
Ci 1 r
i
第五章 收益法
房地产估价
Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n
V
A
1
1
gA
n
C
1
1
gC
n
r g A 1 r r g C 1 r
Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n
ai=a(1+g)i-1
a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n-1
第五章 收益还原法
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （六）土地纯收益按一定比率递增的公式
� 纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收 益为有限年；二是收益期为无限年。 收益期为有限年的公式 1.收益期为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为有限年的公式 1.收益期限为有限年的公式 � 1.
Page � 14
第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
Page � 15
第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
Page � 6
第一节
收益还原法的基本原理
� 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变、资 本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资 土地的风险与银行存款的风险相当。 � 普遍适用的收益还原法原理表述为：将估价基准日视为 现在，现在购买一宗有一定年限收益的土地，预示着在 其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果 现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之 和等值，则这一货币额就是该宗土地的价格。
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第一节
收益还原法的基本原理
� 2. 收益期限为无限年的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
� 纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一 种，其公式为
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第五章__房地产估价方法之收益还原法
35
30
年收益现
25
值（8%）
20
年收益现
值（5%） 15
年收益现
10
值（3%）
5
0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 年份
净收益每年不变的公式的作用：
净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他 作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或 不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算；②用于 比较不同期限价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行 的价格调整。
➢ 利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中
F n －本利和； P－本金； In－利息；
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
年收益权利的价格。
1、计算K40和K30:分别为0.978，0.943 2、求取30年收益权利的价格
=2500×0.943/0.978 =2410元
使用年限相差10年（25%），为什么两者的收益权 利价格却只相差90元（3.75%）？
资金等值概念
❖ 不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：
❖ 报酬率r相等且大于零
是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收 益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。
➢理论依据：
预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：
第五章2 房地产估价收益还原法
其中： 租赁收入包括⑴有效毛租金收入⑵租赁保证金、 押金等利息收入 租赁费用包括：维修费、管理费、保险费、税金 等
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
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a1Leabharlann a12a3a4
an
V
…
0
1
2
3
4
…
n
? 5.2.1最一般的情形
V ? a1 ?
a2
?? ?
an
1? r1 (1? r1)(1? r2 )
(1 ? r1)(1 ? r2 )? (1? rn )
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示
ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期期末的净运营收益，简称净收益。
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
? 5.2.2最简单的情形
? V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
?1 ? ?
(1?
r)n
?? ??
? =a
r
? a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
? 一、净收益及其他因素不变的公式
5.1.5收益还原法的操作步骤
? 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
? 2.预测估价对象的未来收益； ? 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； ? 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
收益还原法
本章概要
? 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
? 鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
? 将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
? 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
? 1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
? 2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
? 3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
? 1.具有严格的理论基础
? ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
? ㈢ 收益年限为无限年
V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
?1 ? ?
(1?
r)n
?? ??
=
a r
? ㈠ 收益年限为有限年
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为 r。
? ? ?
V
a 1 ? r?n ? 1 = r?1 ? r?n
?
a r
? ?1 ? ?
1?
?1 ? r?n ??
? 该公式的用途主要有： ? 1、直接用于计算收益价格 ? 2、用于不同年限价格的换算 ? 3、用于比较不同年限价格的高低 ? 4、用于比较法中土地使用年限修正
? 地租理论、生产要素分配理论
? 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 ? 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
? 收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
5.1收益还原法的基本原理
? 5.1.1收益还原法的概念
? 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
? 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 ? 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
? 上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切 。
? 形象一点可以表示为：某一货币额利息率 =纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
?
土地价格 =纯收益 /利息率
? 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有 4000万现金，以
10%的年利息率存入银行，每年可得利 400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值 4000万元。
5.1.2收益还原法的理论依据
? 收益还原法的理论依据是 预期收益原理 。
? 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
an
V
…
0
1
2
3
4
…
n
? 5.2.1最一般的情形
V ? a1 ?
a2
?? ?
an
1? r1 (1? r1)(1? r2 )
(1 ? r1)(1 ? r2 )? (1? rn )
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示
ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期期末的净运营收益，简称净收益。
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
? 5.2.2最简单的情形
? V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
?1 ? ?
(1?
r)n
?? ??
? =a
r
? a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
? 一、净收益及其他因素不变的公式
5.1.5收益还原法的操作步骤
? 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
? 2.预测估价对象的未来收益； ? 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； ? 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
收益还原法
本章概要
? 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
? 鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
? 将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
? 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
? 1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
? 2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
? 3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
? 1.具有严格的理论基础
? ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
? ㈢ 收益年限为无限年
V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
?1 ? ?
(1?
r)n
?? ??
=
a r
? ㈠ 收益年限为有限年
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为 r。
? ? ?
V
a 1 ? r?n ? 1 = r?1 ? r?n
?
a r
? ?1 ? ?
1?
?1 ? r?n ??
? 该公式的用途主要有： ? 1、直接用于计算收益价格 ? 2、用于不同年限价格的换算 ? 3、用于比较不同年限价格的高低 ? 4、用于比较法中土地使用年限修正
? 地租理论、生产要素分配理论
? 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 ? 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
? 收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
5.1收益还原法的基本原理
? 5.1.1收益还原法的概念
? 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
? 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 ? 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
? 上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切 。
? 形象一点可以表示为：某一货币额利息率 =纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
?
土地价格 =纯收益 /利息率
? 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有 4000万现金，以
10%的年利息率存入银行，每年可得利 400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值 4000万元。
5.1.2收益还原法的理论依据
? 收益还原法的理论依据是 预期收益原理 。
? 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。