房地产开发复习资料.doc

第一章房产、房屋区别、概念；房地产开发的概念；房地产开发的特点及分类？房地产开发企业资质等级？1.城市房地产：是由城市房产和城市地产有机结合而组成的统一整体。

物质形态上：房建在地上，地为房载，两者不可分；经济形态上：经济内容和运动过程不可分；两者均固定在同一个地域之内不能移动－－“不动产”1)城市房屋：是在全国城镇范围内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿区的全部房屋建筑物。

2)城市房产：是城市房屋的社会经济形态。

法律上有明确的权属关系；有使用价值和价值（商品）；可在不同的使用者和所有者之间流通。

3)城市土地：是指在全国城市区域内及其他的属于国家所有的全部土地。

4)城市地产：是城市土地中具有以下特征的部分土地。

法律上有明确的权属关系；能带来相应的经济效益；建设用地。

2.房地产开发：是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需求、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益活动。

3.房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

房地产经营与管理是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容；经营活动与企业“决策方针、确定目标”的机能相结合，管理与“执行和实现”目标的机能相结合。

4.房地产业：是指国民经济中的一个从事城市房地产开发、经营、管理和服务的行业。

5.房地产特有的性质：1)不可移动；2)产品唯一；3)使用年限长；4)价值高6.房地产开发的特点：1）房地产开发具有综合性；“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”开发过程工作关系的广泛性及项目操作复杂性项目与国情、民情发展相协调2）.房地产开发具有长期性开发过程需要经过几个工作阶段一般项目3-4年、中等项目5-6年、大项目10年左右3）.房地产开发具有较强地域性使用、价值、市场带有较强地域特征宏微观条件、选址、产品定位、消费群体等情况均不相同4）.房地产开发具有较高风险性成本高、投资大建设期长、投资周转慢市场地区性、分散性供求关系变化三、房地产开发分类1.根据开发项目所在的位置：新区开发和旧城开发；2.根据开发的规模：成片开发和零星开发（单项开发）；3.根据开发项目的使用功能：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、特殊用途（停车楼）的房地产4.根据开发的深度：土地开发和房屋开发5.根据开发的方式：定向、联合、合作、单独开发6.房地产项目未来获取收益的方式：出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目。

四、房地产开发企业资质等级？1.企业：是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体资质标准(一、二、三、四等级)国家一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

五、房地产开发程序一、可行性研究阶段二、前期工作阶段三、建设实施阶段四、房屋营销和服务1.营销2.服务（物业管理）六、房地产开发作用1.有利于按照城市规划配套建设，充分发挥投资效益2.有利于减少投资成本3.有利于合理解决城市建设和维护资金来源4.有利于推行房屋商品化第二章可行性研究、比选；房地产开发项目选择概念；项目投资环境；（8大环境）银行利率、税收对房地产的影响；分析方法（参考）可行性研究基本作用；可行性研究的成本；（12项）敏感性分析、敏感性因素、临界分析（净现值、临界点）一、可行性研究、比选；1.可行性研究概念：是在投资决策前对拟开发的项目进行全面、系列的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

二、项目选择的概念是房地产开发企业对开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定。

三、项目选择的程序1.投资项目寻找：即投资机会寻找，也称“看地”；2.投资项目精选；3.初步可行性研究；4.项目谈判；5.详细可行性研究6.公司总体决策从总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。

可行性研究是可行的项目不一定就能实施！四、概念1.房地产开发环境．也就是房地产投资环境：是在开发的一定区域内(国家、地区、城市或街区)内，对房地产开发所要达到的目标产生有利或不利影响的外部因素。

就开发商而言，对开发项目所处的环境是难以控制的，但可以在开发投资的前期，通过充分了解和把握环境，最大限度地降低风险，争取房地产开发话动的成功。

开发环境，就是影响开发活动整个过程的外部境况和条件的总合。

最初对开发环境的调研与分析，主要是围绕开发城市区域内的自然地理环境、基础设施条件等进行。

但随着社会发展和人们观念的更新，开发环境的内涵已经发生一定的变化，除自然地理、基础设施条件等硬性条件外，已经扩展到社会、政治、经济、文化、习俗、劳动力素质、就业景气程度等一切领域，尤其是对社会购买能力和政府关于开发的各项政策的分析尤为详尽、关键。

房地产开发环境由以下八大因素构成，即社会、政治、经济、文化、自然地理、基础设施和社会服务等。

1.社会环境：社会环境是拟开发地域的社会制度、社会秩序、社会信誉。

2.政治环境：政治环境研究的是一国的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性。

3.法律环境：法律环境主要包括三个方面：法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。

4.经济环境：经济环境是影响投资决策的最重要、最直接因素，主要包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和金融政策等。

5.文化环境狭义的文化环境足指社会的意识形态，如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。

文化环境直接决定消费需求的形式和内容，直接影响开发项目的开发和经营过程。

广义的文化环境包括所有与精神文化活动相关的环境因素。

6.自然地理环境自然地理环境是指开发项目所在地域的自然和风景地理特征。

由于自然地理环境是一种开发商无法轻易改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点，而房地产开发项目又具有地理位置的固定性和不可逆的特点，因而房地产开发决策十分重视对自然地理环境的研究。

自然地理环境包括地理位置、地质地貌、自然风光、水文地质、土壤植被、气候等。

地理位置对房地产开发的影响是直接的。

7.基础设施环境：基础设施环境是房地产开发的“硬环境”，主要包括开发区域的交通、能源、通讯、给排水情况等。

8.社会服务环境：社会服务环境是指拟开发地区所提供的服务设施及服务条件，主要包括以金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务为主体的软硬环境内容，同时还包括政府相关部门的服务效率、服务态度等。

五、银行利率、税收对房地产的影响；1)商业周期影响： 国民经济中商业活动具有一定的周期性，不同类型的周期性对房地产产生不同的影响。

一般经上升期(繁荣期)、衰退期、萧条期、复苏期四阶段。

2）.银行利率通过银行利率调整，刺激或限制投资和消费加息对房地产业影响 (1)已购房者：月供增加，资产可能缩水 (2)持币待购者：支付能力下降 (3)投资者：融资成本提高，投资利润下降(4)投机者：融资成本提高，价格预期改变(5)(6)银行：违约可能增加3）货币发行货币供应量增减如金融市场、资金储备和提高或降低贴现率4)财政政策主要指政府的支出和税收政策政府增加支出和降低税赋，刺激经济、需求增加六、 投资环境分析方法简介世界范围内对投资环境、开发环境分析方法的研究始于20世纪60年代未，到目前已经形成了多种广为采用的评价方法，主要有冷热因素法、评分分析法、多因素和关键因素评价法、相似度法、综合评价法。

（一）、投资环境评分法罗伯特·斯托色夫的“投资环境评分法”是从东道国政府的招商引资政策着眼，具体分析影响投资环境的微观因素的一种分析方法。

这些因素分为以下几个方面：资本抽回限制；外商股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近几年的通货膨胀率等。

在这八大因素中，罗氏又把每一个因素分成苦干个子因素，然后根据各个子因素对投资环境的有利程度给予评分，评分依八大因素各自在投资环境中的影响大小确定不同的评分，从而避免了对不同因素平等看待的缺点。

根据这种评价方法，总分越高．投资环境越好。

（二）、多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。

①它包括了15个方而的经营环境因素，而且依据它们所具有的重要性，确定了具体的权数(见表2—1)，最高权数是3，表示最为重要。

每一项最高分值是4，该项条件被认为最佳可得4分。

各项的总权数是25，最高值则为100。

数值越高则表示环境条件越好。

该指数所表示的风险水平标难如下：1．70－100分——投资环境稳定，以发达的工业化国家为典型。

外国投资中可能出现的问题可以由该国在有效性、市场机会、金融机制和设施等方面的优势抵消。

2．55－69分——有少量的投资风险，在日常的经营活动中可能有一些复杂的情况。

但在一般情况下政治结构的稳定完全可以使企业进行连续的经营，不会使经营遭到严重的破坏。

3．40－54分——外资企业的经营面临高风险，除非有特殊的原因才能考虑进行投资，如为了取得稀有原料或是高利润等。

4．O－39分——为外国投资者不能接受的经营环境。

（三）、投资障碍分析法投资障碍分析法是依据潜在的阻碍国际投资运行国家的多寡与程度来评价投资环境优劣的一种方法。

国际投资者依据投资环境的内容结构，分析列出阻碍直接投资的主要因素．并在潜在的东道国之间进行比较，障碍少的国家被认为拥有较好的投资环境：这一方法中包含了以下10个方面的障碍因素：1．政治障碍：政治制度与投资国不同，政局动荡不稳；2．经济障碍：经济停滞或增长缓慢，外汇短缺，劳动力成本高通货膨胀和货币贬值，基础设施差，原材料等基础行业薄弱；3．资金融通障碍：资本数量有限，没有完善的资本市场，资金融通的限制较多；4．技术人员和熟练工人短缺；5．国有化政策和没收政策；6．对外国投资者实行歧视性政策：禁止外资进入某些行业，对当地的股权比例要求过高，要求有当地人参与企业管理，要求雇佣当地人员，限制外籍人员的数量；7．政府对企业过多的干预；8．普遍实行进门限制：限制：[业制成品进口，限制生产资料进口；9．实行外汇管制和限制汇回：一般外汇管制，限制资本和利润汇回，限制提成费汇回；10．法律和行政体制不完善：外国投资法律个健全，国内法律不健全，没合完善的仲裁制度，行政效率低，贪污受贿行为多。

投资障碍分析法是一种宏观层次上的定性分析，它使投资者可以依据阻碍因素的存在与否对投资环境做出一般性评价。