株洲市房地产市场分析状况
2024年株洲房地产市场分析现状
2024年株洲房地产市场分析现状1. 引言株洲作为湖南省的一个重要城市，房地产市场一直以来都是该地区经济发展的重要支柱。
在过去的几年里，株洲的房地产市场发展迅速，但也面临一些挑战。
本文将对株洲房地产市场的现状进行分析，并分析未来发展趋势。
2. 市场规模与供需情况株洲房地产市场的规模逐年扩大，不仅包括住宅市场，还包括商业地产、工业地产等。
株洲市的经济快速发展，吸引了大量的投资和人口流入，从而推动了房地产市场的增长。
目前，株洲的住宅供需状况大致趋于平衡，但商业地产和工业地产的供过于求问题仍然存在。
3. 房价与销售情况株洲的房价经历了一定的波动，但总体上呈现上升趋势。
这与株洲经济的发展和人口流入密切相关。
然而，近年来政府出台了一系列房地产调控政策，对房价的上涨起到了一定的抑制作用。
株洲的住宅销售情况相对活跃，但商业地产和工业地产的销售情况相对较为疲软。
4. 市场竞争与发展机遇株洲房地产市场竞争激烈，不仅有来自本地开发商的竞争，还有来自外地开发商的竞争。
市场竞争使得房地产企业不断提高产品质量和服务水平，从而促进了市场的发展。
市场竞争也为购房者提供了更多的选择和更优惠的房价。
另外，株洲作为湖南省的政治、经济、文化中心，房地产市场发展仍然具有较大的潜力。
5. 持续发展的困境尽管株洲房地产市场有着很大的发展潜力，但也面临一些困境。
首先，株洲的人口增长放缓，导致市场需求难以进一步扩大。
其次，政府房地产调控政策的力度增加，对房地产市场形成一定的压力。
另外，株洲的土地资源有限，给房地产开发带来了一定的限制。
6. 发展趋势与建议未来，株洲房地产市场的发展趋势将受多种因素影响。
首先，随着城市发展规划的实施，株洲将继续吸引更多的投资和人口流入。
其次，株洲将积极推动房地产市场多元化发展，加强商业地产和工业地产的开发。
最后，政府应继续加大房地产市场的监管力度，防止市场出现过热现象。
综上所述，株洲房地产市场规模庞大，但面临着一系列挑战。
株洲调研报告总结
株洲调研报告总结1. 引言本次调研旨在深入了解株洲市的经济发展现状、产业结构、人口情况以及城市规划等方面的情况，为进一步推动株洲市经济发展提供参考和建议。
2. 经济发展现状经过实地走访和数据收集，我们发现株洲市的经济发展持续稳定增长。
株洲市经济主要由制造业、服务业和农业构成，制造业是株洲市的支柱产业。
株洲市拥有多个工业园区和产业集聚区，各类企业众多且规模庞大。
3. 产业结构株洲市的产业结构较为稳定，制造业占据主导地位。
其中，钢铁、化工、汽车制造等行业发展比较突出。
株洲市还注重发展新兴产业，如新能源、生物医药等领域，未来具有较大的发展潜力。
4. 人口情况株洲市的人口规模较大，人口流动性较强。
株洲市吸引了大量外来人口前来就业和生活，这为城市的发展带来了活力和机遇。
然而，人口的增长也带来了一系列的社会问题，如居住压力、公共服务设施不足等，需要引起重视和解决。
5. 城市规划株洲市注重城市规划和基础设施建设，不断提升城市形象和居民生活品质。
在城市规划方面，株洲市注重优化城市布局、推动城市更新、提升城市环境等。
在基础设施建设方面，株洲市加大投资力度，不断建设新的道路、桥梁、公园等，方便市民出行和休闲活动。
6. 建议与展望根据我们的调研结果，我们对株洲市的经济发展提出以下几点建议：首先，株洲市应进一步加强对制造业的支持和引导，提升制造业的技术水平和创新能力，推动产业升级和转型。
其次，株洲市可以继续发展新兴产业，特别是围绕新能源、生物医药等领域，培育和打造具有竞争力的龙头企业。
再次，株洲市应加强人口管理和社会保障体系的建设，为外来人口提供更好的居住和生活环境。
最后，株洲市应注重生态环境保护，推动可持续发展，保护好自然资源和生态环境。
总之，株洲市具有良好的经济发展基础和潜力，未来应该继续加强市场开放、优化营商环境，吸引更多的投资和人才，推动株洲市经济的快速发展。
7. 结论通过本次调研，我们对株洲市的经济发展现状、产业结构、人口情况以及城市规划等方面有了更深入的了解。
2023年株洲房地产行业市场调研报告
2023年株洲房地产行业市场调研报告一、调研目的和方法株洲作为湖南省中部区域的重要城市，房地产行业的发展一直备受关注。
本次调研旨在了解株洲市房地产市场的概况、发展趋势和存在的问题，为相关企业和政府部门提供参考。
调研采用问卷调查和实地走访相结合的方式，共收集了70份有效问卷和20份相关资料。
二、市场概况1. 市场规模：近年来，株洲市房地产市场规模不断扩大，市场总体呈现稳步增长的趋势。
根据资料显示，2019年，株洲市新建住宅销售面积达到约580万平方米，同比增长近15%。
2. 市场结构：株洲市的房地产市场以住宅为主，但商业和办公用房的需求也在逐渐增长。
在住宅市场中，以限价商品房为主导，占比约70%。
此外，高档别墅和公寓也逐渐受到市民的青睐。
3. 区域分布：株洲市房地产市场主要分布在城区和近郊区域。
城区的房地产市场以公寓和小区为主，而近郊区域主要以别墅和老旧小区改造为主。
三、市场趋势1. 政策利好：2020年，株洲市出台了一系列的房地产相关政策和举措，如加大住房保障力度、鼓励租赁市场发展等，为房地产市场的健康发展提供了有力保障。
2. 供需格局转变：株洲市的房地产市场供需格局正在发生转变。
近年来，限价商品房和公寓的供应大幅减少，高端住宅的供应却在不断增加，市场竞争愈加激烈。
3. 租购并举：在株洲市，租赁市场正在逐渐兴起，吸引了越来越多的年轻人和中低收入者的关注。
未来，租购并举的趋势将会更加明显。
四、市场问题1. 土地资源短缺：由于株洲市地域所限和森林覆盖率高，城市建设用地和住房用地的供应严重不足，给房地产发展带来了困难。
2. 高端住宅供大于求：由于过度追求高端住宅，市场上供大于求，导致部分项目销售不佳，存在被“囤房”现象。
3. 购房成本高：株洲市的房价相对于周边县市较高，购房成本较高，但市民收入水平并没有明显提高，导致部分市民难以承受购房压力。
五、市场建议1. 加大土地资源供给：为了促进株洲市房地产行业的健康发展，政府应该加大土地资源的供给，适当放宽土地使用条件和规定。
优化营商环境背景下烂尾楼应对策略研究——以株洲市为例
170 |R E A LE S T A T EG U I D E优化营商环境背景下烂尾楼应对策略研究以株洲市为例陈栗刚 陈怡霖 (湖南化工职业技术学院 湖南 株洲 412000)作者简介:陈栗刚,男,汉族,在读博士研究生,研究方向为企业管理㊁高职教育管理㊂陈怡霖,女,汉族,本科学历,目前职称为讲师,研究方向为公共管理㊁档案管理㊂ʌ研究课题ɔ基金项目:本文系2023年株洲市社科研究课题 优化营商环境背景下株洲市烂尾楼对策研究 (课题批准号:Z Z S K 2023133)研究成果㊂[摘 要] 目前,优良的营商环境是城市招商引资的重要抓手㊂然而,随着房地产市场暴利时代的落幕,城市烂尾楼问题越来越突出㊂烂尾楼严重损害城市形象,打击投资者信心,破坏当地政府多年积累起来的良好营商环境㊂城市烂尾楼的主要成因是购房需求基本饱和㊁政府及资金监管银行失位㊁项目决策不科学以及开发商现金流断裂等㊂当前,城市烂尾楼的应对策略应在政府㊁房地产开发商㊁购房者和预售资金监管银行四个维度进行积极探索㊂[关键词] 营商环境;烂尾楼;株洲市;对策研究[中图分类号]T U 746.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2023)21-170-03引言营商环境是一个城市的重要软实力,良好的营商环境是吸引投资者投资兴业的重要基础㊂近几年,招商引资领域的竞争越来越白热化,各大小城市为获得投资者的青睐,都在持续优化市场主体进入㊁生产㊁经营和退出过程中所涉及的政务㊁市场㊁法治㊁人文等营商环境,努力弥补短板,着力提升城市品牌和形象㊂然而,现阶段在经济㊁政策㊁市场等多方面的影响下,许多房地产企业出现了资金链断裂㊁经营困难和破产的情况,导致了烂尾楼的出现㊂据了解,目前株洲市市区有十余处房地产项目未能顺利按期交付,涉及业主众多,遍布各个区㊂烂尾楼不仅给购房者带来沉重的损失,影响社会稳定,还损害城市的形象,打击投资者投资兴业的信心,它就像城市的伤疤,严重影响着人们的生活和城市的营商环境㊂因此,探究 烂尾楼 的成因和应对措施,对于优化营商环境㊁吸引广大投资者前来投资创业有着重要意义㊂1 株洲市烂尾楼的现状分析1.1 烂尾楼概念烂尾楼是指已办理土地使用和规划手续的房地产项目,在项目开工后,因开发商无力继续建设投资或因开发商陷入债务纠纷而停工一年以上㊂烂尾楼形成的原因多种多样,如房地产市场萧条开发商主动放弃继续开发㊁在建楼盘开发商资金链断裂㊁项目涉及法律诉讼纠纷㊁开发商违法违规建设导致项目被执法部门叫停等等,但大多是由于开发商的基本循环资金链条断裂造成的㊂由于开发项目尚未完工,开发商无法再获得资金,银行也不愿继续融资,项目自然也就不能转让给其他投资者㊂众所周知,烂尾楼会破坏当地政府多年辛苦建立起来的营商环境㊂在各地重视打造优质营商环境的现今,烂尾楼一直是政府迫切想解决但又很难解决的问题之一㊂1.2 株洲市城区的烂尾楼特点1.2.1 烂尾楼项目呈现多点分布㊂株洲市下辖的5个区都有数量不等停工的烂尾楼,既有处于城市核心地段的楼盘,比如中心广场旁的华晨湘江大都会㊁毗邻神农城的神农湾㊁株洲西站对面的绿地城市空间站等楼盘,也有位置一般及较偏的楼盘㊂1.2.2 烂尾楼时间跨度大㊂株洲市最早较大规模的烂尾楼可以追溯到近20年前2004年7月封顶即闲置的石峰区中南(国际)服饰广场㊂目前,该烂尾楼到目前为止依然没有竣工交付使用㊂1.2.3 烂尾楼开发商规模不一㊂株洲市烂尾的楼盘当中,既有恒大㊁绿地等全国知名房企,华晨等株洲本土龙头房企,也有部分不知名的普通房地产企业㊂第四,烂尾楼较为频繁发生㊂近几年,受全球经济走势,房地产市场周期调整,以及金融机构收紧银根等方面的影响,当年的暴利行业 房地产,已然进入了寒冬㊂许多规模不一的房地产企业都遭遇到了资金链断裂的危机㊂部分扩张过快㊁举债过多㊁决策不科学的房地产企业面临着破产重组㊂2 株洲市烂尾楼的成因分析2.1 购房需求基本饱和,房地产市场供求关系改变株洲市房地产市场乘着全国经济高速发展的东风急速发展,株洲市新建商品住房均价从1995年每平方米865元上涨到2020年的每平方米6071元㊂近几年,随着株洲城区的购房需求基本饱和,房地产市场供求关系的改变㊂为了稳定房地产市场,防止房价大幅度下跌,2021年株洲市出台了提振房地产市场信心且包含多项优惠政策的 株19条 ,主要包括降低商业贷款和公积金贷款的首付比例㊁贷款利率,提高贷款额度,减免契税,增加人才补贴政策,以及减免个人所得税等㊂然而,尽管有多项优惠政策加持,市场却反应疲软㊂据株洲市统计局联网直报显示,2021年株洲市新建商品房网签销售460.95万平方米,同比增长-25.55%;2022年上半年全市新建商品房联网直报销售220.85万平方米,同比增长-32%㊂受到人口R E A LE S T A T EG U I D E |171增长乏力和房屋供给过剩需求不足的影响,株洲房价逐步下跌㊂随着房价的下跌,房企的利润被压缩殆尽,加之数额巨大的贷款利息支出,之前一本万利的房地产开发商出现大规模亏损㊂2.2 政府及商品房预售资金监管银行失位,建设资金被挪用在房地产市场粗放式的高速发展中,政府相应的监管制度和措施也相对滞后,没有对房企的建设资金和预售资金做出足够的风险控制,导致房企在挪用建设资金上有机可乘㊂与此同时,预售资金监管银行作为独立第三方,有责任和义务对资金进行严格监管㊂然而,在房地产高歌猛进的时期,预售资金监管银行为成功营销具有大额现金存款和贷款的客户,往往是 卑躬屈膝 式营销㊂在当前商业银行 存款为王 的绩效考核模式下,预售资金监管银行往往对房地产开发商唯命是从㊂在这种畸形关系背后,为了业绩发展,不少商品房预售资金账户监管银行与开发商便沆瀣一气㊂2021年3月和7月,渤海银行株洲分行违反‘株洲市新建商品房预售资金监管办法“及相关约定,未征得株洲市商品房预售资金监管机构同意,擅自划拨石峰区恒大御苑和芦淞区北大资源天池项目监管资金,导致楼盘建设资金不足,房屋延期难以交房㊂2.3 项目决策不科学,市场定位不准在房地产市场发展火热的时期,投资者们纷纷摩拳擦掌竞相进入房地产领域,不少是跨业进入,都盼望着分一杯房地产市场发展红利的羹㊂然而,部分开发商在投资建设前未进行科学地调查研究和市场定位,导致项目因决策失误而烂尾㊂其中具有代表性的项目是位于石峰区的中南(国际)服饰广场㊂该项目投资6.4个亿,占地面积48,000平方米,总建筑面积203,000平方米,当初规划建设集服装批发㊁服装培训㊁信息系统㊁远程交易㊁产品配送㊁财务结算等多种功能于一体的大型专业化服装配送中心㊂此项目于2002年6月正式动工,2004年7月主体封顶,2004年10月在未正式竣工验收情况下开始试营业,年底就歇业,此后一直处于停业状态㊂中南(国际)服饰广场烂尾的主要原因便是夸大项目建成后的市场前景㊂此项目远离芦淞区服装市场群,附近也没有相应的服装市场㊁服装生产园区以及金融中心作为支撑㊂正因为项目决策不科学,市场定位不准,导致项目烂尾而夭折㊂近20年过去了,虽然中南(国际)服饰广场铺面的买受人多方维权,但烂尾问题仍然没有得到妥善解决㊂2.4 开发商资金流断裂,司法机关查封据不完全统计,2020年1月至2023年4月,全国债务违约房企有44家,其中2021年有10家,2022年有31家㊂2022年,是房企集中暴雷的一年㊂恒大㊁华夏幸福㊁绿城㊁融创㊁碧桂园等众多知名房企相继暴雷,深陷资金链断裂的危机之中㊂ 楼盘复工 保交付 成为各级政府的主要工作任务,也是社会热议的年度关键词㊂近三年来,房地产企业的形势愈演愈烈,无论是头部房企,还是地方中小房企,似乎都难逃触雷的命运㊂受到知名房企相继暴雷的影响,株洲市房地产市场也被波及,相继出现不少的停工楼盘㊂令人格外关注的是,作为株洲市的地产龙头 株洲华晨房地产开发有限责任公司,也在资金链断裂的危机中破产了㊂株洲地产龙头华晨地产宣布破产,留下一片停工的烂尾楼:11个在建项目,资产超过189亿元,债权超过179亿元,影响株洲和长沙两地16000多户业主和1200多名债权人㊂一旦涉及经济纠纷,往往会导致司法机关对开发商名下的资产和账户进行查封冻结,从而间接导致在建楼盘停工㊂3 株洲市烂尾楼的应对措施3.1 政府高度重视,部门联动帮助破产房企重整面对烂尾楼问题,政府应高度重视㊂烂尾楼牵涉的家庭众多,严重影响着社会的安定团结和百姓的幸福生活㊂株洲市高度重视烂尾楼问题,及时建立 一个项目㊁一个工作专班㊁一个处置方案㊁一个监管账户 机制㊂2022年,株洲市委㊁市政府筹措复工资金2.08亿元,积极争取国家保交楼专项贷款34亿元,全市所有具有烂尾风险的房地产项目全部恢复施工,2万余套逾期房屋全部交房, 稳民生㊁保交楼 工作取得阶段性胜利㊂2021年初,株洲本土大型房地产企业华晨地产陷入债务危机,经营陷入停滞㊂华晨地产旗下有12家关联企业,在建项目11个,涉及长沙㊁株洲两地16000多户业主㊂华晨地产破产重整案涉及资产超过189亿元,债权超过179亿元,债权人超过1200人㊂株洲市委㊁市政府决定引进战略投资者,复工建设,组织金融机构和各政府职能部门成立华晨地产破产重整问题处理工作专班,并命令株洲市中级人民法院高效推进此项工作㊂最终,株洲市通过引进华融融德资产管理有限公司,成功将此次解困工作推向尾声㊂3.2 开发商积极配合,加快对烂尾楼的处置和盘活烂尾楼的处置和盘活是一项复杂而又艰巨的工程㊂房地产开发牵涉到的债权债务关系错综复杂,涉及的金额巨大,主体也数量惊人㊂株洲地产龙头华晨地产破产重整案件涉及资产189亿余元㊁债权179亿余元,债权人1200余名㊂涉及民事㊁商事㊁刑事㊁行政管理㊁行政许可及行政审批等诸多法律关系㊂每一起经济纠纷㊁每一笔债权债务,都是一场官司㊂错综复杂的利益纠葛,稍有不慎,数以万计的房主就会眼睁睁地看着自己的新房化为泡影㊂面对司法机关㊁债权人㊁投资人对房企资产的处置和盘活,烂尾楼开发商需要积极配合司法机关的调查,主动提供各项真实的财务数据,认真对待和按时参加政府主导的多方协调推进会㊂如果烂尾楼开发商明知道已经大势已去,濒临破产,还执意折腾,进行 拆东墙补西墙 式的恶意举债,那么对于烂尾楼的处置和盘活将带来致命的打击,处置和盘活的难度将急剧上升㊂烂尾楼开发商需要积极配合司法机关的调查和磋商,才能尽快解决企业破产重整问题,才能顺利盘活烂尾的资产㊂3.3 购房者依法维权,自筹资金进行自救购房者在购房前,应审慎选择相应楼盘㊂当所购买住172 |R E A LE S T A T EG U I D E房不幸发生停工烂尾风险的初期时,应及时组织业主依法进行维权㊂当购房者遭遇烂尾楼盘,不要一时冲动将房退给开发商㊂如果购房合同终止,购房者的权利可能无法得到保护,因为开发商很可能无法退还购房款,而银行抵押权人可以要求出售房产并给予优先补偿㊂购房者维权需要依法而行,切记不要做出违反法律法规的行为,以免维权不成反而使自己身陷囹圄㊂在明确得知开发商无力继续建设的情况下,业主们可以抱团取暖筹集资金实施自救㊂业主自救的前提是楼盘建设资金缺口较小,资金缺口大的楼盘不建议进行业主自救㊂资金缺口大的楼盘,业主筹资自救的风险大,且极大地加重购房者的经济压力㊂反之,当楼盘建设已完成绝大部分,仅小部分工程未完成的情况下,业主们为防止楼盘烂尾而致收房遥遥无期,可以由购房者协商集体出资完成剩余工程以达到竣工验收标准,实现房屋的交付使用㊂3.4 预售资金监管银行审慎经营,依法合规划拨预售资金商品房预售资金是推进楼盘有序建设的重要保障㊂作为商品房预售资金的监管银行,应加强内部合规管理,压实主体责任,严格按照新建商品房预售资金监管办法处理资金的划拨工作,严禁违规操作,擅自划拨监管资金㊂不能因为资金链紧张,就以 命运共同体 为由违规拨付监管资金给开发商㊂当开发商出现流动性风险时,预售资金监管银行应该更加审慎对待㊂据了解,尽管各地都出台了新建商品房预售资金监管办法或合作协议,但各地不时会出现因监管银行未经审批擅自划拨监管资金而导致的风险事件㊂2022年1月6日,佛山市住房和城乡建设局发布公告称,华夏银行佛山分行未经监管部门同意,擅自从专用账户划转商品房预售款㊂无独有偶,2023年3月湖南省住建厅通报渤海银行株洲分行擅自划拨商品房预售监管资金的违规行为㊂预售资金监管银行应建立健全内部监管制度,持续提升内控合规治理水平,扎紧预售资金监管的篱笆,防止再次出现擅自划拨而导致风险事件的情况发生㊂总结优化营商环境是激发市场活力的重要抓手,也为推动经济高质量发展提供了有力支撑㊂烂尾楼则是营商环境优化道路上的重大不利因素㊂烂尾楼破坏城市形象,损坏社会安定团结局面,打击投资者的投资信心,严重影响着城市优良营商环境的打造㊂烂尾楼问题的应对措施,可以从政府㊁开发商㊁购房者,以及预售资金监管银行四个维度进行努力㊂政府高度重视,部门联动帮助破产房企重整㊂开发商积极配合,加快推进对烂尾楼的处置和盘活㊂购房者依法维权,业主筹集资金自救㊂预售资金监管银行加强内控合规治理水平,扎紧商品房预售资金监管的篱笆㊂随着政府的高度重视和及时介入,各职能部门的通力合作,以及施工单位㊁债权人等各相关主体的积极配合,株洲市越来越多的烂尾房屋被交付到购房者手中㊂随着一幢幢烂尾房屋的顺利交付,株洲市的营商环境在不断优化,市场活力在稳步提升,经济发展也正在朝着高质量的道路大步向前㊂参考文献[1] 韩湘子,李海洋.扎紧篱笆,商品房预售资金监管持续加强[N ].中国商报,2023-04-25.[2] 戴鹏.保交楼株,洲力啃 硬骨头 [N ].湖南日报,2023-08-17.[3] 刘奕楠.因涉及违规拨付预售资金,湖南暂停与渤海银行资金监管合作关系[N ].湖南日报,2023-03-30.[4] 杨国江.创新 烂尾楼 处置方式的探索与实践[J ].法制博览,2017(13):181-182,180.[5] 王应权.关于处置盘活 烂尾楼 的措施和法律依据[J ].法制与社会,2021(2):117-118.[6] 张军.烂尾楼处置及复活问题探究[J ].房地产导刊,2023(3):168-170.(上接第169页) 益的合法性和明晰性㊂2.8 增强服务意识与提高服务质量不动产登记结果证明办理过程中,增强服务意识㊁提高服务质量是非常重要的㊂工作人员应该始终以申请人的需求为导向,提供高效㊁便捷㊁准确的服务㊂要注重沟通和协调,及时回应申请人的疑问和需求,解决问题和难题㊂同时,还需要建立客户投诉处理机制,及时处理和解决申请人的投诉和意见,提升服务质量和满意度㊂增强服务意识和提高服务质量,可以增强申请人的信任和满意度,提升不动产登记结果证明办理的口碑和形象㊂结束语本文分析了不动产登记结果证明办理流程及操作规范,包括提交申请材料㊁受理与缴费㊁审核与公示㊁登记与发证等环节㊂同时,对操作规范进行了详细分析,包括材料审核㊁信息录入㊁审批流程㊁登记簿管理㊁发证与归档㊁人员培训与考核㊁制度建设与监管㊁服务意识与质量㊁信息安全与保护等方面㊂通过加强规范化管理和提高服务质量,能够更好地保障不动产登记结果证明办理的效率和安全㊂参考文献[1] 刘鑫.互联网+政务服务 视角下不动产登记政银合作研究[D ].郑州大学,2021.[2] 陈伊娜.上海不动产登记 一网通办 改革研究[D ].华东政法大学,2020.[3] 余宇赤.成都市不动产登记管理业务流程优化研究[D ].西南交通大学,2017.。
2024年湘潭房地产市场分析现状
2024年湘潭房地产市场分析现状湘潭作为湖南省的一个重要城市，近年来房地产市场发展迅速。
本文将对湘潭房地产市场的现状进行分析，包括市场规模、供需状况、价格变动趋势等方面。
1. 市场规模湘潭房地产市场规模持续扩大。
随着城市的发展和人口的增加，需求不断增加。
根据统计数据显示，过去五年湘潭市房地产销售额平均年增长率约为15%。
市场规模的扩大也带来了大量的投资机会和就业机会。
2. 供需状况湘潭房地产市场在供需状况上呈现供不应求的现象。
尤其是在城市核心区域和繁华地段，供应量明显不足，导致房屋供应紧张，价格上涨较快。
而在远离市中心的次级市场，供应量相对充足，市场较为平稳。
3. 价格变动趋势湘潭房地产市场价格整体上呈现稳中有升的趋势。
近年来，湘潭房价每年平均上涨约5%至7%。
但是不同地段、不同类型的房屋价格涨幅存在差异。
城市核心区域和地段优越的房地产价格较高，涨幅也明显；而郊区和次级市场房价相对稳定。
4. 可持续发展趋势湘潭房地产市场正朝着可持续发展的方向发展。
政府加大了控制房地产市场风险的力度，加强了市场监管和政策引导。
同时，湘潭也鼓励房地产企业在住宅环保和公共设施建设方面加大投入，以提高居民的居住质量。
5. 市场前景湘潭房地产市场未来发展前景广阔。
随着城市人口的持续增加和经济的发展，房地产需求将持续增加。
同时，随着政府对房地产市场的政策引导和控制，房地产市场将趋于平稳和可持续发展。
结论综上所述，湘潭房地产市场规模不断扩大，供需状况紧张，价格整体上升，但仍在可控范围内。
同时，市场发展潜力巨大，前景广阔。
在未来，湘潭房地产市场将继续保持稳定增长，为房地产投资提供良好的机会。
2023年株洲房地产行业市场前景分析
2023年株洲房地产行业市场前景分析
随着国家经济持续发展和城市化进程的加速，株洲的房地产行业市场也呈现出蓬勃发展的态势。
以下分析株洲房地产行业市场前景。
一、国家政策和城市规划的支持
作为“京广线上七大城市之一”的株洲，正处于国家经济发展的战略交界点。
此外，株洲市政府也出台了一系列有利于房地产行业发展的政策，如加强城市基础设施建设和城市绿化工作，优化土地利用和规划布局等。
这些政策有利于吸引更多的资金和投资者进入株洲房地产行业，推动其快速健康发展。
二、消费需求的持续增长
随着城市化进程的加速，株洲的人口规模和居民生活水平也在持续提升。
这使得人们对于房地产的消费需求不断增加。
同时，株洲也是一个重要的机械制造和智能制造基地，不断引进外来人口和企业，已经成为株洲房地产市场的重要支撑。
这些人口的到来和生活质量的提高，使得株洲房地产市场的消费需求带动越来越大。
三、社会中产阶级的崛起
相比其它一线、二线城市，株洲的消费人群大多属于中产阶级。
随着中国社会经济的高速发展，社会中产阶级呈现出与日俱增的趋势。
这些人群对于居住环境、生活品质的要求不断提高，对于高品质住房的需求也在不断上升。
这些人的消费需求正成为株洲房地产市场的新的增长点。
综上，株洲房地产行业市场前景广阔，未来将会继续呈现出健康、稳定的发展趋势。
但是市场竞争也日趋激烈，企业应该积极适应市场变化和客户需求，推出更加高端、多元化的产品，从而占据更大市场份额。
变现能力分析说明
一、有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。
评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
二、变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
三、根据本次估价目的是处置变现，故需对估价对象的处置变现系数进行分析，分析如下：处置变现系数的确定：根据估价对象的特点，其处置变现系数与估价对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时同类房地产供给量有关。
估价对象的潜在有效需求与估价对象的用途、标的大小（单价、总价）、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。
就本次估价对象用途为1-2 层的商业用房（株洲市房地产市场中房地产变现能力由强到弱分别为住宅－商场－写字楼－特殊物业［设备层属特殊物业］）其变现能力属中上水平；本次评估标的单价高、总价较大，变现相对困难，变现能力较弱；株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平，该区域为株洲市中心消费区，区域内消费水平较高，但受房屋规模限制，该房屋通用性不强（只适合作商业），因此总体而言估价对象的潜在有效需求导致估价对象的变现能力属中等偏上水平。
变现时间：因委托方需处置变现，因此其变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间，故其变现价格也远远小于正常的销售价格。
变现日评估对象的权利及实物状况：评估对象房屋实体维护保养状况较好，已办理了《房屋所有权证》，但未提供该房屋应分摊土地的《国有土地使用证》，两证不齐，且土地使用性质及使用权类型尚待确定。
因此，评估对象在权利上存在瑕疵，对其变现能力影响较大。
变现时同类商业用房的供给量：根据估价人员调查株洲市中心区域内与估价对象同类或相似的房地产较多，随着在建的中旺锦安城等一大批同类型房屋的投入使用，更加大了同类房地产的竟争，因此一定程度上也影响了估价对象房地产的变现能力。
株洲市商业房地产发展现状
株洲市商业房地产发展现状随着经济的不断发展和城市化进程的加快，株洲市商业房地产行业也迎来了快速发展。
商业房地产作为城市经济的重要组成部分，承载着商业活动和服务业的发展需求，对城市的经济发展起着重要推动作用。
株洲市商业房地产的发展呈现出持续稳定的态势。
株洲市作为湖南省的重要城市之一，商业房地产市场一直保持着稳定的发展态势。
株洲市拥有较为完善的交通网络和优越的地理位置，吸引了大量的商业项目入驻。
同时，政府也加大了对商业房地产的支持力度，出台了一系列政策措施，为商业房地产的发展提供了良好的环境。
株洲市商业房地产的结构不断优化。
随着城市发展和人民生活水平的提高，株洲市商业房地产的结构也在不断优化升级。
过去主要以传统的商业街区为主，如解放路商业区和火车站商业区等，现如今逐渐发展成以购物中心、商场和综合体为主的商业模式。
购物中心和商场的兴起，不仅丰富了消费者的购物选择，还为商家提供了更多的经营机会。
株洲市商业房地产的品质不断提升。
近年来，株洲市商业房地产的品质不断提升，注重打造高品质的商业项目。
商业地产项目不再只是简单地提供商业空间，更加注重顾客体验和服务。
购物中心和商场在设计上更加注重美观、舒适和便利性，提供了更多的休闲娱乐设施和服务设施，使消费者在购物的同时也能享受到更多的便利和乐趣。
株洲市商业房地产的租金水平也呈现出逐年上升的趋势。
随着商业房地产市场的火爆，商家对于商业地产的租金需求也在不断增加。
特别是一些热门商业区域的租金水平更是居高不下，吸引了大量的投资者和商家。
高租金水平也反映了商业地产市场的供需紧张，同时也为商业房地产的投资者带来了可观的收益。
总结起来，株洲市商业房地产行业正处于快速发展阶段。
随着城市经济的不断发展和消费需求的提升，株洲市商业房地产市场前景广阔。
政府应继续加大对商业房地产的支持力度，进一步优化商业房地产的结构，提升商业项目的品质，为株洲市商业房地产的可持续发展创造更加良好的环境。
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“湘艺苑”广告策划方案
目录
前言
第一节市场分析
一株洲市房地产市场差不多状况二株洲市同类住宅调查统计
三消费者分析
第二节“湘艺苑”项目分析
一项目优势分析
二项目劣势分析
三竞争对手分析
四项目价格策略分析
五核心价值分析
第三节推广策略界定
一目标消费群体界定
二卖点界定
第四节广告策略
一广告宣传目的
二总体策略
三广告主题
四要树立的形象
五分期广告的整合策略
第五节营销活动建议
一营销渠道及人员促销建设
二营销公关活动建议
第六节媒体策略
一媒体目标
二目标受众
三媒介策略
四媒介分析及选择
五广告预算及分配
第七节方案讲明
前言
任何的广告策划方案的目的和宗旨差不多上在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。
本方案在于为“湘艺苑”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。
在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“湘艺苑”项目的资源问题与机会，以达到或超出“湘艺苑”的原定销售打
算，并为鸿宇房地产塑造品牌。
第一节市场分析
一、株洲市房地产市产差不多状况
1 、株洲市属于四线都市，房地产市场虽不是专门成熟，然而有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。
这意味着株洲的诱人的市场和低廉的劳动力市场。
因此，各大商家纷纷进入株洲。
房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。
从2000年往常的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。
即房地产大战既将打开。
株洲市内房地产开发商约100家，通过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。
到2001年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元。
2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。
最新统计数据表明,2001年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由2001年初的824元/平方米上
升至2002年初的1002元/平方米,升幅达21.6%。
2、现有品牌楼盘的差不多状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。
然而由于市场不是专门成熟，他们有如此或那样的缺点。
具体表现在以下这些方面：A 、定位及推广都不是专门规范，抱着卖出去确实是目的心理。
忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。
B 、有的没有服务的概念。
这又表现在销后服务差劲,物业治理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的差不多建设搞不上去。
C 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。
3 、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。
二、株洲市同类住宅调查统计
“同类”定义为具有小高层，不墅等的住宅小区。
现将株洲市河西，河东小区进行大体对比分析如下：
1、河西地带。
由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、都市规划方面有其独特的优势。
总体来讲，河西地段房地产都在卖自然环境。
湘银：
核心竞争力：二十一世纪购房新概念
拥有专门高的品牌效应；
其周边环境好；
用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好；
其定位为社会高薪阶层。
滨江一村：
小区面积大；
邻近湘江；
周边环境好；
2、河东地带。
包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。
天鹅花园：
核心竞争力：真、善、美
属于自然水生态屋村、绿化面积广：
拥有900亩的面积，其中400亩水面。
区内有水生游玩系统。
映荷园：
核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区
属以后商业地带
周边交通进展趋势大
房屋设计理念突出
银座大厦：
近临中心广场，一医院；
只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区；
周边自然环境不是专门好；
但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层治理人员所预购。
庆云山庄：
核心竞争力：离尘不离城
品牌知名度高；
周边环境绿色条件好；
拥有98亩的绿色自然地带；
其进展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中形成良好的品牌。
其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。
湘江四季花园：
核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大伙儿
交通便利
环境幽雅
小区为12层左右的带电小高层，设计时尚
为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔
价格定在1800左右
三消费者分析
依照《株洲房地产市场调查报告》及《株洲市鸿宇房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特不要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；
2、高绿化率。
几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求差不多越来越高；
3、小区及其周围的配套设施的差不多要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；
4、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住
宅廉价。
而且以后的治理费用也相对较低。
有一部分消费者选择小高层住宅，关于单体不墅因为涉及的资金相对较大，因此绝大多数消费者可不能现在打算购买不墅；
5、消费者对物业治理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
第二节“湘艺苑”项目分析
一、项目优势分析
1 环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静,拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是株洲现有楼盘中绝无仅有的。
2 地段：位于株洲市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚拢相当的人气和居住知名度。
临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。
3 价格：由于地价较底，节约了巨大成本。
房价有回旋余地。
并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。
价格完全具有对
比优势。
消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。
4 物管：智能化治理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。
二十四小时保安，全封闭式治理。
因为株洲的安全环境及往常某楼盘的事故的缘故，因此安全是株洲市民关怀的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。
5 小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。
更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
6 小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。
7 偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。
二、项目劣势分析
1 交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，然而尚无直达的公交。
道路条件差，而交通又是考虑买房的专门大要素，如何解决交通问题是我们面临的要紧问题。
能够考虑与市政府合作开通几路专线。
2 楼盘外环境：本小区外部的大环境不是专门好，房屋杂乱，市政建设差。
没有大型购物，休闲场所。
缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。