关于容积率修正
关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修正）（10.11）
关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修正）（10.11）规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修正）为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007]第1号）》进行了修正。
具体如下：建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。
各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。
建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。
一、建筑物按《建筑工程建筑面积计算规范》计算各层建筑面积。
1、地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率；（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房、有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层(半地下)车库、杂物间等。
）2、坡屋顶起坡高度不大于0.6米，坡度不大于45°的坡顶建筑净高在2.1米及以上的部位应按全面积计入容积率，因特殊造型需要坡屋顶需要升高的，升起部分面积不大于屋顶面积的1/6；3、在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的地下室，其建筑面积计入容积率。
场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算。
因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为大空间停车使用的，经规划部门认定，可按规定计算建筑面积、不计入容积率。
但应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接，层高不得大于2.6米。
4、地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度(取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离)不宜超过1.8米(含1.8米)。
超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的地坪标高。
二、建筑物下列项目按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率:1、在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的集中地下室;2、在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室;3、层高不大于4.5米、通透的、无围护结构的五层以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；临街建筑底层架空层、底层临街商业的后半部分架空层的除外；临江、临湖的住宅架空层层高可适当提高；4、无围护结构的结构（设备管道）转换层（层高不大于4.5米）；5、超高层建筑的无围护结构的避难层【其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房）除外】；6、大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷，大于2.1米的高度大于6米的有柱雨篷。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言商业用地容积率修正系数是指在城市规划中，为了满足商业用地的发展需求，对于商业建筑的容积率进行修正的一项指标。
容积率是指在一定土地面积上建筑物总体积与该土地面积之比，反映了建筑物的密度和使用效率。
通过对商业用地的容积率进行修正，可以更好地适应商业发展的需要，并提高土地利用效率。
本文将详细介绍商业用地容积率修正系数表的编制方法和使用原则，以及其对商业用地规划和开发的影响。
2. 商业用地容积率修正系数表编制方法商业用地容积率修正系数表的编制需要考虑多个因素，包括城市规划、建筑设计、经济发展等方面。
下面将介绍一般情况下商业用地容积率修正系数表的编制方法：2.1 数据收集与分析首先需要收集相关数据，包括城市人口统计、经济发展状况、交通状况等方面的数据。
通过对这些数据进行分析，可以了解城市的商业用地需求和发展潜力。
2.2 考虑商业用地类型商业用地可以包括零售商业、办公楼、酒店、娱乐场所等多种类型。
不同类型的商业用地具有不同的容积率需求，因此需要根据实际情况制定相应的修正系数。
2.3 考虑城市规划要求城市规划对于商业用地的容积率也有一定的要求。
例如，一些城市可能希望提高商业建筑的密度，以提高土地利用效率；而另一些城市可能更注重建筑物与周围环境的协调性。
因此，在编制容积率修正系数表时需要考虑城市规划要求。
2.4 考虑建筑设计要求商业建筑的设计也会对容积率产生影响。
例如，高层建筑通常具有较高的容积率，而低层建筑则相对较低。
在编制容积率修正系数表时需要考虑不同建筑设计对容积率的影响。
2.5 综合分析与确定修正系数通过综合分析上述因素，并结合实际情况，确定不同商业用地类型的容积率修正系数。
修正系数可以根据不同的要求进行调整，以满足城市发展的需要。
3. 商业用地容积率修正系数表使用原则商业用地容积率修正系数表在城市规划和商业用地开发中起到重要的指导作用。
以下是其使用原则：3.1 参考城市规划要求在使用容积率修正系数表时，需要参考所在城市的规划要求。
有关容积率修正系数的计算
有关容积率修正系数的计算容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。
容积率,是土地利用程度的技术经济指标.容积率增大,则表明土地利用程度高,相应会带来较高的效益,地价随之增高；另一方面而言,由于土地报酬递减规律的作用,随容积率不断升高过程中,土地利用的边际效益最终会出现递减趋势,也相应影响地价的高低.容积率修正系数的制定,目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格,为基准地价评估建立基础。
容积率修正主要针对商业用地和居住用地,工业对容积率敏感性较弱,故不予考虑.根据容积率对地价的作用机制与作用特点,本次容积率修正方法主要从当地土地市场实际情况出发,利用市场实际成交备案案例,先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响,再进一步分析地价－容积率对应关系。
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率修正系数(精)
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
地产估价中容积率修正系数的确定(精)
地产估价中容积率修正系数的确定2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指使用在建筑学、工程学和建筑物经济方面进行容积计算的时候需要考虑到的一个重要因素。
其根据实际情况和考虑到各种影响因素，来变更计算容积率的基本值，从而得出实际的容积率。
容积修正系数一般适用于将容积率的基本值进行降低的地方。
它的计算由多个环节组成，其中包括把要求的容积率按地块情况降低至实际需求的容积率，然后根据不同的政府指令和施工情况，将降低的容积率按比例加或减，得出最终所需的容积率。
常见的容积修正系数有：延续性修正系数、最大容积修正系数、建筑物高度修正系数、道路宽度修正系数等。
以延续性修正系数为例，它是对地块进行整体开发，充分利用现有的延续性现状的修正系数。
通常，地块的存在现状比如既有建筑物、绿化等等都会影响地块的容积率，这些因素都会影响容积率的大小，因此在计算容积率时，我们可以根据具体情况对容积率进行修正，让其符合实际现状，并给出合理的容积率。
另外，在计算容积率时，最大容积修正系数也是一种常见的修正因素。
它是以政府规定的总容积/地块面积来计算的，因此在计算容积率时，可以根据地块的总容积和地块面积的比例，来给予容积修正系数，从而得出最终的容积率。
建筑物高度修正系数也是一种常见的容积修正系数。
根据政府规定，在计算容积率时，一般不能超过规定的建筑物高度，因此根据每层建筑物的高度，给出相应的修正系数，以满足政府的要求。
此外，道路宽度修正系数也需要考虑，通常在求得地块的面积时，会按照实际的地块大小和道路的宽度，进行相应的修改，给出修正系数。
总之，容积修正系数是一种反映建筑或施工实际情况的一种重要系数，它可以用于计算容积率，从而得出实际的容积率，为建筑师、施工人员和建筑物经济工作者提供一个便利的参考。
容积率修正说明
容积率修正说明
容积率修正,并不是容积率提高地价就上升的,到一定数值时就要返修正的.因为当容积率高到一定程度时,建筑成本超过边际成本,建筑成本就相应增加,成反比关系。
房地产估价考试的书上是这样说的:对于单纯提高容积率,改变土地用途并提高容积率的补地价来说,补地价的数额为:补地价(单价)=新楼面地价*新容积率-旧楼面地价*旧容积率。
如果楼面地价不随容积率的改变而改变则:补地价(单价)=楼面地价*(新容积率-旧容积率)。
例题: 某宗土地总面积1000平方米,容积率为3,相应的土地单价为450元每平方米,现允许将容积率提高到5楼面地价不变,楼面地价不变.试计算应补地价的数额:补地价(单价):450*(5-3)/3=300,总价300*1000=300000。
容积率修正系数的计算例题
容积率修正系数的计算例题哎呀，今天咱们来聊聊容积率修正系数这玩意儿。
听起来挺复杂，其实也没那么神秘，像个外星人一样。
容积率，简单说就是楼房的“身材比例”，就像你去健身房减肥，想要好看，得控制卡路里，对吧？咱们的建筑也是，得在规定的“体重”范围内，不然就超重了，哈哈。
说到修正系数，简单理解就是给咱的建筑一点“灵活性”。
就像你早上起床，不小心多按了个贪吃的闹钟，结果又多睡了十分钟。
那你得给自己一点补救时间，才能不迟到。
这个修正系数，正好是让楼房在某些情况下，可以更灵活地“发展”。
比如说，某个地方的地理环境特别好，风水特别旺，建个高楼真是绝配。
咱们就得适当放宽容积率，让这些楼房也能呼吸得舒服。
举个简单的例子吧，想象一下你有块地，按照规划，能建十层楼，每层一千平米，总共就是一万平米的容积率。
可是你想在那块地上建个特别的社区，比如配套游泳池，花园，甚至小桥流水人家，咱们得调整一下。
这个时候，修正系数就像调味料一样，给你加点儿劲，虽然也不一定能拯救“无味”的菜。
你会发现，很多时候这个修正系数就像天上的星星，看似遥不可及，但只要掌握了窍门，就能把它抓到手。
拿到数据后，咱们就得细细琢磨。
比如说，周边的公共设施有多齐全，交通方便不方便，这些都会影响到咱们的容积率修正系数。
就像你上班要选好地铁路线，不然老是堵车，心里就像猫爪挠一样。
然后呢，咱们还得考虑到环境因素。
某些地方可能有特殊的环境保护要求，比如保护某些植物，或者是生态敏感区域。
这些都得好好斟酌。
谁都知道，环保是当今社会的大势所趋。
要是弄得不妥，建完楼人家找上门来，问你环保做得咋样，那可是要头疼的。
别忘了还要考虑到周围的邻居们，有些地方可能因为地块形状奇特，或者是历史建筑保护，咱们就得小心翼翼。
要是邻居不满意，闹到街坊四邻里，那可就麻烦大了。
为了和谐相处，适当的修正系数简直是金钥匙，让大家都能开心过日子。
说了这么多，咱们来做个小计算吧。
假设你的容积率是1.0，修正系数是1.2，这时候你就能把容积率提升到1.2。
容积率修正系数内插法公式
容积率修正系数内插法公式容积率修正系数内插法公式，这听起来好像有点复杂，但其实只要咱们一步步来，也能把它弄明白。
先来说说啥是容积率修正系数。
简单讲，容积率就是一个衡量土地使用强度的指标。
比如说，一块地盖的房子越多越密，容积率就越高。
而容积率修正系数呢，就是用来调整因为容积率不同而产生的价值差异的一个系数。
那内插法公式又是啥呢？咱们打个比方，就好像你要在一条线上找到一个中间的点。
比如说，你知道两个点的位置，一个点是容积率为1.0 时对应的修正系数是 0.8，另一个点是容积率为 2.0 时对应的修正系数是 1.2。
现在要算容积率为 1.5 时的修正系数，这时候内插法公式就派上用场啦。
内插法公式就像是一个神奇的工具，能帮咱们在已知的两个点之间，算出中间某个点的数值。
具体的公式呢，是这样的：假设已知点 A 的容积率为 X1，对应的修正系数为 Y1；点 B 的容积率为 X2，对应的修正系数为 Y2。
要算容积率为 X 时的修正系数 Y，公式就是：Y = Y1 + （X - X1）×（Y2 - Y1）÷（X2 - X1）。
我记得有一次，我去参加一个房地产评估的项目。
当时就是要用到容积率修正系数内插法公式来确定一块土地的价值。
那时候，大家都对着一堆数据发愁，我就站出来说，咱们用内插法公式试试。
一开始，同事们还有点怀疑，觉得这能行吗？我就耐心地给他们解释，一步一步地带着大家用公式计算。
我们先把已知的两个容积率和对应的修正系数找出来，然后按照公式，认真地计算每一步。
当最后得出结果的时候，大家都惊喜地发现，和我们预估的差不多，而且这个结果让整个评估工作变得更加准确和科学了。
其实在生活中，很多地方都能用到这个公式。
比如说，在城市规划中，要确定不同区域的土地开发强度；在房地产开发中，要评估土地的价值等等。
所以啊，别看这个容积率修正系数内插法公式好像有点复杂，只要咱们掌握了它，就能在很多实际问题中派上大用场，让我们的工作和生活变得更加有条理和准确。
容积率修正具体案例解析
住宅用地容积率修正系数确定方法研究一、问题的提出各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。
但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。
例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。
A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。
进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系：建筑面积Σ每层建筑面积容积率＝————＝————————用地面积用地面积建筑占地面积建蔽率＝————————用地面积若房屋每层建筑面积相同，都等于建筑占地面积，则有：建筑占地面积容积率＝———————×房屋层数＝建蔽率×房屋层数用地面积因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。
二、建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路1．确定区域基准条件容积率修正系数。
首先应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。
2．确定无地上建筑物时的地价。
利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。
3．测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。
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容积率修正系数初探
摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期
作者：邢士国
政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。
其中，容积率的修正很重要。
一、容积率修正系数的内涵
一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。
例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为：
二、容积率修正系数的作用
l、是政府土地政策的反映
（1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。
我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。
因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。
容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。
通过上述调整达到节约土地的目的。
（2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。
例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价
的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。
2、是土地收益和土地价格关系的反映
地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。
例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。
土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。
但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。
三、容积率修正系数的分类
各种不同的土地用途要求容积率不同，有些对建筑密度还有特殊要求，如对于养鸡场、木材加工厂、知识密集型企业、多层住宅小区和别墅来说，由于土地用途不同，要求容积率也不同。
因此，制定容积率修正系数如果脱离土地用途就不可能达到容积率修正的目的。
侧如，在北京市基准地价体系中容积率修正系数未对土地用途做出分类，对某些行业来说容积率修正系数没有起到作用：如别墅、木材加工厂等项目容积率都小于1，容积率修正系数都为1，没有达到容积率修正的目的。
根据实际工作中的一些经验，我认为容积率修正系数一般应以最佳容积率时的容积率修正系数定为1。
依不同行业规划设计的最佳容积率的要求可以分成以下几类分别制定：
1、要求容积率较小的项目：如别墅、高尔夫球场、跑马场等。
2、对容积率和建筑密度有特殊要求的特殊行业：如养殖场、装订厂、木材加工厂、货场、构件厂等。
3、容积率可以较高的行业：如电子、服装、商业等。
4、住宅：可以分成多层住宅、高层住宅两类。
5、一般工业项目：如机械加工等。
四、容积率修正系数的确定
l、影响容积率修正系数确定的一般因素
影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。
（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。
“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。
对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。
（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发成本的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。
当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。
（3）土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最佳容积率不同。
土地利用类型不同，容积率修正系数为1时的容积率也不同。
例如别墅类项目，容积率一般小于l，如按北京市的规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。
电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最佳容积率时容积率修正系数>l，地价高，不利于节约用地。
2、容积率修正系数的确定
当宗地容积率小于最佳容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最佳容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开
发成本，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性。
五、结论
根据以上讨论，在实际工作中制定容积率修正系数，要根据容积率修正系数的一般规律，针对不同的土地利用类型，区别情况分别制定，以期正确地反映容积率和容积率修正系数之间的关系，提高土地的利用率和土地的经济价值。
（作者单位：北京通州区房地产价格评估所）
（本栏目收录的房地产文献资料，以原刊物发表的原文为准。
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