【次序3】2012年上半年全国房地产市场分析及展望

苏 州
昆 明
南 京
贵 阳
宁 波
武 汉
重 庆
包 头
东 莞
惠 州
扬 州
-50%
一线城市
二线城市
三线城市
图：2012年各季度代表城市成交量同比增速
一季度 300% 二季度
200%
100% 61% 37% 0% 北 京 深 圳
广 州
-4% 上 海
苏 州 杭 州
厦 门
南 京
贵 阳
重 庆
宁 波
温 州
武 汉
天 津
400 0
注：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、厦门、贵阳、温州、东莞、惠州、包头为商品住宅交易数据； 重庆、 昆明、宁波、扬州为商品房交易数据。
图：2012年上半年代表城市成交量同比增速
上半年同比增速 200%
150%
100%
交量增长7%，北京增速最高，为21%。二线
代表城市受苏州、杭州等城市成交量显著回 升带动，同比增长26%，在各城市梯队中增 速最高。仅三线城市仍为下降，降幅为15%。
表：十大城市二手房价格环比涨跌幅
3
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
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宏观背景：上半年货币政策预调微调力度持续加大
2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率 0.5个百分点。6月，央行降息0.25个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末， 广义货币(M2)余额90万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。 5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
表现不佳。一线城市二季度成交量环比大幅增 长94%，同比增幅接近40%，北京回升最为明 显，同环比增幅均超过80%。二线代表城市同 环比增速均在60%左右，同比增速在各类别城 市中最高。三线代表城市虽环比增长65%，但 同比仍下降4%。
0% 北 京 广 州
上 海 深 圳 温 州
杭 州
厦 门
天 津
青 岛
13
供求对比：二季度供应量增长使大部分城市销供比小于1
2012年二季度，随着新增供应量的回升，多数重点城市销供比由一季度的大于1转为 小于1。其中北京、杭州由于成交量增幅超过同期新增供应量，致使销供比均大于1，在 1.30左右。
图：重点城市销供比
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
北京
上海
深圳
武汉
图：2000-2011年固定资产投资及各类别投资增速对比
宏观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增 长的重要手段。1-5月基建投资增速降至4.6%，在 房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力 度将成为中央“稳增长”的首要选择。 货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地
45% 40% 35% 30% 25% 20%
重庆
成都
杭州
东莞
注：北京、上海、深圳、武汉、杭州、东莞为商品住宅数据，重庆、成都为商品房数据。
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数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
供求对比：库存基本持平，出清周期继续下降
截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平方米，比上月减少79万平方米，比年初微降 0.9%，但仍比去年同期高28.8%。 受成交量回暖带动，10个代表城市出清周期均值降为14个月，比年初缩短4个月，是今年来最 低水平。与上月相比，全部重点城市出清周期均有所下降。
图：2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话
资料来源：中国指数研究院综合整理
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地方政府：“积极”出台各类政策鼓励合理需求
根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为 公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，
图：2012年二季度代表城市成交量环比增速
二季度成交量持续攀升。20个代表城市二
二季度环比增速 200%
季度成交量环比大幅增长65%，与2011年和
2010年同期相比增幅均超过35%，其中6月同 比增长65%，是2010年以来最高增幅。
150%
100%
94%
58% 65%
50%
不同城市分化明显，三线和少数二线城市
图：2012年上半年货币政策变化
5
数据来源：统计局，人民银行，CREIS中指数据，fdc.soufun.com
中央导向：坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健 康发展。支持自住性需求，促进市场活跃。
2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下 行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投 资性需求的政策措施。
图：2010年至今各月代表城市可售面积及出清周期
8000
可售面积(左)
出清周期(右)
20
6000
15
万 平 方 4000 米
2000
10 月
5
0
0
15
注：代表城市包括北京、上海、深圳、武汉、南京、苏州、青岛、福州、厦门、惠州。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
宏观环境走向：“稳增长”背景下货币政策结构性放 松，房地产调控政策稳中趋紧
上半年，全国300个城市成交楼面均 价为791元/平方米，同比下跌12%；其 中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅 用地的综合性用地）成交楼面均价为 1134元/平方米，同比下跌3%。总体来 说，均价仍低于去年同期水平。 上半年全国溢价率水平始终在低位徘 徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢 价率地块，成为住宅类用地溢价率最高 的单月。1-6月，全国300个城市土地平 均溢价率为5%，较去年同期减少13个百 分点，其中住宅类用地（含住宅用地及 包含住宅用地的综合性用地）平均溢价 率为4%，较去年同期减少15个百分点。 上半年，全国住宅类用地单月溢价率均 低于去年同期。
上半年，全国300个城市共推出土地16284宗，推出土地面积65848万平方米，同比减少
19%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4666宗，推出面积20677 万平方米，同比减少32%。
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地月度供应量
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数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
图：2012年6月十大城市新建住宅价格指数
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数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
二手房价格：十大城市主城区二手住宅价格普遍上涨
2012年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均为20491元/平米，环比上月上涨0.26%；各 城市二手住宅价格环比均上涨，具体来看，杭州涨幅居前，环比上1.20%，广州、深圳、北京、 上海、重庆5个城市涨幅在0.1%-0.5%之间，武汉、南京、成都和天津涨幅在0.1%。
公积金政策松绑
乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳(2012.03)、日照(2012.04)、南昌(2012.04)、蚌 埠(2012.04)、济南(2012.04)、克拉玛依(2012.04)、大连(2012.04)、滨州(2012.04)、遂宁(2012.04)、宿 州(2012.04)、江门(2012.04)、郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州(2012.05)、南宁(2012.05)、漳州 (2012.05)、沈阳(2012.05)、芜湖(2012.05)、乌鲁木齐(2012.05)、永州(2012.05)、临沂(2012.05)、莆田 (2012.05)、池州(2012.05)、西安(2012.06)
图：2012年10个代表城市月度总新增供应量走势
1பைடு நூலகம்00
1200 代表城市月度总新批上市面积 年度月均新批上市面积
万 900 平 方 600 米
300
696
760
782
636
0
注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆、成都、东莞和扬州，其中重庆、成都为商品房数据。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
50% 26% 7% 0% 北 京 -50%
深 圳
上 海
广 州
苏 州
杭 州
厦 门
南 京
贵 阳
重 庆
武 汉
宁 波
温 州
昆 明
天 津
青 岛
惠 州
包 头
东 莞
一线城市
二线城市
三线城市
扬 州 -15%
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数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
新房成交：二季度一二线城市成交量同环比均有明显增 长，三线城市环比增长，但仍低于去年同期
全社会固定资产投资
制造业
房地产业
基础设施建设
China Index Academy
2012年上半年全国房地产市场分析及展望
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
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新房价格：6月百城住宅均价９个月后首次止跌
2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%， 结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。 2012年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。
；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3315宗，成交面积14720万平 方米，同比减少44% 。
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地月度成交量
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数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
成交价格：上半年全国土地成交价格走势较平稳，溢 价率均低于去年同期
昆 明
青 岛
惠 州
包 头
东 莞
扬 州
-100%
一线城市
二线城市
三线城市
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数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
新房供应：6月新增供应有所回升，但上半年仍低于近 三年平均水平
6月，代表城市新增供应量约为894万平方米，同、环比分别增长8%、22%，且与20092010年同期相比超过50%左右，回升显著。 2012年上半年，北京等10个代表城市月均新批上市面积为633万平方米，仍低于近三年 年度月均值。
2000 1600 万 平 1200 方 米 800
月度总成交面积
年度月均成交面积
1504
1087
912
1055
同期相比分别增长17%和12%，接近2010年
全年均值，但与2009年相比仍下降22%。6 月代表城市总成交1538万平方米，已接近 2010年高点（12月）最高水平仅相差3%， 与2009年的高点（6月）相差16%。 各类城市表现分化，二线城市总体增长 最为显著，三线城市同比下降。一线城市成
如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽
户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市 微调楼市政策。
微调方式
表： 2012年上半年楼市政策微调的城市
城市
普通住宅标准调整
厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02)
土地成交：上半年全国土地成交处历史低位
6月全国300个城市共成交土地1825宗，成交面积8033万平方米，环比减少19%，同比减 少48%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）510宗，成交面积2274 万平方米，环比减少13%，同比减少50%。
1-6月全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积51241万平方米，同比减少27%
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
* 10
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6月接近 2010年调控以来高点
图：2009年至今代表城市月度成交量走势
上半年成交量为近三年同期最高，6月接 近2010年调控以来高点。20个代表城市上半 年月均成交1055万平米，与2011年和2010年
减税或补贴 上调限价 户籍放松
芜湖(2012.02叫停)、扬州(2012.05) 中山(2012.01叫停) 上海(2012.02叫停)、从化(2012.02) 资料来源：中国指数研究院综合整理
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土地供应：上半年土地供应量同比减少
6月全国300个城市共推出土地3086宗，推出面积12340万平方米，环比减少3%，同比减 少32%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）819宗，推出面积3901 万平方米，环比增加16%，同比减少33%。