中铁二院 中铁产业园区 概念性规划设计文本

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用地北侧为天斑路城市干道,且紧贴地铁 5号线站点,沿街的商业配置满足地铁带 来的城市人流
用地西侧为规划的学校和幼儿园及住宅小 区,适当的布置商业以满足社区人流对商 业的需求
用地本身有大量的办公人群,必然需要相 应的商业配套,所以园区内部的商业设计 也就显得极为重要
定位的实现
商业的业态组成
北侧服务城市人流的商业:建议包括小百货、餐饮、银行、五金、服装等 北 侧 商 业
类独栋商铺 连续商铺
定位的实现

商业的定量分析



北京总部基地
项目名称 北京总部基地
总建筑面积(万平方米) 106
商业建筑面积(万平方米) 12.5
商业所占面积比列 11.8%
银河SOHO
项目名称 银河SOHO
总建筑面积(万平方米) 32.8
商业建筑面积(万平方米) 9.7
商业所占面积比列 29.6%
模式一 核心筒居中布置
模式二 核心筒偏心布置
办公平面模式比较
产业定位——定位的实现
模式三 核心筒两端布置
优点: 核心筒居中,划分灵活,大小办公空间均 可满足,360度观景采光。 缺点: 大办公空间相对局促,共享交流空间不够。 适合: 围合式与分散式布局。 结论: 可以采用
优点: 核心筒偏向一面,划分灵活。 兼顾大空间和小空间布置的需求。 缺点: 影响部分办公空间的采光。 适合: 围合式布局。 结论: 可以采用
区,对商业的需求不会太大,本 案商业面积约占总建筑面积8%, 建筑面积大概为23000㎡,(包括 园区内部的食堂和活动中心)。
蓝光空港总部基地
项目名称 蓝光空港总部基地
总建筑面积(万平方米) 80
商业建筑面积(万平方米) 10
商业所占面积比列 12.5%
定位的实现
商业的定量分析
北 侧 商 业
商业总面积:23000㎡ 服务不同人流的商业配比: 北层服务城市人流的商业(8000㎡) ------ 占40% 西侧服务社区人流的商业(6000㎡) ------ 占20% 内部服务办公人流的商业(9000㎡) ------ 占40%
从大型到小型的各种企业类
型,保证整个中铁产业链的

有效运转,已建成的2号地块 和规划中的3号地块满足中小

型企业办公的需求,该地块

(1号地)满足大中型企业办

公的需求。
办公面积
大 约60000㎡
中 型
建筑面积 74028㎡


停车位 286
中 小
1-4期 800-2000㎡小 栋总部
型 企
5期 4000-6000㎡
B.一层一家
C.一层两家
D.一层多家
同时,为了适应市场的变化和不确定性,在建筑平面布置的时候增加了灵活性,可多层划分为一家企业(面积从1200 到300000不等),也可单层划分一家(面积1200或1500),还可半层划分为一家(面积600或750),甚至也可划分 为小企业单元(面积100平米到500平米),以满足大中型企业市场灵活变化的需求。
优点: 交通体左右两边布置,采光通风绝佳。
缺点: 更适合划分为一家,划分灵活性差 适合: 分散与围合式布局。 结论: 不宜采用
办公层高的确定
产业定位——定位的实现
调研案例: 点式塔楼
调研区域:
成华区2个 高新区8个 武侯区2个 锦江区2个 青羊区2个 金牛区2个
层高范围: 3.6m~4.2m 平均层高: 3.868m 主力层高: 3.8m~3.9m
西侧服务社区人流的商业:建议包括文具、玩具、书店、便利店、美发店等 西 侧 商 业
内部服务办公人流的商业:建议包括餐饮、银行、便利店、咖啡吧、棋牌等 内 部 商 业
定位的实现
商业的建筑呈现 1.因为都是小商业的需求,所以在建筑布置上放弃大集中商业的布置,
选择临街店铺的布置形式,层数均为2层,布置上采取连续商铺+ 类独栋的空间组合,满足不同业态的需求。 2.总体布置也强调内外打通,避免过长的临街面,形成开放式的 商业体验。
10000㎡
单栋建筑的规模就根据大中 型企业面积的需求设计成了 两种,一种的单栋30000平 米左右的一类高层办公楼, 一种的单栋10000平米左右 的二类高层办公楼(5000平 米的企业刚好可以半栋购买, 满足需求)。
高层与小高层 配比3:1。
建筑平面划分的设定
产业定位——定位的实现
A.多层一家
办公层高的确定
产业定位——定位的实现
办公室净高:2500mm
800mm 600mm
2500mm
3900mm
VRV多联机空调系统
结构高度+设备高度+办公净高=办公层高
商业策划
城市界面 相邻社区 办公内部 商业定位:经济有效的满足


的商业服务配套需求
定位的提出
根据用地周边的规划情况,决定的商业的必要 性和商业的布点
总建筑面积(万平方米) 41
商业建筑面积(万平方米) 3
商业所占面积比列 7.3%
定位的实现

商业的定量分析



青羊总部基地
项目名称 青羊总部基地
总建筑面积(万平方米) 109
商业建筑面积(万平方米) 9
商业所占面积比列 8.3%
天府软件园2期
项目名称 天府软件园2期
总建筑面积(万平方米) 56
PART 01
策划
1 产业策划 1.1定位提出 1.2定位实现
2 商业策Βιβλιοθήκη Baidu 1.1定位提出 1.2定位实现
3 品质策划 1.1定位提出 1.2定位实现
产业定位
产业策划
产业策划
大中型企业 产业定位:针对
的总部产业办公集群
差异化处理

产业定位——定位的提出



中 型 企 业
整个中铁产业园区需要配备
商业建筑面积(万平方米) 10
商业所占面积比列 17.9%
注:商业包含沿街商业和内部下层商 业,其中沿街商业约占总面积10%。
定位的实现

商业的定量分析



龙潭裕都总部城
项目名称 龙潭裕都总部城
总建筑面积(万平方米) 300
商业建筑面积(万平方米) 24.1
商业所占面积比列 8%
结论:考虑项目位于城市开发
业 少量1.8万㎡
中国国电
总部办公面积 35202㎡
酒店建筑面积 42506㎡
公寓建筑面积 12567㎡
企业规模的设定
产业定位——定位的提出
中国三峡
青羊总部基地
大中型企业主要是指以中铁为 代表的办公面积在5000平米到 30000平米之间的企业。
单体建筑规模的设定
产业定位——定位的实现
30000㎡
注:银河SOHO位于城市中心,且完 全开放,对商业的需求较大。
定位的实现

商业的定量分析



深圳星河雅宝科技创新园
项目名称 深圳星河雅宝科技创新园
总建筑面积(万平方米) 156.26
商业建筑面积(万平方米) 15.68
商业所占面积比列 10%
上海新江湾城湾谷科技园一期
项目名称 上海新江湾城湾谷科技园一期
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