中山市商圈报告

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2020年中山楼市半年报-合富

五桂山
板芙镇
神湾镇
三乡镇
坦洲镇
本报告数据来源：
a) 宏观数据：国家统计局、广东省统计局、中山市统计局 b) 房地产数据：中山市统计局、中山国土资源局、中山市房地产交易登记管理所、合富研究院 c) 土地市场数据：中山国土资源局、中山统计局
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超额存款准备金利率旨在通过提高或降低超额存款准备金利率来减少或降低社会中的货币流通量从而实现缓解通货膨胀或通货紧缩的状况
时间
2020.04.07
内容
4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从
0.72%下调至0.35%
目的
推动银行提高资金使用效率，促进银行更好地服务实体经
济特别是中小微企业
这是人民银行时隔12年首次下调超额存款准备金利率。下调超额存款准备金短期在于稳定金融市场流动性，长期在于降低实体经济融资成本，促进企业复工复产。
长 2）缓解地方债务
影响 3）对冲春节前资
金压力
主要背景：全球市场剧烈波动、疫情演化形势不明、恐慌情绪加剧的情况下，央行适时加强了逆周期调节
的力度，及时注入增量长期资金。
三驾马车全部放缓： 1）出口低迷；2）投资不振；3）消费下滑
2020.03.16 2020.4.03

_中山中心城区商业网点研究报告

中心城区商业网点的资源整合与精细化经营商业是城市满足广大人民生产和生活需要的主导产业。

中心城区包括石岐区、东区、西区、南区、五桂山和火炬开发区，以及沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇，面积约为全市总面积的40%。

这不仅是中山市主城区的自然蔓延和主要的功能拓展延展区域，而且是市级商业中心、市级商业副中心、区域商业中心、社区商业中心、大型商业网点、商业街、大型综合及专业批发市场、物流基地及会展中心等商业网点经营相对集中的地方。

最近以来，市政府为了优化中心城区功能，提升整体发展实力，提出了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的课题。

对此，我们分析了中心城区商业网点经营发展现状及存在问题，提出具体的解决对策，以期对我市中心城区商业网点实现资源整合与精细化经营进行新的探索。

一、中心城区商业网点经营取得的可喜成绩近年以来，中山以贯彻落实《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》为契机，在中心城区积极实施“退二进三”发展战略，大力发展现代服务业，商业网点经营取得了较大成效。

1.商业网点总量扩张加快，经济增长贡献潜力大。

中心城区形成了以孙文西路商业核心区为主体、以大信新都汇和益华商业区为两翼的“一体两翼”市级商圈。

改造和建设各类商业街19条，改（扩）建各类大型商店或商业购物中心21个，引导改扩建各类批发市场12个，新建物流配送中心（网点）5个及其他商业网点新增150多个。

商业对当地经济增长的贡献率从2006年的11.1%左右提高到2010年的16.9%；人均零售网点面积从2006年的0.95平方米提高到2010年的10.26平方米。

中心城区商业发展潜力十分巨大。

2.政策扶持力度加大，新型商业业态发育成长。

先后下发了中委【2002】1号、中发改【2008】36号、中府办[2011]38号等文件专门扶持商业经营发展。

近3年来年均固定资产投资增长28.6%，建成一批商务中心区、商贸广场等重大商业载体；新型生产性商业网态和新型生活性商业网态竞相生长，改变了商业内生发展结构，传统的商业服务方式正在向现代化的商业服务方式转变。

中山市商业地产市场格局及分析报告

中山市商业地产市场格局及分析报告中山市商业地产市场近年来呈现出稳步发展的态势。

作为广东省的重要城市之一，中山市拥有独特的地理位置优势和经济发展潜力，吸引了大量投资者和企业的关注。

本文将对中山市商业地产市场的格局进行分析，并提出一些发展建议。

首先，中山市商业地产市场景气度逐渐提升。

随着中山市经济的快速发展和城市建设的提升，商业地产需求不断增加。

大型购物中心、商业街、写字楼等商业地产项目相继涌现，丰富了市中心商业地产的供应。

同时，休闲娱乐、餐饮等服务业也在商业地产市场中发展迅速，为市中心带来了更多的消费者和商机。

其次，中山市商业地产市场竞争激烈。

随着商业地产项目的增加，市场竞争日益激烈。

各大商业地产开发商纷纷加大投资力度，竞相打造更具吸引力的商业地产项目。

这导致了市场上商业地产项目的品质逐渐提升，消费者有更多的选择，也促进了市场的良性竞争。

再者，中山市商业地产市场发展存在一些问题。

一方面，部分商业地产项目存在市场供给过剩的问题，导致竞争激烈，利润空间较小。

另一方面，一些商业地产项目定位不清晰，无法吸引目标消费群体，导致经营困难。

此外，商业地产市场的发展还面临着土地资源紧张、政策调整等挑战。

针对中山市商业地产市场的现状和问题，有以下几点建议。

首先，政府应加强对商业地产市场的规划和引导，避免供给过剩和项目定位不清晰的问题。

其次，商业地产开发商应加强市场调研，根据市场需求有针对性地开发商业地产项目。

另外，商业地产项目经营者应注重提升服务质量和消费体验，增强竞争力。

最后，加强与其他城市商业地产市场的合作与交流，吸取其经验，提升中山市商业地产市场的整体竞争力。

综上所述，中山市商业地产市场的发展潜力巨大，市场竞争激烈。

只有抓住市场机遇，解决好存在的问题，才能实现商业地产市场的可持续发展。

继续写相关内容，1500字中山市商业地产市场格局及分析报告I. 市场概况1. 中山市地理位置优势中山市位于广东省中部，地处珠江三角洲腹地，地理位置优越。

广东中山市城市广场商业项目市场可行性研究报告211页

2 ．中山商业背景与现状 ...................................................................... 15
2.1 中山商业概述..........................................................................................15 2.2 商业发展阶段..........................................................................................18 2.3 商业布局状况..........................................................................................21 2.4 商业形态特征..........................................................................................23 2.5 商业消费人群..........................................................................................25 2.6 商业发展态势..........................................................................................27
4．广东省.中山市商业板块分析...................................................... 56

中山商圈分析

converse、以纯、 2006年约145
freebird等
目前170—200
NIKE、Kappa、麦当劳、戴安芬、 ochirly等
2004年130 2005年回落至60—90 2006年100 2007年110
空置率 0 0
营业额 —
人流量停车位（个）
★★★★★
0
—
★★★★★
450
OLAY、羽西、金利纯扣点形式25%（包括
0
2002年平均租金50—
80
2002年平均租金35，
联想、IBM、NOKIA 目前1F75—100、2F50
、sony等
—80、3F及4F现在全
50%
部空置
0
★★★★
0
★★
0
★★★★★
Hugo CK Burberry Versace、ONLY、 EITIE、5th Street 、Jack&Jones、 Nike、Puma、皮尔卡丹休闲、鳄鱼恤、
项目
地址
孙文西路步行街 (孙文西商圈)孙文西路
逢源商业街 (孙文西商圈)逢源街
定位文化旅游步行街以服饰为主的中高档商业街
中山百货 (孙文西商圈)孙文西路60号
中档百货
中恳百货 (孙文西商圈)安栏路18号
中低档百货
中天广场 (孙文西商圈)凤鸣路2号
以中低档服饰为主
永胜广场 (孙文西商圈)安栏路
数码商场
金都城
(孙文西商圈)石岐悦来路
低档服饰、小商品市场
益华世纪广场（京华商圈）中山三路
集购物、商务、餐饮、娱乐于一体的大型城市综合体
南下新码头好又多
（京华商圈）关西路与博爱路交汇处（京华商圈）石岐区盛华路40 号

论述中山某个零售商圈的层次(300

论述中山某个零售商圈的层次(300中山是广东省的一个城市，是一个经济发达的地区。

在中山市，有一个非常著名的零售商圈，这个商圈有着明显的层次感。

本文将以中山某个零售商圈的层次为主题展开论述。

这个零售商圈是中山市最繁华的商业中心之一，吸引了大量的消费者和商家。

商圈内有许多高档的购物中心、百货公司和专卖店。

这些商店主要出售一些奢侈品牌、高端品牌的商品，价格也相对较高。

这些商店的装修风格豪华，陈列精美，一进入商店就能感受到浓厚的奢华氛围。

这些商店的目标消费群体主要是高收入人群，他们对品质和品牌有着较高的要求。

商圈内还有一些中档品牌的购物中心和专卖店。

这些商店的价格相对较低，主要销售一些中档品牌的商品。

这些商店的装修风格简洁大方，商品种类丰富，适合大众消费群体的需求。

这些商店的目标消费群体主要是中等收入人群，他们对品质和价格有着适度的要求。

商圈内还有一些低档品牌的购物中心和专卖店。

这些商店的价格相对较低，主要销售一些低档品牌的商品。

这些商店的装修风格简单朴素，商品种类相对较少。

这些商店的目标消费群体主要是低收入人群，他们对品质和价格有着较低的要求。

再者，商圈内还有许多小商铺和摊位。

这些小商铺和摊位主要经营一些小商品、小吃等。

这些商铺和摊位的价格相对较低，商品种类繁多，适合大众消费群体的需求。

这些商铺和摊位的目标消费群体主要是普通消费者，他们对品质和价格有着一定的要求。

商圈内还有一些餐饮和娱乐场所。

这些场所主要提供各种美食和娱乐项目，吸引了大量的消费者。

这些场所的价格和服务质量各不相同，可以满足不同消费群体的需求。

中山某个零售商圈具有明显的层次感。

从高档品牌到低档品牌，从奢华到简约，从高收入人群到低收入人群，商圈内的商店和场所满足了不同消费群体的需求。

这种层次感的存在，使得商圈内的消费者能够根据自己的需求和经济实力做出选择，也为商家提供了更多的发展机会。

商圈的层次感不仅体现了商业发展的多元化和差异化，也反映了中山市经济的繁荣和消费者的多样性。

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二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城档的shopping mall。等；
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇：楼层业态布局
楼层 5F
业态王子饭店、简爱家居、健身会、金逸电影城、金龙欢乐世界；
4F 3F
简爱家居、TOP星派对KTV； TOP KTV 优越百货、大润发超市、文兴书城、奇乐儿儿童乐园；
中山市商业格局
城市地位
城市发展概况
城市经济
1.1 城市地位
中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位置。
中山城市定位：珠江三角洲的地区性主中心城市中山城市职能：市域的政治、经济、文化、科教中心；高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能；生态环境良好，宜居城市职能；伟人故里的文化、旅游中心城市职能。广佛都市圈广州、佛山、肇庆
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 大信新都汇孙文西步行街逢源步行街中山百货中恳百货吉之岛假日广场好又多超市益华百货南下新码头华润万佳水牛城商业广场富业广场建纶国际商务中心中环商务街博鳌广场中山恒基商业广场中山西区商业广场大东裕女人世界益华城
大信商圈
1 12 18 17
1.2 城市经济
中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。
2010年GDP为1828亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位；三产结构2.8：57.8：39.4；全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元；全年居民消费价格总水平97.1%，下降2.9%；全年固定资产投资660亿元；房地产开发投资241.8亿元；全年社会消费品零售总额648亿元，2011年第一季度约为188亿元全年城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、 12.5%。全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%；年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米； 2010年全市常住人口为312万人；
资料来源：根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》
珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，总人口4230万，土地总面积 41698万平方公里。珠三角城市群可分为三个经济区域: 经济区域珠江东岸珠江西岸主要城市深圳、东莞、惠州珠海、中山中山、江门中山
资料来源：《中山市商业网点规划（2005~2015）》《深圳市商业网点规划（2006—2010）》
2.2 城市商业现状分析
目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上；中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、京华商圈、大信商圈、假日商圈；按照《中山城市整体规划2004-2020》的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。
编号项目名称项目位置预计开业时间 2013 商业建面（M2）） 122,000 市场定位档次预计总投资额（元） 20亿业态构成大型购物中心+商业街+大型连锁超市餐饮+零售街区
13
建纶国际商务中心
中山四路南侧、起湾道东侧博爱路，市博览中心西侧博爱六路和长江路交界中山石岐区康华路，区政府对面中山一路东侧、富华路北侧博爱路南侧中山三路孙文路步行街博爱六路侧
2.1 城市商业发展历程
商业经营形式的发展大信新都汇
吉之岛、万佳、国美
益华百货中山大型超市和连锁专业店中山第一家综合性百货
中山第一家一站式购物中心
孙文西路旅游文化步行街
中山首条步行街
2.1 城市商业发展历程
未来发展规划
中山市商业网点规划（2005~2015）：近期目标： 2010年，城市商业总面积达到301万平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于全国同等城市水平；商业对当地经济的贡献指达12% 远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408 万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达 15%；城市比较—深圳： 2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32 平米（餐饮）
15
20
16 5
假日商圈
2 4 6 7 3 8 20 10 9 13 11
11 12 18 13 14 15 16
富华道商圈
19 现有商业网点
孙文西商圈
紫马岭商圈
14
京华商圈
现有商圈潜力商圈
17 19 20
未来商业网点
2.2 城市商业现状分析
编号项目名称开业时间商业建面（M2） 110,000 43,000 52,000 5,000 12,000 20,000 28,000 5,000* 50,000 22,000 33,000 110,000 83,900 568,900 定位档次停车位（个） 1,000 0 450 40 500 100* 600* 20 1,600 200 500* 1,500 1,000 6310 业态构成
1.9亿 3.8亿 15亿* / / 10亿 /
博鳌广场
综合商业广场
休闲娱乐+餐饮百货/超市+餐饮+ 娱乐餐饮+零售街区零售+餐饮零售+餐饮+娱乐零售+餐饮+娱乐零售+餐饮+娱乐
中山恒基商业广场
配套商业
中
中山西区商业广场大东裕女人世界益华城兴中广场本项目合计
配套商业区域商业区域商业市级商业中心市级商业中心
城市商业发展历程
城市商业发展解析
城市商业现状分析
2.1 城市商业发展历程
时间上世纪80年上世纪80年 80 代之前商业形式十八间商铺孙文路成为中山商业的发源地。乡镇街区孙文路东至服务大厦、西至岐江桥的孙文路段一度成为了中山市民购物、消费的重点区域。百货商场 94年壹加壹第一家店—凤鸣路店开业，出现最早的本土连锁超市； 95年，益华百货开张，打破了中山没有大商场的历史，带来一种新的消费方式。百货在中山兴起。 ShoppingMall 2003年7月，吉之岛在中山开业；2004年 3月大信新都会开业；2004年8月假日广场开业； ShoppingMall商业开发模式兴起；特征孙文路的兴旺，带动了周边的太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来路等的街铺，乡镇街区型商业格局得以发展百货商场式商业与街区型商业互补发展随着消费者的观念的改变，其所能承担的城市功能出现很大的局限性； 2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街、民族路等街区商业开始下滑，街区型商业与百货商场式商业开始衰退。 ShoppingMall模式改变中山商业格局，表现出更强的竞争力上世纪80年代上世纪80年代 80 上世纪90年代中上世纪90年代中 90 21世纪近几年 21世纪近几年
未来整个商圈将达到25 万平方米典型商业：大信新都汇
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇
位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号投资商：中山市大信置业有限公司占地面积：9万平方米建筑面积： 15万平方米楼层：7层（地面5层、地下2层）停车位：地下1500个室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的商业街：长700米，面积约35000平方米商户：约280个客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次其他：经营费用只占了收入的7% 二期总投资：7亿元，二期占地面积：2万多平方米，二期商业面积：8万平方米，主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心
2F 1F
优越百货、大润发超市、众达通讯、水果捞；优越百货、时尚精品街、国美电器、麦当劳、肯德基、屈臣氏；
B1F
真功夫、海天电脑城、爱婴岛儿童百货；地下停车场
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇（小榄店）
项目位于小榄新城区中心路段升平路与民安路交汇处，占地面积3.7万平方米,总建筑面积15 万平方米，是一座集商务酒店（小榄首家五星级酒店——皇冠假日酒店CROWNE PLAZA）、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化购物中心。本店共六层，负一层为近700个泊车位的室内停车场；首层设有近60家商铺的名品商店街、黄金珠宝、精品、化妆品、皮具皮鞋、服装服饰、电脑城、手机通讯城、银行、餐厅等；二层为大福源超市以及西餐厅咖啡茶座；三层为百货用品、男女服装、夜总会、网吧、电玩中心、儿童乐园等；四层为美食广场、家居广场、TOP KTV、桑拿足浴、棋牌等；五楼为中餐酒楼、健身休闲会所等；
主次力店：大福源超市、新都汇商店街、海天大信电脑城、优越美莎百货、顺电电器、麦当劳、肯德基、东都会夜总会、威尼斯西餐厅、奇乐儿儿童乐园、永成手机通讯城、云香源过桥米线……其中顺电第电器经营面积2800平方米；
1.1 城市地位
东区—城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心
重点发展金融业、银行业以及证券投资业；博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设及规划为东区成为金融商务中心打下基础；主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心。石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲商业中心、城市文化展示中心。西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业，打造成有较强集散功能的“商务港”。南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。行政中心，文化中心，金融商务中心