房地产估价第五章 收益法
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
收益法-2
1
V30
V50
K 30 K 50
10000
1
1
7%30
1
1
1
7%50
8991.57元 / 平方米
第五章 收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V
V50 K K 50
10000
0 1 2 3 ……
t
V
a1 1 r
a2
1 r2
......
at
1 rt
......
Vt
1 rt
t
V
ai Vt
i1 1 r i 1 r t
第五章 收益法
房地产估价
若t年前的纯收益每年相等
V
a r
1
1
1 rt
Vt
第五章 收益法
房地产估价
例 5-14
某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡， 还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车 站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该 城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区， 同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使 用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求 获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
房地产估价——收益还原法习题
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。
房地产估价5-收益法
第2节 净收益及其估算
房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益
2) 注意客观收益和实际收益的取舍
3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报 酬 率
即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。 所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所 获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回 收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即 保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行 存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得 到的利息。
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第2节 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
房地产估价理论-收益法部分主要公式(汇编)
精品文档净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①V 收益价值 A 净收益 Y 报酬率n 持有期或收益期②收益期为无限年公式：YAV =用于不同期限房地产价格之间的换算：nn n )1(1)1()1(11n Y Y Y K +-+=+-=若已知V ∞，求V 70、V 50如下：V 70=V ∞ × K 70V 50=V ∞ × K 50若已知V 50,求V ∞、V 40 如下：V ∞=V 50 ×501K V 40=V 50 ×5040K K 则：V n =V N ×NnK K =V N × 1)1(]1)1[(1--+-++Nn nN Y Y Y ）（ 以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[n n n n Y Y A V +-=与公式)1(11[N N N N Y Y A V +-=相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(-++-++⨯=NN n n n n n N N N N n Y Y Y Y Y Y V V净收益按一定数额递增的公式 收益期为有限年的公式：p226 b---净收益逐年递增的数额n2)1()1(11(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯-+-+=收益期为无限年的公式：p2272Y bY A V +=净收益按一定数额递减的公式b 变为-bn2)1(])1(11)[(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯++--=A-(n-1)b ＜0即1+bA n ＞A-(n-1)b=0 （用在求合理经营年限时求n 的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229 g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYg g Y A V ++--=收益期为无限年的公式：gY AV -=净收益按一定比率递减的公式p230g 变-g有限年公式：])11(1[nYg g Y A V +--+=无限年公式：gY AV +=净收益等于有效毛收入减去运营费用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式
无限年
t
v
Ai
A
i1 (1 r)i r(1 r)t
t 净收益有变化的年限
假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化， 分别是 A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A； （2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。
v 2 02 22 52 83 0 35 3.2 1 万 2 0 1 1 % 0 ( 1 r ) 2 ( 1 r ) 3( 1 r ) 4 ( 1 r ) 51 % 1 0 1 % (5 0 )
一、收益法的基本原理
（一）概念：收益法是预测估价对象未
来的正常净收益，然后选用适当的资本 化率或报酬率、收益乘数将其转换为价 值来求取估计对象价值的方法。采用收 益法估价求得的价格称为收益价格。
收益法
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
vi t1(1 A ir)iA r[1(1 1 r)n t](1 1 r)t
假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化， 分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）资 本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
A i 1 rj
j 1
式中: V —房地产在估价时点的收益价格 i —年份 Ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) rj —房地产的第j期资本化率（折现率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的
年限
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（二）理论依据：预期原理
将现在视为估价时点，那么在现在购
买有一定收益年限的房地产预示着在
其未来的收益年限内可以不断地获取
基 净收益，若现在有一货币额与这未来
本 思
预期净收益的现值之和等值，则这一 货币额就是该房地产的价格。
想 表 述
1．可获净收益的大小 2．可获净收益期限的长短 3．获得该净收益的可靠性
v A r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
[例5-1 ]有一房地产正常情况下 的年纯收益为20万元，资本化
VA r
率为10%，其经济耐用年限可
二、收益法的计算公式
【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收 益分别为20万元、22万元、25万元、28万元 和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净 收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本 化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地 产的收益价格为多少？
【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开 发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年； 该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化 率为10%，则该房地产的收益价格为多少？
v12% 00[1(111 % 05 0)10 ]19.55 万 8 元
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
馆、博物馆等公用、公益房地产的估 价，收益法大多不适用。
条件 房地产未来的收益能较准确地量化
风险都能较准确地量化
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（四）收益法的估价步骤
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的 数据资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用； 5.估算净收益 6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。 7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
房地产估价第五章 收益法
收益法※
学习内容
主要内容 5.1收益法的基本原理 5.2收益法的计算公式 5.3净收益的确定 5.4资本化率的确定 5.5收益法的派生方法 5.6收益法运用举例
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收
益均以年度计
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（一）最一般公式
V (1 A 1 r 1 ) (1 r 1 A )2 1 (r2) (1 r 1 )1 (A r2 n ) (1 rn)i n 1 i
20 / 10 %
视为无限年，试计算该房地产 的收益价格。
200 万元
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（三）收益年限有限且其他因素不变的公式
v
A [1 r
(1
1 r)n
]
n 为可获收益年限
此公式的假设条件是：
（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大 于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（二）理论依据：预期原理
某一货币额*利息率=房地产的净收益
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 资本化率每年不变
假 获取收益的年限为无限年 设 获取房地产收益的风险和获取银行利
息的风险相当的条件下
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（三）收益法的适用的对象和条件
适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公
适 寓、游乐场、厂房、农地等房地产 用 对于收益或潜在收益难以量化的房 对 地产价格的评估则不适用 象 如：政府办公楼，学校、公园、图书