不动产登记申请的法理与规则(一)
不动产登记的法律程序与要点
不动产登记的法律程序与要点不动产登记是指对土地、房屋及其他不动产进行登记，以确保不动产权利的真实性、合法性和有效性。
不动产登记的法律程序与要点对于确立不动产权利的归属、保护不动产交易的合法性具有重要意义。
本文将从法律程序和要点两个方面对不动产登记进行论述。
一、不动产登记的法律程序不动产登记的法律程序包括登记申请、材料准备、审查核实、登记事项公告和办理登记等环节。
1. 登记申请：权利人或其代理人向登记机关提出登记申请，并提供相关材料，申请材料一般包括权利人的身份证明、权属证明、土地使用证明等。
2. 材料准备：登记机关负责审查登记申请的材料真实性和完备性，确保材料齐全、清晰、真实。
如发现材料不齐全或存在疑点，登记机关可要求补充或说明。
3. 审查核实：登记机关对申请材料进行审查，核实不动产权利情况的真实性和合法性。
审查核实的重点包括权利来源、权利内容、权利限制等方面的核实。
4. 登记事项公告：登记机关对已受理的不动产登记事项进行公告，公告的内容包括申请人的身份、登记标的物、权利范围等。
公告的目的是向第三人公示不动产权利状况，确保第三人能够知晓相关权利情况。
5. 办理登记：经过审查核实和公告程序后，登记机关将办理登记，并签发登记证明书或登记原因通知书。
权利人凭登记证明书或登记原因通知书，取得相关不动产的所有权或其他权利。
二、不动产登记的要点不动产登记的要点主要包括登记主体、登记标的和登记内容三个方面。
1. 登记主体：登记主体主要包括权利人和登记机关。
权利人是指拥有不动产权利的自然人、法人或其他组织。
权利人有权向登记机关申请不动产登记，并享有登记权利的保护。
登记机关是指负责不动产登记的政府部门或其他行政机构。
2. 登记标的：登记标的是指需要进行不动产登记的具体权利物体，可以是土地、房屋等不动产。
登记标的必须具备法定的不动产权属性，即具有确权和不可剥夺的权益。
3. 登记内容：登记内容主要体现在登记证明书或登记原因通知书中。
不动产登记的法律要求
不动产登记的法律要求不动产登记是指将不动产权益的设立、变动和消灭等事项进行登记的制度。
不动产登记的目的是确保不动产权益的真实、合法和有效。
为了保障不动产登记的顺利进行，各国各地都制定了相应的法律要求。
一、登记主体要求不动产登记的主体一般包括不动产权利人、取得权利的事实证明人和有关权利、事实的义务人。
根据法律规定，登记主体应符合以下要求：1. 不动产权利人：登记主体应当是不动产的所有权人或使用权人，具有完全民事行为能力，能够合法行使权利或承担义务。
对于未成年人或其他限制民事行为能力的人，应当由其法定代理人代为登记。
2. 取得权利的事实证明人：在不动产登记中，常常需要提交相关的事实证明人可以是经过合法程序证明的权利来源人、承诺支付权利金人或合法的权利转让受让人等。
3. 有关权利、事实的义务人：登记主体还包括对不动产权利或事实产生影响的相邻权利人、债务人等，他们在登记过程中需要提供相关信息并承担相应的义务。
二、登记申请要求不动产登记的申请要求多数国家和地区是相似的，包括以下方面：1. 申请书：申请人需要填写不动产登记的申请书，并提供个人或组织的相关信息，包括姓名、身份证件、联系方式等。
2. 不动产权属证明：申请人需要提供能够证明其不动产权属的证明材料，例如不动产权证书、合同、协议等。
3. 相关手续：申请人还需要提供其他与登记有关的手续和材料，例如权利转让证明、不动产评估报告、涉及担保的住房贷款证明等。
4. 身份证明：申请人需要提交身份证明材料，例如身份证、户口簿等。
5. 缴费证明：申请人需要支付相应的登记费用，并提供缴费证明。
三、登记效力和保护要求不动产登记的效力和保护要求是确保登记结果真实有效的保障措施。
1. 登记效力：不动产登记是以公示为目的的，一般具有不可抗辩性，即已登记的权利享有优先权。
未经登记的权利可能受到法律保护限制。
2. 低价买卖权利保护：在一些国家，当不动产以明显低于市场价格的价格进行交易时，其他权利人可以在一定的时间内申请撤销登记或者确认转让无效。
不动产登记规则
不动产登记规则
不动产登记规则是指国家对不动产进行登记管理的法律法规。
以下是一般的不动产登记规则：
1. 登记主体：不动产登记主体可以是个人、法人或其他组织。
不动产所有权归持有人，登记主体应是不动产的合法持有人或代理人。
2. 登记事项：不动产登记包括不动产的所有权、抵押权、租赁权、地役权等基本事项的登记，以及其他法律规定的必要登记事项。
3. 登记标准：不动产的登记应符合法定标准和程序。
登记标准包括不动产的基本信息、确权证明、权属证明等。
4. 登记程序：登记程序一般包括提交申请、审核资料、核准登记和发放证明等过程。
5. 登记机构：不动产登记机构是进行不动产登记的主要机构，一般由国家、省级或地方政府设立。
6. 登记效力：不动产登记具有公示和决定效力，能够确认不动产权益、优先权和法律地位。
7. 登记费用：不动产登记可能需要缴纳一定的登记费用，费用标准由相关部门规定。
需要注意的是，不同国家或地区的不动产登记规则可能存在一定的差异，具体的规则应以当地法律法规为准。
不动产登记法律基本知识
不动产登记法律基本知识不动产登记是指对土地、房屋及其他不动产权利、权属状况等相关事项进行注册、备案的法律行为。
它是不动产权利的确权和保护的基础，对于维护社会稳定和促进经济发展具有重要意义。
下文将介绍不动产登记的法律基本知识，以增进大家对这一领域的了解。
一、不动产登记的法律依据1. 《中华人民共和国不动产登记暂行条例》：该条例是我国不动产登记的主要法律依据，明确了不动产登记的目的、范围和注册备案机关的职责等。
2. 《中华人民共和国土地管理法》：土地是不动产登记的核心对象，土地管理法规定了土地的不动产权利的形成、变动和登记等相关规定。
3. 《中华人民共和国物权法》：物权法规定了不动产登记中不动产权利的设立、转让、变更和消灭等法律规范。
二、不动产登记的主体和机关不动产登记的主体是具有土地权利、房屋权利等不动产权利的人，包括自然人、法人和其他组织。
不动产登记的机关主要是国土资源主管部门及其下属的不动产登记部门。
三、不动产登记的内容和程序1. 不动产登记的内容：不动产登记主要包括土地的所有权、抵押权、地役权等权利的登记，房屋的所有权、抵押权、担保权等权利的登记，以及土地使用权、土地承包经营权等特殊权利的登记。
2. 不动产登记的程序：不动产登记一般经过申请、受理、审查、登簿和发证等环节。
申请人需要向不动产登记机关提交申请书、相关证明材料，并按照要求缴纳相关费用。
四、不动产登记的作用和意义1. 维护权利稳定：不动产登记可以记录不动产权利的确定和变更情况，确保权利人的权益得到保护，避免不法侵占或纠纷的发生，维护社会稳定。
2. 促进经济发展：不动产登记可以提高不动产交易的透明度和安全性，减少不动产交易成本，促进土地资源和房屋的有效配置，推动经济发展。
3. 促进金融服务：不动产登记可以为银行等金融机构提供抵押物的准确权属信息，增加其对不动产的信贷支持，促进金融服务的发展。
五、不动产登记的改革与展望我国在不动产登记领域进行了一系列的改革探索，如推行不动产统一登记、实现不动产权利多元登记、建立不动产统一平台等。
不动产登记条例全文
不动产登记条例全文不动产登记条例全文第一条为了规范不动产登记行为，保护不动产权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国物权法》和其他相关法律法规，制定本条例。
第二条不动产登记分为建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、房屋所有权登记、林地使用权登记、草原使用权登记等。
第三条不动产登记应当符合法律、行政法规和工作程序的要求，保证登记结果的真实、准确、完整。
第四条不动产登记实行统一的登记制度，分级管理，上下联动。
第五条不动产登记由国土资源主管部门负责全国性的统一管理，省级、地级、县级自然资源主管部门负责本辖区范围内的登记管理。
第六条不动产登记应当以不动产登记机构为依托，实现公开、透明、高效和便民的服务。
第七条不动产登记应当保护不动产权益，注重平衡公共利益和私人权益。
第八条不动产登记工作应当加强信息化建设，健全不动产登记信息库，提供便捷的查询和服务。
第九条不动产登记应当注重法律制度的完善和培训体系的建设，提高登记人员的业务素质和技术能力。
第十条不动产登记应当建立健全监督和惩处机制，严厉打击不动产登记中的违法行为。
第十一条广大公民、法人和其他组织有权依法申请办理不动产登记，享受不动产登记服务。
第十二条不动产登记机构应当接受不动产权利人和其他利害关系人的监督，及时处理申请和提供相关信息。
第十三条不动产登记机构应当按照法律、行政法规和工作程序的要求，审核申请材料，确保登记实体的合法性和真实性。
第十四条不动产登记机构应当制定不动产登记操作规程，明确工作责任和流程，确保登记结果的准确性和及时性。
第十五条不动产登记机构应当加强与其他相关部门的信息互通共享，提高登记的效率和质量。
第十六条不动产登记机构应当依法公开不动产登记信息，接受社会监督。
第十七条申请不动产登记的，应当支付相应的费用，不得违规收取费用。
第十八条不动产登记涉及公共利益的，应当依法履行公告、征收等程序。
第十九条不动产登记涉及知识产权的，应当符合知识产权法律法规的规定。
不动产登记条的基本原则
不动产登记条的基本原则一、依申请登记原则1. 含义- 不动产登记应当依照当事人的申请进行。
这体现了对当事人意愿的尊重，不动产登记一般是由权利人或者利害关系人主动发起。
例如，房屋买卖后，买受人为了取得房屋的合法产权，需要向不动产登记机构提出登记申请，登记机构不会主动进行登记行为。
2. 意义- 保障当事人的自主权利。
当事人对自己的不动产权益有自主处分的权利，依申请登记是这种自主权利在登记程序中的体现。
同时，也有助于明确登记责任，因为是当事人主动申请，其有义务提供准确、完整的登记材料，对材料的真实性负责。
二、一体登记原则1. 含义- 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
例如，在进行房屋所有权登记时，其占用范围内的土地使用权也应同时登记，并且房屋所有权人和土地使用权人应当为同一主体（特殊情况除外，如土地租赁等情况，但在登记上也需明确相关关系）。
2. 意义- 这种一体登记原则有利于明晰不动产的产权关系。
不动产的各个部分之间存在着紧密的物理和权利联系，一体登记可以避免土地和地上建筑物等的权利主体分离导致的产权纠纷。
例如，防止出现房屋所有权人对土地没有合法使用权利或者土地使用权人对地上建筑物没有所有权等矛盾情况，保障不动产交易安全。
三、连续登记原则1. 含义- 未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。
首次登记是对不动产权利的初始确认，是后续登记的基础。
例如，新建的房屋，首先要进行首次登记，确定房屋的所有权人、房屋的基本情况等信息，之后才能够进行诸如房屋的转移登记（如买卖后的产权变更）、抵押登记等其他类型的登记。
2. 意义- 确保不动产登记信息的完整性和准确性。
连续登记以首次登记为起点，使得不动产的权利变动过程能够完整地在登记体系中反映出来。
如果没有首次登记就进行其他登记，可能会导致不动产权利来源不清晰，影响不动产登记的公信力，也不利于对不动产的管理和交易安全的保障。
不动产登记条例实施细则
不动产登记条例实施细则不动产登记实施细则是根据《不动产登记条例》进行制定的具体行政法规，旨在明确不动产登记的具体程序和要求，保障不动产权属的明确和安全，促进不动产市场的健康发展。
下面将从不动产登记的内容、申请条件、登记程序等方面详细阐述不动产登记实施细则。
一、不动产登记的内容不动产登记的内容主要包括不动产的基本信息、权利状况、限制状况等方面。
基本信息包括不动产的位置、面积、用途等；权利状况包括不动产的所有权、抵押权、租赁权等；限制状况包括同一不动产上可能存在的查封、抵押、租赁等限制情况。
二、不动产登记的申请条件不动产登记的申请条件是指不动产权利人或其有权代理人提出登记申请时需要满足的要求。
一般来说，申请人需要具备不动产权利的合法性、申请人身份的真实性和完整性等条件。
此外，申请人还需要提供相关的证明文件，如购房合同、土地使用证、担保合同等。
三、不动产登记的程序不动产登记的程序主要包括申请、受理、审核、登簿和公告等环节。
首先，申请人需要填写不动产登记申请书，并提交相关的证明文件；然后登记机关会对申请材料进行受理，并核对申请人的身份和不动产的基本信息；接下来，登记机关会对申请材料进行审核，核对不动产权利的真实性和合法性；审核通过后，登记机关会将不动产权利予以登簿，并办理不动产证书的领取手续；最后，登记机关会在不动产的登记公示栏上公告不动产的登记情况，确保公众对不动产的权利状况有所了解。
四、不动产登记的补正和异议对于不动产登记申请材料不符合要求或存在错误的，登记机关会通知申请人进行补正，申请人需要重新提交符合要求的材料。
对于已经登记的不动产，任何人都有权提出异议，如对权利状况有异议可以申请权属异议登记；如对不动产的限制状况有异议可以申请限制异议登记。
登记机关会对异议进行审查，并及时作出处理决定。
五、不动产登记的结果和效力不动产登记的结果是指不动产登记完成后所产生的法律效果。
一般来说，不动产登记的结果包括不动产的权利状况和限制状况的确认，不动产权利的确权和保护。
民法典对不动产登记的要求
民法典对不动产登记的要求不动产登记作为民法典中重要的法律制度之一，对于确权、保护和交易不动产具有重要意义。
民法典对不动产登记提出了一系列要求，旨在规范不动产权利的确立和转让，保障公共利益和市场秩序的正常运行。
一、不动产登记的基本原则不动产登记的基本原则是“自愿申请、登记为准”。
这意味着不动产权利人可以自愿申请进行登记，登记机构在符合法律规定的条件下进行登记。
登记机构应当依法审查登记申请，确保登记信息的准确性和真实性。
不动产登记依法成立后，具有法律效力，并且应当及时公示和应用。
二、登记申请的要求和手续根据民法典的规定，不动产登记的申请人应当提交以下材料：不动产登记申请书、相关权属证明文件、证明受理费的缴纳证明、法定代理人身份证明等。
不动产登记机构应当建立完善的申请受理和审查制度，确保申请材料的真实性和完整性。
在登记申请的过程中，应当保护个人隐私和商业秘密，严格保密申请人的个人信息。
三、登记的内容和效力不动产登记的内容包括不动产的基本情况、权利人的基本情况以及其他必要的附加信息。
不动产登记成立后，具有法律效力，即登记成果是可经行为主体交易、勾当债权、执行和担保的不动产权利的基础。
登记成果还可以作为不动产权益链明确的重要依据，提高权益人维权的便利性和效果。
四、登记的原则和制度民法典对不动产登记的原则和制度进行了明确规定。
其中包括登记由行政机关和公证机关共同负责，行政机关主要负责对不动产权属进行登记，公证机关主要负责对不动产的其他权利进行登记；登记机构应当建立健全的登记簿册制度，确保登记信息的准确和更新；不动产登记的异议和纠纷应当依法处理，确保公众权益和市场秩序的稳定。
五、登记的公告和查询不动产登记应当及时进行公示，在登记机构和其他公共媒介上进行公告，确保权利人和相关利益人的知情权和参与权。
同时，不动产登记信息也应当依法向社会公开，实现便捷查询和权益保障。
登记机构应当建立高效的信息管理系统，确保登记信息的安全和有效。
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不动产登记申请的法理与规则(一)关键词:登记申请/程序法行为/到达主义/共同申请内容提要:登记申请是不动产登记的主要启动机制。
申请行为本质上为有相对人的表意行为，但不属于法律行为，具有程序法行为的特质。
登记申请应当实行到达生效主义，不能撤销但可以撤回，撤回登记申请须在登记完成前进行。
登记申请的主要效力在于对登记机关的形成力、对登记程序的启动力、对物权变动的彰显力、对登记顺位的预定力。
因虚假的登记申请资料引致的登记错误，登记机关应当对受害人承担赔偿责任，尔后向登记申请人追偿。
依据物权公示原则，不动产物权的享有和变动应当进行登记。
我国物权法草案专门规定了不动产登记的主要规范；已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，而且不合法理者颇多。
因此，基于登记作为不动产物权公示方式的重要地位，按照学者的普遍认识和全国人大的立法规划，在我国物权法颁布之后接下来就应当抓紧制定不动产登记法。
不动产登记的启动主要依赖于申请权人的申请，但有关不动产登记申请的研究在我国民法学界还未引起应有的关注。
本文拟对此进行初步的探讨。
一、登记申请的法律性质不动产登记申请，即民事主体请求登记机关做出登记的行为。
关于此申请行为属于什么性质，学界的分歧即在于该行为是否属于法律行为。
有的学者认为登记申请的性质是物权行为，因为在初始申请登记中，申请人须有要求确认其对物有所有权的意思表示，申请变更登记中有双方要求所有权移转的合意，申请登记包含申请人取得所有权或移转所有权的目的；同时，我国城乡建设环境保护部1984年发布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》上将房地产变动申请登记作为物权变动的合意，该办法第4至8、10和13条规定，证明申请登记具备了物权行为的全部成立要件，它就是一个物权合意。
孙宪忠先生认为：“登记同样是一种法律行为，而作为法律行为，必须考量登记中的意思表示。
”另外一些学者认为，登记申请在性质上属于纯粹的程序行为，因为德国法学说对此有着非常清晰的界定。
如《迈克勒土地登记法评论》认为：“登记申请为纯粹程序性表示。
它属于‘表示行为’，且需官署受领。
它并非法律行为，尤非处分行为，并非实体权利变动之要件。
”基于不动产登记法为物权程序法的本性，登记申请虽然属于申请人向登记机关做出的请求其履行登记行为的意思表示，但是，显然不能将之归于法律行为的范畴。
这是因为，依照法学界关于法律行为的通行看法，法律行为即指民事主体之间以意思表示为要素而依这一意思表示发生法律效果的行为。
登记申请人的申请行为，尽管需要受领机关的受领，但是性质上应为单方行为，其虽然具有意思表示的要素，可受领该行为者为登记机关，与法律行为迥然有别。
在基于法律行为发生的物权变动中，物权变动的当事人在申请登记时已经确定地就物权变动达成了合意，基于这种合意，再向登记机关做出请求登记的意思表示。
登记是否具有决定这种物权变动合意的效力，则因不同的物权变动模式而有所区别。
在意思主义物权变动模式下，登记之前物权变动已经生效；在形式主义物权变动模式下，登记具有决定物权变动的合意是否生效的作用。
在非基于法律行为发生的物权变动中，登记之前物权变动已经生效，登记的申请不以物权变动的合意为基础，但含有登记的意思表示。
登记机关接受这种意思表示之后，经过审查、记载，即可发生申请人想要发生的私法效果。
然而，登记机关对于登记申请的受理或者称为“登记许可”，属于其履行职责的行为，“不能有私法自治的适用余地”，对于申请人符合法定条件的申请只能接受而不能基于自身利益的考量依自主意思决定接受或者不接受。
此点与法律行为的趣旨迥异，不能不察。
我认为，在不动产登记法是物权程序法的大前提下，申请行为具有程序法行为的意义，这是申请行为的基本属性。
申请处于登记程序机制之中，其一旦运行，就要引发登记机关的相应行为，并可能涉及到其他人，如对登记提出异议抗辩的利害关系人。
因而，从整体上看，申请仅仅是登记程序中的一个环节，它不能像法律行为一样具有独立存在的意义。
从这个角度理解，申请行为与司法诉讼程序中的起诉具有相同的性质，均是引起公共权力机关依据职权从事相应行为的表示。
登记申请是希冀登记机关进行登记的意思表示，它不是法律行为中的意思表示，而仅仅是纯粹的程序性行为。
如此，对于申请行为，不能直接适用民法中的法律行为制度，而只能根据规范目的以及利益类型进行类推适用。
其最突出的表现就是登记申请不能被撤销，即使当事人主观上并没有申请登记的意愿，但只要其向登记机关递交了登记申请以及相关文件，而且登记机关据此办理了登记，就足以表明申请作为程序行为已经运行并因为最终效力的产生而失去了意义。
如果不肯定这一点，就将导致整个登记程序丧失不可逆性的基本运作规律和特点，登记程序也就不足以称为程序。
诚然，正如下文所言，在登记完成之前，申请是可以被撤回的，但这与撤销完全不同。
当然，在物权行为理论看来，登记为物权行为的组成成分或者是物权行为的外在形式或表现形式。
姚瑞光先生认为：“物权行为，由物权的意思表示，与登记或交付相结合，而成立要式行为。
”谢在全先生的看法是：“物权行为系物权变动之意思表示，与登记、书面或交付相结合之法律行为。
”王泽鉴先生也认为：“惟无论我们对物权行为采取狭义说或广义说，依法律行为而生之物权变动，必须具备意思表示及交付（动产）或登记（不动产）二项要件，则无疑问。
”显然，在学者们普遍看来，登记仅为物权行为的要件而已，不但在原因行为之外须另有物权行为，而且物权合意也与登记相区别。
“物权行为就其固有意义而言，仅指当事人欲使发生物权变动之意思表示”。
物权合意直接决定了登记或交付行为的实施，由于交付或登记都是基于物权合意而产生的行为，无论是通过交付或登记设立所有权或他物权，都取决于物权合意的内容。
其实，从前面的分析可以认为，如果存在所谓独立的物权合意，其也就是在进行登记申请时就推定存在的当事人关于物权变动的合意。
在原因行为之外另行存在÷个仅以登记为要件的行为尤其是还要以书面形式体现，实在是无法想像的。
因此，．所谓的物权契约只能在登记申请时得到体现，舍此则无物权契约可言。
换言之，所谓的物权契约只能以登记申请为载体。
从这个意义上说，物权行为的解释性意味难以完全排除。
这里必须要讨论登记同意与物权行为之间的关系。
所谓登记同意，是指登记义务人对登记申请所表示的同意。
根据学者总结，登记同意具有以下特性：第一，它指向的对象是登记机关，是由登记机关受领的单方意思表示。
第二，它可能是无效或者可撤销的，但是，在实体法上意思表示没有瑕疵，在登记完成之后，登记同意的撤销不能改变权利状况。
第三，它是抽象的意思表示，不依赖与其关联的权利基础。
比如，A以用益权无效为由，请求在登记簿中记载的用益权人N更正登记。
B同意更正，使得用益权消灭。
在此，即使用益权是有效的，此登记同意没有权利基础，其也具有登记程序法上的有效性。
第四，即使出于无权代理，登记同意被代理提出也是被许可的。
如果登记义务人是限制行为能力人、无行为能力人，登记同意必须由其法定代理人做出。
第五，只要实体法上的意思表示不同时介入登记同意，登记同意即对实体权利状况没有影响，而且，登记同意也没有处分的意味，但是要将其当作处分看待。
因此，它通过登记状态的变动导致权利地位的变化，故其适用德国民法典第185条有关无权处分的规定。
关于登记同意的法律性质，德国法学界长期存在着争论，主要有以下三种观点：一是纯粹的法律行为说。
这种观点为先前的少数说，由于其并不符合德国物权实体法与程序法的分离状况，不能合理解释登记同意与物权合意等实体法上意思表示的关系，显然不妥。
二是纯粹的程序行为说。
该说认为，登记同意不能适用实体法中的法律行为制度，只能依据登记程序法对此进行规制，这就使得登记同意与物权合意等实体法意思表示相互分离。
这样，登记同意与登记申请等一起构建了物权程序行为，它们不同于法律行为。
三是双重法律属性说。
该说认为登记同意不仅是程序行为，而且是实体处分行为。
这种观点是先前的主导说，但其模糊了法律行为和程序行为的界限，具有第一种观点的缺陷。
从理论上讲，物权合意和登记同意具有本质上的区别，两者似乎不能相互替代。
但是，这些差异纯粹是理论分析和抽象，而在不动产物权变动交易实践中，登记义务人之所以表示登记同意，愿意承受登记簿中的不利益，往往就在于其已经与对方当事人达成了物权合意，即登记同意能够替代物权合意，这是通常交易规律的表现。
换言之，物权合意同时就包括了登记同意，物权合意可以转化为登记同意。
实际上，德国法确实也采用了登记同意替代物权合意的做法，其理由就在于立法者通过生活经验推断，同意其权利在登记簿中被转让、设置负担、变更或者涂销者，必定与合同对方当事人就实体权利基础变动达成了合意。
从这个角度分析，与其说是物权行为的独立性，到不如说是登记的独立性。
现在的问题是，登记申请人的登记申请合意是否当然地内含于不动产物权变动的原因行为当中。
在我看来，一般情况下，登记申请合意应当属于不物权变动的原因行为之中，但是，在原因行为生效后，当事人未即时完成登记的，当事人可以改变自己的意思。
以买卖为例，此时可能出现三种情况：一是出卖人维持移转不动产所有权的意思不变愿意办理登记，买受人也做出接受不动产所有权移转的意思表示，双方达成登记的合意，下一步即双方做出申请登记的行为；二是出卖人做出移转不动产所有权的意思表示，买受人做出不接受不动产所有权移转的意思表示，双方达不成登记的合意；三是出卖人做出不移转不动产所有权的意思表示，买受人做出要移转不动产所有权的意思表示，双方也达不成登记的合意。
换言之，当事人的登记申请合意与当事人移转所有权的义务是两个不同的问题。
二、登记申请的形式、生效与撤回虽然从法理而言，不动产登记的申请，当事人可以以口头形式进行也可以书面形式进行，但从不动产登记实践看，登记申请主要采取书面形式，即提交登记申请书。
申请书一般包括申请人身份、登记类型、登记原因、标的等内容。
与此同时，申请人还必须提交身份证明、登记原因证明文书（即不动产物权变动原因的证明，如行政许可文件、遗嘱等）、登记义务人的权利证明（即登记义务人的权利证明文书或者登记簿中的权利编号）、申请所涉及第三人的同意证明以及法律规定的其他文书。
由于登记申请属于有相对人的表意行为，因此登记申请的完成，应当满足三个要件：其一，申请人必须向登记机关做出登记的表示；其二，申请人必须适格，即属于有申请权的人；其三，登记机关完成申请人登记申请表示的受领。
登记申请的生效问题，首先涉及到登记申请从什么时间开始生效。
登记申请既然性质上属于申请人意思表示，那么，其生效当然应当遵循意思表示生效的基本法理。
关于意思表示的生效，从理论上讲有完成时、发出时、到达时、了解时等时间点可供考虑，遂有不同的主义，而其应用亦复有不同的立法例。