2020年长沙上半年房地产市场分析报告
长沙市房地产市场分析报告
长沙市房地产市场分析汇报本市（含三县市）完成房地产开辟投资1032.00亿元，同比增加16.36%。
商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别降低4.03%、21.65%；完工面积1402.27万平米，同比降低3.41%。
长沙市（含三县市）累计允许预售1907.14万平米，同比降低5.25%；实现商品房成交立案面积1438.09万平米，立案金额851.70亿元，同比分别降低19.95%、12.45%。
PART 1 长沙地域房地产市场基础情况一、新建商品房允许预售情况表1 长沙市新建商品房、住宅供给情况小结：全市商品房新增允许预售量同比降低5.25%，一季度新增量最低，四季度最高全市新建商品房累计允许预售1907.14万㎡，同比降低5.25%，其中住宅允许预售1482.36万㎡，同比降低16.07%。
分区域来看，内六区新建商品房累计允许预售1334.70万㎡，同比降低2.67%，其中住宅允许预售1008.16万㎡，同比降低16.51%。
从各区县情况来看，整年雨花区商品房新增允许预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增加，且在20%以上，其它均为负增加。
从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增允许预售面积在200万㎡以上，其它月份除1月、2月外，新增同意预售面积在100-200万㎡。
二、新建商品房网签情况表2 长沙市新建商品房、住宅网签情况小结：整年商品房网签由冷转热，成交量逐季走高全市新建商品房累计网签1507.84万㎡，同比降低13.67%，其中住宅网签1324.23万㎡，同比降低16.93%。
分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡，同比降低14.75%，其中住宅网签942.07万㎡，同比降低17.95%。
从各区县情况来看，整年岳麓区商品房网签量最大，长沙县次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅岳麓区、望城区同比正增加，其它区县中，开福区、雨花区同比降幅超出20%。
长沙房地产市场风险评估报告
长沙房地产市场2023风险评估一、整体市场（一）供求关系1、供应量——相比23年将大幅缩水，市场存量仍然巨大房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从获得施工许可证到预售上市一般需要六个月时间。
本次预测未来期间供应量以上六个月新动工面积为基数进行分析记录。
根据官方公布数据，23年商品住宅新动工建筑面积达1138万平方米，23年上六个月商品住宅新动工595万平方米；结合下六个月全市土地旳动工状况以及目前开发商对市场形势旳判断，估计23年下六个月商品住宅新动工面积为250万，23年上六个月为200万平方米；23年初至23年上六个月，估计合计新动工面积达2183万平方米；23年下六个月长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，23年估计在940万平方米左右；23年起至23年上六个月尚有新动工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目六个月内无法实现上市，估计23年整年供应面积将达700万平方米。
图1- 1 长沙商品住宅市场23年季度供应量走势图数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统23年楼市步入严冬已成公认事实，23年将继续处在楼市周期旳低谷。
预测23年供应量将展现低开高走，整体处在较低位运行旳局面。
第一季度：峰回路转，供应量锐减由于23年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，导致楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。
同步，入冬以来，新动工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减。
第二季度：顺势回升，变化不大春节长假过后，停建工程纷纷续建，加紧工程进度。
部分23年下六个月到达预售条件因楼市低迷而观望旳项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长。
第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值从23年土地市场来看，23年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为23年旺市期间囤积旳土地。
23年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。
长沙市房地产市场需求预测模型研究
【 中图分类 号】Ｆ９．５ 【 ２３３ 文献标 识码 】Ａ 【 文章编号 】２９ —１６ ２１ ）０ ０５ — ６ ０５ ３ １（０２ ４— ０７ ０
房地产 是个复 杂 的系统工 程 ，其 关联 因素 的科学分析 ，从 而 造成 开发 商 的市 场供应 与市
多 ，不确定 因素广 ，市场关 系复 杂 ，投 资 房地 场需求脱 节 。一 方 面 ，造 成 大量 的无 效 供 给 ， 产 的风 险也较 大 。２ １ 年上 半 年 以前 ，受 国家 形成商 品房空置 ；另一 方 面 ，人 们 的消费 需求 ０ １
房地产行业 在繁荣 时期所 隐藏 的问题 开始 逐渐 体应用 ，进而预测长沙市房地产市场需求 。
显露 。
一
、
我国房地产 市场需求预测模型 的构建
这些 问题 中，有宏 观 经济发 展环 境 的因素
目前 国内外对 房地 产 的研究 主要集 中于房
和产业 政 策 的 原 因 ，也 有 投 资 商 自身 的原 因 。 地产影响 因素 的研究 和房地 产价格 与宏 观经 济
Ｊ 积极财政政策 的影 响 ，尤其 是 西方经 济危机 之 得不到 满 足 ，不利 于房 地产 业 的健康 发 展 。 后政府采取适度 宽松 的货 币 政策 等利好 因素 的 房地产市场分析 、需 求 预测 和风险评 价对 于房 刺激 ，伴 随整体经 济 的增 长 ，房地 产市 场一 片 价走势的推断有 着十 分重要 的意义 ，对于 房价
欣欣 向荣 。社会上 的流动 资本 大举 涌人 房地产 合 理 回归、实现 房地产行 业 “ 软着 陆 ”有 着指 行业 。各地区房价 的不断 攀 升使得 房价成 为政 导 性的作用 。笔者 拟通 过对我 国房地 产 市场
未来十年长沙市房地产市场预测
长沙市房地产发展趋势预测一、预测目的通过对长沙市房地产市场未来一定时期内发展趋势的预测分析，为先导区未来几年土地供应数量及土地价格预测提供依据，以便更加科学、合理的制定土地开发计划和土地出让计划。
二、主要预测依据1、中国宏观经济周期2、房地产市场周期及近期房地产宏观调控政策3、供需平衡理论4、全国房地产市场泡沫分析5、中国人口结构以及城市化率三、预测思路与方法反映房地产发展趋势的指标有多种，如商品房需求量、商品房均价、经营性土地需求量、商品房新增建设量、消费者购房信心指数等，结合本项目要求，最终选取商品房需求量与商品房均价作为最重要的代表指标进行预测分析。
第一步在分析中国宏观经济走势的基础上，结合长沙市所处区域环境及竞争性城市发展情况，对长沙未来一定时期内房地产市场发展趋势进行基本判断，作为定量分析的依据；第二步基于影响房地产价格因素的重要程度，选取出主要因素，并利用趋势图法和数学建模法，对长沙未来10年商品房需求量及均价进行预测；第三步在定量预测的基础上，结合本地及宏观历史波动数据，对成果进一步完善与修正，以更清晰地反映长沙市未来10年房地产市场需求量及市场价格，并形成数据波动曲线。
第四步结合上述分析与预测，得出主要结论，以作为后期供地时序、土地价格、市场风险预测与分析的依据。
四、预测过程1、宏观分析法预测长沙市房地产未来走势（1）中国宏观经济走势分析2010 年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009 年的反弹趋势，在总体静态上呈现出GDP 增速提升、物价水平全面提升、就业形势逆转、外需常态化等多元景气的局面。
但是，从动态趋势角度来看，由于刺激性政策的逐步退出、房产新政的出台、地方投融资平台的清理、结构性调整的力度加强以及中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调、欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击等因素，2010 年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但GDP 增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现GDP 季度增速跌破9%、CPI 月度增速回落至2%左右、总量平衡和动态再次恶化的“次萧条”局面，从而导致2011 年宏观经济景气大幅度下滑。
基于多变量灰色预测的长沙市房地产市场研究
实际对其发展趋势分析 ， 为政府宏观调控提供依据 。
关键词 ： 房地 产 ； 变量 灰 色预 测 ； 度 检 验 ； 观 调 控 多 精 宏
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基于多变量灰色预测的长沙市房地产市场研究
李鹏 飞 黄晓龙 高冬 梅
（ 南 省 长 沙 市 中 南 大 学 土木 建筑 学 院 工程 管 理 系 ， 南 长 沙 ４ ０ ７ ） 湖 湖 １０ ５
引言
变量 １ｇ １９ ２Ｏ ２０ ２０ ２０ 平均相对误差 （ ９８ ９９ ＯＯ ０１ ０２ ０３ ％） 平均相对误差 ３ ６ ． ％，模型 ２ 销 实测值 ３．吕 ７．ｇ 鹋． ６ １ ４６ 鹤 １８ ３ ２ ７７ ２１１ ４ ．１ ０，８ ９ ８ 的精度较好。 售 １ ．关联度检验 ： ．２ ６ 经计 面 绝 误 ｏ ７ ４ 生 ＆ ２ 型 ３ ８２ ９０ ｒ６３ ２７０ ２ 对 差 ６ ・ ５．６８ｌＯ．６ ０ ６ ９ ０ 宾 ・ ６５ ２ ３ ８ ４ ２ ｏ．８０ １ ０ ＆ ２ ６ ２ 算， 销售面积 的拟合值曲线 积 相对误差 ｏ ＆５ ６３ ７１ ２２ ｏ２ ４ １ ．７ ７ ．８ 和建模 曲线 的绝对关联度 、 相对关联度、综合关联度分别是 ０ ９ ７０ ８ ８ ９ ２ 、． ２ 、 ９ 由上可以看出，０ ４年预测值和实际值之间 ２０ 多变 量下 的 推广 ， 过建 立 ｎ个 ｎ元 微分 方 程 ， 通 联 ０ ８ ８模 型较 好 。 ．７， ９ 差 别 很小 ，考 虑预 测误 差后 可 认为 预测 值和 实际 立求解 ， 使其参数能够反映变量间的相互影响。 １． ．３后验差检验 ： ６ 经计算 ， Ｍ（ ，） ＭＧ １３预测销 值相符。 可以认为 ２０ 年宏观调控对 ０４ 长沙房地产 １ 市住宅商品房销售面积预测 售面积的后验差比值 ｃ ０ ５ ， ＝￣ ８小误差概率 ｐ ｌ ＝， 模 市场的住宅销售面积影响很小 ； 随着宏观调控的 １ 关联分析。取 １９ 年至 ２ ０ 年各相关 型精度为一级。 ． １ ９８ ０３ 深入 ， 宏观调控对销售面积影响的效果逐渐显现， 因素统计数据分析 ， 计算得到各相关因素的关联 ２长沙市住宅商品房供应面积预测 表现在 ２０ 年销售面积有所下降。 ０５ 主要是宏观调 系数 见表 １ ： 依据 １ ８ ２０ 年 控对消费者 的购房的心理预期产生一定影响 ， ９ －０３ ９ 导 表 １ 长沙市住 宅需 求预测影响 因素灰 色关联度分析表 长沙市住宅商品 房供给相 致部分市民产生飒望情绪 ， 形成持币待购状况。 随 影 响因素 ｃＰ ｏ ｋ￣ ｃ Ｐ 住 ｏ 人 市 关因素统计数据。 着长沙市人均收 入 平的提高以及宏观调控进一 ２ｌ 关联分析。得到 步深入， 此状况有所改善。 各相关因素的关联系数如 国家对土地政策的调整 ， 对所有经营性土地 表 ３ 。 实行招标拍卖的方式出让以及银行加大了房地产 选择与住 宅竣工面 贷款的管理，长沙的住宅供应市场有了较大的变 动， 从表 ｔ 可以看到 ，０ ４ ２ ０ 年住宅竣工面积预测值 通过关联分析 ， 得到 Ｇ Ｐ 住宅平均价格与 Ｄ、 Ｐ建 立 ＭＧ Ｍ 表 ３长沙市住宅供给预测影响因素灰色关联座 分析表 住宅 销售 面积 的关 系最 为 密切 ，故 在预 测 模型 当 面 积 和 ＧＤ 中排除 了另外 ５个因素 ，即取住 宅销售 面积 、 （，） １３模型来预测。 ２ 模型精度检验 ． ２ Ｇ Ｐ 住宅平均价格三个变量（ Ｄ、 分别用 Ｘ 、 表 Ｉ ｘ ， ２ ．残差检验： ．１ ２ 模型 示） 建立 ＭＧ １３模型。 Ｍ（ ，） １ 建立 Ｍ Ｍ（，） 型。取等时间间距的 拟合值和实测值的逐点误 ． ２ Ｇ １３ 模 ： １９ 至 ２ ０ 年的数据进行一阶累加生成后 ， ９８ ０３ 建 差计算结果见表 ４ 可见表 中相对误差 立 ＭＧＭ（， １３ ， 模型的微分方程如下： 的残差值不大，竣工面积 。ａ ＋ 。ｈ ＋ 的平 均相对误 差 Ｚ ９ 竣 工 实测 值 ７ ． ７ １ ６ ０ １ ９ ７ １ ４ ８ ２ ９ ２ ３ ８ ０ １％， ９ ２ ２ ５ １ ５ ７ ４ ６．３ ５ ．７ 其中 ， ｌ ， ｉ ，３ ＝２ 。 模型的精度较好。 面积 拟合 值 ７ ． ７ １ ９ ３ １ １８ １ ６ ４ ２ ９ ０ ３ ３ １ ９ ２ １． ６ ２．２ ７．９ ５ ６ ６ ．３ 绝 对误差 ０ ６ １ ９ ｌ ３模型的参数估计 。 用最小二乘法估计参数 ６ ９ ２ ７ ０ １ ６ ．５ ｌ ．１ Ｏ ７ ５． ｏ６ 一 ２ ．关联度检验 ： ．２ ２ 经 相 对误差 ０ ５３ ．１ １ ７ ３ ０９ ４ ３ ７ ．８ １ ４ ．１ 计算， 竣工面积的拟合值 的向 和ｂ ａ 【ｌ 一 ． Ｉ 量ａ ： ＿ａ， … ｂ Ｊ 几 ＿ １ ａ ａ （ 曲线 和建模 序列 表 ５２ ０ －０１ ０ ６ ２ ０年长沙房地产市场预测修正表 ｉ ， … ， ＝ｌ ２， ｎ 曲线绝对关联度、 ２０ ０６ ２０ ０７ ２０ ０８ ２０ ０９ ２ ０ ０１ 『 ２ １ （（ １ （ ） （ ２ ） （＋ ） ） ） ） （ （（ １ ２ ） ） ） （ 相 对关联 度 、 综合
房地产：万人摇+打新热+开年三城调控收紧，2021热点城市还将火热吗？
电话： 邮箱：上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都相关研究：2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？企业研究：从万科A 看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升研究员 于小雨 rain_yxy （微信号)王玲w187********（微信号） 李慧慧Yjtzl2016（微信号）所属行业 房地产发布时间 2021年2月5日行业研究万人摇+打新热+开年三城调控收紧，2021热点城市还将火热吗？核心观点：一、为什么2020年上半年“万人摇”普遍？我们认为2020年上半年部分城市出现万人摇号现象，主要原因是房价上涨预期强烈，例如部分项目区位好，或者售价低于周边均价等；信贷资金容易获取；以及少数居民家庭寻找限购漏洞获取购房资格。
二、2020年下半年调控政策加码，万人摇改头换面为打新潮万人摇号集中在2020年上半年，下半年万人摇号现象有所缓解，不过高能级城市打新依旧火热。
首先，万人摇号有所缓解，这和行政性调控以及资金监管等有关。
另外，2020年下半年“打新”频现。
我们认为主要原因有三点：其一，部分房价倒挂的楼盘，预期难以调整；其二，资金监管等有助于避免经营贷和消费贷等行为，但是资金充足的家庭不会被限制；其三，查漏补缺式调控政策将阻止居民投机获取购房资格，部分城市积累了一定的刚需，刚需足够大时，也将促进打新热。
三、组合拳与因盘施策或是降温趋势2020年下半年至2021年初，很多城市多次出台政策，政策出台后仍有余热。
从政策层面看，调控政策出台后房价趋于平稳的城市有两大特点，一是多维度调控，组合拳出击；二是因盘施策，精准调控。
2024年长沙写字楼市场分析现状
2024年长沙写字楼市场分析现状引言长沙作为湖南省省会，是经济发展的重要枢纽和商业中心。
随着经济的快速发展，越来越多的企业选择在长沙设立办公室，并增加了对写字楼市场的需求。
本文将对长沙写字楼市场的现状进行分析，并探讨市场趋势和发展前景。
市场概述长沙的写字楼市场呈现出快速的增长态势。
根据最新数据，2019年长沙市写字楼供应面积达到了100万平方米，较上一年增长了20%。
在需求方面，由于长沙市吸引了大量的外资和投资项目，企业租赁写字楼的需求也相应增加。
市场特点1.区位优势：长沙市中心地段的写字楼租金相对较高，而郊区的写字楼租金则较低。
这促使一些中小企业选择在郊区租赁写字楼，以降低成本。
2.供需关系：市中心地段的写字楼供应紧张，而郊区的写字楼则供大于求。
这导致市中心地段的写字楼租金持续上涨，而郊区租金则相对稳定。
3.多功能性需求：不同公司对写字楼的需求有所不同。
一些公司需要大型会议室和培训室等设施，而另一些公司则更注重办公环境的舒适性和便利性。
市场趋势1.供应量增加：长沙市政府出台一系列政策鼓励写字楼建设，预计未来几年将有更多的写字楼项目投入市场。
2.区位竞争加剧：由于市中心地段的写字楼供应紧张，企业将会考虑在发展迅速的郊区寻找更具性价比的写字楼空间。
3.营造舒适办公环境：随着人们对工作环境的要求越来越高，写字楼运营商将会更加注重提供舒适、便利的工作环境，以满足企业和员工的需求。
市场竞争目前长沙的写字楼市场竞争激烈。
主要竞争对手包括国有企事业单位、外资企业以及本地企业。
这些企业在位置、租金和服务等方面进行竞争，争夺租户。
市场前景长沙写字楼市场的前景值得乐观。
随着长沙经济的不断发展和吸引力的提升，越来越多的企业将选择在长沙设立办公室。
未来几年，长沙将有更多的写字楼项目完成并投入使用，为市场提供更多选择。
同时，随着对工作环境的要求提高，市场中将出现越来越多的高品质写字楼，满足企业和员工的需求。
结论长沙写字楼市场目前呈现出供需紧张和竞争激烈的态势。
二线城市房地产草根调研纪要——长沙
证券研究报告 | 调研纪要2020年10月28日房地产二线城市房地产草根调研纪要——长沙行业指数 %1m 6m 12m 绝对表现 -3.01 5.82 -1.37 相对表现 -4.16 -9.99 -10.58相关报告 1、《十月至今成交略显寒意，百城土地溢价率接近年内最低：周度高频数据跟踪W42》2020-10-21 2、《销售投资稳步恢复，土地市场热度延续：1-9月统计局数据点评》2020-10-21 3、《9月增速略有放缓，中小房企销售改善明显：克而瑞9月百强房企销售点评》2020-10-19分析师 董浩执业证号：BOI846852-****************************联系人 周卓君852-****************************纪要要点●长江中游中心城市。
2019年，长沙市常住人口839.45万人，城镇化率达79.56%；地区GDP 1.16万亿元，位居全国城市GDP 第15位，同比+8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP 分别为1.2%、43.6%、55.2%，二三产业发达。
此外，2019年全市居民人均可支配收入48724元，同比+9.1%，城镇居民人均可支配收入555211元，同比+8.7%；农村居民人均可支配收入32329元，同比+8.8%。
人均可支配收入较高。
●去库存、稳供给下，房地产市场呈现供不应求态势，年内在疫情影响下，市场韧性较弱，整体需求偏低。
在2015年开启的全国房地产市场去库存阶段内，长沙房地产市场持续呈现供不应求态势，其中，因2016年土地市场成交较少的情况下，2017年供应面积下降，并成为2015年来最低值。
此外，年内房地产市场受疫情影响，需求较少，仅5、6月总成交额单月同比正增长。
其中，6月因年中销售结点，地产商以价换量，使得成交价格有所下滑。
●土地市场供给充足，受结构性和房地产市场影响，土地价格缓步上升。
伴随房地产市场去库存，2015、2016年长沙土地市场供应维持历史低位；受楼市小高潮影响，土地市场供应逐渐放量，土地价格微升。