长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案
长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(市令第116号)-2011年11月1日实施
长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法发表日期:2011-12-19 信息来源:长沙市人民政府令第116号《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经2011年11月1日市第13届人民政府第47次常务会议通过，现予发布，自公布之日起施行。
市长：张剑飞二○一一年十二月六日第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条为了公共利益需要，在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人房屋的，适用本办法。
第三条市人民政府依法加强对本行政区域内房屋征收与补偿工作的领导。
区、县（市）人民政府负责本辖区内房屋征收与补偿工作，确需由市人民政府负责的，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。
市、区、县（市）城市房屋征收和补偿管理办公室是市、区、县（市）人民政府确定的房屋征收部门。
区、县（市）房屋征收部门组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作；市房屋征收部门组织实施由市人民政府负责的房屋征收与补偿工作，并对区房屋征收部门的工作进行监督。
市住房和城乡建设行政主管部门统一管理和指导全市国有土地上房屋征收与补偿工作。
第四条区、县（市）可以设立房屋征收实施单位。
房屋征收实施单位可以接受区、县（市）房屋征收部门的委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
区、县（市）房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当与房屋征收实施单位签订委托合同。
委托合同应当明确委托权限和范围以及双方的权利义务等。
区、县（市）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第五条市、区、县（市）人民政府发展改革、规划、国土资源、财政、公安、住房保障、城管执法、人力资源社会保障、民政、教育、信访等部门以及乡镇人民政府、街道办事处应当按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
国有土地上房屋征收估价技术细则
国有土地上房屋征收估价技术细则国有土地上房屋征收估价技术细则房屋征收已经成为现代社会不可避免的一个问题。
在国有土地上房屋征收的过程中，必须对房屋进行估价，以确定征收补偿的具体数额。
国有土地上房屋征收估价技术细则就是对房屋进行估价的标准和方法的总结和规定，旨在确保房屋征收的公平性和合理性。
一、估价标准1、房屋性质根据房屋的性质，可将其分为商品房、非商品房和危房三类。
估价时需要对其进行详细的描述，例如：面积、结构、装修、年代、状态等等。
2、地段因素地段因素是影响房屋价值的关键因素之一。
估价师需要了解征收房屋所处的具体位置，了解周边环境、市场需求、地铁建设以及政策规划等因素对房屋价值的影响。
3、市场因素市场因素也是影响房屋价值的因素之一。
估价师需要了解当地的房价走势，参照近期的成交记录，了解当地的供需状况和政策变化等因素对房屋价值的影响。
1、市场比较法市场比较法是目前应用最为广泛的一种估价方法。
该方法是通过对房屋周边同类型房屋成交价格、租金等信息进行比较，来确定被征收房屋的市场价值。
2、收益法收益法是一种以商业房产为对象的估价方法，该方法以租金收益和资本收益为依据，来确定商业房产的价值。
在决定商业房产的价值时，需要考虑到商业用途、租户健康状况、租金走势等因素。
3、成本法成本法是一种以建造成本为依据的估价方法。
该方法适用于新建房屋或有完整的建造成本记录的房屋，该方法透过对房屋的建造成本、修缮成本等进行计算，推断出房屋的市场价值。
三、估价程序1、调查房屋信息首先需要对被征收房屋的信息进行详细的调查，如其性质、面积、建造年代、地段和市场走势等。
2、选定估价方法根据符合该房屋特征的估价方法，选择一种较为合适的方法进行估价。
通过综合使用市场比较法、收益法和成本法等多种方法，把握被征收房屋的潜力和市场价值，进行合理估价。
4、出具评估报告评估报告是对估价工作者工作成果的文本化，需要详细描述其房屋信息、估价方法和结论，以及估价效果样例。
长沙市望城区征地补偿安置办法及实施细则【征地拆迁补偿】(更新至7月11号)
有效期：第一章总则第一条为加强征地补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市征地补偿安置条例》、《长沙市征地补偿实施办法》、《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2012] 46号）、《长沙市人民政府关于执行湖南省征地补偿标准有关事项的通知》（长政发[2013] 9号）、《长沙市人民政府关于调整征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》（长政发[2013] 23号）等法律、法规、政府规章和相关政策的规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条征地补偿安置是指因依法征收农民集体所有土地而对被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人进行补偿安置的行为。
本区行政区域内的征地补偿安置工作适用本办法规定。
第三条征收本区高塘岭街道、喻家坡街道、月亮岛街道、大泽湖街道、白沙洲街道、黄金园街道、金山桥街道、廖家坪街道、丁字湾街道、书堂山街道范围内农村集体所有土地实行货币安置。
征收白箬铺镇、乌山镇、铜官镇、桥驿镇、茶亭镇、东城镇、乔口镇、靖港镇、格塘镇、新康乡范围内农村集体所有土地，以农村集体经济组织统一安置为主要安置方式。
第二章职能职责第四条在市人民政府统一领导下，区人民政府负责本辖区内征地补偿工作的实施、协调、监督和管理,并设立区人民政府征地办公室（以下简称“区征地办”），履行以下职责：（一）拟订征地方案；（二）发布征地公告；（三）审批征地补偿安置方案；（四）协调处理征地补偿安置争议；（五）法律、法规、规章规定的其他补偿安置工作。
第五条区土地行政主管部门负责以下征地补偿工作：（一）发布预征地公告；（二）办理征地补偿登记，并组织进行现场调查核实；（三）会同有关部门拟订征地补偿安置方案；（四）发布征地补偿安置方案征求意见公告；（五）拟定征地补偿安置方案实施公告报区人民政府批复后发布；（六）按规定拨付征地补偿费用；（七）责令限期拆迁腾地；（八）法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。
长沙市国有土地上改变使用性质的房屋拆迁(征收)补偿规定(试行)
长沙市国有土地上改变使用性质的房屋拆迁(征收)补偿规定(试行)(呈批稿)第一章总则第一条为加强本市城市房屋拆迁(征收)管理,规范对改变使用性质的房屋补偿行为,保护拆迁(征收)当事人的合法权益,根据《长沙市城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》、《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》等有关规定,结合我市实际，制定本条例。
第二条本市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区国有土地上实施房屋拆迁（征收）补偿的，适用本规定。
第二章一般规定第三条本规定所称“改变使用性质的房屋”是指房屋实际用途与房屋权属证书及权属档案记载的用途不一致且未取得城市规划等行政主管部门的批准文件的房屋，具体包括以下情形：1、房屋权属证书及权属档案记载的用途为住宅，实际用作经营性商业用房的房屋（简称“住改商”房屋）；2、房屋权属证书及权属档案记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作经营性商业用房的房屋（简称“非改商”）；3、房屋权属证书及权属档案记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作住房的房屋（简称“非改住”）；第四条除本规定第五条规定的外，“住改商”“非改商”房屋同时符合下列条件的，可以参照改变性质后相应非住宅商业用房进行补偿：（一）拆迁许可（房屋证收决定）发布时，被拆迁（征收）人或房屋承租人正在经营且依法取得经营执照，房屋用作经营时间连续超过两年以上的（经营者发生变更的经营时间累计计算）；（二）依照税务管理有关规定取得税务登记证并有两年以上纳税记录或者依照税务管理有关规定取得税务登记证，但由于按照国家税收政策规定享受减免税或核定未达到起征点而无纳税记录（完税证明），获得税务主管部门相关证明的；（三）营业执照的营业地点与被拆迁（征收）房屋的位置相符合，且营业执照核定的经营范围与实际经营内容相符；（四）经营特种行业的还需依法取得特种行业许可证。
房屋征收评估实施方案拆迁
房屋征收评估实施方案拆迁一、前言。
房屋征收是指政府依法依规对符合条件的房屋进行收回，并对房屋拆迁的相关工作进行评估和实施方案制定。
房屋征收评估实施方案拆迁工作的开展，对于保障居民的合法权益，推动城市建设和发展具有重要意义。
因此，本文将就房屋征收评估实施方案拆迁的相关内容进行详细阐述，以期为相关工作提供指导和帮助。
二、评估范围。
1. 征收范围，明确被征收房屋的范围，包括地理位置、建筑面积、产权情况等。
2. 拆迁对象，明确被征收房屋的所有权人及相关权益人，包括产权人、承租人等。
3. 评估标准，制定清晰的评估标准，包括房屋评估价值、拆迁补偿标准等。
三、评估程序。
1. 评估准备，组织评估人员进行必要的资料收集和准备工作，包括房屋产权证、土地证、相关合同等。
2. 实地调查，对被征收房屋进行实地调查，了解房屋的实际情况，包括建筑结构、使用状况、周边环境等。
3. 评估报告，编制详细的评估报告，包括房屋评估价值、拆迁补偿金额等内容，并经相关部门审核确认。
四、实施方案。
1. 拆迁方案，制定详细的拆迁方案，包括拆迁时间、拆迁方式、安置方案等。
2. 补偿安置，根据评估报告确定的补偿金额，及时足额支付给被征收房屋的所有权人及相关权益人，并做好安置工作。
3. 环境保护，在拆迁过程中，加强环境保护工作，做好废弃物处理和土地复垦工作。
五、监督管理。
1. 监督机制，建立健全的房屋征收评估实施方案拆迁的监督管理机制，确保工作的公开、公平、公正。
2. 信息公开，及时向社会公布拆迁方案、补偿标准及相关政策，接受社会监督。
3. 纠纷处理，设立专门的纠纷处理机构，及时处理因征收拆迁引发的纠纷和投诉。
六、总结。
房屋征收评估实施方案拆迁是一项涉及广泛、关系重大的工作，需要政府部门、评估机构、社会各界共同努力，才能推动工作的顺利进行。
各级政府要加强对此项工作的领导和管理，确保工作的顺利推进，保障被征收房屋所有权人及相关权益人的合法权益，促进城市建设和发展。
长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案
长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案（试⾏）长房中协发[2012]004号第⼀章总则第⼀条根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇⼟地估价规程》、《国有⼟地上房屋征收评估办法》以及《长沙市国有⼟地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规制定本细则。
第⼆条评估长沙市国有⼟地上被征收房屋和⽤于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进⾏复核评估和鉴定，适⽤本⽅案。
第三条被征收房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
⽤于产权调换房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈计算被征收房屋价值与⽤于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估⽤于产权调换房屋的价值”。
第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之⽇。
⽤于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点⼀致。
第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占⽤范围内的⼟地使⽤权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双⽅以公平交易⽅式在评估时点⾃愿进⾏交易的⾦额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、⽤途、建筑结构、新旧程度、建筑⾯积以及占地⾯积、⼟地使⽤权等影响被征收房屋价值的因素。
第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费⽤，以及停产停业损失等补偿。
征收当事⼈就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费⽤、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进⾏评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。
第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、⽤途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及⼟地使⽤权性质等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法-湖南省人民政府令第268号
湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖南省人民政府令(第268号)《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》已经2014年1月22日省人民政府第21次常务会议通过，现予公布，自2014年4月1日起施行。
省长杜家毫2014年2月22日湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法第一条根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条在本省行政区域内，为了公共利益需要，实施国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
设区的市（自治州）、县市区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
设区的市（自治州）、县市区人民政府住房城乡建设、房地产、城乡规划、发改、财政、国土资源等有关部门和单位，按照各自职责做好房屋征收与补偿工作。
被征收房屋所在地的乡缜人民政府、街道办事处、社区居民委员会配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。
第四条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
省人民政府住房城乡建设主管部门负责指导全省房屋征收与补偿工作。
省人民政府发改、财政、国土资源、工商、税务等有关部门按照各自职责，协助指导房屋征收与补偿实施工作。
设区的市（自治州）人民政府房屋征收部门应当对县市人民政府房屋征收部门房屋征收与补偿工作予以指导，对区人民政府房屋征收部门征收补偿方案拟定、征收补偿资金使用、征收成本核算等工作予以监督。
长沙市征地补偿实施办法-长沙市人民政府令第103号
长沙市征地补偿实施办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 长沙市人民政府令（第103号）《长沙市征地补偿实施办法》已经2008年2月17日市第13届人民政府第3次常务会议通过，现予发布，自2008年4月1日起施行。
市长：张剑飞二〇〇八年二月二十七日长沙市征地补偿实施办法第一条为加强征地补偿工作，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市征地补偿安置条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的征地补偿工作，适用本办法。
第三条市人民政府统一领导本市行政区域内的征地补偿工作。
区、县（市）人民政府负责本辖区内征地补偿工作的实施、协调、监督和管理并设立征地办公室，履行以下职责：（一）拟订征地方案；（二）发布征地公告并报市人民政府征地办公室备案；（三）审批征地补偿安置方案；（四）协调处理征地补偿安置争议；（五）法律、法规、规章规定的其他补偿安置工作。
市人民政府征地办公室对区、县（市）人民政府征地办公室的工作进行指导、协调和监督。
第四条市土地行政主管部门对区、县（市）土地行政主管部门征地补偿安置工作的全过程进行指导和监督。
区、县（市）土地行政主管部门负责以下征地补偿工作：（一）发布预征地公告；（二）办理征地补偿登记，并组织进行现场调查核实；（三）会同有关部门拟订征地补偿安置方案；（四）发布征地补偿安置方案征求意见公告；（五）发布征地补偿安置方案实施公告并报市人民政府征地办公室备案；（六）按规定拨付征地补偿费用；（七）责令限期拆迁腾地；（八）法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房屋征收评估办法》第一条为规范上房屋评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《》，制定本办法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条机构、、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作, 并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照的原则投票决定，或者采取摇号、等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估，并与其房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。
长沙市跳马镇征收方案
长沙市跳马镇征收方案随着城市的发展和建设需要，长沙市跳马镇迎来了征收工作。
征收工作不仅关系到城市的规划和发展，更与当地居民的生活息息相关。
为了确保征收工作的公平、公正、合法、有序进行，特制定以下征收方案。
一、征收背景和目的长沙市作为湖南省的省会，近年来经济发展迅速，城市规模不断扩大。
跳马镇因其地理位置和发展潜力，被纳入城市发展的重要区域。
本次征收的目的是为了推进城市基础设施建设、改善居民生活环境、促进经济发展，实现城市的可持续发展。
二、征收范围和对象征收范围涵盖跳马镇的具体区域名称，包括该区域内的土地、房屋及其他附着物。
征收对象为该范围内拥有合法产权的单位和个人。
三、征收补偿标准1、房屋补偿根据房屋的结构、面积、装修等情况，按照市场评估价格进行补偿。
对于合法的住宅房屋，提供货币补偿或产权调换两种方式供被征收人选择。
非住宅房屋原则上实行货币补偿。
2、土地补偿按照土地的性质（如耕地、宅基地等）和面积，依据相关法律法规和政策进行补偿。
3、附着物补偿对征收范围内的树木、青苗、水井等附着物，根据实际情况给予合理补偿。
4、搬迁补助和临时安置补助为被征收人提供搬迁补助，用于支付搬迁过程中的费用。
对于选择产权调换且需要临时过渡的被征收人，给予临时安置补助。
四、安置方式1、货币安置被征收人选择货币安置的，一次性给予足额的货币补偿，让其自行购买住房解决居住问题。
2、产权调换提供安置房源，按照被征收房屋的面积和相关政策进行调换。
安置房源的位置、户型、面积等信息将提前公布，供被征收人选择。
五、征收程序1、调查登记对征收范围内的房屋、土地及附着物进行详细调查登记，核实产权信息和相关情况。
2、评估公示委托具有资质的评估机构对被征收房屋和土地进行评估，并将评估结果进行公示。
3、征收补偿方案制定和公示根据调查评估结果，制定征收补偿方案，并在征收范围内进行公示，征求公众意见。
4、签订征收补偿协议与被征收人就补偿方式、补偿金额等事项进行协商，签订征收补偿协议。
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长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案（试行）长房中协发[2012]004号第一章总则第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规制定本细则。
第二条评估长沙市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本方案。
第三条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。
征收当事人就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进行评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。
第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及土地使用权性质等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第八条对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
对于未经登记的建筑，应当按照县级以上人民政府或相关行政主管部门的认定结果进行评估。
第九条房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第二章评估技术路线与评估报告第十条房屋征收评估技术路线为：先进行整体评估，确定征收房屋分类、分栋基准价格；再根据分户的具体条件，对基准价格进行适当的修正，进行分户评估；具体操作方式为：对于同一征收项目内，区位条件相当、用途与建筑结构相同的被征收房屋，选用适当的评估方法计算确定典型房屋或设定标准内涵房屋的市场价值，作为征收范围同类房屋的基准价格。
然后根据成新、层次、朝向、层高、门面进深等因素，对该基准价格进行适当的调整或修正，确定征收范围内其他被征收房屋的分户评估价值。
整体评估和分户评估时，选用的参数口径须保持一致。
单户房屋和独立企业单独征收的，可直接进行分户评估。
第十一条住宅房屋分户评估价值计算公式为：分户评估价格=该类别住宅基准价格×层次修正系数×朝向修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值+层高修正值其他因素修正系数视项目具体情况确定。
第十二条商业房屋评估价值计算公式为：分户评估价格=该类别商业房屋基准价格×层次修正系数×层高修正系数×门面进深（或宽深比）修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值其他因素修正系数视项目具体情况确定。
第十三条其他非住宅房屋评估价值计算公式为：分户评估价格=该类别非住宅基准价格×层次修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值+层高修正值其他因素修正系数视项目具体情况确定。
第十四条当土地使用权面积大于房屋建筑面积时，大于房屋建筑面积部分的土地，单独计算土地使用权价格；或以土地使用面积作为独立因素，对基准价格进行修正。
第十五条房屋征收评估报告分为整体评估报告和分户评估报告。
第十六条整体评估报告采用《房地产估价规范》规定的估价报告的规范格式，由封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件9个部分构成。
整体评估报告应包括评估对象界定、评估对象详细情况、价值内涵、评估依据、评估技术路线、基准价格测算过程、分户评估结果汇总表等主要内容。
第十七条分户评估报告可采用表格的形式，也可采用《房地产估价规范》规定的估价报告规范格式。
分户评估报告采用表格形式的，报告中应包含《房地产估价规范》中规定估价报告应记载的事项。
第十八条被征收房屋的整体评估报告及分户评估报告，须经两名以上注册房地产估价师签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替。
第十九条评估报告应用的有效期表述为：自评估报告完成之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。
第三章评估方法第二十条征收评估方法选用应遵循《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。
根据评估对象和当地房地产市场状况选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第二十一条市场比较法市场比较法的计算公式为：评估价格=可比实例价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整1.可比实例的选取要求：(1)可比实例应选择与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
(2)交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；(3)成交日期与评估时点接近，不宜超过1年；(4)应当选取3个以上的可比实例；(5)选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间差异不宜超过30%。
2.交易情况修正(1)双方负责各自税费属于正常交易，不需做交易情况修正；(2)买方负担全部税费属于非正常交易，买方负担了卖方应缴的1.88%综合税和3元/㎡手续费；需按以上非正常负担税费的比例或额度做交易情况修正。
(3)其他非正常交易，视交易具体情况进行交易情况修正。
3.市场状况调整根据长沙市房产信息中心统计公布每月长沙市商品住宅成交价格指数作为市场状况调整参数。
由于每月长沙市商品住宅成交价格指数公布之日为次月月初，评估时点的市场状况调整系数统一采用上月的商品住宅成交价格指数。
4.房地产状况调整房地产状况调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
(1)区位状况调整区位状况调整的内容主要应包括：位置和繁华程度（距商服中心、相关公共场所的距离），交通条件（道路状况、公交状况以进出方便程度等），环境、景观（主要指公园、绿化广场和重要污染源的影响），生活和公共配套设施完备程度，楼层，朝向等。
①住宅楼层调节系数②商业房地产层次修正系数(2)实物状况调整实物状况调整的内容主要应包括：建筑年代（新旧程度）、装饰装修、层高、日照通风采光、物业管理、小区院落与绿化、门面进深（宽深比）等因素。
①建筑年代（新旧程度）调整：根据长沙市各类结构房屋的重置价格标准和耐用年限，按直线法计算折旧，以折旧额作为建筑年代（新旧程度）的调整标准。
长沙市房屋重置价格与耐用年限表②装饰装修调整：按《长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知（长政办发〔2011〕104号）》文件中规定的装饰装修补偿标准调整，原则上不考虑装饰装修的折旧。
③层高调整：非商业房屋，层高调整系数根据房屋现值的固定比例确定，修正系数的比例为每增加／降低0.2米，修正系数为+3%／-3%。
层高调整公式：调整值=房屋重置价格×房屋成新率×层高修正系数④日照通风采光调整：分为日照通风采光正常、受影响、受严重影响三档，每档调整系数为0.5%。
⑤物业管理调整：分为有物业管理和无物业管理两类，调整系数为0.5%。
⑥小区院落和绿化调整：分为有小区院落且绿化率高、有小区院落但绿化率低、无小区院落及绿化三档，每档调整系数为0.5%。
(3)权益状况调整权益状况调整：视房屋情况选择影响权益状况的因素进行调整。
第二十二条收益法收益法的计算公式为：式中：P ---房地产价格A ---房地产年净收益R ---房地产资本化率（或报酬率）g ---房地产净收益年上涨率N ---收益年限1.有效毛收入(1)客观租金选择3个以上类似房地产的租赁实例，参照市场比较法的要求，通过市场比较法确定客观租金。
确定客观租金时，统一租金内涵（租赁税费负担、面积标准、装修标准、设施等）。
(2)其他收入其他收入主要是押金或保证金的利息收入；利息按银行同期活期存款利率计算，押金一般为一个季度租金。
(3)空置率空置率视具体情况确定，城区范围内房屋空置率取值范围一般为1-5%。
有效毛收入=（客观租金+其他收入）×（1-空置率）2.运营费用出租的房地产，运营费用一般包括维修费（或修缮费）、管理费、保险费和税金；如果客观租金内涵中包含家具、电器的，运营费用要包括以上设施的折旧费。
(1)维修费（修缮费）房屋剩余年限大于收益年限的，运营费用只考虑维修费，按长沙市房屋重置价格标准的1%取值；房屋剩余年限小于收益年限的，运营费用只考虑修缮费，按长沙市房屋重置价格标准的3%取值；(2)管理费管理费：一般为有效毛收入的1%。
(3)保险费保险费：一般为房屋现值的0.2%。
(4)租赁税费根据“湘财税〔2009〕73号”文件，个人按照租金1000元以上的，住宅和非住宅的综合税率分别为6%和12%，1000元以下的按照4%和6%；单位房产税率为17.6%（房产税+营业税及附加）。
3.净收益净收益=有效毛收入-运营费用4.净收益上涨率净收益上涨率通过市场案例综合测算确定。
5.资本化率（报酬率）资本化率（报酬率）通过市场提取法或累加法确定。
6.收益年限收益年限确定为土地使用年限；若所提供的资料中没有规定土地使用终止日期的，按该用途土地法定最高使用年限确定收益年限。
土地使用年限小于房屋剩余使用年限的，运营费用中计算房屋维修费率(1%)；土地使用年限大于房屋剩余使用年限的，运营费用中计算房屋修缮费率(3%)；房屋剩余使用年限=经济耐用年限-已使用年限注：房屋经过大修的，房屋剩余使用年限根据实际情况相应调整，合理确定。