创新户型(偷面积)
户型创新巧偷面积研究101
巧偷面积
项目增值
——户型创新巧偷面积研究
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
偷无罪，偷有理，会偷面积者才会赢！
巧偷面积就是创新户型， 创新户型就是增加卖点， 增加卖点就是项目增值！
※深圳人“敢为天下先”的精神，使得深圳的地产人一直在产品 方面孜孜不倦地创新。 ※住宅产品创新的一招是“偷面积”。 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
在1.5米的 步入式凸窗 中，可以打 掉0.9米， 其0.6米是 真实的步入 式凸窗的上 梁结构。
大主场”的可打掉 步入式凸窗之梁与“桂芳 园”、“可园”的可拆卸凸 窗之凸窗有 异曲同工之妙— —即将低于2.2米的凸窗高度 空间，转化成标准层高空间。 两者都实现了偷面积，即这 些室内平面面积，不计入套 内建筑面积。
01单层
01双层 02单层 02双层 05单层 05双层 平均
108.7
108.7 73.4 73.4 84.0 85.3
90.6
90.6 61.1 61.1 70.0 71.0
34.9
39.2 12.5 27.0 26.1 35.3
115%
119% 100% 120% 114% 125% 116%
不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。
《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013宣贯
正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。
2019/10/15
隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至
隐藏式衣橱的设计方法有 点类似于低台凸窗，通过 外墙外移并将其做成凸窗 完成，只是这里的凸窗改 成了“衣橱”。和凸窗一 样，隐藏式衣橱的高度通 常也在2.2米以下，不用 计入建筑面积，但业主却 可以使用。
2019/10/15
“绿洲丰和”凸窗经典案例
2019/10/15
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
2019/10/15
利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
2019/10/15
入户花园可以隔成 一个小书房，非常 实用
利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
2019/10/15
大阳台设计，阳台面 积12㎡
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
双层高露台首先在从室内空间 向外界的自然延伸上，对居住 的舒适性肯定有所帮助。对于 错层大露台（或入户花园）如 果是可以用玻璃窗封上，或加 楼层板使上下两家都增加面积， 对偷面积提高实用率有非常大 的帮助。但要考虑上下层对视 的问题，如采用内封闭的方式。
偷建筑面积的九大秘诀
偷面积的九大秘诀如何将90平方房子做得更大，更合理？结合南方出现的一些创新点，报披露以下九大创新“秘诀”。
(一)低台凸窗和落地凸窗主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。
发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。
由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍，这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。
包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。
（二）超大入户花园和大阳台主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。
在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。
业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。
但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。
南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。
建筑新规下的17种偷面积方式
建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。
但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
住宅建筑“偷面积”的方法
住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
商品房户型设计创新产品建议偷面积宝典
商品房户型设计创新产品建议:偷面积宝典_物业经理人商品房户型设计的创新产品建议：偷面积宝典贪欲是人类的非药物兴奋剂。
免费的午餐，人人都想猎取，额外的收获，最能带来满意，就像一首流传已久的歌所唱“达坂城的姑娘辫子长啊，两个眼睛真美丽，你要想嫁人，不要嫁给别人，肯定要嫁给我，带着你的嫁妆，领着你的妹妹，赶着那马车儿来”——不但要讨个美丽老婆，还连人家的嫁妆、马车、还有妹妹，都要全部一网打尽。
多少光棍头枕着歌声，睡梦中露出甜蜜的微笑，这歌，再流传100年也不会过时。
房子也一样。
假如您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户确定会“一见倾心”！假如您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户固然会“怦然心动”！特殊是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难表达，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。
回忆06年房地产产品创新，无不围绕“偷”字绽开，其中深圳的“偷功”最为精妙：一、低台凸窗和落地凸窗主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一局部。
由于现行建筑设计标准规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗局部层高不超过2.2米，便可有效到面积。
目前“偷术”又有了很大改良，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。
由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那局部“低台”，凸窗局部的层高可以到达2.3米甚至更高。
留意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。
二、超大入户花园和大阳台主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！留意事项：凸阳台和凸入户花园肯定要留意进深，太深简单影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、谈天、打牌的空中庭院的感觉。
高赠送产品案例
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
高小于 2.1米的 落地大
衣柜
阳光房
两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台
两层高 入户花园
层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地
下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
2019/11/30
7
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷”
2019/11/30
9
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进， 开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
2019/11/30
11
“绿洲丰和”凸窗经典案例
2019/11/30
12
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
创新户型之经典偷面积
隐藏式衣橱图
十、延展空间
“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半。在样板房中明显地将“偷的面积”
COCO时代69平三房一卫
COCO金沙65平三房一卫
延伸客厅、储物间的阳台成为独立的功能空间
扩大空间
其它
其它扩展面积方法：共用电梯间、错式阳台、空中院馆（单元之 间的休闲连廊）
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, August 23, 202023-A
ug-2020.8.23
• 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自 己眷恋了。20.8.2300:33:2823 August 202000:33
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
四、顶层大露台
顶层的露台赠送空间比较好利用，同时也有助于顶层促销。 产品案例：中德英伦联邦
中德英伦联邦88平，实得347平
中德英伦联邦170平，赠送360平
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7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 20年8 月上午1 2时33 分20.8.2 300:33 August 23, 2020
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年8 月23日 星期日1 2时33 分28秒0 0:33:28 23 August 2020
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9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。上午 12时33 分28秒 上午12 时33分 00:33:2 820.8.2 3
五、下跃地下空间
下跃可有半下跃、全下跃，皆是通过局部采光解决通风采光问题。 典型案例：成都锦绣森邻、乐山西岸第一城、深圳万科17英里