营销策划深度提案

XX营销策划深度提案

销售准备期

产品深化

对办公类物业的相关配置要求：如软硬件设备设施，外立面的风格设计，空调和电梯的品牌及功能要求，大堂、电梯厅的装修标准建议，功能区域划分，户型面积分割等细节工作。

对商业部分的动线分析，业态的划分，面积分割建议等细节工作。

设备设施及装修标准建议

一、写字楼部分

1、公共区域装修

●大堂：高档次商务装修，装饰风格简约、现代

●电梯：A、B座各设置4部1.15t、2m/s

●门窗：A、B座双开玻璃户门（配金属拉手）；外窗为LOW-E中空玻璃，高级铝合金

窗框

●卫生间：每层公共卫生间高级光洁墙面、防滑地面、防潮吊顶、“美标”或同档次

合资洁具

2、写字楼室内装修

●墙面：“立邦”三合一或同档高级乳胶漆墙面；

●地面：水泥压光地面，上铺高级防静电地毯（踢脚线和地毯在收楼后由物业公司统

一铺设），设高级踢线；

●顶棚：高级乳胶漆顶棚，空调管线和风口部位设石膏板吊顶；

●茶水间、卫生间：上下水管线入管道竖井，管道甩口裸露并保护，交房后由物业公

司铺设地毯时统一封堵；隔墙均不做。

3、设备设施标准

●供电：双回路供电，按80W/M上标设计

●消防：大厦裙楼及地库及塔楼公共区域设置自动喷淋及消火栓系统。采用控制中心

智能报警系统，且有火灾报警、联运控制、紧急广播切换等功能。

●通讯：100M网络带宽、有线及卫星天线电视系统、

●户内空调系统：名牌户式中央空调，安装到位；

●热水系统：公共卫生间提供热水；

●安防系统：地下车库、大堂、电梯内及主要通道等位置设置监控系统；办公单元内

及大堂保安台设紧急报警按钮；三层面向屋顶花园房间设置玻璃破碎探测器；大厦

设有电子巡更系统；

●楼宇自控系统：可为大厦内主要机电系统进行有效合理控制。

●供热系统：整个项目热源来自市政热力系统，经由地下一层换热站换热后，将二次

热力供向各服务区域。

●通风系统：商业区设有新风及加湿系统，机组设在各层空调机房。公共区的卫生间、

厨房以及机电房、地下车库均设集中排风系统。

●防排烟系统：地下车库、地下层管理用房及员工餐厅、厨房以及楼梯间、前室、合

用前室等均按消防要求设置了相应的机械排烟及正压送风系统。

●综合布线系统：遵循国际标准EIA/TIA568A，多模光纤数据主干，超5类水平电缆，

星形网络拓扑结构，用户独享100M网络带宽，提供高速接入Internet服务。信息

点设计指标为1对/10m上标设计。

●给水系统：变频分区给水系统。塔楼采用分区变频供水方式，有效防止用水之二次

污染。塔楼分户水表出户集中设置，无须入户读表，方便小业主及物业管理。大厦

设中水处理及中水供水系统，以满足节约用水及环保之要求。

●电视：设有有线及卫星天线电视系统，整个系统带宽为800M-1GHZ，提供VOD点播

数据服务等业务，除可接受北京市光缆60余套有线电视节目外，还可接收包括卫

视中文台、卫视音乐台等境外卫星电视节目。

●停车管理系统：对“临时停车”及“固定长期停车车辆”进行智能化管理。地下二

层为立体停车库，该系统可与“停车管理系统”通讯，统一管理，对出库车辆进行

识别。

4、建筑立面

外墙：铝幕及玻璃幕墙，配以少量高级石材。玻璃幕墙采用 LOW-E中空保温安全玻璃。

二、商业部分

除以上标准之外，建议安排店招及路引系统等。

写字楼部分优化建议

在设计可行的前提下，为满足办公类人群的使用要求，我们建议对G、H栋写字楼户型及结构进行如下调改：

原H座平面

H座优化建议及文字说明：

1、建议调整现分户方案，具体调整方案有三种：

方案一：一梯四户，一边两户

方案二：一梯两户，一边一户

方案三：一梯多户，一边两户，一边多户。

三种方案也可以共存于不同楼层。

其中一边两户可实行两种细分方案。

2、建议防火门全部采用高档木质防火门。

3、单元户门建议全部采用边开形式，尽量避免中间开门。

4、过小的户型建议就近与大户型合并。

5、大户型户内除侧厨预留厨房条件以外，建议取消其余厨房及相应管道。

6、在不影响使用的情况下，除在总裁办保留小卫生间以外，建议取消户型内的其余小卫生间。户内其他人员一律使用公共卫生间。

原G座平面

G栋优化建议及文字说明：

1、将卫生间翻至现公共区域，由户内卫生间转换为公共卫生间。在规范允许的情况下，建议只设一个公共卫生间。

2、将公共区域的管井由现状的横向设置调为沿公共区域侧墙纵向设置。

3、将户内的厨房及相应管道取消。

另外，针对上次贵司提出的伸缩缝处理问题，我们认为只要不在伸缩缝位置开门，处理难度不大。

整体营销方案

根据产品定位，制定整体营销方案，此方案应分阶段考虑，各阶段推广方案以及推广方式、推广媒体选择、推广费用预估，专业服务广告公司的选择。

一、阶段划分

根据预售证取得的时间的不确定性，特拟定了4套排期方案。

1、写字楼

2、商业

二、各阶段媒体选择及广告配合（以06年8月取得预售证估算）

第一阶段（前期准备期）

平面设计广告公司选定（预计费用：8万元）

包装准备：销售道具：沙盘、销售海报、楼书、单页的设计、网站

（预计费用：20万元）户外媒体：现场围档设计制作、交通路牌的设计制作及报广

（预计费用：60万元）阶段推广费用小计：88万

第二阶段（预热期）

推广方式：试探性的广而告之，检验市场反应，确认产品卖点，寻求以最佳方式表现产品特征。

媒体选择：主打报纸：北京青年报、新京报；辅助报刊：北京晚报、北京晨报

（预计费用：70万元）

主打电台：北京交通台；辅助电台：music radio，国际广播电台