房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容

（一）宏观因素分析

房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

（二）市场状况分析

房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点）

（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

（3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。

A．就业分析

B．投资购买和使用购买的比例分析

C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析

D．已获规划许可数量

答案：D

2．需求分析（重要考点）

（1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。

（2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、

人口、家庭规模与结构、家庭收入等的未来发展趋势，实现对拟开发房地产类型市场需求的预测。具体分析过程是：决定影响特定物业类型需求的主要市场因素、确定物业类型的需求参数、获取特定市场研究区域的历史和计划的需求数据或区域增长数据、估算市场需求、进行市场份额进行分析、宏观因素对总需求的影响及相应调整。

（3）吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。（4）市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。

3．竞争分析（重要考点）

（1）列出与竞争有关项目的功能和特点

具体内容包括；描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性项目，对竞争性项目进行评价（表4-6）。

竞争项目评价表表4-6

（2）市场细分，明确拟建项目的目标使用者

具体内容包括：目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。4．市场占有率分析（重要考点）

（1）基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。具体内容包括：估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和拟开发项目市场占有率的乘积。

（2）市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的建议。

（三）相关因素分析（重要考点）

当把握了总体背景情况后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区之房地产市场状况的分析。应该注意的是，由于不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型项目需要重点分析的内容包括：

1．住宅项目

市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员，特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所

开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。

2．写字楼项目

首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

3．商业购物中心项目

要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。

4．工业或仓储项目

首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题。同时还要考虑未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。

但不论是什么类型的房地产开发项目，都需要就以下问题进行详细的分析：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标（如控制高度、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等）；针对未来用户的需求信息；同类竞争性发展项目的信息，。政府对此发展项目的态度；项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力；针对项目的成本/价格/租金/空置率/市场吸纳能力分析；金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。

三、房地产市场分析报告

房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。（重要考点）

（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业的发展趋势分析。地区经济及基础产业发展的方向、增长速度，对整个地区所有房地产业的发展都有重要影响。任何物业的价格起伏及供求变化，其基础影响因素都来自物业所在地区的经济环境，所以对地区经济环境的基本判断是对各类物业市场研究的基础。

（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。这项内容是进行投资决策时的主要分析内容。严格地说，它是一项非常复杂的工作，往往要将项目地块所在区位与类似区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的区位分析是在宏观层次上的。如果是在宏观和微观层次上都作比较，它就可称作是可行性研究的全部，包含了房地产市场分析的全部内容。

（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。在这项分析中，要通过人口、就业、收入等资料，推算出各类专业市场总的供需趋势，及项目所在专业市场的总需求增量。

（4）专业市场供求分析。专业市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析专业市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。该部分要确定市场研究区域并进行市场细分，通过区域内同类产品子市场已建、在建、拟建及空置情况分析预测供给。通过区域内同类产品子市场所对应的人口数量、就业情况、居民的收入细分、居住水平

情况，估计子市场需求，对比供给与需求，得到子市场的供需缺口。

（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。具体又分为两个方面：一是在项目所在的子市场上，选择竞争项目，并指出销售最好的竞争项目。集中研究某一项目和单一户型，分析竞争项目的位置特征和销售率，认识竞争项目的竞争特点，指出其优势和劣势。二是将竞争项目与目标项目进行竞争分析，预测项目一定价格和特征下的销售率情况，确定目标项目的竞争特点，估计其市场占有率。

（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。本部分要分析项目的地段、周围环境状况、户型、和娱乐状况，进行消费者研究，指出房屋销售最好的户型，对项目产品进行市场定位，并指出其市场风险来源。

（7）售价和租金预测。该部分通过分析项目所在子市场未满足的需求量及各竞争项目的市场占有率情况，总结竞争项目在历史上的出售率、出租率及租金、售价情况，将目标项目与竞争项目进行对比分析，预测目标项目的租金和售价。

（8）吸纳量计划预测。该部分通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力；同时进行消费者研究，估计市场销售情况，合理定出项目的吸纳量计划（即项目建成后一年或一段时间每月出租的面积或出售的房地产数量计划，或项目完全出租或出售的时间计划）。

（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。这里首先要对项目的总开发成本进行预测，再根据项目最有可能的售价和租金、吸纳量计划分析结果，估计项目可以得到的回报率水平。该部分要进行一些现金流分析，作为可行性研究中财务分析的基础。

（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它们在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动范围有多大。

上述市场分析报告的内容，覆盖了市场分析需求的三个层次。当市场分析报告确定在某一特定层次时，可以就相关内容进一步细化。例如，针对商品住宅市场的市场分析报告，就可以对商品住宅需求数量、结构、特征，供给数量、结构、区域分布，市场供需均衡状况、交易数量、交易价格、影响交易数量与价格的因素，商品住宅潜在购买者基本特征（年龄结构、家庭结构、家庭收入状况、受教育程度、居住现状、现有住房获得方式、现有住房条件和居住质量）、购房偏好（区位偏好、套型面积偏好、楼型和功能偏好、购房目的）和购买方式与购买力（可承受的最高单价、最高总价、付款方式）等进行更详细的分析。