房改房物业管理问题
房改房物业费依据 -回复
房改房物业费依据-回复房改房物业费依据是指在我国进行住房改革后，物业管理费用的收取标准和依据。
房改房物业费的收取，是为了维护物业管理秩序，提供良好的物业服务，保障业主的居住权益。
本文将从物业费的定义、收费标准的依据、物业费用的计算方式及合理性等方面进行逐步讲解。
首先，我们先来了解一下物业费的定义。
物业费是指由物业管理公司代为收取的，用于支付物业管理服务费、公共设施维护费、保洁费、绿化费等相关费用的一种收费方式。
物业费的收取是建立在业主自愿并认可的基础上，并应通过业主委员会或业主大会等合法机构进行决策，并报相关政府主管部门备案。
接下来，我们来看一下物业费收费标准的依据。
物业费的收费标准主要有以下几个依据：1. 《物业管理条例》：该法规规定了物业管理单位在收费方面应当遵循的原则和规定。
2. 小区业主大会决议：小区的物业费标准往往由业主大会集体决定，根据小区的实际情况进行调整。
3. 《物业服务收费管理办法》：该办法对物业费收费标准的制定和调整提供了具体的管理规定。
物业费的计算方式一般为按建筑面积或套内实用面积计算。
具体来说，物业费计算公式的核心是“单价×面积”，其中单价是根据小区的实际情况和服务内容确定的，面积则是指业主所拥有的建筑面积或套内实用面积。
物业费的收费项目包括了物业管理服务费、水电费、保洁费、绿化费、公共设施维护费等。
物业费的合理性是一个较为复杂的问题。
一方面，物业费是为了提供维护物业管理秩序和提供物业服务，保障居民的舒适居住环境，具有必要性；另一方面，物业费的金额应当合理，物业管理公司应提供相应的服务。
对于物业费的合理性，需要符合公平、公正、公开的原则，也需要通过业主大会参与决策、监督管理的方式来保障。
尽管物业费的合理性存在争议，但在我国的现实情况下，物业费作为公共资源的一种收费渠道是不可忽视的。
物业管理服务的开展需要资金的支持和保障，物业费的收取是为了维护和提高小区的整体管理水平，提供优质的物业服务。
房改房小区管理向市场化物业管理过渡应注意的几个问题
，
原 单位行政式 的后
。
是 建 设 新 型 服 务性 产 业
。
物 业 管 理 产 业 的 必 然发 展 方 向
现 就 过 渡 阶段 需 要 注 意 的 几 个 问题 进 行 探 讨
一
、
房 改 房 小 区 进 行 市 场 化 物 业 管理 的必 要 性
，
笔 者认 为
物 业 管 理 企 业 与 业 主 的关 系 是 小 区 业 主 依 据 法 律 法 规 制 定 自治 约 定，ຫໍສະໝຸດ 。20世纪
90
年代
，
政 策 指 导 型 的购 房 制 度 走 进 了 广 大 城 镇 居 民 的 生 活
，
城 镇 居 民通 过 房 改
，
取 得 了 建筑 物 的 部 分 区 分 所 有 权
拥 有 了 自己 的物 业
。
购 房制度带动 了 社 会 各 方 对 住 房 条件 进 行改 善
。
的 良性 循 环 的 轨道
这 两 种 小 区 的管 理 分别采 用 原
得 的是 建筑物 区 分 所有权 初 始 登 记
其物 权 相对 较 为完 整
。
一
。
般来 说
，
单位 行政 式 的后 勤管 理 和 市 场 化 的物 业 合 同制 管理
勤 管 理 向市场 化 的 物 权 合 同 制 管 理 过 渡
，
用
“
社会办 企 业
— —
”
的 观 点看
，
，
此 举 极 易 影 响到该 部 门 的 人 员
，
是 原 行 政 管 理 小 区 的企 业 的 需 要
。
更
员 工 易产 生 被 企 业 放 弃 的 思 想
单位房改房物业管理现状及对策
单位房改房物业管理现状及对策作者：古来忠来源：《行政事业资产与财务》2017年第17期摘要：1998年以后，全国各地产生了一大批由公产房按住房制度改革私有化了的房改房，房改房物业管理的诸多问题困扰着广大房改房业主、原房屋管理单位、物业管理公司、社区基层政府和政府有关房屋管理部门。
为探求破解此困局之道，笔者在这里抛砖引玉，谈谈自己的一些粗浅认识。
关键词：房改房；物业管理；现状；对策单位职工住房在房屋私有化改革之前及其后几年（确切地说在5年以内），职工住房的物业管理是由单位全包全揽的，也就是由单位履行现在物业管理公司的一般职能。
房改之后，这种由单位全包全揽的物业管理模式延续了好几年。
随着房改房5年内不得上市转让期满，房改房依照国家政策可以上市流通交易，原单位住宅小区里居住的全是单位职工，现在发生了变化，有的职工把自己的房改房卖给社会公众，单位住宅小区里入住了非单位职工业主，而且非单位职工业主越来越多，单位住宅小区物业管理原来由单位全包全揽作为对本单位职工的一种福利，现在由于有外人入住，同时也惠及外人，因此单位现在停止了服务。
单位对原职工住宅小区物业管理撒手不管大概有以下几方面的原因：一是单位职工住房已经私有化了，单位认为应由业主自己成立自治组织进行管理；二是现在的房屋业主并非全是本单位职工，原物业管理全包全揽作为对职工的一种福利已经失去意义；三是随着行政体制深化改革和市场经济深入推进，原单位很多被撤并，有的甚至破产，有的单位虽有保留，也没有了往日的辉煌，单位只有几个留守人员，单位对职工住宅小区的物业管理缺乏人力、物力、财力支持，原单位职工住宅小区物业管理全包全揽的管理模式难以为继。
一、房改房物业管理现状分析住房制度改革之后产生的房改房物业管理，也就是原单位职工住宅小区的物业管理，现在单位不管了，或者单位虽在管，但没有了原先管理的强度和力度，有的甚至没有了原先的单位，连管的人都找不到，房改房物业管理的乱象由此产生。
老旧小区改造与物业管理
老旧小区改造与物业管理老旧小区改造是当前城市发展中的一项重要任务，它涉及到城市更新、环境改善、居民生活质量提升等多个方面。
而物业管理在老旧小区改造中则扮演着至关重要的角色。
本文旨在探讨老旧小区改造与物业管理的关系，并提出相应的解决方案。
一、老旧小区改造的现状及问题随着城市的迅速发展，许多老旧小区逐渐显露出诸多问题。
首先，老旧小区的建筑物老化严重，存在安全隐患。
其次，基础设施老化、设备陈旧，无法满足居民的日常需求。
再者，老旧小区周边环境脏乱差，缺乏绿化和公共设施，影响了居民的居住体验。
此外，老旧小区的物业管理问题也不容忽视。
很多老旧小区存在物业管理混乱、服务不到位、费用不透明等问题，导致居民权益无法保障，社区共建共享的理念得不到有效实施。
二、老旧小区改造与物业管理的关联老旧小区改造与物业管理密不可分。
首先，改造过程中，物业管理公司可以提供专业指导和调查，发现并解决存在的问题，促进改造工作的顺利进行。
物业管理公司还可以参与改造资金的筹集和使用，确保改造资金的合理利用。
其次，改造后的老旧小区需要有效的物业管理来确保改造成果的长期维护。
物业管理公司可以通过定期巡查和维护，保持小区的整洁和安全，解决居民的生活问题。
三、改进老旧小区物业管理的措施1. 提高物业管理公司的专业素质和服务水平。
鼓励物业管理公司提升员工素质，进行规范化管理培训，提供更加优质的物业管理服务。
2. 完善物业管理制度和规范。
建立健全物业管理章程，明确物业管理公司的权责，加强监督和考核。
3. 引入第三方评估机构进行评估。
通过引入专业评估机构，对物业管理公司的服务质量、经营状况进行评估，为业主选择合适的物业管理公司提供参考。
4. 加强居民参与和监督。
建立健全的居民委员会制度，鼓励居民积极参与物业管理事务，发挥监督作用，增加物业管理的透明度和公正性。
5. 改善物业费用管理透明度。
制定明确的物业费用收费标准，并及时向业主公示，确保费用的公平合理性，避免产生纠纷。
铁路房改房如何推行物业管理
铁路房改房如何推行物业管理我国房改房如何推行物业管理，以铁路房改房为例，在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义的基础上，论述铁路房改房如何推行物业管理。
标签：房改房；物业管理1 铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义1.1 铁路职工生活小区的特点铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。
对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！1.2 推行物业管理的紧迫性和意义（1）紧迫性。
物业管理，大势所趋。
物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。
随着铁路房建系统脱离业主以及住房由實物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。
所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
（2）意义。
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
如何走出房改房物业管理的困境
如何走出房改房物业管理的困境[摘要]谓房改房是指职工按照国家规定的政策向单位购买的住房，它是按照市场经济要求实行住房制度改革的产物。
鉴于房改房的福利性及购买者身份的特殊性，在推行其物业管理市场化的过程中，不仅涉及到广大职工的切身利益和社会的稳定，对物业管理的发展也具有深远的影响。
[键词]房改房物业管理管理模式一、房改房的特征及现行管理模式房改房是指享受国家政策扶持而建的公有住房，经当地政府房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报当地政府房改办备案，并按房改政策规定缴清购房款的住房。
房改房有以下主要特征:一是房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，以标准价或成本价出售。
二是房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策。
购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
三是在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。
四是购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策。
公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄方面的优惠折扣。
房改房绝大多数为单位自建房，现行的管理模式主要有三种:其一由原产权单位房管部门进行简单管理。
主要针对规模较小的单位自建职工住宅小区、与办公区相邻的职工住宅区。
一般不收取物业管理费，只收取有限的卫生费用，相关管理费用由原单位承担。
其二业主与原管理单位相结合的管理模式。
主要针对规模较大的单位自建的职工住宅小区。
由于原房产管理部门对职工住宅小区比较熟悉，具有一定的管理经验，有自己的管理队伍，由原房产行政部门的行政职能变为服务职能，以有偿为主，与业主协商，共同管理职工住宅区。
其三业主自主管理模式。
业主提高自我管理意识，成立业主委员会，将住宅区的管理全部或部分地委托给社会的物业管理公司管理，或纳入就近小区的物业管理。
按房改房出售房屋物业费由原单位负担
按房改房出售房屋物业费由原单位负担1. 背景介绍近年来，我国城市化进程不断加快，城市房地产市场不断升温。
随着城市发展和人口流动，许多城市展开了房改政策，通过将原来的集体农村住房转变为商品房，为农民提供了更多住房选择。
然而，随着房改房出售的逐渐普及，物业费成为了购房者和原单位之间的一个重要问题。
本文将围绕按房改房出售房屋物业费由原单位负担的议题展开讨论。
2. 各方权益的矛盾与纠纷在按房改房出售的过程中，涉及到的各方主要有购房者、原单位以及物业管理公司。
各方在物业费的分担方面意见不一，产生了一系列的权益矛盾和纠纷。
以下是各方权益矛盾的具体表现：2.1. 购房者角度•购房者认为，购房后需要支付物业费是合理的，并且应该由购房者自行承担。
•一些购房者对物业费高昂的额度表示不满，认为物业服务与所支付的费用不成比例。
2.2. 原单位角度•原单位拥有产权，在房改政策下，将房屋产权划归购房者所有，应当解除与房屋相关的一切义务和责任。
•原单位认为物业费与其无关，不应由其承担。
2.3. 物业管理公司角度•物业管理公司需要提供维修、保洁、安全等服务，需要支付员工工资、维护设施等费用，因此需要物业费来维持正常运营。
•一些物业管理公司对物业费的额度设置过高，导致购房者和原单位的不满。
3. 法律法规的规定在解决按房改房出售房屋物业费由原单位负担问题上，法律法规起到了至关重要的作用。
以下是我国现行法律法规对该问题的规定：3.1. 房地产管理法•根据《房地产管理法》，物业费的征收和使用办法由各地区人民政府自主确定。
•购房者享有使用住房的权利，并且应当承担物业费等相关费用。
3.2. 住房保障政策•根据《住房保障条例》，购房者在取得住房产权后，应当按照有关规定履行物业管理的义务。
•住房保障政策对购房者的物业费负担进行了明确规定，应当由购房者承担。
3.3. 城市土地使用政策•城市土地使用政策规定，土地使用权划归购房者后，原单位不再享有土地使用权和相关权益。
旧房物业管理方案
旧房物业管理方案一、引言随着城市的发展，越来越多的老旧住宅楼被改造和重新利用。
在这些老旧住宅楼改造完成后，物业管理成为一项迫切需要解决的问题。
旧房物业管理面临着诸多挑战，包括老旧建筑的维护和管理、业主的维权问题、社区安全等。
本文将就旧房物业管理进行分析，提出一套完善的管理方案，以期为社区的健康发展和和谐稳定做出贡献。
二、分析与挑战1. 老旧建筑的维护和管理老旧建筑通常存在着各种各样的问题，例如电路老化、水管漏水、墙体开裂等。
需要对老旧建筑进行定期的检查和维护，以确保住房的安全和舒适度。
2. 业主的维权问题在老旧建筑改造完成后，业主通常会面临着物业服务质量不高、物业费用过高等诸多问题。
业主的维权需求迫切，需要制定一套合理的维权机制。
3. 社区安全问题老旧建筑存在着诸多安全隐患，例如消防设施不完善、通道拥堵等。
需要采取措施保障社区的安全。
三、管理方案1. 建立物业管理委员会针对旧房物业管理中业主维权问题，可以设立一个物业管理委员会，由社区的业主代表组成。
物业管理委员会负责对物业进行监督和管理，提出改进建议，维护业主的合法权益。
2. 建立定期检查和维护制度针对老旧建筑的维护管理问题，可以建立一个定期的检查和维护制度，对建筑设施进行全面的检查和维护。
可以委托专业的维护团队进行定期的维护，确保建筑设施的安全和舒适度。
3. 优化物业服务在优化物业服务方面，可以通过引进新的管理模式、改进服务流程、提高服务质量等方式来改善物业服务，降低物业费用，确保物业服务的高效和合理。
4. 加强社区安全管理在社区安全管理方面，可以建立一个完善的社区安全管理体系，包括加强消防设施的维护和管理、增加警务巡逻力度、完善社区安全设施等。
四、实施方案1. 建立规范的管理机构首先需要建立一个规范的物业管理机构，实行专业化的物业管理，为老旧建筑提供良好的管理服务。
2. 完善物业管理制度制定一套完善的物业管理制度，包括建立工作制度、服务规范、维护标准等，建立合理的物业费用征收机制，确保物业管理的合理性和可持续性。
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房改房物业管理问题
目前我国房改房面积约有80亿平方米。
仅广州市就有8千万平方米,几乎牵涉到所有大中小型国有企事业单位,约有65%的家庭买的是房改房。
如此巨大的管理市场,物业管理的覆盖面却很低。
目前多数小区基本上没有物业管理或仍是原产权单位的一些不需要交管理费的简单管理。
今年初的房改工作会议上,很多经济发达城市都把房改房的物业管理撇开,只搞新建小区的物业管理。
物业管理企业也不愿接手房改房。
房改房的物业管理虽有巨大的市场需求,但也受到种种因素的制约。
存在的问题
1.小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难。
2.业主的物业管理消费观念尚未形成。
3.双向选择机制尚未建立,市场竞争环境还未形成。
4.物业管理收费标准低,收费难,行业亏损严重。
5.维修基金不到位。
6.物业管理公司与居委会缺乏沟通,职责不清。
7.物业管理公司大多不愿接手房改房。
相应的对策
1.加强前期投入,设施先行。
政府对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造,同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造,增加对房改房的前期投入,使其具备物业管理条件后,再引进市场机制下的物业管理服务。
这样既能吸引大批物业管理公司接手房改房,又减轻了业主的维修金的负担,改善了业主生活环境,有利于业主接受物业管理。
2.大力发展经济,宣传物业管理。
从住房实物分配到货币化分配,贵阳人转变观念用了近10年时间。
从单位免费修房到交费的物业管理,广大业主也需要一定的时间来转变观念,政府要加大物业管理的宣传力度,引导人们转变观念,认识物业管理。
经济发展水平不高,相当部分业主物业管理消费承受能力较弱,是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。
谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢?发展经济,增加居民收入,是推行房改房物业管理的根本措施。
3.居委会等基层组织也要改变“地头蛇”心态,支持物业管理。
居委会作为群众自治组织,没有权利要求物业管理公司为其服务。
它与物业管理公司争地盘,在小区内乱搭乱建,最终对业主不利,违背了其本身的宗旨。
居委会应支持物业管理公司,尽可能地为物业管理公司提供服务和方便,而不是把物业管理公司当成“摇钱树”,或处处加以限制。
4.政府对房改房物业管理公司给予补贴和扶植。
目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态,业主观念尚未转变过来,不愿交费或少交费;而房改房基础设施、配套服务设施陈旧、老化且不健全,使物业管理先天不足。
硬件和主观上的双重阻力,往往令物业管理公司不愿接手房改房。
政府应对房改房物业管理公司在税收、外来工使用和办证等方面给予一定的政策优惠;同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不致于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场。
通过一系列的优惠和补贴,扶植物业管理公司接手房改房,形成良性循环机制,使房改房物业管理进入市场运转,这比政府自己管理房改房要经济得多。
5.业主要转变观念,增强被服务意识。
现代社会分工越来越细,财富的积累要靠效率。
完善的分工和较高的效率才能使社会高速有
效运转。
把房屋交给物业管理公司来维修养护,业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。
被服务意识的增强,可以让业主更好地分配时间,也会更加容易接受物业管理。
6.物业管理公司要合理收费,规模经营,引入竞争机制。
鉴于目前业主不愿交或只愿交少数物业管理费,物业管理公司要确定合理的收费标准,让业主有一个适应的过程。
规模出效益,目前房改房物业管理基
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