两面临街的土地价格评估--路线价法

两面临街的土地价格评估--路线价法前后临街地地价的计算题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。

高价街路线价=15000元低价街路线价=5000元标准深度=20米土地长度（深度）=40米，宽=50米方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。

方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。

从高价街一段应用“四三二一”法则：高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130%从低价街一段应用“四三二一”法则同理，低价街影响深度的百分率也是130%则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元单价=650,000/2000= 325 元/平米方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。

方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。

然后再计算。

如下图所示：即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度5米1050 7% 30% 10米15米20米25米30米35米40米由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。

设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。

于是有以下方程：1200-x*150=1000+500*x解方程，得X=30.77%所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米距离高价街深度为40-13.5=26.5 米然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。

具体过程如下：高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46%低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85%总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。

路线价法

V U dv h （f d 2） h 三角形土地价格修正率例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果临街深度 80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。路线价 1000元/平方米 A 70英尺 B
V (U 0 d v0 U 1 d v1 t ) ( f d ) U 0 正街路线价 d v0 正街深度价格修正率 t 旁街影响加价率 U 1 旁街路线价 d v1 旁街深度价格修正率
例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为 2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？
8
9 10 11 12
740
740 760 780 790
738
750 762
12
12 12
如果利用上述资料预测该类房地产2005年1月的价格，则为： V＝762+12×3＝798（元/m2）
三、平均增减量法
估价的适用条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近。
Vi p0 dxi
d [( p1 p0 )+( p2 p1 )+( pi pi 1 )+ +( pn pn1 )]/n=( pn p0 )/n
式中：Vi —第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值； i —时期序数，i=1，2，…，n； p0—基期房地产价格的实际值； d—逐期增减量的平均数； pi—第i期房地产价格的实际值。

土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。

路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。

临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。

在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。

街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。

繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。

因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。

因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。

路线价法

2、百分率法
宗地地价＝宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于：路线价法主要适用于：城镇街道两侧商业用地价格的评估。用地价格的评估。前提条件：前提条件：街道较规整，街道较规整，临街土地排列较整齐。整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营业额不同→ 业额不同→地价不同。地价不同。 ∴ 在路线价估价中，在路线价估价中，必须考虑宽度修正。必须考虑宽度修正。方法：方法：选取深度等其它条件相同，选取深度等其它条件相同，但宽度不同的样点，同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。分析其地价与宽度的变化规律。
第二节路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段二、收集交易实例三、计算样点地价四、样点地价修正五、样点地价整理六、确定路线价区段七、设定标准深度八、计算区段地价九、编制深度修正系数表十、编制其它因素修正系数表十一、十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的：目的：为了合理组织队伍，为了合理组织队伍，进行实地调查。进行实地调查。方法：方法：一般以一条街道为一个调查区段，一般以一条街道为一个调查区段，但对于繁华地段，对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个调查区段。调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正

土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。

路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。

临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。

在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。

街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。

繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。

因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。

因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。

路线价法资料

度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。标准深度的设定有两种方法：第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度为 10m 。第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m，则其标准深度为（30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。

房地产估价8路线价法

第1节路线价法的基本原理
➢适用对象和条件
适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
第1节路线价法的基为下列7大步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表； ⑥编制其他宗地条件修正系数表； ⑦计算临街土地的价值。
❖ （3）苏幕斯法则
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的 72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深 50%，占土地价值的15%
❖ （4）哈柏法则
一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。
深度百分率
所给深度 100%
标准深度
第2节路线价法的估价步骤
深度价格修正率表的编制深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深
度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。单独深度价格修正率的关系为：
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
第八章路线价法
重点掌握内容：
重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。
第1节路线价法的基本原理
➢概念
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。

路线价法

街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土地（标准临街宗地），总价为120万元。计算与之相邻的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解：标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。