2018中国商业地产发展白皮书
2018房地产沉思录 (update 33)
2018房地产沉思录(update 33)「写在最前面的话」：最近公众号后台的留言中，出现了一些“贸易战和房地产有毛关系”的疑问，对于有这种疑问的，建议先翻阅一下我之前的合订集，如果还是不懂那就只能帮你到这了。
应该说，与“数字农业、新能源汽车和房地产有毛关系”的疑问一样，将房地产单独割裂出来分析和讨论的想法，是极其片面和狭隘的，整个宏观经济运行中的诸多关键环节，都会对房地产市场造成致命的影响。
正如去超市买东西可以纠结半个小时、但在几百万买房下单时却只需要几秒钟一样，这种含混不清、片面盲目的羊群思维其实是所有人都应该警醒的。
自从7月6日的第一战正式打响之后，媒体和舆论的战斗也进入了白热化。
这一场世界第一和第二大经济体之间的贸易摩擦，充分体现了中美两大逻辑之间的对撞，而双方关于贸易战道德制高点的大辩论，却表现出了完全不同的水准。
美国政府在为自己的逻辑进行一系列辩解时显得更为专业，而国内官方仅通过发言人只言片语的说明（或者环球时报之类媒体的非专业论战），则凸显了我们在这场大辩论中最需要改进和加强的地方。
2018年3月22日，美国政府发表了对中国在技术转让、知识产权保护和技术革新方面的政策、行为和实践的301调查报告（报告正文182页、参考文献注释1138个）。
报告有数据，有图表，有事实，有案例，论述严谨，逻辑清晰。
报告附件不仅列举了被调查的美方企业和利益团体的观点，也列举了许多被采访的中方利益团体（如中国企业联合会、中国商会、中国知识产权法律协会等组织）的观点。
2018年4月16，美国国会研究局的贸易专家Morrison专门为美国国会议员了解中美贸易情况而撰写了《中美贸易问题》的报告（全文长71页、17个图、9个表格、266个资料来源注释）。
报告观点比较中立，不仅包括支持特朗普对华贸易政策的研究结果和论述，也包括了反对特朗普对华贸易政策的研究结果。
报告指出2015年美国对中国的出口以及中美双方的投资，直接和间接支撑了美国260万人的就业，对美国GDP的贡献为2160亿美元。
中国新兴中产阶层财富白皮书
中国新兴中产阶层财富白皮书Chinese Emerging Middle Class Wealth White Paper2018中国新兴中产阶层财富白皮书3在本世纪头十年中期，中国的GDP 呈现了两位数高增长，在此过程中，居民财富实现快速积累，“中产”这一群体逐渐发展壮大，以一个新兴的阶层形式，成为当今中国社会结构的中坚力量。
与其它相继崛起的高净值人群、中高端富裕人群、大众富裕阶层等各富裕阶层群体构建起中国财富的金字塔。
所谓“中产阶级”（middle class ），是以美国“橄榄型”社会结构所演绎出的概念，以其财富状况处于中间部分，是为美国数量最大的群体，也是名副其实的“中间阶层”。
而随着中国经济发展，符合这样财富或资产水平的人群数量也越来越多，在中国以新兴的财富阶层强势崛起，称为“新兴中产阶层”，构成了中国“金字塔”型的财富人群中基数最大的基石部分。
对于“中产阶级” 的概念和界定❶，美国向来被认为是基准国。
按照瑞士信贷集团对于2015年的全球财富报告中的标准划分：在美国，拥有5万到50万美元（按当时汇率计算，约30.65-300.65万人民币）财富的人被认定为中产阶级 2。
按照这样的财富标准划分，报告指出2015年，全球有6亿6400万的成年人属于中产阶级，相当于全球成人总人口的14%。
其中，中国的中产阶级数量达1.09亿，位列第一，美国紧随其后，为9200万。
而高盛集团则在2017年的相关报告中指出11%的中国人口（约1.76亿）被定义为“中产阶级”，他们主导了娱乐、饮食和旅游等非必需品的消费，企业需要加深对中国中产阶级的了解以便根据这个群体的需求来定价并提供相应的产品和服务。
尽管相关数据显示，中国私人可投资资产的年平均增速在10%以上，但对于中国的新兴中产阶层人群，福布斯中国认为该群体是一个新兴的阶层，相对年轻，各方面都处于早期积累过程中。
特别是过去两年，资本市场浮浮沉沉、房地产市场逐渐被冰冻，中产阶层的资产配置也更趋向于收益不那么高的渠道和产品，故该类人群财富保值增值的空间存在一定天花板。
2018年房地产行业十年复盘综述报告
步步高，亟待二次涅槃
步步高，亟待二次涅槃经营战略的失败致使步步高从“民营超市第一股”走向经营、资金危局，甚至实控人易主，但这已成过去，步步高未来到底如何持续自身商业生命力，才是值得重点关注的事情。
■ 本刊记者/朱南南2019年初，步步高（002251.SZ）完成湖南本地连锁超市品牌家润多门店资产及经营权收购，在长沙市人民中路的家润多标杆店换牌开业现场，步步高董事长王填意气风发地提出，“实体零售迎来新的窗口期，步步高将把握机会，2019年在全国的开店会达到100家。
”而截至2018年12月31日，步步高拥有的各业态门店也仅为341家，其中超市业态门店290家，百货业态门店51家。
支撑王填扩店计划的，或是步步高过去十余年的高速发展。
2003年步步高正式成立，以每年20家的开店速度成为区域龙头百货零售（本文专指超市业态为主的实体零售）企业，且2008年即登陆A股，成为国内“民营超市第一股”。
后十年，步步高把“立足湖南、跨区发展”列为发展重要战略，先后进入江西、川渝、广西等地区，这一过程中也使其营收规模增长超过3倍。
2018年，步步高战略重心重回超市主业，引入腾讯、京东战投（腾讯持股平台林芝腾讯持股6.0%，京东持股平台京东邦能持股5.0%），计划在构建新能力、构筑数字化运营体系、营造新生态等领域开展战略合作。
市场并未给王填机会去实现上述扩店计划，步步高反而陷入“亏损—关店—亏损”的恶性循环。
财报数据显示，2019年步步高新开业态门店65家，2020年至2022年累计关闭业态门店156家。
步步高的“关店潮”，仅仅是国内百货零售行业的缩影。
根据中国连锁经营协会发布的《2022年超市业态调查报告》，仅在2022年，具有全国知名度的70家样本企业关闭门店873家，如家乐福、永辉超市、红旗连锁、人人乐等。
关店是断臂求生，不可为继，市场的不确定性已然成为百货零售行业的确定性的当下，一次颠覆式革新才是百货零售行业迫切需要的。
峭壁边缘步步高的危机在2022年4月开始逐渐显现，彼时正是公司发布上市后首次亏损财报的时期。
中国新兴中产阶层财富白皮书
中国新兴中产阶层财富白皮书Chinese Emerging Middle Class Wealth White Paper2018中国新兴中产阶层财富白皮书3在本世纪头十年中期，中国的GDP 呈现了两位数高增长，在此过程中，居民财富实现快速积累，“中产”这一群体逐渐发展壮大，以一个新兴的阶层形式，成为当今中国社会结构的中坚力量。
与其它相继崛起的高净值人群、中高端富裕人群、大众富裕阶层等各富裕阶层群体构建起中国财富的金字塔。
所谓“中产阶级”（middle class ），是以美国“橄榄型”社会结构所演绎出的概念，以其财富状况处于中间部分，是为美国数量最大的群体，也是名副其实的“中间阶层”。
而随着中国经济发展，符合这样财富或资产水平的人群数量也越来越多，在中国以新兴的财富阶层强势崛起，称为“新兴中产阶层”，构成了中国“金字塔”型的财富人群中基数最大的基石部分。
对于“中产阶级” 的概念和界定❶，美国向来被认为是基准国。
按照瑞士信贷集团对于2015年的全球财富报告中的标准划分：在美国，拥有5万到50万美元（按当时汇率计算，约30.65-300.65万人民币）财富的人被认定为中产阶级 2。
按照这样的财富标准划分，报告指出2015年，全球有6亿6400万的成年人属于中产阶级，相当于全球成人总人口的14%。
其中，中国的中产阶级数量达1.09亿，位列第一，美国紧随其后，为9200万。
而高盛集团则在2017年的相关报告中指出11%的中国人口（约1.76亿）被定义为“中产阶级”，他们主导了娱乐、饮食和旅游等非必需品的消费，企业需要加深对中国中产阶级的了解以便根据这个群体的需求来定价并提供相应的产品和服务。
尽管相关数据显示，中国私人可投资资产的年平均增速在10%以上，但对于中国的新兴中产阶层人群，福布斯中国认为该群体是一个新兴的阶层，相对年轻，各方面都处于早期积累过程中。
特别是过去两年，资本市场浮浮沉沉、房地产市场逐渐被冰冻，中产阶层的资产配置也更趋向于收益不那么高的渠道和产品，故该类人群财富保值增值的空间存在一定天花板。
东莞市人民政府关于印发《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2018.06.13•【字号】东府〔2018〕72号•【施行日期】2018.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】外资利用正文东莞市人民政府关于印发《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》的通知东府〔2018〕72号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2018年6月13日东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施坚持利用外资发展开放型经济是东莞经济社会改革发展、持续转型升级的基本方略。
为全面贯彻党的十九大精神，落实《国务院关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的通知》（国发〔2017〕5号）、《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》（国发〔2017〕39号）相关规定，支持企业用好、用足《广东省人民政府关于印发广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施的通知》（粤府〔2017〕125号）（下称“广东外资十条”）的扶持措施，进一步增强我市对优质外资项目的招商引资竞争力，继续发挥外资对推动开放型经济高质量发展的重要作用，加快构建全面开放新格局，特制定本措施。
一、强化外资投向领域引导（一）鼓励外商投资重点参与我市智能制造关键领域突破，加快发展机器人、智能装备、智能终端等智能制造产业，补强芯片、高端显示屏等智能制造关键环节配套，推进传统制造业自动化智能化升级，引领智能制造产业链升级。
外资企业与内资企业同等适用“中国制造2025”战略政策措施以及国家、省和市相关支持。
（牵头单位：市商务局、市发改局）（二）鼓励外商投资加快在新材料、机器人、人工智能、生物技术、第三代半导体、新能源与新能源汽车等产业领域的投资，推动我市战略性新兴产业体系化发展，构建更加均衡、多元的开放型经济产业发展格局。
JLL：2019中国城市更新白皮书
重构社群关系，激活城市动能3转变中的城市更新城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。
随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。
简·雅各布斯 *（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。
因此，针对城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂的资源要素。
从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。
张园在清末民初被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的关键。
从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。
面对更广的空间跨度，独立的城市发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。
基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。
* 简 .雅各布斯（Jane Jacobs）,美国著名城市规划师代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。
4仲量联行城市更新白皮书|2019从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域的发展策略制定面临着更为复杂的挑战：早期类似于钢铁厂区、工业基地、船舶航运码头等成片可再利用空间将愈趋稀少。
与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。
中国智能物联网(AIoT)白皮书
中国智能物联网（AIoT）白皮书核心摘要：智能物联网（AIoT）是2018年兴起的概念，指系统通过各种信息传感器实时采集各类信息（一般是在监控、互动、连接情境下的），在终端设备、边缘域或云中心通过机器学习对数据进行智能化分析，包括定位、比对、预测、调度等。
预计2025年我国物联网连接数近200亿个，万物唤醒、海量连接将推动各行各业走上智能道路。
2019年，受益于城市端AIoT业务的规模化落地及边缘计算的初步普及，中国AIoT市场规模突破3000亿大关直指4000亿量级，由于AIoT在落地过程中需要重构传统产业价值链，未来几年发展节奏较为稳定。
当前AIoT技术和商业快速落地，然而，认知智能层面的发展仍然较慢，行业标准与规范化不足，大规模物联网设备的安全问题也有待重视。
在物联网和人工智能时代，消费领域和产业领域都面临新机遇，这一机遇窗口期内，用户触达能力和内容服务生态聚合能力是最重要的资源，具备明星产品+自有操作系统产品的企业更易突围，成长为AIoT时代的所在场景服务的核心者。
中国AloT的概念与现状智能物联网（AIoT）定义人工智能与物联网的协同应用智能物联网（AIoT）是2018年兴起的概念，指系统通过各种信息传感器实时采集各类信息（一般是在监控、互动、连接情境下的），在终端设备、边缘域或云中心通过机器学习对数据进行智能化分析，包括定位、比对、预测、调度等。
在技术层面，人工智能使物联网获取感知与识别能力、物联网为人工智能提供训练算法的数据，在商业层面，二者共同作用于实体经济，促使产业升级、体验优化。
从具体类型来看，主要有具备感知/交互能力的智能联网设备、通过机器学习手段进行设备资产管理、拥有联网设备和AI能力的系统性解决方案等三大类。
从协同环节来看，主要解决感知智能化、分析智能化与控制/执行智能化的问题。
AIoT2025产业瞭望：家庭AI管家智能家居交互方式无感化，跨终端无缝体验AIoT2025产业瞭望：建筑人居人居关怀使五千万人居住和工作体验提升AIoT2025产业瞭望：工业制造人机协同使7万工厂、630万制造从业者受益AIoT2025产业瞭望：智慧城市AIoT能够应用于城市中广泛遍在的各类终端设备AIoT整体架构主要包括智能设备与解决方案层、操作系统层、基础设施AIoT的体系架构中主要包括智能设备及解决方案、操作系统OS层、基础设施等三大层级，并最终通过集成服务进行交付。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
5.1%
3.4%
4.1%
4.3%
3.8%
3.4%
2.9%
2.2%
2014
2015
2016
2018 2013
1-6
2014
2015
2016
2017
2018 2013
1-6
2014
2015
2016
2017
2018
1-6
开发投资额占比
新开工面积占比
销售面积占比
2018 9688 9.9%
2
2018 中国商业地产发展白皮书
3
2018 中国商业地产发展白皮书
商业营业用房销售面积（左） 13000
同比（右）1283840%10812 10000 7869 万 平 7000 方 米 4000 12.5% 1000 2011 年 -2000 -1.4% 7759 18.7% 16.9% 9.1% 7.2% 1.9% 2.4% 5257 8469 9077
研究主持 中国指数研究院 中国商业地产指数系统 研究组主要人员 莫天全：中国指数研究院院长 黄 瑜：中国指数研究院常务副院长
中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘德炳 尹建英 祝梓杰 高梦琴 仵世友 陈文静 程威 李雪娇 吴季亮 方肖 龙昊辰 吴建钦 杜语轩 辛芸娜 周巍 李璠璠 杜咏咏 魏云静 姚卓 曹晶晶 黄圣 李云鹤 胡国华 战雪 王雅涵 张瑞 赵丽一 高静 张曼 吴珊 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 赵玉国 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 张伟 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红
15%
13.9%
15.1% 15.2% 15.4% 14.2%
12.3%
12.9%
13.9% 14.6% 13.4%
11.5%
9.6% 6.5%
5%
7.5% 2.1%
7.2% 2.3%
6.9% 2.4%
7.6% 2.8%
6.9% 2.8%
5.4% 2013
-5%
5.9%
6.5%
6.4%
6.2% 2017
2018 中国商业地产发展白皮书
1
2018 GDP 6.8%
2017
1
2018 中国商业地产发展白皮书
2
2.1
40000
开发投资额或面积
同比
40%
30000 亿 元 或 万 20000 平 方 米 10000
20.3%
20.2%
20%
7.5%
0.1% 9688
-9.9%
11956 -1.3% -7.3% -8.1%
2017 2.7 8.1%
21.2%
3.8
17.4% 11956 12.5% 2016
2018
7206
商业营业用房新开工面积（左） 30000 24000 万 18000 平 方 米 12000 6000 0 22007 25902 20731 18.6% 25048
同比（右） 40%
22530
22317
2018 中国商业地产发展白皮书
1、前言 ............................................................................. 1 2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化 ...................................... 2 2.1 商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定 ............................. 2 2.2 商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩 ......................... 6 2.3 趋势：多指标背离折射行业新变局，结构性机遇待启 ............................... 9 3、消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑 ....................................... 15 3.1 消费升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势 ................................... 15 3.2 模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变 ................................. 18 4、企业：大变局时代的商业地产扩张法则 ............................................... 26 4.1 全产业链加速迭代升级，产品创新持续突破 ....................................... 26 4.2 加速周转成主流，“商业去化”和“去商业化”并举 ............................... 29 4.3 联合拓展深化布局，“商业+地产”方兴未艾 ...................................... 30 4.4 轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河 ................................. 32 结语 ............................................................................... 36 专题：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 ............................................ 37
9252
20%
0%
2012年
2013年
2014 年
2015 年
2016 年
2017 年
2018 年1-6 月 -20%
2018 5257 2.4% 2017
1-6 30.1
-0.04% 0%
7206
-20%
0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1-6 1-6 1-6
开发投资额
新开工面积
销售面积
25%
办公楼占比
商业营业用房占比
20484 20%
17.7% 6.2%
-3.3% 9218 0%
-0.9% -10.1%
-8.2% -8.4% -20%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年1-6月
2018 9218 3.8 ( ) 2018 1-5 8.4%
1-6
2017
20% 66.0%