2019年郑州洞林湖新田城大型综合体项目提案营销推广方案
合集下载
新田城--盛荟小区户型介绍2015.11.13
新田置业应于2016年12月31日前取得该项目的预售许 可证，并于30日内与乙方签订《商品房买卖合同》。 3 、甲方必须向乙方提供土地使用权证、建设用地规 划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、商品 房预售许可证等核准手续材料。 4 、双方未按约定日期签订《商品房买卖合同》的， 如因甲方原因，则甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之 三的违约金，同时合同继续履行；如因乙方原因，逾期超 过30日后，甲方有权解除本协议。
2
2号楼大户型约125 -140㎡左右
— 2号楼小户型图---二室二厅一卫（42户）
2 号楼 2-14 层小户型、此户型 共42户； 套型总建筑面积为 85-90㎡ 左 右、套内使用面积71㎡左右； 阳台面积4.5㎡ 左右； 公摊面积15.5㎡左右。
2
2号楼小户型约85- ㎡ -90㎡左右
— 5号楼大户型---三室二厅二卫（56）户
西湖味道等。
—休闲度假--千年洞林寺，1600亩湿地公园，美居酒店
目前正在装修的度假酒店——四星级雅高美居酒店，建筑面积 约7万㎡，其中规划有休闲会所、酒店客房、中西餐厅、3D多功 能厅、游泳馆、温泉水疗中心。
二、房屋的品质、容积率及户型介绍
房屋建设以新田公司前期开发的书香苑西 区（G区）建设（包括采暖设施）品质为标准。 容积率严格控制在国家规定范围以内、（以 G区为参考不大于2.0）。
10 月 25 号已确认、在建的盛荟项目现在已
经可以使用双气。
三、各栋楼户型情况介绍
5
3 2 6
1
三、各栋楼户型情况介绍
1号楼共11层两个单元，每单元为一梯两户;
2号楼共15层、一层为商业、2层起为住宅、两个单
元，西单元为两梯四户、东单元为两梯3户;
郑州国贸的项目营销的的策划案
象塑造实现拔高，因此的后续的经营中，我们需要为其建 立以物质为基础的支持点；
• “国贸”在全国各大城市里的唯一性，使项目在以“国贸” 为案名进行传播时，已在目标市场上形成了一定的期望值；
• “国贸”在定义上，所内涵的财富价值已经向竞争对手树 立了心理威胁；
通过以上的分析，钧诚地产总结以下：
• 项目所不具备的[机会点]：
项目SWOT总结：
• 在形象塑造、广告传播中突现项目优势，以转移目标客 户的关注点，规避劣势。着重突出：
1. “第一规模的地标级复合地产项目形象”； 2. “1+1+1+1>4”大型复合地产各产业之间的合力效应及升值潜力优势； 3. 多元配套优势，完整的集合“居住+办公+购物消费+投资”生活模式； 4. 内陆城市、区位与沿海城市相比，其发展潜力所具有的优势；
• 城市规划机会点：随着城市东移北拓政策的实施，项目正好位于新旧 结合圈内，地理位置的优越，因此借助区域发展前景利好的势头，对 项目的销售产生正面的影响；
• 发展机会点：郑州中区作为一个旧城区，随着城市化的发展和改造，
• 市场机会点：市场上鲜有与本项目同属性的复合型地产项目， 其他具有类似产品特点的项目难以形成个体威胁，为项目能成 为市场领导者制造契机；
• [产品定位] 在定位上强调项目的城市新功能中心定位。目 标是：最终成为天津市的新功能中心，成为天津都市形象 代言者。时代奥城住宅部分致力于打造现代大都市居住形 态中的顶级产品；
天津时代奥城的核心支持点总结： 天津时代奥城
区
政
项
项
事
目
物
域
府
目
目
件
标
业
前
• “国贸”在全国各大城市里的唯一性，使项目在以“国贸” 为案名进行传播时，已在目标市场上形成了一定的期望值；
• “国贸”在定义上，所内涵的财富价值已经向竞争对手树 立了心理威胁；
通过以上的分析，钧诚地产总结以下：
• 项目所不具备的[机会点]：
项目SWOT总结：
• 在形象塑造、广告传播中突现项目优势，以转移目标客 户的关注点，规避劣势。着重突出：
1. “第一规模的地标级复合地产项目形象”； 2. “1+1+1+1>4”大型复合地产各产业之间的合力效应及升值潜力优势； 3. 多元配套优势，完整的集合“居住+办公+购物消费+投资”生活模式； 4. 内陆城市、区位与沿海城市相比，其发展潜力所具有的优势；
• 城市规划机会点：随着城市东移北拓政策的实施，项目正好位于新旧 结合圈内，地理位置的优越，因此借助区域发展前景利好的势头，对 项目的销售产生正面的影响；
• 发展机会点：郑州中区作为一个旧城区，随着城市化的发展和改造，
• 市场机会点：市场上鲜有与本项目同属性的复合型地产项目， 其他具有类似产品特点的项目难以形成个体威胁，为项目能成 为市场领导者制造契机；
• [产品定位] 在定位上强调项目的城市新功能中心定位。目 标是：最终成为天津市的新功能中心，成为天津都市形象 代言者。时代奥城住宅部分致力于打造现代大都市居住形 态中的顶级产品；
天津时代奥城的核心支持点总结： 天津时代奥城
区
政
项
项
事
目
物
域
府
目
目
件
标
业
前
20181109郑州公司洞林湖项目一期项目定位会
PAGE 6
•目前区域主要依靠陇海快速路与市区互通，2020年底前地铁6号线可通行，警官大道通 车，片区与主城互通的便利性进一步增强，心理距离进一步缩短，同时奥特莱斯和星源国 际小学均处于建设中，交付后城市感更强，第一居所属性逐渐凸显
•西 •三 •环
•地
•铁
•西
•6
•四
•号
•环
•线
•马寨工业园区
新
田
•一、项目概况
PAGE 3
洞林湖项目项目定位会 •1.1区位与现状
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•项目位于距郑州西三环约11公里的近郊区，行政隶属荥阳，为洞林湖生态低密区，原规 划为宜居健康城的一部分，依托湖景资源发展；区域已发展12年，目前主要通过新田大 道、陇海快速路、中原西路与市区通行，车行较为便利
①2018年9月17日支付4千万诚意金； ②土地获取后10个工作日支付溢价款的30%减1千万；
③2019年1月15日前支付溢价款的20% ④项目首期开盘后30日内支付溢价款的50%减5000万
⑤获取第二批次地块获取后10个工作日支付5000万
无
洞林湖项目项目定位会
一、项目基础现状 二、项目定位方向
计容建面：107373㎡； 密度：30% 限高：60米
洞林湖项目项目定位会 项目属性
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
区位 交通 配套
近郊 生态低密区；第二居所向第一居所转变期
陇海快速路；地铁6号线、警官大道（暂未通） 具备半小时通行至全市各板块的属性
•目前区域主要依靠陇海快速路与市区互通，2020年底前地铁6号线可通行，警官大道通 车，片区与主城互通的便利性进一步增强，心理距离进一步缩短，同时奥特莱斯和星源国 际小学均处于建设中，交付后城市感更强，第一居所属性逐渐凸显
•西 •三 •环
•地
•铁
•西
•6
•四
•号
•环
•线
•马寨工业园区
新
田
•一、项目概况
PAGE 3
洞林湖项目项目定位会 •1.1区位与现状
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•项目位于距郑州西三环约11公里的近郊区，行政隶属荥阳，为洞林湖生态低密区，原规 划为宜居健康城的一部分，依托湖景资源发展；区域已发展12年，目前主要通过新田大 道、陇海快速路、中原西路与市区通行，车行较为便利
①2018年9月17日支付4千万诚意金； ②土地获取后10个工作日支付溢价款的30%减1千万；
③2019年1月15日前支付溢价款的20% ④项目首期开盘后30日内支付溢价款的50%减5000万
⑤获取第二批次地块获取后10个工作日支付5000万
无
洞林湖项目项目定位会
一、项目基础现状 二、项目定位方向
计容建面：107373㎡； 密度：30% 限高：60米
洞林湖项目项目定位会 项目属性
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
区位 交通 配套
近郊 生态低密区；第二居所向第一居所转变期
陇海快速路；地铁6号线、警官大道（暂未通） 具备半小时通行至全市各板块的属性
智信广告郑州上街建业森林半岛45月份推广执行方案
顶层消化的速度和清盘情况，将是整个项目一期顺利消化，完成年度 任务，二期顺利开展的重点，对于4、5月份来说也是至关重要的。
4、5月份主要工作
1、广告推广 2、渠道的拓展 3、联盟商家 4、大客户拓展 5、联动营销 6、派单夹报 7、营销活动
一、广告推广
推广目标：
本阶段主要目标是达到一期剩余房源中顶层复式消化的目标，因 此，在诉求方面以5、6层房源为主、将其进行产品包装，辅以即 时性信息，以达到客户对顶层复式的认知，从而促使一期剩余房 源的消化。
目标：促进团购客户的成交，最大限度的促进成交；通过小型的公关活动， 更有针对性地积累意向客户；利用小众传播圈，酿造口碑效应。
2、直邮
通过客户专员与以上所列大客户的直接沟通，获得其中高层管理人员的通 讯录，重点是中铝和郑蝶阀，从而利用邮政直投进行覆盖和广告传播。
特别提示：加强与以上单位的公关工作是客服专员的一项重要职责。
备注
上街、巩义 荥阳及周边 乡镇
上街
5月1日
5月12日 5月19日
· 大郑州 公园·溪谷养生，上街建业森林半岛，稀缺
多层实景现房，现推出珍藏版一又二分之一溪谷美 地，同样的价格买双层空间，轻松拥有立体生活 68002222
花一层的钱，买两层的空间，绝对的划算。坐拥溪 谷美地，稀缺多层现房实景，四星级酒店，小哈佛 双语幼儿园，唯有上街建业森林半岛。68002222
短信内容建议：“溪谷美地 空中庭院 ”、“1½买一层 送一层 ”、“稀 缺多层实景现房”、“建业房产 身份象征”、“建业18年倾力钜献”等等。
短信排期（以下短信供选）：
发送时间
内容
规模 备注
4月3日 4月7日
看房有礼！上街建业森林半岛，稀缺多层现房实景， 10万条 珍藏版一又二分之一溪谷美地，同样的价格买双层 空间，即日到售楼部看房赠精美礼品一份68002222 （上街、荥阳、巩义及周边乡镇） 2800元买建业多层实景现房！上街建业森林半岛， 珍藏版一又二分之一溪谷美地，花同样的价钱，买 两层空间，轻松享受立体生活68002222 郑州西区
4、5月份主要工作
1、广告推广 2、渠道的拓展 3、联盟商家 4、大客户拓展 5、联动营销 6、派单夹报 7、营销活动
一、广告推广
推广目标：
本阶段主要目标是达到一期剩余房源中顶层复式消化的目标，因 此，在诉求方面以5、6层房源为主、将其进行产品包装，辅以即 时性信息，以达到客户对顶层复式的认知，从而促使一期剩余房 源的消化。
目标：促进团购客户的成交，最大限度的促进成交；通过小型的公关活动， 更有针对性地积累意向客户；利用小众传播圈，酿造口碑效应。
2、直邮
通过客户专员与以上所列大客户的直接沟通，获得其中高层管理人员的通 讯录，重点是中铝和郑蝶阀，从而利用邮政直投进行覆盖和广告传播。
特别提示：加强与以上单位的公关工作是客服专员的一项重要职责。
备注
上街、巩义 荥阳及周边 乡镇
上街
5月1日
5月12日 5月19日
· 大郑州 公园·溪谷养生，上街建业森林半岛，稀缺
多层实景现房，现推出珍藏版一又二分之一溪谷美 地，同样的价格买双层空间，轻松拥有立体生活 68002222
花一层的钱，买两层的空间，绝对的划算。坐拥溪 谷美地，稀缺多层现房实景，四星级酒店，小哈佛 双语幼儿园，唯有上街建业森林半岛。68002222
短信内容建议：“溪谷美地 空中庭院 ”、“1½买一层 送一层 ”、“稀 缺多层实景现房”、“建业房产 身份象征”、“建业18年倾力钜献”等等。
短信排期（以下短信供选）：
发送时间
内容
规模 备注
4月3日 4月7日
看房有礼！上街建业森林半岛，稀缺多层现房实景， 10万条 珍藏版一又二分之一溪谷美地，同样的价格买双层 空间，即日到售楼部看房赠精美礼品一份68002222 （上街、荥阳、巩义及周边乡镇） 2800元买建业多层实景现房！上街建业森林半岛， 珍藏版一又二分之一溪谷美地，花同样的价钱，买 两层空间，轻松享受立体生活68002222 郑州西区
东原地产郑州洞林湖项目体验区后评估报告-工程篇
三、施工管理措施 1. 施工管理措施 2. 施工管理反思 四、总结
计
划
完 2017-
成 时
12-30
间
2018- 20181-4 3-15
20185-31
20186-4
2018- 20185-2 5-29
2018- 20188-17 8-28
20188-31
实
际 完
2017-
成 12-30
时
间
2018- 2018- 20181-4 6-20 5-25
郑州欢河项目体验区后评估 ——工程篇
2018年10月24日
目录 contents
示范区后评估工程篇 一、示范区概况 二、示范区前期策划思路
1. 前期计划及执行 2. 前期规划及执行 3. 策划反思
三、施工管理措施
1. 施工管理措施 2. 施工管理反思
四、总结
示范区后评估工程篇
一、示范区概况
、示范区概况
ห้องสมุดไป่ตู้示范区后评估工程篇
一、示范区概况
、示范区概况
样板先行制度执行
示例
➢ 其中为了保证拿地，售楼部基础施工完成后暂停施工，售楼部在投拓2018年4月24日看地之后才开始做主体地面
原 因 分
以上工作； ➢ 受大区规划影响，样板房户型变更。致使样板房主体开工时间延后2018年6月20日； ➢ 受幕墙主材变更影响，幕墙由湿贴PK砖换成湿贴陶板再换成干挂陶板，最终确认时间为2018年8月13日，干挂陶
2#地块已有施工道路（规划大型施工设备、材料及砼浇筑 时使用该道路）
、示范区概况
米
兰
街
米
兰
示范区施 工出入口
示范区施 工出入口
计
划
完 2017-
成 时
12-30
间
2018- 20181-4 3-15
20185-31
20186-4
2018- 20185-2 5-29
2018- 20188-17 8-28
20188-31
实
际 完
2017-
成 12-30
时
间
2018- 2018- 20181-4 6-20 5-25
郑州欢河项目体验区后评估 ——工程篇
2018年10月24日
目录 contents
示范区后评估工程篇 一、示范区概况 二、示范区前期策划思路
1. 前期计划及执行 2. 前期规划及执行 3. 策划反思
三、施工管理措施
1. 施工管理措施 2. 施工管理反思
四、总结
示范区后评估工程篇
一、示范区概况
、示范区概况
ห้องสมุดไป่ตู้示范区后评估工程篇
一、示范区概况
、示范区概况
样板先行制度执行
示例
➢ 其中为了保证拿地，售楼部基础施工完成后暂停施工，售楼部在投拓2018年4月24日看地之后才开始做主体地面
原 因 分
以上工作； ➢ 受大区规划影响，样板房户型变更。致使样板房主体开工时间延后2018年6月20日； ➢ 受幕墙主材变更影响，幕墙由湿贴PK砖换成湿贴陶板再换成干挂陶板，最终确认时间为2018年8月13日，干挂陶
2#地块已有施工道路（规划大型施工设备、材料及砼浇筑 时使用该道路）
、示范区概况
米
兰
街
米
兰
示范区施 工出入口
示范区施 工出入口
郑州洞林湖项目体验区后评估报告-
3 示范区——复盘回顾（材料封样）
3.2 主要问题描述：示范区建筑立面原设计方案材料定样主要有四种，拉丝不锈钢金属、蓝色木纹 石、玻璃（镀膜low-E和超白）、深灰色铝板。其中拉丝不锈钢金属在设计封样期间没有找到合适 的厚度。玻璃因为现场和设计封样效果稍有差异，没有在施工封样上签字，其他材料满足设计封样 要求且当时签字确认。实际施工过程中深灰色铝板（型材）和门窗型材及商铺拉手因为工艺不同导 致有色差
主要来客方向
1 示范区——选址
示范区指标
示范区
指标（㎡）
示范区占地面积
7790
景观面积6600其源自销售中心面积中样板房面积
样板房数量
1710 301 3套
2 计划与执行（设计职能）
体验区概念方案评审（20181119） 体验区深化方案评审（20190301） 立面方案方案评审（20190310） 体验区景观设计定样（20190315） 体验区软装方案及清单（20190515） 体验区开盘计划时间（20190628）
2.发现蓝色背烤漆玻璃效果不协调问题，并提出修改建议。
3.发现拉丝不锈钢金属板不平整问题，并提出修改建议。
仍然存在以下问题： 1.石材拼接受施工过程影响，最小缝宽依然比较大。不能体现蓝色木纹石纹理连续
的要求
2.施工方虽然将拉丝不锈钢金属厚度由0.8mm改为1.43mm，但是仍然没有找到符 合设计要求的厚度，导致后期拉丝不锈钢金属幕墙受重力影响一段时间后，仍然 出现比较严重的不平整。
左图－原设计效果 右上图-原始呈现效果 右下图-整改后效果
3 示范区——复盘回顾（施工过程）
石材的分块没有按照石材划分图，发现 问题后，现场反馈按照石材划分图纸有难 度，石材已经全部切割完成。
2019郑东龙湖里起势活动创意案
北京王府井百 货
CBD中央商 务区与龙湖 宝龙城市广场
商住区
区域商业综合体
大商千盛生活 广场
CBD内环 丹尼斯七天地CBD配套商业丹尼斯7 Nhomakorabea主题 商场
2016年 2016年 2010年 2010年
优势
丹尼斯品牌 国际品牌
开业早 丹尼斯品牌
劣势
辐射度
辐射度
物业管理 辐射 度
动线太长
评：郑东新区商业区不够集中，不如传统市中心那样的商业集聚效应， 这与郑东新区的人气和购买习惯的培养有关，也与商业体自身有关，宝龙与七天地不足以支撑东区消费， 整个层面上的郑东新区大区域还没有出现一个能够像西区中原万达/二七万达那样具有区域辐射力的商业体。
风物放远量——郑州新兴商业喜与忧
放眼郑州，国贸360、二七万达、中原万达各自为区域中心，他们的胜利在于一站式或全能服务，即是满足“吃 喝玩乐”的功能。 郑州楼市爆出的新悦城和升龙大喜城的集体死亡在于他们和地头蛇“二七万达”靠的太近，整体业态除影院和社 区店外斗不过二七万达。 而万象城的人气稍差在于娱乐配套如电影院和酒店尚未开业，配套缺失难以支撑它的高端业态。
消费矛与盾——郑东商业大缺口
郑州东区人口 统计（2013 年7月）
入住人口 103.2万
常住人口 28.9万
暂住人口 29.8万
寄住人口 5.6万
从业人员 20.9万
高校园区学生 18万
*数据来源：郑东新区管委会
放眼郑州，国贸360、二七万达、中原万达各自为区域中心，他们的胜利在于一站式或全能服务，即是满足“吃 喝玩乐”的功能，而万象城的人气稍差在于娱乐配套如电影院和酒店尚未开业，配套缺失难以支撑它的高端业态。
创意思路——
郑西三大盘
物业类型 类独栋、双拼、联排、洋房
容积率 绿化率 价格
1.0（一期） 40% 联排：13000-14000元/㎡ 电梯洋房：6000元/㎡
销售情况 一期处于尾盘阶段，目前二期处于认筹期
学校：以生态教育环境为核心，设置研究院或实验室、 高中、初中、小学、幼儿园等； 景观：1000亩原生湖面、2700亩湿地公园 医疗：特色疗养医院 商业：60万㎡滨湖商业
分区 物业类型 联排 叠加 电梯洋房小高 层 游闲 综合 体量 （万㎡）
居住区
300
体
189
游闲 综合体
其中： 奥帕拉拉水上公园12 香堤湾温泉8 李商隐公园6 中原国际茶城14
商 高 业 端 区休 居 闲 住 区
清华大溪地 清华大溪地项目规划——项目开发配套先行，通过奥帕拉拉水上公园、 香堤湾温泉酒店提升区域人气，李商隐公园则完善项目休闲配套，商品 房销售部分紧密围绕已开发配套建设。
一期整体鸟瞰图
没有对外销售。
D区：2012年5月开始销售，产品 为4联排、6联排、7联排，以4联 排为主。主力户型面积为225㎡、 245㎡、277㎡、280㎡。共155套
A区 B区 C区 E区
房源，剩余40套左右。
E区：产品以联排、5层电梯洋房、 10层、13层小高层为主。近年4 月份开盘销售，目前处于尾盘阶 段 配套：一期启动区配套有温泉酒 店、中新国际学校、郑州一中等 配套
外地市客户
外地市政府及企业中高层职员； 个体私企老板； 为子女上学购房； 客户集中于商丘、开封、安阳等临 近县市； 为多次置业；
数据来源：泰辰市场部经理访谈获知
洞林湖新田城 营销宣传分析——项目打造立体价值体系，针对丌同客群，传递丌同的项目价 值需求，其中以传递产品价值为主