土地市场 2006年二季度北京土地市场分析

２ ０ 年二季度北京土地一级市场成 交项 目统计表 ０６
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丰 台区万 叵家园二期项 目用地 房山区“ 家园” 目用地 福星 项
丰台 ２５ ２ ４６ ０ ２， ９ ４ １， ０ ５ 房山 １０ ５ ３７ ７ ４， ６ ２ ０， ５ １ ３ ９ ３１ ２２ ０ ６ ７， ０ ８
，
朝 阳区大 屯 北顶 村公 建及 公 寓项 朝阳 目用地
海淀区温泉镇 Ｄ 地 块办公 、住宅 海淀 ２ 及商业用地
１８ ２ ４Biblioteka ２６ １ ５ ５， ６ ９，
从成交的地块区域分布来看， 成交地块（ 按规划建筑面积计算） 主
要分布在海淀 、 、 丰台 房山 、 稻朝 阳 ， 大兴 这也反 映了中心城 区可供开 发的新增用地 日益稀少 ， 主要供地 向郊 区转移 。
算， 楼面地价已达到 ４ ６ 元／ ， １ 平方米。在现场 竞价前 ， ７ 北京土地储备
中心宣布暂停公开竞价。
１ ． 两个温泉地块成交价格迥异 。４ １ ．２ ３． 月 ８日， 北辰实业以 １． １ ５ 亿人民 币的总价 （ 于起 始价 ４ ８ 亿元 ） 得海淀 区温 泉镇 Ｄ１ 高 ．８ ６ 摘 地 块办公 、 及商业用 地 ． 地块 占地 ２８ ９ 平方米 ， 建筑面 住宅 该 ９， １ ９ 规划 积 ２６ ５ 平米 ， ３， ９ ４ 折合楼面地价 ４ ６ 元／ ， ３ 平方米。而在宏观调控后的 ８ ５ ３ 月 ０日，大连正源仅 以 ８ 亿摘得海淀区温泉镇 Ｄ 地块办公 、 ． ２ ２ 住 宅及商业用地 ，该地块 占地 ２４ ８ 平方米 ，规划建筑面积 ２６ １ ９， ９ １ ５， ６ ９ 平 方米 ， 折合楼面地价 ３１２ 平 方米 ， Ｄ１ ， 元／ ９ 比 地块低 了 １ ７ 元／ ， １ 平 ６ 方米 。 １ ． 朝阳区大屯村 的写字楼 、 寓和酒店项 目原名摩根 中心项 ．３ ３． 公
土地储备转为谨。观望 。 『 真
１ 土地一级市场 ： ． 通过公 开市场 “ 招拍挂 ”
体 系取 得土地 开发 权是 开发 商获得 开 发用地 的主要 渠道
１． ． 地块分布特点 １
大开发 商所关注 的大规 模成片开发 的住宅类地块 主要分布在海 淀 、 和丰台 ， ： 淀的温泉 Ｄ１Ｄ 朝阳 如 海 、２地块 ， 丰台 的万恒 家园二期 等。
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２００６
口世邦魏理仕
２ ０ 年＝季度 ０６ 北京土地市场分析
以“ 国六 条” 为标 志的此 轮宏观 调控为分界点 ． 京的土地 市场 经 北 中心城区成交项 目统计表
历了一次转折 。在宏观调控之前 ． 北京市 土地市场 ． 其是住 宅用地 尤 市场延续去年 以来的涨势 ； 宏观 调控后 ， 开发 商从积 极扩 大 而在 多数
规模 １ 万平 米左右 ）公共 交通条件较 好的 （ ０ ， 如轨道 交通沿线和主 干
道沿线 ）适合开发 中低档普通住宅的地块 由于进入 门槛相对较 低 ， ， 产 品市场风险小 ， 需求量大 ， 竞争最为激烈 ， 如成交的通州 区的两 个地块 成交 价都远远超 出起始价 。 这也反映在 目前 中等规模开发商在 目前的
１１ ８ ０， ５ ７
丰 台区成 寿寺路 甲 １ 号印铁制罐厂 丰台
７２ ７
１ ． 交分析 ．成 ２
中心城区 （ 城四区 ： 、 、 东城 西城 崇文和宣武 ） 的供地均为小规模的 零散地块 ， 面积都在一万 平米以下 ， 占地 规划建 筑面积也在 三万平米
以下 。
１ ． 中等规模地块竞争激烈 。从成交地块来看 ．１ ２． 规模适 中（ 建筑
海淀区温泉镇 Ｄ１ 块办公 、住 宅 海淀 地 及商业用地 采育镇镇区改造起步区项 目用地
地
１８ ５ ３７ ２６ ５ ３ ３． ９ ４
，
大兴 １０ ６ ２０ ２ ８， ３ ９ ０， ５ ７
．
密 云县 水源 九 厂路 北住 宅项 目用 密云 １１ ４ 石景山 区金鼎商 贸区用地
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５ ３
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市场环境下所 面临的困境 。
１ ． 观 调 控 的 影 响 ． 宏 ３
１ ． 热点区域公建受青睐。 ．２ ２． 区位条件 良好 的公建项 目， 如位于奥 林匹克中心附近 的朝 阳区大屯村 的写字楼 、 寓和酒店项 目， 公 也受到 投资者青睐 ， 以高出起始价 ７％ ８ 的价格成交 。 １ ， 大盘地块考验资金实力 。位于近郊 区以住宅为主 、 ．３ ２． 规模大 、 能够成片开 发成大 盘或者超 级大盘 的地块 ． 海淀 区的温泉 Ｄ１ 如 地 块 、 区的万恒家园二期地块 ． 丰台 受到大开发商 的追逐 ， 以高 于起 分别 始价 ６ｕ ３％ ９和 ２ 的价格被北辰实业 和万科 中粮联合体购入 ， 价都 ／ 其总 超过 １ 亿元人民币。参加此类地块角逐的开发商大多是有大规 模开 ０ 发经验 、 在资本市场上有 良好 融资 渠道 的开 发商 。由于 此类地 块对资
２０ 年 ２ ０６ 季度公 开市场成 交地块统计 表（ 建筑面积 １ 万平米以上） ０
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一
在招拍挂为 主的土地一 级市场上 ，二季度北京市共有 ３ 块地成 １ 交 ． 块地暂 停拍 卖 ； 中公建用 地 （ １ 其 含商业 金融 、 办公 、 用地 ） 旅馆 ９ 块． 居住用途 为主 ， 容商 业配套的地块 ２ 块 。 兼 ２
３９ １０ ０ １ ７ ， ０ ０
石景山 ４， ２ ６ ４ ５ ６ ６ ８２ ４
，
１４ ３ ５， ５ ８
１０ ４ ４， ７ ５
房 山 区 良乡地 区佳 世苑 小 区二 期 房 山 居住及配套设施用地 海淀 区西苑项 目
住宅小 区用地
海淀
９． ９ ７ ０ ８ ３ ０
，
１２ ０ ３， ０ ２
金 量要求很高 ， 大开发商之 间联合竞投 的情况开 始出现 ， 如万科 和中
二季度 北京市土地市场受到宏 观调控的影响十分 明显 。以 “ 国
六条 ” 为标志 、 随之 而来的九 部委“ 并 十五条 ” 控措施使得开发商竞 调
相扩 大土地 储备推动地 价猛涨 的势头得到缓 解。具 体表现 为：
１ ． 南沙滩地块暂停拍卖 。南沙滩地块位于北四环 ， ．１ ３． 规划建筑 面积 约 １．万平方米 ， 价 ３ 亿元。５ ０ ５ 起始 ． ２ 月上甸 由北京市土地整 理
储备中心推 出挂牌 。５月 １ ，国六条 ” ７日 “ 出台。５ ２ 月 ５日（ 竞价 当 日）有 １ 次报 价 ， ， ４ 华远地产 以 ５ 亿元的报 价位居榜首 ， 以此报价计