房地产项目基本概念
房地产的基本概念与属性特征
房地产的基本概念与特征 房地产业 房地产市场 房地产交易
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02
03
第一节 房地产的基本概念
第二节 房地产的属性特征
第三节 房地产的类型
第一章 房地产基本概念与特征
房地产（Real Estate)
房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着于土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设施，以及与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。
建筑地块是指与房地产开发建设活动有关的建设用地，是具有一定使用方向和用途的土地。用地的结构状况大致分为：工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、居住用地、商业服务用地、公共绿化用地、道路广场用地、军事用地、港口用地、其他（国家机关、宗教）等。
七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路和场地平整
房产有折旧，而地产没折旧。
价格决定因素不同。
房产与地产的联系
从实物形态来看房和地是联结在一起的。
从价格构成看，房价和地价相互依赖、相互转换。
从房地产权属主体的统一性看，房屋的所有权与土地的所有权或他项权利必须存在一定的同一性。
二、房地产综合体的属性和特征
位置的不可移动性 土地是不可移动的，构筑在土地上的建筑物也是不可移动的。房地产的交易，是通过产权的交易进行的。因此，要求房地产所处的区位必须对于开发商、置业人或承租人具有吸引力。房地产价值的高低，在很大程度上取决于该房地产所处地区的增值潜力。
由于房地产所固有的物质形态和经济形态的构成，也就决定了当房地产作为商品在进行房地产交易转让时的特殊性，即房地产作为不动产，与一般商品所不同的重要方面就表现在“物流”与“权属流”的结合。
房地产构成
房地产
房屋附属设备
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
房地产业的基本概念
房地产业的基本概念房地产业是一个涵盖了房地产开发、销售、租赁等各个环节的产业体系。
随着城市化进程的推进和人们对更好居住环境的追求，房地产业逐渐成为国民经济发展的重要支柱之一。
本文将从不同角度对房地产业的基本概念展开探讨。
一、房地产业的定义及分类房地产业是指以土地、房屋为主要经营对象的产业，包括房地产开发、建设、销售与运营、物业管理、房地产中介等相关领域。
根据运营目的和模式，房地产业可分为商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型。
1. 商业地产商业地产是指用于商业目的的不动产，包括商业办公楼、商场、酒店、写字楼等。
商业地产的开发与运营旨在为商业企业提供办公、销售和展示等场所，满足商业需求并创造经济效益。
2. 住宅地产住宅地产是指用于居住的不动产，包括住宅小区、公寓、别墅等。
住宅地产的开发与销售服务于市民的居住需求，为人们提供舒适的居住环境和社区配套设施。
3. 工业地产工业地产是指用于工业生产的不动产，包括工业园区、厂房、仓库等。
工业地产的开发与出租致力于满足企业的生产和物流需求，促进制造业和物流业的发展。
二、房地产业的特点与挑战房地产业具有以下几个特点：1. 价值波动大房地产是一种具有稀缺性和投资属性的重要资产，其价值受到多种因素的影响，如市场供需、政策调控、经济环境等。
因此，房地产市场存在较大的价值波动性，投资者需要具备较强的风险识别与把控能力。
2. 长周期与高投入房地产项目从规划、立项到投资、开发、销售，经历了较长的周期，需要大量的资金和资源投入。
此外，房地产开发涉及到土地开发、基础设施建设以及后续的物业管理等环节，需要协同各方合作，投入巨大。
3. 与行业链关联紧密房地产业是一个涉及多个行业的复杂产业链，包括建筑材料、建筑工程、装修设计、金融等领域的相关产业。
房地产业的发展与其他产业的繁荣密切相关，需要统筹协调各个环节，实现资源的最优配置。
面对房地产业的发展，也存在一些挑战：1. 土地供应压力城市化进程推动了人口向城市集中，加大了土地供应的压力。
房地产基础知识培训课程
目录
1 房地产基本概念 2 房屋建筑基本概念 3 房屋建筑常识 4 行业术语 5 房地产交易类型
第一章 ：房地产基本概念
❖区分房产、地产、房地产三者间的概念差别,并明 确三者间的联系,
房地产 : 房地产是房产和地产的总称,其在物质上是由土
地及土地上的建筑物和构筑物构成的,在经济学上 也叫不动产, 如住宅、大厦、学校
第四章 ：行业术语
住宅性质
普通住宅
普通住宅是指各区指导价以下且小于144 平方米（市场上需求量最大），容积率高 于1.0
公寓
公寓是指商品房 24小时电梯、保安，24 小时管道热水;
别墅
别墅是指独栋、联排、叠拼建筑;
装修分类
毛坯
毛坯是指水泥地，白墙 一般用于住宅
简装修是指地砖、白墙 一般用于住宅及
获准上市交易 的已购公房
已购经适房
二手房概念详解
❖ 私产房 私产房又称为私产住宅、私房,是由个人或家庭购买、建造 的住宅,唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋.
❖ 房产所有权的分类
❖ 占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前 提条件,
❖ 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满 足人们生产和生活的需要,
❖ 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金,
❖ 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权,
❖ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ,包括开发权、收益权、处置权,政府以拍卖、招标、协议 的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要 求的,土地使用者可申续用,经批准并补清地价后可以继续 使用
房地产常用术语
房地产常用术语房地产是一个庞大而复杂的行业，涉及各种专业术语。
对于房地产投资者、开发商和买家来说，了解这些术语是至关重要的。
本文将介绍一些房地产领域中常用的术语，帮助读者更好地理解行业。
一、基本概念1. 房地产：指土地和土地上的建筑物，包括住宅、商业和工业用地。
2. 投资回报率（ROI）：是指投资所获得的利润与投入资本之比。
在房地产中，ROI通常用于衡量投资物业的盈利能力。
3. 净利润：指扣除开支和费用后的盈利额。
4. 抵押贷款：指以房地产作为抵押品而获得的贷款。
5. 租金回报率：指年租金与投资物业总价值之比。
租金回报率高意味着投资物业收入相对较高。
二、房地产市场1. 房产经纪人：专业从事买卖房地产的中介机构或个人。
2. 房价指数：衡量房地产市场价格变动幅度的指标。
3. 房屋估价：评估房产的价值，一般由房产评估师进行。
4. 产权转移：指房地产所有权从卖方转移到买方的过程。
5. 首付款：购房者在购房时支付的一部分房款，一般以百分比计算。
6. 住房按揭贷款：指以房产作为担保，银行或金融机构向购房者提供的贷款。
三、房地产开发1. 建筑物用途规划：根据城市发展规划，划定土地用途和建筑物类型。
2. 商业地产：用于商业目的的房地产，如购物中心、写字楼等。
3. 住宅地产：用于居住目的的房地产，如公寓、别墅等。
4. 工业地产：用于生产和制造目的的房地产，如工厂、仓库等。
5. 基建投资：指用于建设公共设施，如道路、桥梁、供水供电等的投资。
四、投资与融资1. 地产基金：由投资者共同出资形成的专业投资基金，用于投资房地产项目。
2. 投资者：将资金投入房地产项目，以期获得回报的个人或机构。
3. 风险投资：对于有一定风险的投资项目，以期获得高额回报。
4. 股权投资：通过购买公司股票或其他投资工具，成为房地产公司的股东。
5. 上市公司：将公司股份公开发行，形成流通股份的公司。
五、法律与合同1. 房地产开发合同：开发商与购房者之间签订的购房合同，明确了双方的权利和义务。
房地产项目概念设计
房地产项目概念设计一、项目背景房地产项目概念设计是房地产开发过程中非常重要的一环。
概念设计阶段旨在确定项目的基本框架、设计原则和主题概念，为后续的详细设计提供指导。
该文档将详细介绍房地产项目概念设计的步骤和要点。
二、确定项目目标在开始概念设计之前，需要明确项目的目标。
项目的目标应与市场需求和投资预期相一致。
目标的确定需要进行充分的市场调研和分析，考虑到地理位置、物业类型、目标用户群等因素。
三、项目定位项目定位将决定项目的整体风格、功能与配套设施。
在项目定位中，需要考虑以下因素：1.项目类型：住宅、商业、办公或综合型项目等。
2.客群定位：豪华、高端、中档或经济型客户。
3.设施配套：商业中心、健身房、儿童乐园等。
项目定位的明确有助于后续的设计工作。
四、设计原则与理念设计原则与理念是概念设计的核心。
在此阶段，需要制定适用于项目的设计原则，以确保项目达到预期的效果。
设计原则应综合考虑项目目标、定位和市场需求等因素。
以下是一些常用的设计原则与理念：1.功能性：满足用户需求，提供便利的设施和环境。
2.美学性：注重建筑外观和内在的美感，打造独特的项目形象。
3.可持续发展：考虑环保因素，实施节能和资源循环利用等措施。
4.社区感：营造有人情味和社交氛围的环境，增加社区居民的凝聚力。
制定明确的设计原则和理念有助于概念设计的实施和后续的详细设计工作。
五、概念设计的步骤概念设计包括以下几个主要步骤：1.概念创意：根据项目目标和设计原则，进行创意思考和脑暴，提出多个设计方案。
2.方案筛选：对创意方案进行评估和筛选，选择最具可行性和市场潜力的方案。
3.方案细化：对选定的方案进行详细设计，包括建筑外观、功能区划、设施配置等。
4.方案呈现：通过模型、效果图等形式，向相关方展示概念设计的效果和意图。
5.反馈和调整：接受相关方的反馈意见，并根据反馈进行调整和修改。
六、案例分析以下是一个关于一栋豪华住宅项目的概念设计案例：1.项目定位：豪华住宅项目。
房地产基本概念
房地产基本概念房地产是指土地及其上的建筑物，以及与土地、建筑物有关的权益和利益。
作为一个重要的经济领域，房地产对于国民经济的发展和人民生活水平的提升起到了重要作用。
本文将介绍房地产的基本概念，包括房地产的定义、分类、市场状况以及对经济的影响等方面。
一、房地产的定义房地产指的是土地及其上的建筑物，以及与土地、建筑物相关的一切权益和利益。
房地产包括住宅、商业地产、工业地产、农业地产等。
住宅是供人居住的建筑物，商业地产是供商业经营或办公使用的建筑物，工业地产是供生产和加工使用的建筑物，农业地产是用于农业经营的土地。
二、房地产的分类房地产可以按照不同的标准进行分类。
从产权角度来看，房地产可以分为私产和公产。
私产指的是由个人或者企业所有的房地产，公产指的是由政府所有的房地产，例如公共建筑、公共设施等。
从用途角度来看，房地产可以分为住宅、商业地产、工业地产、农业地产等不同类型。
三、房地产市场状况房地产市场是一个复杂的市场，受到多种因素的影响。
房地产市场的状况可以通过供需关系、价格水平、销售情况等方面来反映。
在市场供需达到平衡时，房地产的价格相对稳定。
然而，供需失衡时，房地产价格可能会出现较大波动。
此外，政府政策、金融政策、经济形势等都会对房地产市场产生重大影响。
四、房地产对经济的影响房地产作为一个重要的经济产业，对经济的影响不可忽视。
首先，房地产业直接刺激了建筑业、建材业等相关产业的发展，推动了产业链的发展。
其次，房地产的投资和消费对经济增长起到了重要推动作用。
购买住房、商业地产以及土地投资都给经济带来了动力。
此外，房地产业还可以提供大量的就业机会，改善居民的就业状况。
然而，房地产业也存在一些问题和挑战。
房地产泡沫、房价上涨过快等问题可能导致金融风险，对经济稳定产生不利影响。
此外，房地产开发可能对环境造成一定压力，例如过度消耗土地资源和能源资源。
因此，合理监管房地产市场、加强资金流动性管理、推动绿色建筑等措施也是当前房地产发展的重要任务。
房地产基本概念
房地产基本概念什么是房地产？房地产是指土地、房屋和与土地有关的一切动产（如建筑物、设备、树木等）的总称。
在经济学中，房地产被视为一种重要的生产要素。
房地产不仅是人类居住和生活的基本条件，同时也是经济发展的重要支撑。
房地产的分类房地产可以根据其用途和性质进行分类。
基本的分类包括：住宅房地产、商业房地产、工业房地产和农业房地产。
1. 住宅房地产住宅房地产是指用于人们居住的房地产。
它可以根据住户的需求分为单户住宅和多户住宅。
单户住宅通常是独立的住宅，例如别墅或独立房屋。
多户住宅包括公寓、公寓楼和联排别墅等。
商业房地产是用于商业目的的房地产。
这包括商业建筑，如购物中心、办公楼和酒店等。
商业房地产通常是用于经营和交易的场所。
3. 工业房地产工业房地产是用于工业目的的房地产。
它包括工厂、仓库和物流中心等。
工业房地产通常用于生产、制造和储存等活动。
农业房地产是用于农业目的的房地产。
这包括农田、农舍、农场等。
农业房地产用于农作物种植、养殖和农业生产活动。
除了按照用途和性质分类，房地产还可以按照地理位置和所有权形式进行分类。
房地产市场房地产市场是指购买、销售和租赁房地产的市场。
房地产市场的特点是具有强烈的周期性波动。
房地产市场的供需关系、政府政策、经济发展水平等因素都会对房地产市场产生影响。
1. 房地产市场的供需关系房地产市场供需关系的变化会导致房价的波动。
当供大于求时，房价可能下降；而当需大于供时，房价可能上涨。
供需关系的变化通常由人口增长、经济发展和政府政策等因素所驱动。
2. 政府政策对房地产市场的影响政府政策对房地产市场起着重要的调节作用。
政府可以通过土地使用规划、土地供应控制、房地产税收政策等来影响房地产市场的供需关系和价格水平。
政府还可以出台住房保障政策，以满足居民的基本住房需求。
3. 房地产市场的金融支持房地产市场通常需要大量的金融支持。
购房者通常需要贷款来购买房地产，开发商也需要贷款来进行房地产开发。
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概念 设计
“裤衩” &
“秋裤”
房地产项目基本概念
“锦里” &
“宽窄巷子”
房地产项目基本概念
房地产项目基本概念
设计概念
1.方案分析
建筑地点分析 建筑结构分析 环境及光照分析 空间功能分析
房地产项目基本概念
设计概念
2.客户分析
旨在了解客户的设计需求 针对不同的客户进行不同的设计定位 从而体现设计以人为本的思想
课堂纪律
上课迟到请走后门 上课说话请窃窃私语
概念设计的基本概念
房地产项目基本概念
概念设计&设计概念
概念：是人对能代表某种事物或发展过程的 特点及意义所形成的思维结论。 设计概念：是设计者针对设计所产生的诸多 感性思维进行归纳与精炼所产生的思维总结。 概念设计：利用设计概念并以其为主线贯穿 全部设计过程的设计方法。
房地产开发项目 策划内容
房地产项目基本概念
1区位分析与选择
地域分析与选择是战略性选择，是对项 目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济等 因素。
具体地点的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的交通、城市规划、土地取得 代价、拆迁安置难度、基础设施完备程 度以及地质、水文、噪声、空气污染等 因素。
个人观点是有偏差的
我们以为了解客户和市场，但并不完全如此 市场和客户都是变化的
不要跟着感觉走，要在事实的基础上做决策
减少决策失误
房地产价值链
上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理
概念设计 VS 设计概念
概念设计是完整而全面的设计过程，它 通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思 维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。
项
目
概
计
设计 概念
念
划
设
策
前期策划准备
技术及可行性论证
文化意义的思考
地域特征的研究
设计 概念
客户及市场调研 空间形式的理解 设计概念提出与讨论 概念的表达 概念设计的评审
❖设计
竞争对手
－规划/面积/景观 ❖服务
－交通装修环境 ❖项目数量及地理位置分布 ❖价格
❖楼宇特点
－房价物业管理费
❖客户定位
❖产品的市场定位及推广
❖价格
市场研究的作用
把握投资机会与方向
－直接投资或间接投资？
准确市场预测与定位，为制定决策提供支持
－投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价
帮助设计经营和推广计划
－做什么样的广告和推广活动？ －销售手段应该怎样？
提高市场运做的效果 ？ －是否积累品牌效应
什么是市场研究？
什么是市场研究？
是客户（市场） 与企业间的纽带， 是企业理性决策 的前提！
市场研究的过程－－专业流程
战略部门 市场部门
明确和定义市场问题 确定研究目的
设计研究方案 设计、收集、整理并分析 将信息及结果传递给市场工作人员
目标客户
❖需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等
❖消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
❖构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车
政府
❖土地使用权获得
❖规划限制 ❖市政资源的利用
资本
❖资金的使用成本
❖资金的使用时间
✓ 我们的产品和营销
宏观因素分析 市场状况分析 相关因素分析
国家和地方的经 ❖ 物业方面信息：
济形势
供求、空置、
城市发展与建设： 市场交易等
交通、人口、设 ❖ 土地方面信息：
通过分析可能的资金来源和经营方式， 对项目所需的短期和长期资金的筹措做 出合理的安排。
6产品经营方式的分析与选择
考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金 压力、自身的经营能力以及市场的接受 程度等 对出售、出租、自营等经营方式进行选 择。
房地产市场研究
贴近市场，理性决策才能稳操胜券
客户是上帝
需要了解他们 需要吸引他们
4合作方式的分析与选择
应考虑开发商自身在土地、资金、开发 经营专长、经验和社会关系等方面的实 力或优势度
从分散风险的角度出发，对独资、合资、 合作（包括合建）、委托开发等开发合 作方式进行选择。
5融资方式与资金结构的分析与 选择
主要是结合项目开发合作方式设计资金 结构，确定合作各方在项目资本金中所 占的份额，
房地产公司需要 什么样的市场研究？
不同阶段的市场研究
分析市场状况
－宏观因素分析 －市场状况分析 －相关因素分析
确定目标市场与客户 确定并了解竞争对手
开发产品概念 价格 产品定位 预测与评估
监测品牌表现 监测市场营销效果 监测竞争对手反应 监测顾客满意度 确定今后的改进方 向
准备进入市场前的市场分析
3.市场调查
对现有同类设计的分析调查 往往能进一步深刻设计师的思维， 从而提出别具一格的设计概念 创造出独特的空间形象和装饰效果。
房地产项目基本概念
设计概念
4.资料收集
搜集相关的设计资料进行分析 有助于设计者对当今设计走向的了解
5.设计概念的定位及提出
综合，抽象，概括，归纳
房地产项目基本概念
房地产项目概念设计
2开发内容和规模的分析与选择
按照最高最佳使用原则 选择最佳的用途和最合适的开发规模 包括建筑总面积、建设和装修档次、平 面布置等
3开发时机的分析与选择
应考虑开发完成后的市场前景，再倒推 出应获取开发场地和开始建设的时机， 并充分估计办理前期手续和征地拆迁的 难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发 （滚动开发）。
房地产项目概念设计
Concept Design
本课程考评方式
考察出勤率 两次作业，包含期中考试（30分）
探究式学习，随堂互动交流 （10分，每人2次，总分5分）
期末闭卷考试（60分）
互动交流打分
5分：回答感动的老师内牛满面； 4分：回答切中要害，简约而不简单； 3分：回答正确； 2分：回答令人难以理解； 1分：啥也不说。
2.地形 分析
1.设计 理念
3.总平面 布局及组团
分布
概念设计确定了 项目开发产品的 方向和大的原则
4.交通及 道路系统
分析
5.景观条件 分析
6.概念户型 及建筑体型
分析
房地产项目基本概念
房地产项目策划基础
房地产项目基本概念
房地产开发项目投资与策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产投资 房地产开发项目策划成功案例