张双根：商品房预售与预告登记131112
建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知-建房[1992]239号
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建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知
（１９９２年４月２１日建房[1992]239号）
为了加强商品房屋的产权产籍登记管理，现通知如下：
一、建立商品房屋销售前的产权登记备案制度。
房地产开发公司在商品房屋销售前（包括预售），必须持项目建设图纸和有关批准文件到房地产产权管理机关登记备案，以作为商品房屋产权登记的基础资料。
二、商品房屋的购买方必须在购买商品房屋的三个月内（期货交易的在结算之日起的三个月内），持能证明交易行为合法性的有效证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续，领取产权证书。
三、按商品房屋成本管理办法和价格管理办法，其建造成本已打入商品房屋成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑，其产权确定为由人民政府房地产管理部门管理的国有房产。
由全民所有制房地产开发公司开发建设的上述房产，地方政府的房地产管理部门可根据房地产开发公司的物业管理能力，委托其经营管理；也可由地方政府的房地产管理部门统一经营管理。
由其它所有制房地产开发公司开发建设的，由地方政府的房地产管理部门统一经营管理。
四、房地产开发公司开发的项目，在竣工时，建设部门和房地产部门应根据竣工图和审批的商品房屋成本，及时核定国有房产的范围和数量，确定经营管理方式，并明确经营者的责任。
——结束——。
当今中国应不应该取消商品房预售制度辩论赛 正方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿
当今中国应不应该取消商品房预售制度辩论赛正方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿一辩：尊敬的评委、各位观众，今天我们来讨论的是当今中国应不应该取消商品房预售制度。
我作为正方的第一辩手，我认为应该取消。
首先，商品房预售制度存在很多弊端。
预售制度给了开发商很大的权利，他们可以随意提高房价，而且不受市场监管。
这导致了房价的不断上涨，让普通百姓难以承受。
同时，预售制度还会导致一些开发商恶意拖延交房时间，给购房者带来很大的不便。
其次，取消预售制度可以促进房地产市场的健康发展。
取消预售制度可以让市场更加公平，使得房价的涨跌更加合理。
同时，取消预售制度可以让开发商更加注重产品质量，提高产品的竞争力，促进市场的健康发展。
最后，取消预售制度可以保护购房者的合法权益。
取消预售制度可以让购房者更加清晰地了解自己所购买的房产信息，避免被开发商欺诈。
同时，取消预售制度可以让购房者更加安心，不再担心开发商恶意拖延交房时间。
综上所述，取消商品房预售制度是有必要的，它可以促进市场健康发展，保护购房者合法权益。
因此，我认为应该取消商品房预售制度。
二辩：尊敬的评委、各位观众，我作为正方的第二辩手，我认为我们应该取消商品房预售制度。
首先，预售制度给了开发商过大的权利，导致房价不断上涨。
开发商可以随意提高房价，而且不受市场监管。
这让普通百姓难以承受，严重影响了社会稳定。
其次，取消预售制度可以促进房地产市场的健康发展。
取消预售制度可以使市场更加公平，让房价的涨跌更加合理。
同时，取消预售制度可以让开发商更加注重产品质量，提高产品的竞争力，促进市场的健康发展。
最后，取消预售制度可以保护购房者的合法权益。
取消预售制度可以让购房者更加清晰地了解自己所购买的房产信息，避免被开发商欺诈。
同时，取消预售制度可以让购房者更加安心，不再担心开发商恶意拖延交房时间。
综上所述，取消商品房预售制度是有必要的，它可以促进市场健康发展，保护购房者合法权益。
因此，我认为应该取消商品房预售制度。
关于商品房预售的争论和结论
、
一
种 意 见 是 ：现 货 交 易 看 得 见 、
摸得 着 ，是真正 的阳光交易 ，是最 终
的发 展 趋 势 。 辨 析 意 见 是 ：在 人 类 社 会 出现 商 品经 济 以 后 的 漫 长 岁 月 里 曾经 有 很
长一 段时间的商 品销 售 ，主要是现 货 交易。随着社会经济 的发展 ，商 品销 售形 式逐步 向多样化 发展。诸如预售
交 易 、 期 货 交 易 、分 期付 款 交 易 、抵
押贷 款交易等 多种销 售形式陆续产 生 和发展。 目前在世界各国 （ 也包括我国 ）
的市 场 交 易 中 ，不 仅 生 产 周 期 长 价 格
高 的飞机 、轮船和房地产 等商 品较 大
比重 地 实 行 预 售 交 易 ，而 且 许 多大 宗
关于商品房预售的争ｊ ｝ 《
２０ 年 ８月 １ ０５ ， 中 国 人 民 银 ５日 行 房 地 产 金 融 分 析 小 组 发 表 了 ｛０ ４ ２０
年 中国房地产 金融报 告》 。报告指 出 ， 当前房地产市 场上很 多市场风 险和交 易 问题 都 源 于 商 品房 新房 的预 售 制 度 鉴于 目前经营 良好的房地产 商已
四 关于金 融学 Ａ Ｃ的争论 商 ）产生 的综合效益 。遗憾 的是 我 出了进一步的规定。这些年 的实践也 Ｂ
年后小 区建成再现售剩余 的 ３％ 未 几倍 。这是现代金融为加快社会经济 ０
预售 的住房 ，每平方米售价 大多涨 到 发 展发挥 的重大作 用。如果有人主张 产 生的许 多问题 认为商品房预售 问 １２ ． 万元 以上。如果取 消 了预售 ，这 实业家应靠 自己积累资金而摒弃现代 题太多，应予取消。 个小 区住宅的平均售价 将增加百分之 金融 的融 资支持 应是一种忽视现代
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
珠海市司法局关于开展商品房屋预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务的通知
珠海市司法局关于开展商品房屋预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务的通知文章属性•【制定机关】珠海市司法局•【公布日期】1992.03.01•【字号】珠房字[1992]第04号、珠司字[1992]第12号•【施行日期】1992.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文珠海市司法局关于开展商品房屋预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务的通知（珠房字[1992]第04号、珠司字[1992]第12号1992年3月1日）各房地产开发公司、各银行、金融部门：为加快珠海经济特区房地产开发的步伐，促进特区经济的建设，珠海市房产管理局与珠海市公证处在吸收各地楼花买卖、按揭贷款经验做法的基础上，结合本市的实际情况，决定开展珠海市商品房屋预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务。
现将上述业务的具体程序办法通知如下：一、发展商(即出售方)在取得省核发的《技术资质等级证书》或市政府批文和有偿取得国有土地使用权后，办妥开发房地产项目的审批手续，领取《建筑许可证》、《固定资产投资许可证》、《建设用地许可证》、小区总平面图、《建筑设计防火审核许可通知书》、《工商营业执照》副本等文件，并已按土地使用合同的规定投资开发，取得了预售房产的权利。
发展商在预售房产前，应将上述提及的与开发房地产项目有关的所有文件分别送一套副本给市房管局和市公证处备案。
二、购房者与发展商签署《房屋买卖合同》(预售)并办理公证。
购房者交纳首期购楼款后，即取得“楼花”权益。
市公证处签发的房屋买卖公证合同一式四份，发展商一份，购房者一份，公证处一份，市房管局一份(未入伙前暂由发展商存档，待发入伙通知办理房产权转移登记时交房管局存档)。
三、购房者取得“楼花”权益后，即可与银行、发展商签署《楼花按揭贷款合同》并办理公证。
发展商承担保证责任，当购房者不能履行按揭贷款合同偿还借款给银行时，发展商保证及时代偿还借款(含利息)给银行，并同时保证回购售与购房者的楼宇。
买受人未及时办理预告登记、网签或备案,能否排除强制执行？
买受人未及时办理预告登记、网签或备案，能否排除强制执行？预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行阅读提示《执行异议和复议规定》第二十八条规定了无过错买受人有权排除法定优先权人的申请执行，既然称为“无过错买受人”，那么，此类买受人必须满足的条件是对于案涉不动产未能办理过户登记手续不存在过错。
如何认定买受人是否无过错呢？本篇文章通过检索最高人民法院近年来关于这一问题的裁判观点，梳理、分析最高人民法院处理这一问题的裁判思路，归纳实务要点总结，并为买受人提供降低此类法律风险的建议。
裁判要旨预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签或备案与所购不动产未办理权属转移登记并无必然联系，不存在过错。
案情简介2016年2月24日，买受人宋某梅向银某公司购买案涉车位，约定银某公司在一年内为买受人办理产权过户。
购买时，案涉车位上有一年期限的抵押。
之后，宋某梅支付合同价款并实际占有、使用案涉车位。
2016年9月2日，银某公司继续以案涉车库为农行某支行提供抵押担保。
之后，农行某支行将银某公司等起诉。
2017年5月5日，根据农行某支行申请，重庆一中院对案涉车库予以保全查封。
在保全过程中，宋某梅提出书面异议，重庆一中院裁定中止对案涉车位的执行。
农行某支行向重庆一中院提起申请执行人执行异议之诉。
2018年6月13日，重庆一中院一审认为，买受人宋某梅对案涉车位未办理过户不存在过错，判决驳回农行某支行的诉讼请求。
农行某支行上诉至重庆高院。
2018年12月27日，重庆高院二审认为，宋某梅并无义务就案涉车位申请网签或预告登记，以防范之后案涉车位过户登记的权利障碍，故并无过错。
判决驳回农行某支行上诉，农行某支行向最高人民法院申请再审。
2019年9月26日，最高人民法院再审驳回农行某支行的再审申请。
裁判要点及思路本案中，关于是否因买受人宋某梅自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题，最高人民法院认为：第一，出卖人以案涉车库为第三人多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《借款合同》，有独立的抵押期。
当今中国应不应该取消商品房预售制度？辩论赛 反方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿
当今中国应不应该取消商品房预售制度？辩论赛反方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿反方辩词一辩：尊敬的评委老师、各位辩友，大家好。
我作为反方的第一辩，我将为大家阐述为什么当今中国不应该取消商品房预售制度。
首先，商品房预售制度作为我国房地产市场的一种重要机制，已经在推动房地产行业发展、稳定市场预期等方面发挥了积极作用。
取消该制度可能导致市场需求和供应失去稳定的预期，进而影响房地产市场的健康发展。
其次，商品房预售制度方便了购房者的融资需求。
预售制度可以让购房者提前缴纳房款，而开发商则可以利用先期收到的资金进行项目的建设和开发。
如果取消预售制度，购房者可能需要一次性支付全部房款，这对于普通购房者来说是一种负担。
购房者融资难、购房成本过高将会严重阻碍其购房需求，也会影响到房地产市场需求的稳定。
最后，预售制度在一定程度上可以提前防范房地产市场风险。
由于预售制度要求开发商提前公示相关信息，使得购房者能够提前了解项目的各项情况，从而减少购房风险。
反之，如果取消预售制度，购房者很难提前了解到项目的具体情况，可能在购房过程中遇到更多的风险和不确定性。
综上所述，当今中国不应该取消商品房预售制度。
这一制度在促进房地产市场发展、满足购房者融资需求以及提前防范市场风险等方面都发挥着重要作用。
我们应该重视保留该制度，并进一步完善相关的监管机制。
谢谢！反方辩词二辩：尊敬的评委老师、各位辩友，大家好。
我作为反方的第二辩，我将继续为大家阐述当今中国不应取消商品房预售制度的理由。
首先，商品房预售制度可以帮助开发商降低融资成本。
预售制度一方面可以提前为开发商带来资金流，另一方面可以降低开发商的融资风险。
如果取消预售制度，开发商可能需要更多的融资途径，并承担更高的融资成本，这不利于房地产行业的健康发展。
其次，商品房预售制度可以促进房地产供应的灵活调整。
通过提前销售房屋，开发商可以根据市场需求的变化及时调整开发计划，使得供应与需求保持相对平衡。
最高人民法院对十三届全国人大五次会议第6141号建议的答复
最高人民法院对十三届全国人大五次会议第6141号建议的答复文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2022.08.17•【分类】其他正文对十三届全国人大五次会议第6141号建议的答复您提出的《关于明确审慎冻结企业基本账户等规则的建议》收悉，现答复如下：关于所涉商品房预售资金监管账户问题。
2022年1月，最高人民法院联合住房和城乡建设部、中国人民银行出台《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，从依法保全、确保监管资金用于商品房开发等角度对人民法院的保全、执行行为进行规范，确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益。
该规范还同时明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，切实实现相关部门联动，通过强化行政部门的监管，确保商品房预售资金依法、依规用于预售商品房项目建设，保护购房人合法权益，维护国家金融秩序稳定。
就目前我们所掌握的情况来看，该规范较好平衡了购房人和债权人的利益保护，实现了政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。
我们将继续监督指导地方法院贯彻落实好该通知精神。
关于企业银行基本账户能否保全问题，目前缺乏法律规定，执行实务领域存在不同做法，理论研究存在认识分歧。
最高人民法院非常重视您的建议，已经对相关问题展开研究，并将继续开展以下工作：一是强化理念指引，切实提高全国法院执行干警服务大局、为民司法意识。
最高人民法院将持续要求全国各级人民法院在执行工作中对标党中央决策部署，切实找准做好“六稳”工作、落实“六保”任务等重要工作的结合点，进一步强化善意文明执行理念，坚持比例原则，尽量避免和纠正在对企业银行结算账户采取保全措施时对企业生产经营造成不利影响，维护社会经济、金融秩序平稳发展。
二是强化理论研究，力争尽快厘清所涉银行基本账户保全问题的理论基础。
最高人民法院将以目前全国人大正在起草出台强制执行法为契机，强化所涉强制执行问题的基础理论研究，配合强制执行法出台和贯彻实施，及时对包括企业基本账户保全问题在内的所涉疑难执行问题研究出台规范性意见，为全国法院对涉企业基本账户采取保全措施提供可操作性的规范依据。
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张双根：商品房预售与预告登记131112商品房预售中预告登记制度的反思与重构兼及房地关系.不动产统一登记制度一.引言在《物权法》所继受的诸多新制中，第20条规定的预告登记，是一项真正揉进本土化创意的制度。
这是因为，与该条所参引的立法例相比显然，在尚无公布“立法理由书”之定制的当下，所谓“本条的参考立法例”，不过是根据同年全国人大常委会法制工作委员会民法室所编释义书的推测而已。
依此释义书（注意：以该单位名义所出版的释义书，品种极多，但大同小异，本文仅择一种：《〈中华人民共和国物权法〉条文说明.立法理由及相关规定》，北京大学出版社xx年版，第20-21页【请再核查一下页码！】），其所列参考立法例为：（1）《德国民法典》（以下简称：“德民”）第883.885条；（2）《瑞士民法典》（以下简称：“瑞民”）第960条；（3）《日本不动产登记法》第2条；（4）我国台湾地区《土地法》第79条之一。
，本条不仅在效力构造上有其“特色” 预告登记之效力，非本文主题内容，在此仅略予提示：第20条第1款第2句就预告登记的保全效力，采取“未经预告登记权利人同意的处分行为不发生物权效力”的特有构造，这一表述已偏离预告登记在德民第883 条第2款中的原有逻辑。
不过，立法条文表述若不存在致命性错误，尚可经由学说与判例之纠偏努力，使其得以补救。
但《物权法》之后，学理与司法尚未待施展解数，随即出台的两个关于不动产登记的部门规章，既已完全遏制其手脚：司不动产登记职责的两个主管部门，将预告登记的效力坐实为登记簿“冻结”毁预告登记之制者，莫此为甚！其具体规定，见《土地登记办法》（xx年2月1日起施行，第62条第4款）与《房屋登记办法》（xx年7月1日起施行，第68条第1款）。
，更为重要者，就预告登记的适用对象，也就是预告登记所保全的债权性请求权的范围，无论是立法前后的学说见解，《物权法》之前以“预告登记”为题的论文，如：王宏.王道昌：《不动产预告登记制度初探》，载《法学论坛》2000年第6期，第64-69页；房绍坤.吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》，载《法学家》2003年第4期，第63-71页；孙鹏：《不动产预告登记》，载《法治论丛》2003年9月，第18卷第5期，第28-33页；常鹏翱：“比较法视野中的预告登记”，载《金陵法律评论》xx年春季卷，第32-40页；杨立新.宋志红：《预告登记性质.效力和范围探索》，载《法学杂志》xx年第4期，第32-36页。
《物权法》之后的论文，如金可可：《预告登记之性质从德国法的有关规定说起》，载《法学》xx年第7期，第108-120页；杨峥嵘：“商品房预售适用预告登记制度之管见”，载于《法学评论》（双月刊）xx年第1期（总第147期），第60-64页；侯国跃：“论不动产预告登记以我国《物权法》第20条为中心”，载于《河北法学》xx年第2期，第92-96页；物权法专著或教科书，如王利明：《物权法研究》（第三版上卷），中国人民大学出版社xx年版，第350-362页；崔建远：《物权法》（第二版），中国人民大学出版社xx年版，第59-62页；孙宪忠：《中国物权法总论》（第二版），法律出版社xx年版，第346-353页；黄松有主编：《条文理解与适用》，人民法院出版社xx 年版，第103-107页。
还是不动产登记部门之后的实务操作，参见住房和城乡建设部政策法规司等编：《房屋登记办法释义》，人民出版社xx年版，第306-309页。
均认为主要针对商品房预售情形，旨在保全购房人依据预售合同所生的请求权。
以商品房预售作为预告登记制度的规范模式，站在母立法例的立场来看，已与其制度初衷相去甚远。
法律继受过程中，基于本土化的需要，原本可以且也应允许进行“再创造” 语见[德]伯恩哈德•格罗斯菲尔德：《比较法的力量与弱点》，孙世彦等译，清华大学出版社xx年版，第97页。
不过颇为吊诡的是，预告登记主要适用于商品房预售情形这一结论，在中文文献中不知自何时起即被视为一种理所当然，至于这一“再创造”是否有其正当性，始终未曾有过深入的探讨。
参见上揭注释3所引文献。
新近就商品房或在建建筑物之上能否成立所有权，进而能否进行抵押等，甚有反思者，仅：王荣珍：“论在建建筑物抵押登记的性质与效力”，载《学术研究》xx年第11期，第50-55页；何小勇：“预购商品房抵押法律效力问题探讨--以银行债权保护为视角”，载《西部法学评论》xx年第1期，第58-69页。
按照官方公布的立法规划，应在xx年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。
参见《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》（国办发〔xx〕22号），载:///zwgk/xx-03/28/content_2364821.htm。
预告登记是不动产登记之一种，自应纳入此次立法之中；且因商品房预购是目前商品房交易的重要模式，牵涉广大购房人的利益，预告登记制度在此次立法中，更应得到仔细且审慎地对待。
有鉴于此，本文拟对现行预告登记制度予以检视与反思，着重探讨预告登记制度与商品房预售之间理论构成上的关联，揭示预告登记能否以及如何适用于商品房预售情形。
唯有如此，才能切诊预告登记在我国法构造上的特有症结，进而寻觅其“再创造”的路径。
本文在结构上，先确定第20条所真正效仿的母立法例，并分析母立法例中预告登记制度的内容，揭示其在制度构成上的逻辑前提（第二部分）；其次，梳理预告登记制度在我国的发展过程，以确定第20条以商品房预售为其规范预设之模式（第三部分）；再次，对照母立法例，揭示将预告登记制度适用于商品房预售情形，在交易客体（所预售的商品房）.预告登记之载体（不动产登记簿）以及预告登记所预防之对象（债务人之处分行为）三方面所存在的缺失与障碍（第四部分）。
论文第五与第六部分，则在现行法体系下就这些缺失与障碍，分析有无克服的可能，以及可能的补救路径。
而在这一过程中，因商品房预售与预告登记在现行法体系中均各具特殊的构造，二者又相结合，使得反思触角所及既广且深，重构的探索也就逸出预告登记制度之本身，最终须落脚于房地关系.不动产统一登记制度。
此即本文副标题之由来。
二.《物权法》第20条所真正“参引”的立法例（一）功能比较视角下的定位考察预告登记（Vormerkung）发端于早期普鲁士法上的“异议登记（Widerspruch）”，从中分流而出，后为奥.德.瑞民法所采纳，嗣又经移植而体现于日本法与我国旧民法（现台湾地区民法）。
迁译自日文资料之介绍，可参王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第164-183页；预告登记在德国法之沿革，参见Philipp Heck, Grundriss des Sachenrechts,Tübingen1930, S.194。
全国人大常委会法工委民法室释义书所列的参考立法例，除奥地利外，其余四种均作引列。
然而，各立法例上的预告登记，虽或同其名，实则彼此各异，差距颇大。
因此，虽则此四种立法例均列，但《物权法》第20条所规定之“预告登记”，究竟取自或主要取自何种立法例，仍有待深究。
如何确定该条所借鉴的立法例，不妨采取比较法方法论上的功能比较思路，着眼于制度功能，比较制度所欲应对的问题，或者所欲适用的情形。
其详可参茨威格特/克茨：《比较法导总》，潘汉典等译，法律出版社2003年版，第46页以下。
考察第20条之表述（“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，…”），则我国物权法上预告登记之主旨，在于保全以房屋等不动产所有权转让以及其他变动为内容之债权性请求权。
此即表明，预告登记在我国物权法上是一项辅助性制度，旨在配合物权变动，以保障其效果的实现。
而物权变动模式在各立法例上，本就差异极大，且鉴于物权变动制度之重要性，各立法例甚至因此被贴上不同的标签。
相应地，处于辅佐地位之预告登记制度，在构成上也就因之而存云霄之别。
准此而言，日本法中相当于预告登记之规定，亦即《日本不动产登记法》第2条之“假登记”，因其物权变动之意思主义模式，不动产登记要素在其中仅起对抗作用，参见[日]我妻荣著.有泉亨补订：《我妻荣民法讲义II：新订物权法》，罗丽译，中国法制出版社xx年版，第85-91页。
与我国《物权法》规定于第二章第一节之中的预告登记，也就是规定于不动产物权变动采登记生效模式之下的预告登记，性质迥异。
既然存在本质性差异，也就无法作为取法之范本，故而日本立法例虽位列其中，但实际上并无“参引”之实，聊备一格而已。
再看瑞士立法例。
《物权法》立法前后，乃至现在，就瑞士民法上预告登记制度，系统介述之文献极为少见，故就所列的瑞民第960条，《物权法》第20条是否真的有所参照，诚值怀疑。
退一步说，即使瑞士立法例在当时确实落入立法者的视野，第20条也未必仿自瑞民第960条，这是因为：其一，瑞民规定预告登记适用情形的，共计三条，即第959条至第961条。
《瑞士民法典》第961a条为1994年始生效的新增条文，旨在强调预告登记并不导致“登记簿冻结（Grundbuchsperre）”。
但是，瑞民预告登记之这一层效力，在第959－961条各条之第2款，实际上均已揭明，第961a条之新增，实有狗尾之嫌；对此之诟病，参见Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Honsell·Vogt·Geiser (Hrsg.), Zivilgesetzbuch II, Art.457-977, Art.961a, N1 (Jürg Schmid),2. Aufl.2003。
而此三种情形的预告登记，在瑞士法上并不存在统一的效力构造，且在学理上争点不断。
参见Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht,2. Aufl.2003, S.96 ff.。
依该著之归纳，瑞民预告登记之效力，可有三类：1，预告登记之典型效力（typische Wirkung der Vormerkung），体现于瑞民第959-961条各条之第2款，亦即“一经预告登记，对其后所取得之权利具有对抗效力”。
2，预告登记之非典型效力（atypische Wirkung der Vormerkung），体现为瑞士法上特有的“物上债务（Realobligation）”理论，亦即所预告登记之权利或法律关系，依“物上债务”之方式，附着于特定的不动产之上。
3，预告登记还可具有在登记簿中载明物权关系（尤其是处分权之限制），以便击破第三人之善意信赖的功能。
而且，此三类效力在具体的预告登记类型中，既可相互结合而同时具备，亦可仅具其中，具体如何，尚须依预告登记之个案而定。
在如此复杂的制度体系中，取其一截，仅移植其第960条，如此风险的行为，理性立法者谅不致冒然为之。