三亚山水国际村项目总体定位报告
三亚市场＿供应
•住宅面积（万m2 ）
•53.19
•酒店和别墅（万 m2）
•10.0
•合计 •63.25
•82.63
•19.4
•102.03
•104.06
•19.9
•123.96
•134.23
•20
•154.23
学习改变命运,知 识创造未来
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三亚市场＿销售
•三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房 地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚 2003年商品房需求量应该为52万平方米。 •2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售 ，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平 方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销 售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户 型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主 流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景 旅游房产颇为青睐。
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成全观点
v 用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的 升值潜力。
v 发展节奏成为项目的关键。
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市场背景
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v 旅游对经济的拉动显著。 v 市场需求空间巨大 v 生态旅游成为新亮点
个案分析 时代海岸
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市场研判导向
v 空白点:大型住宅小区.
v 在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空 白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树 立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进 入全新发展阶段。
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•◎
•◎
•
•六类
•○
•○
•◎
•○
•
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分区示意
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•三 类
•三 类
•四
•一
类
类
•六
•二
类
•五
类
类
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成全看市
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开发模式
PUD
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市场研判导向
v 机会点——旅游地产的蓬勃发展
v 抓住市场机遇，整合海南旅游资源，挖掘和 本土文化，提升项目附加值，打造旅游房产 精品，力争在三亚新一轮房地产开发热潮中 脱颖而出。
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三亚山水国际村项目总 体定位报告
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2021年3月3日星期三
•思考的起点
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四项基本原则
v 差异化原则 v 优势最大化原则 v 可操作性原则 v 系统性原则
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土地分区价值分析
•用地类别 •景观条件 •配套便捷 •交通条件 •外界影响
•一类
•●
•◎
•◎
•●
•
•二类
•◎
•●
•●
•◎
•
•三类
•◎
•◎
•◎
•◎
•
•四类
•○
•◎
•◎
•◎
•
•五类
•○
•○
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客户分析 年龄
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客户分析 文化
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客户分析 职业
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配套资源
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交通便利
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用地属于城乡交接部，交通便利 。
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景观丰富
山环水绕，自然景观丰富。
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逻辑流程
•地块价 值
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•总体定 位
•调 整
•市场研 判
•客户分 析
•营销题 材
•品牌价 值
•定位可行 性
•验 证
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大趋势
v 从温饱到小康 v 从储存到消费 v 从静态到动态 v 从孤立到网络
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大局观
v 国内还是国际? v 大陆还是岛内? v 实旺还是虚火? v 第一还是第二?
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大盘观
v “借”还是“造” v “分”还是“合” v “快”还是“慢”
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•酒店式公寓
•别墅，小高层 住宅 •高层酒店式公 寓 •高层
•小高层住宅
•多层住宅
•户型面积 •60-420 •97-247
•均价 •未定 •6900
•销售率 •认购20% •80%
•交楼标准 •毛坯房 •毛坯房
•49-163
•7000
•95%
•精装修
•66-168
•3600
•70%
•毛坯房
•70-220
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三亚市场＿企业状况
•2003年三亚房地产开发公司现有50余家，物业管理公司20 家，中介服务机构4家。由于历史原因，三亚城区土地被分 割，不适合成片开发，这严重制约了国际、国内一流房地 产开发商的进入。目前三亚房地产商中的衍宏投资、阳光 海岸、蓝海花园等领军人物在国内顶多也只能算是中等实 力。随着三亚地产的快速发展，海南房地产的复苏，三亚 将吸引一批国内一流的开发商进入三亚进行开发.
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三亚市场＿市场价格
•三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线 海景房为4000－ 5000元／平方米。而去年全国的商品房平均 价格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环 境全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得 天独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三 亚未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进 一步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形 成旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。
•5200
•55%
•毛坯房
•140-•3精20 品三亚资山•5水料0国00网际村（项目h总tt体p定:/位/w报•w告40w%.cnshu.c•毛n坯）房
三亚市场＿客户
•三亚70％的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者， 主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目 前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休 闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房 者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主 要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高 档次公寓楼的１０％，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国 人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼 盘。
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海、河、城、园、居、山
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山水城市中的城市山水
•山水之中 •离生活很 近
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文化设施
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客户 他们是谁
•底 线
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v 经济底线 v 对生活的态度 v 文化底线
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客户 他们怎么样
v 性格需求特征:个性与群落\居住与投资. v 生活需求特征:放松与开放\创意与秩序. v 价值观、消费观：价格与价值\现在与将来.
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•碧海蓝天
•兰海花园二期
学•习汇改凯变花命园运,知
识创造未来
•21166 •13000 •12637 •25317 •11991 •27000 •24000 •27000 •141656 •32000 •27817
•物业形态及类 型 •高层、别墅
•多层、小高层 、联排
•小高层
•多层、小高层 住宅 •多层、小高层 住宅 •别墅、酒店式 公寓 •住宅
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易于施工
整体地貌平坦，易于施工 。
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植被茂密
植被茂密，有利于短期形成社区景观 。
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水系相通
水系与外界相通，便于利用 。
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三亚国际旅游城项目可行性研究分析汇报.doc
三亚国际旅游城项目可行性研究分析汇报XXXX年月，现资产总额逾亿元，企业员工达余人，已发展成为全国知名大型房地产企业。
卓达集团以房地产为龙头，业务涵盖教育、市政建设、服装产业、高科技、商贸、海。
XXXX年制义务教育；并于村民中心处创办成人图书阅览室、普及科学文化知识，提高村民素质。
规划期内，适龄儿童九年义务教育普及率达到，全村劳动力具有初中文化水平，劳动力具有专业技术水平。
（）社会保障、医疗、养老对村庄现状人口分析可知，全村人口老龄化正在进入高峰阶段。
因此，近期建设一定量适宜老年居住住宅，并积极鼓励村民参加农村合作医疗以及养老保险很有必要。
规划到年，参加农村合作医疗人口比例，全村有养老保险人口达到。
（）发展土地集约化经营，改变土地一家一户耕种传统模式。
（）发展以商贸为主，带动整个村乃至全镇经济发展。
基础设施规划贯彻落实可持续发展战略，合理配置区域基础设施建设，努力实现资源共享，确保区域生态环境动态平衡。
在村域范围内确定公路、电力、电信线路、变压器、给水点、垃。
（）缺乏市政设施配套，文体娱乐设施有待进一步提高个小区弱电系统主要由下列系统组成：电话、通信系统、有线电………建筑设计………………………………………………………………结构设计………………………………………………………………核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传！项目建设周期规划（近期规划）………………………………………资源利用与能源耗用分析……………………………………………给排水工程……………………………………………………………通风设计………………………………………………………………燃气……………………………………………………………………电气设计………………………………………………………………消防……………………………………………………………………节能和节水措施………………………………………………………生态环境影响分析……………………………………………………依据……………………………………………………………………施工期间环境影响因素分析及防治措施……………………………运营期间环境影响因素分析及防治…………………………………绿化情况………………………………………………………………经济和社会效果分析…………………………………………………概算……………………………………………“……………………资金筹措………………………………………………………………社会效果分析…………………………………………………………、附表、附图、总论项目单位：卓达。
复杂小型项目的成本合约管控——浅析三亚.山水国际E2地块二期工程成本管控难点及解决办法
复杂小型项目的成本合约管控——浅析三亚.山水国际E2地块二期工程成本管控难点及解决办法发布时间：2021-05-31T14:01:40.133Z 来源：《基层建设》2021年第3期作者：陈强[导读] 摘要：通过三亚.山水国际E2地块二期项目开发实操中遇到的成本与合约管理等问题的处理，剖析并阐述复杂小型项目开发中注意事项及可能遇到问题的解决办法，作为今后类似项目开发的借鉴。
三亚首地兴业置业有限公司海南三亚 572000摘要：通过三亚.山水国际E2地块二期项目开发实操中遇到的成本与合约管理等问题的处理，剖析并阐述复杂小型项目开发中注意事项及可能遇到问题的解决办法，作为今后类似项目开发的借鉴。
关键词：复杂小型；项目成本；成本管控； 1项目简介三亚•山水国际E2地块二期项目由7栋旅游度假用房和1栋低层住宅组成，总建筑面积约为3152㎡，其中D9幢低层住宅430.15㎡，产权属于三亚（首都机场）投资开发有限公司，其余7幢旅游度假用房2721.9㎡，产权属于三亚首地兴业置业有限公司。
项目坐落于规划的E2地块别墅群的两个主入口片区（见下图），8幢产品分别座落于E2地块B\C\D三个独立小岛，南邻E5地块（已建成使用），北邻C4地块（已建成使用），西邻36幢已入住36幢低密度住宅和湖区，东邻临春村居民住宅区；东侧、北侧有规划环路通过跨湖小桥与市区凤凰路相接。
E2地块二期用地9725.5㎡（不含D9栋用地），因政策性调整（2011年控规调整，住宅用地容积率不得低于1.0），用地性质被调整为旅游度假用地（40年产权，容积率0.2）。
根据集团决策，二期用地由三亚首地拿地，与三亚投资余下的D9栋地块合并采取联合开发的形式建设。
因此，三亚首地拿地后，由三亚首地负责以两个公司名义联合报批报建和招采；工程建设由三亚首地统一管理，成本各担，具备销售条件后双方各自销售。
2成本合约管控难点问题2.1 成本各担原则所带来的合同分解、成本归集问题根据项目合作开发协议，三亚投资的1幢低层住宅与三亚首地的7幢旅游度假产品合并为一体进行报批报建和招采，因此，在实操中须对所有涉及的合同进行分解，明确分摊原则、支付主体，以利于各自分摊成本，做好成本归集。
三亚市人民政府办公室关于三亚市抱坡片区五网建设工程项目土地调查有关事项的通知
三亚市人民政府办公室关于三亚市抱坡片区五网建设工程项目土地调查有关事项的通知文章属性•【制定机关】三亚市人民政府办公室•【公布日期】2020.11.19•【字号】三府办〔2020〕218号•【施行日期】2020.11.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文三亚市人民政府办公室关于三亚市抱坡片区五网建设工程项目土地调查有关事项的通知吉阳区人民政府，市政府各有关单位：根据三亚市总体规划和交通基础设施项目建设需要，经市政府同意，对三亚市抱坡片区五网建设工程项目用地进行调查。
为做好该项土地调查工作，现就有关事项通知如下：一、该项目用地位于吉阳区内，用地调查面积约20924平方米（海南平面坐标系），具体的土地调查范围四至及坐标详见项目用地红线图。
土地权属（海南平面坐标系）情况为三亚华盛水泥粉磨有限公司国有土地约10平方米、三亚城市职业学院国有土地约497平方米、海南永桂联合水泥制品有限公司国有土地约1855平方米、中国人民解放军海南省三亚警备区国有土地约2447平方米、荔枝沟镇三亚市水泥厂国有土地约1857平方米、荔枝沟镇师部农场国有土地约4151平方米、荔枝沟镇抱坡村集体土地约10107平方米；土地利用现状（2000国家大地坐标系）为农用地约10532平方米（其中旱地约344平方米、水田约5006、坑塘水面约103平方米、设施农用地约1983平方米），建设用地约10404平方米（其中公路用地约2053平方米、建制镇约528平方米、村庄约887平方米、采矿用地约2184平方米）；上述用地在《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》（市“多规合一”2020年动态调整版）中，规划地类（2000国家大地坐标系）约17009平方米为公路用地、城镇建设用地、健康教育园区、其他设施用地；约3927平方米为Ⅳ级保护林地、园地、其他农用地（控规用途为公园绿地，按照原土地现状用途使用，不作为建设用地）。
中海国际社区项目整体策划定位及整体开发思路
03
针对企业高管和外籍人士等特殊客群，提供符合其身份和品味
的高端住宅和国际化生活方式。
02 市场分析与竞争态势
宏观市场分析
政策法规环境
研究国家及地方房地产相 关政策法规，分析政策对 项目开发的影响。
经济环境
分析宏观经济形势，包括 GDP增长、人均收入水平、 消费能力等。
房地产市场概况
了解区域房地产市场供需 状况、价格水平、发展趋 势等。
竞争项目分析
竞争项目基本情况
收集区域内同类项目的信息，包括项目规模、产品定位、价格策 略等。
竞争项目优劣势分析
分析竞争项目的优势与不足，为项目定位提供参考。
竞争项目营销策略
了解竞争项目的营销策略和手段，以便制定有针对性的推广计划。
客户需求与趋势预测
01
02
03
04
客户群体特征
分析目标客户群体的年龄、职 业、家庭结构等特征。
由知名开发商中海地产倾 力打造，拥有丰富的开发 经验和良好的市场口碑。
政策环境
项目符合政府城市更新和 产业升级政策，享受相关 优惠和支持。
项目开发目标
打造高品质居住社区
树立行业标杆
以人居环境为核心，注重绿化、景观、 配套设施等方面的规划，打造宜居、 宜业的国际化社区。
以创新的设计理念、高品质的建筑材 料和先进的施工工艺，树立房地产行 业的新标杆。
营销策略及销售渠道选择
目标客户定位
明确目标客户群体，针 对其需求制定相应的营
销策略。
产品差异化策略
通过市场调研和竞品分 析，打造具有竞争力的
产品差异化卖点。
销售渠道选择
结合项目特点和市场环境， 选择适合的销售渠道，如自
三亚市城市总体规划
1.总则 1.1编制背景国际旅游岛建设：2009年12月31日,国务院批准关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略,要求三亚在国际旅游岛建设中必须承担先锋的角色与义务; 海南省推进全面建设小康社会,城乡一体化发展：根据省委省政府相关文件和相关省域规划要求,在海南省全面建设小康社会的战略部署中,三亚要发挥带头作用,作为推进城乡统筹、建设社会主义新农村的示范区,并进一步强化南部中心城市的职能;农垦体制改革：2008年6月18日,国务院常务会议通过关于推进海南农垦管理体制改革的意见,明确农垦体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场的原则,三亚垦区将纳入三亚市统一规划和管理; 现行城市总体规划2010年即将到期; 1.2指导思想深刻认识三亚区位及资源的独特性和唯一性,认识生态环境是发展的根本,以科学发展观为指导,坚持生态优先、可持续发展;贯彻国际旅游岛建设思路和精神,按照国际旅游城市建设要求,进一步优化和完善旅游及相关产业,明确城乡整体空间结构,合理有序发展; 以人为本,统筹考虑游客等外来人口和本地常住人口需求,改善人居环境,完善公共设施,保障城市发展惠及广大民众;充分发挥政府职能,强调政府在战略性资源管控、公共服务设施建设等方面的主导作用,充分发挥城市规划的引导和调控作用,促进城市健康有序发展; 1.3规划期限2008年--2020年; 近期为2008年--2015年；远期为2016年--2020年；2020年以后为远景; 1.4规划范围本次总体规划分为市域、滨海地区和中心城区三个层次; 市域：三亚市行政辖区范围,包括市域内国营农场辖区,总面积1919.6平方公里; 滨海地区：东起藤桥、西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区,总面积约1250平方公里,包括了三亚主要的城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域等; 中心城区：中心城区西起海坡、东至田独和榆林湾、北接绕城高速公路,面积约188平方公里,是总体规划的重点地区,也是计算城市用地汇总表等规划技术指标的范围区域; 1.5城市规划区整个三亚市行政辖区1919.6平方公里作为城市规划区范围;规划区内的一切规划建设活动,必须遵守中华人民共和国城乡规划法,符合本规划,服从规划管理; 1.6城市性质与规模城市性质：国际性热带海滨风景旅游城市; 城市职能：国际热带海滨风景旅游城市及旅游度假胜地,国家南部国际经济文化交流平台及门户城市;国际旅游岛海南省以旅游综合服务为主的南部中心城市;1.7人口与用地规模合理控制常住人口的增长；在生态环境容量内,鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长; 2020年市域总人口约86万人含一年以上暂住人口,其中城镇人口约65.5万人,市域城镇化水平约75%左右; 预测2020年市域接待游客人数为1600万人次,平均停留时间4天计,折合日平均游客人数约为17.5万人/日; 2020年中心城区人口约48万含一年以上暂住人口,城市建设用地约70平方公里左右,人均城市建设用地约146平方米左右;2．发展目标与策略 2.1城市发展总目标世界着名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市,中国生态文明建设的示范基地和宜居城市,海南省改革创新和城乡统筹试验示范区;努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、天涯文化源地、创新创意高地; 2.2经济发展目标近期2015年GDP达到385亿元,年均增速14%,人均GDP达到68520元；一、二、三产业比重分别为11.9%、20.3%和67.8%; 远期2020年GDP达到500亿元,年均增速8.5%,人均GDP达到78000元；一、二、三产业比重分别为5%、22%和73%; 2.3空间发展策略中心城市做强做精做实,完善和强化中心城市功能,塑造国际一流旅游品牌,发挥三亚作为海南省南部中心城市对周边的辐射和带动作用; 市域空间做厚做优做特,深入挖掘自然、人文资源特色,强化腹地资源的保护、管控和合理利用,提升腹地价值,统筹城乡发展; 2.4产业发展策略以高端产业为取向,以旅游业为龙头,以创新创意产业、商贸业、文化产业、房地产业、现代农业、海洋产业等为支撑,鼓励和培育与旅游相关的其他各类产业,构建符合三亚市发展需要的现代产业体系; 2.4区域统筹协调策略三亚应充分体现中心城市职能,海南省南部应以三亚为中心,辐射和带动周边市县,重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业;根据市场需求,适度布局建设特色旅游项目,培育一批文化节庆、会展活动和体育赛事;建设好三亚热带海滨风景名胜区,将三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市;重点从生态环境保护、整体发展空间结构、综合交通系统、重点旅游线路组织等方面加强与区域的统筹和协调,发挥三亚热带滨海旅游目的地的集聚、辐射作用,形成山海互补特色,带动周边发展; 3．市域城乡统筹规划 3.1市域空间管制禁建区：包括水源一级保护区,基本农田保护区,河湖水系,湿地,自然保护区的核心区,生态林地及坡度25%以上山体区域,后退最高潮位线控制区,地质灾害易发区和危险区,主要铁路、高速公路两侧绿化廊道地区,大型基础设施廊道等;禁建区内原则上禁止与保护无关的建设活动,不同区域应严格遵守国家、省、市有关法律、法规和规章;禁建区面积约1533.1平方公里,占市域总面积的约79.9%; 限建区：包括风景名胜区内可建设地区,水源二级保护区,一般农田用地及园地,一般山林地及坡度25%以下缓坡地区等;限建区内应严格限制各类开发建设活动,城镇建设应尽可能避让;确有必要建设的项目应符合相关规划要求,严格控制项目的性质、规模和开发强度,谨慎进行开发建设,避免与生态环境保护发生冲突;限建区面积约159.9平方公里,占市域总面积的约8.3%; 适建区：包括地质灾害不易发区和低易发区,城镇周边、旅游区及独立工矿等其它适宜建设的区域;适建区是城市发展优先选择的地区,要根据资源环境条件,合理确定开发模式、建设规模和开发强度;适建区面积约134.7平方公里,占市域总面积的约7.0%; 已建区：包括城市以及乡镇建成区、农村居民点和区域性交通、水利等大型基础设施用地;已建区是已经建设的区域,应结合城市定位目标,进一步完善各类设施配置,优化景观环境,提高综合品质;已建区面积约92.0平方公里,占市域总面积的约4.8%; 3.2城乡统筹策略和空间结构1城乡统筹发展策略目标导向,高端战略：国际性热带滨海风景旅游城市的目标定位向乡村腹地延伸,通过高端战略合理利用全域资源和环境; 旅游主导,城乡统筹：统筹全域城乡资源,以城带乡、以旅促农、城乡互动、统筹发展,推动以旅游为主导的新型城镇化进程; 项目支撑,系统保障：结合空间规划落实重大旅游项目,大力推进和完善城乡综合交通、市政基础设施、公共服务设施等保障系统;2城乡发展空间结构采取“山海相连,指状生长”的空间结构模式,构筑东西带动两翼,南北串联山海,滨海地区和内陆腹地兼顾的“一城三湾、三脊五镇”的带状组团式空间结构：“一城”指三亚中心城区包括凤凰镇区、田独镇区;“三湾”指结合滨海地形围合划分的大三亚湾、海棠湾、崖州湾;“三脊”指依托联系腹地山区的主要交通干线所形成的三条发展脊线;分别是天涯镇经育才镇立才农场至乐东一线,凤凰镇经高峰南岛农场至保亭、五指山一线,田独镇沿海榆中线至保亭一线;“五镇”指市域范围内的5个具有中心镇职能的功能核心：崖城镇含南滨农场场部、天涯镇、育才镇含立才农场场部、高峰含立才农场南岛分部、海棠湾镇含南田农场场部;3城镇等级规模三亚市域城镇体系由中心城区、中心镇和主要旅游组团构成,农场场部纳入城镇统一考虑;中心城区：48万人,包括河东、河西区以及田独镇区、凤凰镇区、南新农场场部;建议未来将田独、凤凰两镇行政区划并入市区;中心镇5个：包括崖城镇含南滨农场场部,育才镇含立才农场场部,高峰含立才农场南岛分部,天涯镇,海棠湾镇含南田农场场部;主要旅游组团：海棠湾、亚龙湾、红塘湾、南山等;4城镇职能中心城区是全市政治、经济、文化、科教和社会服务中心,全市的旅游服务中心;中心镇本区域的政治、文化、教育和社会服务中心,同时也是周边风景旅游区的服务基地;旅游组团是相对独立的,具有品牌特色的旅游专业服务地区;3.3风景名胜区及主要旅游区规划风景名胜区实行科学规划、统一管理、严格保护、永续利用的原则;主要旅游区的发展应坚持生态优先、普惠民生、科学规划、打造精品的原则;1风景名胜区规划三亚热带海滨风景名胜区是以热带海滨风光为特色,以度假、观光、娱乐为主要功能的国家级风景名胜区;风景名胜区内的发展建设必须符合风景名胜区条例及相关规划的要求;亚龙湾景区：以热带海滨风光为特色,国际一流的海滨度假旅游胜地;保护亚龙湾独特的生态系统和景观资源,坚持按国际高标准开发建设,完善购物、餐饮、夜间娱乐等配套休闲服务设施;天涯海角景区：具有南疆历史文化内涵和热带滨海特色,以风景游览和文化活动为主的具有国家意义的风景名胜游览区;优化景观环境,提升并强化主题形象,禁止不符合景区主题定位的项目开发建设;南山--海山奇观景区：以奇特秀丽的海景、山景、石景和历史悠久的名人胜迹为特征,以风景游览和宗教文化活动为主要内容的风景旅游景区,包括南山、大小洞天等;强化宗教文化主题和养生休闲文化,进一步在外围完善各项配套公共设施,同时与三美湾、红塘湾良好衔接;落笔洞：全国文物保护单位,是一万年前石器时代人类活动遗址;规划落笔洞地区为三亚的文化教育产业园区和文化主题旅游度假区,以保护文物古迹及自然生态环境为前提,大力挖掘古人类遗址文化,营造优良的自然生态和文化环境;鹿回头：以游览观光为主、具有黎族文化和爱情文化主题内涵的风景点;优化公园景观环境,保护山体绿化,严格控制山边开发的强度与高度,禁止在山腰地带开发建设;完善旅游配套设施,强化文化内涵,与鹿回头半岛度假区及南边海地区联动、协调发展;崖州古城：崖州古城是国家级历史文化名镇,应加强历史文化保护,与旅游发展相结合,大力优化景观环境和完善旅游配套设施,形成具有历史文化内涵、环境优美、自然与人文良好融合的文化主题旅游区;椰子洲：保持原生态环境不受破坏,保护、修葺伊斯兰古墓群,保持椰子洲自然野趣的湿地生态风光,开展以生态观光为主题的旅游活动,建议申报国家海岸湿地公园;2主要旅游度假区规划海棠湾“国家海岸”旅游度假区：世界级的度假天堂,多元化的热带滨海旅游休闲度假区,国家级海洋科研、教育、博览基地;重视自然生态保护和原居民的安置、就业,完善旅游度假配套设施和项目,创造高质量、多元化的度假休闲环境;南田温泉旅游度假区：具有热带风情特色、生态友好、旅游配套设施完善、国际一流的温泉旅游度假区;保护优良生态环境,挖掘温泉文化,与海棠湾“国家海岸”建设良好衔接;坎秧湾旅游度假区：环境优越的顶级旅游度假区;生态环境优先,充分利用独特的景观资源和私密环境,发展以自然体验为主的山地生态休闲体育公园、游艇俱乐部及游艇码头、滨海山地酒店等项目;半岭温泉旅游度假区：具有热带田园风光特色和文化内涵的温泉旅游度假区;保持优良生态环境,挖掘文化内涵,与落笔洞文化旅游区良好衔接,规划主题酒店、生态公园、文体娱乐等功能;槟榔河乡村文化旅游区：具有本土特色的国际乡村文化旅游区;保护自然山水和田园景观,挖掘民俗文化资源,结合城乡统筹及新农村建设,规划建设成为集乡村旅游、休闲度假、文化娱乐、购物餐饮、温泉养生、主题公园等功能的文化旅游区;凤凰小鱼温泉旅游区：乡村特色温泉旅游区;利用温泉资源,结合田园环境和自然风光,规划建设成为集田园观光、温泉度假、民俗文化、商业餐饮等功能的旅游区;红塘湾主题旅游度假区：以文化、运动休闲为主题的旅游度假区;保护自然生态环境,挖掘文化内涵,规划建设包括主题酒店、度假村、文体娱乐、商业购物、游艇俱乐部等功能的旅游度假区;规划建设中需要注重与南山文化旅游区、天涯海角景区的衔接;三美湾旅游度假区：具有文化内涵的顶级主题性滨海旅游度假区;生态环境优先,充分利用独特的景观资源和私密环境,规划建设中要注重与南山文化旅游区的衔接;高峰--南岛山地旅游度假区：突出生态养身、民俗风情主题的山地生态民俗旅游区;生态环境优先,深入挖掘山地、水库、民俗等旅游资源,依托交通干道,发展主题性强、特色突出的旅游小镇、主题公园、主题酒店、健康养生、休闲度假、民俗村寨、田园观光等项目和功能;育才--立才山地旅游度假区：突出山地风情、运动休闲主题的山地运动休闲旅游区;生态环境优先,深入挖掘山地、水库、河流等旅游资源,依托交通干道,发展主题性强、特色突出的旅游小镇、运动休闲、山地探险、丛林漂流、会议休闲、民俗村寨等项目或功能;3建设用地规模管控规范旅游用地成片开发,切实提高土地利用效益,防止土地圈占和闲置浪费;加强旅游建设项目管理,严格实行土地利用指标控制,核定真实用地需求,明确建设时序,分区分片开发;3.4三亚国营农场规划1规划指导思想及发展策略按照“体制融入社会、管理融入地方、经济融入市场”的要求,遵循城乡统筹的思路,打破农场与地方界限,城乡一体,因地制宜,将农场发展及规划建设整体融入三亚市统筹考虑;结合农场自身资源特色,在提升传统优势产业的基础上,积极发展以旅游业为主的现代服务业,推动农场产业转型,实现城镇与农场互动、协调发展;2农场发展建设类型规划三亚农场发展为3种类型：城市组团型、特色小城镇型、主题游乐区型;确定农场辖区内重点发展建设地区为“2处城市功能组团,4个风情旅游小镇,10大特色主题游乐区”;2处城市功能组团：南新农场的荔枝沟城市功能组团、迎宾路中段旅游服务组团;4个风情旅游小镇：南滨农场场部旅游服务小镇、立才农场场部山地运动休闲小镇、立才农场南岛分部山地养生度假小镇、南田农场场部温泉风情小镇;10大特色主题游乐区：南滨生态农庄主题游乐区、南滨山地运动主题游乐区、立才滨水会议度假休闲区、南岛山地民俗风情村寨区、南岛热带主题公园游乐区、南岛山地主题酒店游乐区、南新东方太阳城主题公园区、南新温泉谷主题游乐区、南新半岭主题城堡游乐区、南新凤凰山寨民俗风情游乐区;3.5总体城市设计指引总体城市设计框架：遵循“山海相连、指状生长”的空间结构模式,强化对山、海等重大公共资源以及山海之间各类廊道生态廊道、河流廊道、景观道路廊道的保护与管控,重点管控山地区域、滨海片区、山海通廊及标志性景观地区;改善和强化城乡建设用地与滨海、滨河、山地区域之间的可达性和通视条件,形成山、海、河、田园、各类绿化廊道等生态景观要素与城乡建设用地有机融合的总体格局;3.6城乡项目管控1项目管控原则基于城乡统筹思路和三亚发展战略定位,因地制宜、区别对待,加强对各类项目的管控与指引：大力支持旅游及旅游相关项目的发展建设,鼓励符合三亚发展战略定位、主题特色鲜明的旅游项目的引入和建设;优先保障本地社会民生类项目,积极推进各类公共设施类、保障性住房类项目的发展和建设;加强对房地产项目的引导和管控,避免侵占重要公共性资源,适度发展满足避寒、疗养等需求的度假旅居型房地产;在符合土地利用总体规划、林地保护利用规划和城乡规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益并依法办理用地手续前提下,合理布局,规范发展高尔夫旅游项目;谨慎发展工业项目,在不污染环境、不破坏资源的前提下,适度、集约发展新型环保型工业和与旅游相关的加工业;2城乡项目管控以城乡统筹的思路指引和管控城乡项目,重要项目进入必须符合相关前提,项目规划建设也必须符合城市设计管控原则性要求;项目准入前提：①符合相关法律法规要求,包括符合城市土地利用总体规划及其他相关法律法规要求,依法经过相关程序;②选址布局和规模必须符合“山海相连,指状生长”的空间结构模式,符合市域空间管制要求;③必须保障山、海等城市重要公共性资源的公共性和开放性;④符合三亚发展目标定位,有利于提升旅游服务水平和保障社会民生;城市设计管控要求：①功能性质：主题鲜明、定位明确,保障项目功能的公共性和开放性;原则上严禁占用公共性资源开发私有化、封闭性项目;②开发规模及强度：设定项目规模限制条件,指引项目发展时序,杜绝圈地屯地等投机行为,山边海边等景观环境敏感区域建设地块开发强度应严格控制;③特色性：应充分体现三亚地域特色、文化特色、民俗特色等;④形制、形态及形式：形制：公共性资源地区规划建设的建筑及建筑群的布局、规制应保障开放性、公共性;形态：建筑应与环境良好协调、尺度适宜,山边河边海边等敏感地带要严格管控建筑及建筑群形态,保障“山海相连”和“显山露水”;形式：建筑色彩、造型、风格等应与周围环境相适宜,鼓励地方特色;⑤开发搭配：应按照开发量、投资额或人口容量等,配建相应的城市公共服务设施,并提供面向本地居民的就业培训、就业岗位;3.7综合交通规划积极推进以航空为核心的对外交通一体化发展,促进公交优先,强化专业化旅游交通系统建设,构建展现“可欣赏、可游览、宜生活”特色风貌的旅游城市综合交通体系,打造具有滨海旅游城市独特气质的生活方式;1对外交通系统规划构建以航空为龙头、高铁为骨干、公路为主体、海上航运为补充的开放性、多元化和一体化对外交通运输体系;规划期末对外运输满足8250万人次的对外客运总需求,并逐步实现对外运输结构优化：推进航空运输快速发展,满足近3000万人次/年的航空客运需求；努力促进铁路、水路等环境友好型交通运输方式发展,水路、铁路满足共1600~1800万人次/年的运输需求；充分发挥公路短途运输优势,规划年公路客运规模达到3600万人次;航空运输体系规划：机场定位为国际旅游岛门户机场、服务于琼南地区的区域性旅游航空枢纽;规划期内,设施扩容,发挥一条跑道最大容量；提升服务品质,特色化发展；将东线城际铁路按照海南岛西线高铁规划线位向西延伸至机场,并在机场北部设站,加强机场集疏运;研究现三亚机场迁址问题,在西部区域或近海海域考虑机场选址建设可能性;港口运输体系规划：推进完成三港分离规划建设工作,积极促进三亚区域性航运枢纽建设;重点打造凤凰岛客运港,建成国际一流的邮轮港,同时也作为邮轮母港预选址之一;在凤凰岛对岸建设旅游换乘枢纽,构建便捷的集疏运体系,加强凤凰岛邮轮港与高铁站、机场以及旅游景区的联系;在崖城保港建设中心渔港、游船游艇母港及邮轮港“三港合一”工程,在南山继续完善南山货运码头,沿三亚滨海地带建设系列游艇港等,形成由陆出海的一系列港湾基地;在此基础上,强化海上旅游线路及交通组织;铁路运输体系规划：形成集高速铁路、城际铁路及普速铁路于一体的铁路客运通道体系;西线高速铁路：推进西环高速铁路规划建设工作,在崖城镇设站,带动海南西部地区开发建设;对外公路运输体系规划：衔接航空、铁路和港口,实现与周边县市及旅游景区的快速便捷联系,打造大三亚1小时旅游出行圈;构建双“”形对外快速联系通道;打造高品质、特色化的南北纵深旅游通道;联合保亭、乐东,促进区域东西向联系通道的构建;2市域城乡统筹交通规划重点发展市域公共交通和旅游交通体系,支撑三亚1小时旅游出行圈建设;构建布局合理、便捷畅通的市域公路网系统和舒适高效、组织有序的城乡公交系统,保证市域乡镇进入中心城区平均时耗不超过1小时,满足城乡居民出行需求,支撑城乡统筹发展;市域公路网规划：形成衔接组团、沟通内外、满足不同群体功能需求的市域公路网络;调整海榆东线中心城区段、海榆西线凤凰镇段以及海榆西线崖城段的通道线位,协调市域快速联系通道与城镇区道路关系,增强区域过境功能;落实对外公路衔接及对外交通枢纽集疏运系统,构建山区旅游通道,增强市域东西向联系;结合市域旅游景区建设,利用既有县乡道路打通山区腹地东西向联系,建立市域组团联络通道,强调可达性与景观性;结合村庄优化重组,新增乡村道路,保证“村村通公路”;城乡公交系统规划：建立分区分级的城乡公交网络,满足不同区域、不同群体的出行需求;3.8城乡市政基础设施及环境保护规划按照符合国际水准目标定位和满足城乡统筹发展需要出发,确定三亚市城乡市政基础设施规划建设标准,设施数量与规模配置充分体现旅游城市特点,满足需求、适度超前、近远结合,构建大三亚区域市政设施规划建设方案;包括给水工程、排水工程、供电工程、通信工程、燃气工程、环境保护等;市政设施既是重要的城市支撑系统,同时还应是旅游城市特色展现的一部分;设施建设中鼓励有特色的生态环保、节能减排等技术的运用;4．滨海地区规划4.1规划原则和空间布局1规划原则生态优先,环境优化;严格管控山海相连的生态、景观廊道；恢复改善河道、泻湖等天然水系及湿地；将区域内林地、田园、水系等要素串联成为环境优良的整体生态景观网络;区域带动,城乡统筹;明确中心和重点,强化大三亚湾地区及中心城市对周边乡镇及腹地纵深区域的辐射和带动作用;因地制宜,强化特色;突出不同地区资源环境特色,差异化发展,统筹安排各类功能,发展建设丰富多元而各具特色的旅游组团或片区;2空间结构。
三亚市海坡村最新方案
五、保障措施
1.组织领导：成立项目实施领导小组，统筹协调各方力量，确保项目顺利实施。
2.政策支持：争取上级政策和资金支持，为项目实施提供有力保障。
3.人才培养：加强人才培训，提高村民综合素质，助力产业发展。
4.监督检查：强化监督检查，对项目实施过程中存在的问题及时整改，确保项目合规合法。
六、总结
本方案旨在为海坡村提供全面、科学、合理的发展指导。在全体村民的共同努力下，海坡村将充分发挥自身优势，实现乡村振兴，迈向更加美好的未来。
2.加强政策宣传和引导，提高村民的参与度和支持度。
3.按照规划要求，分阶段、分步骤推进基础设施建设、产业开发和环境保护工作。
4.加强项目监管，确保项目质量、进度和安全。
5.定期对项目实施效果进行评估，及时调整和优化方案。
五、保障措施
1.加强组织领导，成立项目实施领导小组，统筹协调各方力量，确保项目顺利实施。
三、具体措施
1.基础设施建设
（1）道路优化：拓宽和硬化现有道路，优化交通网络，提高村民出行便利性。
（2）供水供电设施升级：改造提升供水供电系统，确保村民生活用水和用电需求。
（3）公共卫生设施：加强公共卫生设施建设，改善村庄环境卫生状况。
2.产业发展
（1）调整农业产业结构：引导村民发展高效、生态、安全的农业产业，如热带水果、蔬菜、花卉等。
（3）绿化美化：加大村庄绿化力度，提高绿化覆盖率，打造宜居生态环境。
四、实施步骤
1.编制详细规划：明确项目实施的时间节点、责任主体和资金来源。
2.政策宣传与引导：加强政策宣传，提高村民的参与度和支持度。
3.分阶段推进：按照规划要求，分阶段实施基础设施建设、产业开发和生态环境保护工作。
2011年1海南三亚奥林匹克国际村投资建议书
投资建议书
·
中体产业集团
2011年1月18日
国际奥委会 （IOC) 中国奥委会 （COC) 中体产业 （CSIC)
世界•奥林匹克•运动•精神•文化•综合体
目录
Part 1:摘要
目
录
Part 2:项目建设背景 Part 3:项目理解 Part 4:具体实施项目
·
Part 5:品牌资源整合及投资人 Part 6:建设模式
奥林匹克文 化功能区
奥林匹克会 议功能区
滨水高尚 商业区
三亚奥林匹克 国际村
奥林匹克运 动功能区 奥林匹克度 假功能区
文化功能区、奥林匹克会议 功能区、奥林匹克运动功能 区、奥林匹克度假功能区、 滨水高尚商业区。
国际奥委会 （IOC)
中国奥委会 （COC)
中体产业 （CSIC)
世界•奥林匹克•运动•精神•文化•综合体
国际奥委会 （IOC)
中国奥委会 （COC)
中体产业 （CSIC)
世界•奥林匹克•运动•精神•文化•综合体
项目建设理念
2.3
建设理念
• 国际奥林匹克精神传播与 教育中 Nhomakorabea。 • 遵循“绿色奥运”的理念。
• 2011年北京夏季奥运会最理想 · 的奥林匹克遗产。 • 为中国及世界范围的游客、运 动员及会议代表提供一个极佳 的世界级休闲度假胜地。
国际奥委会 （IOC)
中国奥委会 （COC)
中体产业 （CSIC)
世界•奥林匹克•运动•精神•文化•综合体
其城市气候、地理特征很类比三亚市，从迈阿密城 市的发展轨迹，我们可以得出一些发展启示 • 迈阿密的快速发展动力来源于旅游，旅游 业为经济支柱。每年吸引超过一千一百多万人次 到此旅游。 • 迈阿密是许多跨国公司的拉丁美洲地区总部。 • 迈阿密还是2003年美洲自由贸易区(Free Trade Area of the Americas)谈判的举办 · 地，会展经济的带动作用对城市的发展 也非常强劲。
三亚山水国际村总体定位报告
成全企划
开发模式
PUD
成全企划
市场研判导向
机会点——旅游地产的蓬勃发展 旅游地产的蓬勃发展 机会点 抓住市场机遇， 整合海南旅游资源 ， 挖掘和 抓住市场机遇 ， 整合海南旅游资源， 本土文化， 提升项目附加值， 本土文化 ， 提升项目附加值 ， 打造旅游房产 精品， 力争在三亚新一轮房地产开发热潮中 精品 ， 脱颖而出。 脱颖而出。
成全企划
三亚市场＿市场 三亚市场＿市场价格
三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线海 景房为4000－ 5000元／平方米。而去年全国的商品房平均价 格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境 全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天 独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚 未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一 步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成 旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。
成全企划
思考的起点
成全企划
四项基本原则
差异化原则 优势最大化原则 可操作性原则 系统性原则
成全企划
逻辑流程
调 整 市场研判 客户分析 地块价值 总体定位 营销题材 品牌价值 验 证
成全企划
定位可行性
大趋势
从温饱到小康 从储存到消费 从静态到动态 从孤立到网络
成全企划
大局观
国内还是国际? 大陆还是岛内? 实旺还是虚火? 第一还是第二?
产品定位
以体验为目的国际山水度假社区。 以体验为目的国际山水度假社区。
成全企划
分期开发建议一
六期 七期
五期 四期
三期 二期 一期
成全企划
分期开发建议二
世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平 米以下的产品.
11
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中 心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万） 上海家化集团（9.14万） 香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的 影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇 土地使用税每平方米年 税额在原规定的基础上 提高2倍，外商投资企 业和外国企业也纳入了 城镇土地使用税的征税 范围 。
土地转让使用权，建 筑物，及土地价值增长 等都被纳入土地增值税 缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
19
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
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本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。 由于新的土地增值税政策直接影响，如何设 立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。 面对周边资源的规划发展为本项目带来了机 遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现 核心竞争力,区域价值最大化。
三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案
三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案目录1. 项目策划报告总览 (2)1.1 项目概述 (3)1.2 项目背景与定位 (4)2. 市场分析 (5)2.1 目标市场分析 (7)2.2 竞争对手分析 (8)3. 项目规划与设计 (9)3.1 总体规划布局 (10)3.2 产品规划与设计 (11)3.3 环境与可持续发展规划 (13)4. 建筑设计与建筑方案 (14)4.1 建筑风格与设计理念 (15)4.2 单体建筑设计 (17)4.3 配套设施设计 (19)5. 运营管理计划 (20)5.1 运营目标与策略 (21)5.2 营销推广计划 (23)5.3 客户服务与体验 (24)6. 财务分析 (25)6.1 投资估算 (27)6.2 融资计划 (28)6.3 财务预测与评估 (30)7. 风险评估与应对措施 (31)7.1 项目风险识别 (33)7.2 风险分析 (35)7.3 风险应对策略 (36)1. 项目策划报告总览本项目策划报告旨在全面阐述三亚海棠湾国际养生度假地的定位、发展目标、项目内容、市场分析、投资估算、融资计划、实施步骤和风险评估。
以下是报告的总览概述：三亚海棠湾国际养生度假地位于中国海南省三亚市的滨海旅游区域，拥有得天独厚的自然资源和区位优势。
随着人们对健康生活方式的需求日益增长，这一区域正具备成为国际一流养生度假目的地的潜质。
本项目的开发旨在打造一个集养生、休闲、娱乐、商务为一体的综合性国际度假地，满足不同层次的旅游需求，同时推动地方经济的可持续发展。
本项目的总体目标是建设成为高端国际养生休闲目的地，引领健康旅游趋势。
具体目标包括：市场分析方面，我们将调查国内外养生度假市场的需求趋势，分析潜在的目标客户群，评估竞争对手的优势与不足，制定有效的市场营销策略。
本项目估算总投资额为XX亿元人民币。
融资计划将结合项目投资结构和市场发展趋势，选择合适的融资渠道，包括但不限于银行贷款、私募融资、政府扶持资金等。