海银财富：房企融资收紧,如何玩转购房尾款收益权
海银财富：住宅限购后你需要知道的几件事
海银财富：住宅限购后你需要知道的几件事十一期间，当人们沉浸在节日度假的喜悦之中，中国的楼市政策迎来新一轮的调控，购房贷款政策持续收紧。
9月30日至10月6日夜间，全国19个主要大中城市接连出台楼市调控新政。
住宅市场投资逐步趋于理性，与此同时，众多投资机构选择将不动产投资方向转移到一线城市的商办物业。
历史数据显示，在限购政策下，优质的商办物业往往会受到大量投资机构的青睐。
2013年在调控及限购影响下，国内多地写字楼商铺市场行情看涨。
2015年“国五条”出台，住宅市场萎靡不振，投资者目光进一步向写字楼、商铺等商业地产转移。
住宅、商办冰火两重天的销售局面屡见不鲜。
投资标的主要是一线城市核心或次核心的区域的优质商办物业。
商办市场成为新的投资热点据戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等专业房地产咨询机构公布的数据显示，2015年国内四大一线城市的商务办公楼需求，整体空置率在10%以下，呈“需求活跃，投资持续增长，空置率保持较低”的良好态势。
尤为特别的是，商办物业价值主要考量依据为成熟区域的地段、价格和产品三大方面。
激烈的市场竞争中，更高规格的新区规划，必然带来更值期待的商业前景。
规划热点区域前期的高性价比优势，是当前各大已成型商务中心不可比的。
从2011年至今上海写字楼成交量和均价逐年攀升（数据来源：房天下）从成交区域看来，闵行、嘉定和青浦等非核心区域的写字楼成交非常火爆。
成交均价相比浦东、静安等区域有明显优势。
（数据来源：房天下）上海等地整栋交易活跃，商办成为房地产金融化的良好标的我们注意到，部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃。
一线城市，甲级写字楼也很少呈现租金加速上涨态势。
例如上海的陆家嘴、大虹桥区域，北京的CBD区域，在过去和不远的未来都有大体量的优质写字楼供给入市。
因此，我们相信绝大多数写字楼的买家，并不是主要追求写字楼物业短期价格上涨。
相反的，我们认为，写字楼的整栋买家，可能看重写字楼稳定的租金回报，而这种带来稳定租金回报的资产，在利率逐渐下降的环境之下，越来越成为资产证券化的诱人标的。
房地产资产证券化系列—购房尾款ABS
房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
海银财富：房企融资收紧,REITS或成未来趋势
海银财富：房企融资收紧，REITS或成未来趋势导读过去20年的经验来看，融资能力是房地产企业的生命线。
房地产行业过去三年融资总规模（不包括私募债，银行间ABS，供应链金融）合计75950亿元人民币，其中银行授信为地产企业主要融资渠道，占比为73.81%。
在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下，整体来看，银行授信全面趋紧。
随着主要融资渠道的收紧，类REITS将逐渐成为房地产行业低成本资金的重要来源。
01、15至17年房地产企业融资情况从过去20年的经验来看，融资能力是房地产企业的生命线。
房地产行业过去三年融资总规模（不包括私募债，银行间ABS，供应链金融）合计75950亿元人民币，其中银行授信为地产企业主要融资渠道，占比为73.81%。
在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下，中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。
18年以来，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。
整体来看，房企银行授信渠道融资趋紧。
总体来看，银行授信，信用债，地产信托非标融资，总占比为96.62%，这说明不动产行业和整个金融体系仍然信奉以基于主体信用和抵押率为主导的融资文化。
债类融资将会导致高杠杆的存在，这也和当下各房企的财报相符。
在目前降杠杆去产能的主流声音下，此类高杠杆的行业模式可能难以为继。
从非财务杠杆融资看，股权融资微乎其微，说明股权融资基金（多出现在商业地产大宗收购领域）等仍然处于雏形阶段。
而真正能够降低财务杠杆，盘活存量资产，并使得普通民众参与和分享大宗地产投资收益的REITS在中国尚未产生。
按照交易所目前发行的类REITS规模来看，存量规模在600亿元左右。
根据发达国家普遍REITS规模占GDP7%左右的数据，按照中国16年GDP总额74.4万亿元人民币的规模，国内REITS的市场应在6万亿元人民币左右，待相应政策出台，应有巨大发展空间。
购房尾款abs合同范本
购房尾款abs合同范本购房尾款ABS合同范本合同编号：_______甲方（购房尾款ABS发行方）：_______乙方（购房尾款ABS投资方）：_______鉴于：1. 甲方是一家依据中华人民共和国法律设立并有效存续的公司，拥有发行购房尾款ABS的资质和能力。
2. 乙方是一家依据中华人民共和国法律设立并有效存续的公司，拥有投资购房尾款ABS的资金和意愿。
3. 甲方拟发行购房尾款ABS，乙方拟认购甲方发行的购房尾款ABS。
第一条 ABS的定义本合同所称“购房尾款ABS”是指甲方通过将购房尾款债权进行资产证券化，发行给乙方的资产支持证券。
第二条 ABS的发行1. 甲方应按照中国证监会及相关法律法规的规定，办理购房尾款ABS的发行手续。
2. 乙方同意认购甲方发行的购房尾款ABS，认购金额为人民币_______元（大写：_______元整）。
3. 甲方应在发行前向乙方提供购房尾款ABS的相关信息，包括但不限于发行说明书、评级报告、法律意见书等。
第三条 ABS的支付1. 乙方应在合同签订后_______个工作日内，将认购款项划付至甲方指定的账户。
2. 甲方收到乙方支付的认购款项后，应向乙方发放购房尾款ABS。
第四条 ABS的收益分配1. 甲方应根据购房尾款ABS的发行说明书及相关法律法规的规定，按时足额支付乙方的投资收益。
2. 甲方应在每个收益分配日后的_______个工作日内，将投资收益划付至乙方指定的账户。
第五条 ABS的转让1. 乙方持有的购房尾款ABS可依法转让。
2. 乙方转让购房尾款ABS的，应按照中国证监会及相关法律法规的规定办理转让手续。
第六条违约责任1. 任何一方违反本合同的约定，导致合同无法履行或造成对方损失的，应承担违约责任。
2. 甲方未按时足额支付投资收益的，应向乙方支付违约金，违约金为应付投资收益的_______%。
第七条争议解决1. 本合同的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略
房地产行业住宅项目尾盘销售策略尾盘销售是房地产项目的最后阶段，在这个阶段，开发商需要通过巧妙的销售策略吸引潜在的购房者，并最终成功销售出剩余的住宅单位。
以下是一些常见的房地产行业尾盘销售策略：1. 房源优化：在尾盘销售阶段，开发商需要对剩余的住宅单位进行充分优化，以满足不同购房者的需求。
这包括提供多种户型选择，升级装修标准，提供个性化定制等。
2. 价格优惠：开发商可以在尾盘销售阶段推出一些优惠政策，如降价、减免首付、赠送家具电器等，以吸引购房者的注意。
此外，还可以提供灵活的付款方式，如分期付款、贷款补贴等。
3. 推出特色活动：开发商可以在尾盘销售阶段策划一些特色活动，如开放日、家庭日、购房礼品等，吸引潜在购房者参观项目、了解楼盘信息，从而提高销售转化率。
4. 增加购房保障：提供购房保障措施，如购房补偿计划、质量保证等，让购房者感到购买剩余住宅单位的风险较小，增强信心。
5. 加强营销宣传：加大对项目的营销宣传力度，通过线上线下多种渠道广泛宣传项目的优势和特色，吸引更多的目标客户的关注。
6.与金融机构合作：与银行或其他金融机构合作，提供购房贷款的便利和优惠条件，使购房者能够更轻松地获取贷款并顺利购买房屋。
7. 营造紧迫感：通过一定的方式营造购房紧迫感，如限时优惠、限量发售等，促使购房者尽快做出购买决策。
8. 强化客户关系管理：对已经与开发商建立联系的潜在购房者进行跟进和维护，给予他们个性化的服务和优惠，使他们感受到购买项目的特殊待遇。
最后，尾盘销售策略的成功与否还与市场状况和区域特点有关，因此，开发商需要对当地的房地产市场进行深入分析，制定出更具针对性的销售策略。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略是开发商为了最大限度地销售剩余住宅单位而采取的一系列措施。
尾盘销售阶段是整个项目中的最后一步，也是最具挑战性的一步。
在这个阶段，开发商需要足够的智慧和定力，制定合适的销售策略来吸引潜在购房者，并成功促成销售。
以下是进一步探讨房地产行业住宅项目尾盘销售策略的相关内容：1. 立足市场调研：在制定尾盘销售策略之前，开发商需要对当地房地产市场的需求和竞争格局进行充分了解。
海银财富资产研究与配置：国内宏观+房地产
干货|海银财富资产研究与配置：国内宏观+房地产各位朋友，大家下午好，接下来就简要地跟各位交流一下我们四季度国内宏观和房地产方面的一些看法。
宏观方面，我们认为经过前三季度平稳的增长，全年GDP增长预计继续持平在6.7%，也就是说落在政府6.5%-7%的目标区间内。
四季度稳增长的压力比前三季度小，政府也能腾出手来推进一些需要推进的事，譬如债转股、PPP项目、房地产挤泡沫等。
具体来看，四季度投资层面应该是低位持平的态势，新增已完成的投资项目增速不给力。
三大行业里，制造业未看到坚实的触底反弹的基础。
房地产在本轮调控潮影响下，四季度预计将掉头向下。
基建增速近几月有所下滑，但仍是四季度托底的工具，四季度PPP项目的加速推进有助基建投资企稳。
消费仍是经济的稳定器。
三季度消费支出对GDP的贡献达到71%，拉动GDP增长4.8%，都还是在相对高位。
四季度是我国传统消费旺季，汽车销售在年底购置优惠取消之前有望保持平稳，房地产相关的消费，如装修、家电等，具备一定长尾效应。
消费整体是稳中有升的格局，维持在10%以上。
进出口方面，四季度能看到的亮点不多，继续落在负增长区间。
但将延续年初以来边际改善的格局。
进口受到今年国际许多品类大宗商品价格上扬，国内房地产销售回暖，原油收储，汽车销量提升的影响出现明显回升，四季度应该较为平稳。
出口方面，人民币持续的贬值预期是利好因素，外贸出口先导指数持续上扬也显示出口商对未来两到三月较为乐观，但受制于全球经济增长低迷，大幅反弹的空间不大。
工业层面是三季度经济的亮点。
受去产能的影响，上游行业矿采、资源类行业增加值普遍负增长，下游行业表现好于整体，如汽车、医药、计算机等。
我们预计四季度工业增加值增速仍将维持在6%以上。
工业盈利出现明显回升，主营业务收入增速加快，我们预计这一轮企业盈利回升预计将持续到明年一季度。
而其盈利回升的主要推动来自三方面：一是去产能的推进，叠加季节性因素，使部分产品供给偏紧，价格出现上涨，尤其是三季度以来煤炭和钢材的涨价。
海银财富产品的交易结构
海银财富产品的交易结构
海银财富的交易结构可能因产品而异，但通常包括以下几个步骤：
1. 产品发行：海银财富根据市场需求和投资者偏好，设计和发行不同类型的理财产品。
2. 底层资产：产品底层资产可能包括房地产债权、信托收益权、城投债权及贸易应收账款等。
3. 融资方：融资方通常为需要资金支持的企业或机构。
4. 增信措施：海银财富可能会采用一些增信措施来提高产品的信用等级，如担保、质押等。
5. 交易平台：海银财富通过金融资产交易中心等平台，将产品转让给合格投资者。
需要注意的是，海银财富的产品结构可能会因市场情况和投资者需求的变化而有所调整。
投资者在选择产品时，应该仔细了解产品的具体信息和风险，并根据自己的风险承受能力进行投资决策。
海印地产信托受益权资产证券化案例分析
海印地产信托受益权资产证券化案例分析
房地产行业是一个特殊的行业,它对资金的需求量大、占用时间较长,为了解决资金问题,房企必须得通过各种融资手段向外界融资。
但近几年来,房地产企业发生了一些调整,银行对其信贷收紧,房企不得不寻找银行贷款以外的其他途径,信托基金、融资租赁、民间高利贷等应声而出。
随着银行不良贷款率攀升,银行向外放款趋于谨慎,
尤其是流动性差的房地产企业,银行放款门槛更高。
一般的房企已经越来越难从银行募集资金。
在这种情况下,房地产融资工具需要创新。
房地产证券化,顾名思义,就是房地产采用资产证券化方式融资。
即把流动性差不能及时变现的房地产企业融得的资金转变为资本市场上
的一种有价证券的方式。
通过实施资产证券化流程,可以实现提高流动性、分散风险和多样融资等目标。
因此,这篇论文主要研究房地产资产证券化融资的相关事项,以中国成功发行的第一例商业地产受益权资产证券化产品为例,借助资产证券化和公司融资信用增级等相关理论和案例,主要从融资和信用增级两方面来对海印地产此次成功发行的证券化产品进行分析,为之后的房企融资提供一个新的思路和借鉴。
由于海印地产专项计划于2014年8月开始,至2017年过了两年时间,可通过比较这两年海印地产的财务结构来看融资效果。
本文绪论主要写选题原因和商业地产资产证券化相关理论,以及研究方法和创新点,由此提出资产证券化这个新型融资方式;第一章主要写海印
地产专项管理计划概况及说明;第二章从融资方面、风险方面、现金流方面和信用增级方面描写专项计划的发展和必要性;第三章主要是
写相关案例推广及以后发展方向;第四章得出相关结论。
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海银财富：房企融资收紧，如何玩转购房尾款收益权
国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、债券融资（企业债、公司债、短融、中期票据）、非标融资（信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划，信托计划是最常见的方式）。
在金融去杠杆的背景下，不管是银行还是信托公司的地产融资业务都有一定程度的收紧，为了丰富公司的融资渠道，各大房企纷纷通过购房尾款收益权的方式进行融资，以降低项目回款周期，提高资产周转率，优化财务结构。
通过购房尾款融资的模式也很多样化，本文介绍保理+金交所购房尾款融资模式。
保理+金交所购房尾款融资产品涉及到金交所、管理人、保理机构、担保方、原始权益人以及合格投资者，具体的交易架构如下图所示：
1.开发商与保理商签署《保理协议》，将指定的购房尾款转让给保理商；
2.保理商将持有的购房尾款收益权在金交所挂牌转让，并且约定无论购房人申请的按揭贷款是否发放，保理商及开发商均承担购房尾款收益权产品的兑付责任；
3.投资人与保理商签署《购房尾款收益权产品合同》，投资人购买购房尾款收益权产品，并向专用账户支付投资款。
4.保理商对挂牌产品进行兑付，全额划付资金至金交所资金专户
5.担保方约定对收益的兑付及购房尾款收益权的回购承担担保责任或承担差额补足责任。
购房尾款的形成背景是房屋已销售，开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案，购房人已经按要求支付了首付款，银行已经受理了按揭款申请。
所以从还款来源看，购房尾款的还款来源为银行按揭款，需要关注其是否能够如期、足额发放，并且能够实现还款现金流安全回流。
投资者在选购产品时，关注几个方面便可以做到心中有数。
01
购房尾款的真实性、合法性及唯一性
购房尾款的合法性和真实性可以从以下方面验证：
l预售房屋的销售行为是否合法合规，是否符合国家相关法律法规，按照程序规定取得四证，并且在取得预售许可证的前提下进行销售。
l预售合同的签署本身效力以及履行的问题，可以通过房屋预售合同签署、网签查询、银行流水、房企的销售台账等查询验证，必要的前提下可以向按揭行进行查询。
l在购房尾款真实性的基础上还需要关注购房尾款的唯一性即不存在“一物二卖”风险（即重复融资）。
为防范此风险，可通过人行征信中心查询等方法来进行验证。
02
购房尾款履行的有效性
购房尾款属于未来债权。
为保证债权履行，需要购房人具有购房资格，履行资金支付义务，又需要开发商履行完毕房屋开发义务保质保量交房，所以在保证购房尾款真实性的前提下，需要考虑可能造成按揭款放款失败造成购房尾款无法履行的因素。
若按揭尾款不能顺利的放款，将造成购房尾款的失效，造成第一还款来源失败。
在商品房销售环节,购房人支付购房尾款受到以下因素的影响：
l项目公司交付的房屋不符合约定质量标准和约定面积而造成退房。
可关注房地产企业的主体信用，检索房企在以往楼盘开发过程中，是否出现过交房质量的相关纠纷；
l项目最终未建成，导致无法交房。
可关注项目是否存在完工风险，主要关注项目的资金支持，即建设资金安排情况。
l银行对购房人的授信审批未通过，银行不同意发放贷款。
针对此风险，可了解按揭银行按揭款发放中对申请人资质、额度、利率等要求，需要查看申请人是否符合银行按揭款的基本条件，是否存在信用不良记录。
从历史经验来看，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在逾期现象，但一般逾期时间不长。
03
担保回购情况
由于购房尾款项目，一般会采用开发商或其关联方在一定条件下进行差额补足、回购或担保等措施，所以需要关注相关担保主体本身的信用风险和流动性风险。
在风险评估过程中，应该对原始权益人或其关联方等担保方的信用风险和流动性风险进行分析，并在项目运行期内对其主体信用进行持续跟踪。
并在相关合同中明确约定在原始权益人或其关联方出现主体信用评级被严重下调、债务出现违约或其他风险事件时应要求原始权益人自身或其关联方提前回购资产，实现项目提前退出。
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