第四章 房地产评估
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第4章房地产评估
工业用地的地价≥农业用地的地价
五、土地使用权评估的原则
❖ （一）替代原则
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即 宗地地价。
②一般情况下，标定地价不进行大面积的评估 只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、 出租等市场交易活动或进行股份制企业改制 时才进行评估。
③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参 考和依据。
❖ 3.土地使用权出让底价。
是政府根据正常市场状况下宗地或地块应 达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让 时的最低控制价格标准。
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产 在我国确切的提法应该是土地使用权资产
（一）土地资产价格类型 ❖ 1.基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。 各城镇按不同的土地级别、不同的地段，商业、 工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
①基准地价是一个区域性的平均价格。 ②是各类用地的平均地价（商业、工业、住宅） ③是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）
❖二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表， 是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平 投影面积。纵向地上、地下、地表。
由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。
1.按经济用途分类
商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫 生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共 休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、 公墓、火葬场用地）等。
二、房地产（不动产）的特征
❖ 位置固定性 ❖ 耐用性 ❖ 保值增值趋势 ❖ 影响因素多样性 ❖ 投资大量性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 单位价值高 ❖ 使用长期性 ❖ 政策限制性(受政策面因素影响较大)
五、土地使用权评估的原则
❖ （一）替代原则
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即 宗地地价。
②一般情况下，标定地价不进行大面积的评估 只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、 出租等市场交易活动或进行股份制企业改制 时才进行评估。
③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参 考和依据。
❖ 3.土地使用权出让底价。
是政府根据正常市场状况下宗地或地块应 达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让 时的最低控制价格标准。
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产 在我国确切的提法应该是土地使用权资产
（一）土地资产价格类型 ❖ 1.基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。 各城镇按不同的土地级别、不同的地段，商业、 工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
①基准地价是一个区域性的平均价格。 ②是各类用地的平均地价（商业、工业、住宅） ③是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）
❖二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表， 是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平 投影面积。纵向地上、地下、地表。
由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。
1.按经济用途分类
商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫 生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共 休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、 公墓、火葬场用地）等。
二、房地产（不动产）的特征
❖ 位置固定性 ❖ 耐用性 ❖ 保值增值趋势 ❖ 影响因素多样性 ❖ 投资大量性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 单位价值高 ❖ 使用长期性 ❖ 政策限制性(受政策面因素影响较大)
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
新3.23第四章 房地产评估
（剔除1块，还剩5块） 土地评估值=（620+627+623+638+633）÷5
=628
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、成本法的原理及适用范围
（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假 设重新复制被估房地产所需要的成本为依据 而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
1.6
1.3 1.1
+2%
+1% 0
该类城市2007年该类地产的地价指数如下表4
5
6
7
8
9
10
11
12
100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地
面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易 情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比 较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值 。
=628
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、成本法的原理及适用范围
（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假 设重新复制被估房地产所需要的成本为依据 而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
1.6
1.3 1.1
+2%
+1% 0
该类城市2007年该类地产的地价指数如下表4
5
6
7
8
9
10
11
12
100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地
面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易 情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比 较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值 。
第四章房地产评估
地租（元/年）
1500
l
0
10
距城市中心距离(公里）
l3
l1
l2
距城市中心距离
（二）土地价格理论
1、土地价格的内涵
V = ∑ai/(1+r)i ２、土地价格的形成
价格
价格
s
sm ss
p
p1
sl
d
p2 p3
p’
p
d1
d’
d
o
m
土地数量
0
土地数量
图表 4-5 土地供给固定条件下地价的决定 图表 4-6 土地供给随时间变化条件下地价的决定
• 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产 市场的特性。
• 1、土地的自然特性
• （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
• （2）位置的不可移动性
• （3）效用的持久性→价格具上升趋势
• （4）效用的差异性（不可替代性）
• 2、土地的经济特性
•
（1）用途的多样性
•
（2）供给的稀缺性
•
• 三．房地产类型 • １．居住类房地产（供生活居住） • ２．商业类房地产（商业经营） • ３．休闲类房地产（娱乐、健身） • ４．公共事业类房地产（文教卫） • ５．工业类房地产（生产）
• 四．房地产的描述方法 • １．位置、四至、形状 • ２．面积大小 • ３．建筑物层数和高度 • ４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖
• 2、旧建筑物价格：重置成本-贬值
• 附属物的具体范围视具体情况而定。
• （三）房地产价格的构成
• 建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作 用形成的
征地安置费 耕地占用税
第四章房地产评估
思考题
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
第四章房地产评估1
第四章房地产评估1
实体性贬值的测算方法
o 使用年限法 o 观察打分法
第四章房地产评估1
借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
•其中：G---结构部分的评分修正系数
•
S---装修部分的评分修正系数
•
B---设备部分的评分修正系数
第四章房地产评估1
功能性贬值
o 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。
o 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
第四章房地产评估1
•影响土地使用权价格的因素
•
• •
• • •
• •
•人口 •行政 •经济 •社会 •心理 •国际
一
区
般
因
域
第四章房地产评估1
计算公式1
o 实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）
其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
第四章房地产评估1
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数
m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
实体性贬值的测算方法
o 使用年限法 o 观察打分法
第四章房地产评估1
借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
•其中：G---结构部分的评分修正系数
•
S---装修部分的评分修正系数
•
B---设备部分的评分修正系数
第四章房地产评估1
功能性贬值
o 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。
o 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
第四章房地产评估1
•影响土地使用权价格的因素
•
• •
• • •
• •
•人口 •行政 •经济 •社会 •心理 •国际
一
区
般
因
域
第四章房地产评估1
计算公式1
o 实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）
其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
第四章房地产评估1
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数
m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
第四章房地产评估
价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
房地产评估(第四章)
4.4 交易情况修正
4.4.2 造成交易价格偏差的因素 4）卖方或买方不了解市场行情的交易 5）相邻房地产的合并交易 6）交易税非正常负担的交易
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 1）系数修正法
系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交 易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的 方法。
2）市场法的适用范围
市场法应用具有活跃交易的常规用途房地产评估， 因为在给定的市场中，即使市场的适用范围很大， 如一般工业厂房、住宅、写字楼、土地使用权、 矿产开采权等。
3）市场法不适用范围
市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在 给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几 乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校 教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。
B户型具有一个封闭阳台。 （3）假设将A户型调整成以B户型为参照的标准户型，应将A 户型未封闭阳台建筑面积折算为封闭阳台建筑面积。 调整后的A户型套内面积=72.71+7.125=79.835平方米； 分摊面积=79.835*0.345=27.54平方米；
建筑面积 分摊面积 套内面积
A 两室二厅 107.38（ 88.29）m2 27.54（15.58）m2
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 2）差额调整法
差额调整法是以可比实例交易价格为基础，加 上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价 格的方法 。
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 2）差额调整法（公式） 可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交 易情况修正数额
4.1 市场法基本原理
4.1.1 市场法的基本概念
1）市场法定义 将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进 行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过 因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。
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参考答案
(1)年房地合一总收入 =52 000×60％×(1-10％)×35×12 =11793 600(元) ） (2)房地合一年总费用 =100000×12+5000000/10+11793600×(12％+6 ％)+11793600/24=4314248(元) (3)房地合一的房地产的年纯收益 =11793600-4314248=7479352(元) (4)建筑物的纯收益= 15000000×10％=1500 000(元) (5)土地的纯收益=7479352-1500000=5979352(元) (6)计算土地的还原收益=5979 352×(P／A，9％，40) =5 979 352×10.7574=64322281.2（元）
案 例2
有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地， 具体情况见表：
宗 地
A B C D E F G
成交价
680 610 700 680 750 700
交易时间
1999 1999 1998 2000 2001 2002 2002
交易情况 容积率
+1% 0 +5% 0 -1% 0 0 1.3 1.1 1.4 1 1.6 1.3 1.1
具体应用公式
1、 P
n
Rt 2 t t =R1/(1+i)+R2/(1+i) +…+ Rt /(1+i) t 1 (1 r ) = R1*（P/F，i，1）+ R2*（P/F，i，2） +…+ Rt*（P/F，i，t） 2.每年收益相同，未来收益有限 评估值=A*（P/A，i,n） 3.每年收益相同，未来收益无限 评估值=A/i 4.开始m年内的各年预期收益额不相等，以后n年每年收益相等
土地的概念及特性
土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性
土地的特性：P105（重）
空间位置的不可移动性
自然特性
数量的固定性（不可再生性） 效用的持久性（永续性） 质量的差异性
用途多样性
社会经济特性
经济地理位置的可变性 可垄断性
土地效益级差性
土地使用权的概念、权属、价格类型
影响房地产价格的因素P110
人口 区 域 因 素 商业
行政
经济 社会 心理 国际
一 般 因 素
因 素
工业
住宅
个别因素 地 块 形 状 剩 余 使 用 年 限 地 形 位 地 置 质
面 容 积 积 率
土地使用权评估的收益法P113-重
一、基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
土地使用权评估的市场法P118(重)
一、评估程序 明确评估对象 寻找、确定交易实例 修正交易情况----P120 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 容积率修正系数 求出比准价格 决定土地估价结论
计算公式1
P120-121
实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（） 其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
区域因素
0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2% 0 0
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 指数 1996 100 1997 103 1998 107 1999 110 2000 108 2001 107 2002 112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为： 当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地 价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容 积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地 与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差， 正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗 地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。
CASE 3
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地 面积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于 2000年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年 限50年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价 格为500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租 金一般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分 别为5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支 付的管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价 值的1%，年保险费为重置价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
CASE 2
一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积 52000平方米，钢混结构。1987年10月取得土地使 用权，年限50年。写字楼出租面积为建筑面积的60％， 空房率10％；月租金35元／平方米出租面积，建筑物 月折旧费100 000元；建筑物寿命60年。办公家具和 设备原价5 00万元，使用年限10年，无残值；房产税 为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％， 每年租金损失准备为半月租金。土地还原利率为9％，建 筑物的还原利率10 %，用成本法求得在评估基准日建 筑物的价值为1 500万元。写字楼竣工于1990年10月。 评估基准日为1997年10月。评估该土地使用权的价值。 [已知：（P/A，9%，40）=10.7574]
【教学重点和难点】
1、收益现值法在房地产评估的运用 2、市场法在房地产评估中的运用
第一节 土地使用权评估
土地使用权估价基本理论 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 假设开发法 路线价估价法
土地使用权估价基本理论
土地的概念及特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 影响土地使用权价格的因素 土地使用权评估原则
土地使用权的权属分类
土地所有权 转让土地使用权 划拨土地使用权
土地使用权
出让土地使用权 租赁土地使用权
土地使用权的价格类型P106-重
基准地价
一级市场价格范畴 标定地价 出让底价、出让价格 转让价格
二级市场价格范畴
其他价格（抵押、课税）
土地使用权的价格类型
基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。 标定地价—正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗 地在某一日期的土地使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策、市场因素的影响，确定的某一宗 地出让时的最低价格控制标准。 转让价格－在土地市场中实际达成的交易价格。
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制 的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等 方式获得。
土地资产价格的价格特点
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其 价格不由生产成本决定； 2、土地价格主要由土地需求决定； 3、土地价格具有明显的区域性； 4、土地价格具有上涨性。
参考答案
第一步：计算前五年收益折现
15 16 18 15 20 63.04679882 (万元） 1 10% 1 10%2 1 10%3 1 10%4 1 10%5
第二步：计算后45年收益折现 25 ( p ,10%,45) ( p 10%,5) 153.1006929 (万元 ) A F, 第三步：两段合计 82+153.1006929=216.1474917（万元）
土地使用权残余估价法P117(重)
（一）原理---P114—(2) 是收益法在评估土地使用权的一种具体运用， 即待估土地处于房地合一状态，并且用收益 法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房 地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益， 即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的 还原利率还原，便可得到土地使用权的收益 价格。
n
其中：Rt——未来第i 年土地带来的预期纯收益额 t ——收益期限 i——土地还原率（折现率） 适应范围：有经济收益的商业写字楼、旅馆、公寓用地等， 对于政府、机关、学校、公园等公用、公益性土地的价格 不太适用。
年收益额Rt及还原率(折现率) 的确定i
1．年纯收益的含义：指土地年客观总收入减去年土地使用各 种客观费用后的收益，以年为单位 年纯收益=年客观总收入-年客观总费用 2、土地还原利率及测算 （1）实质：资产投资报酬率。报酬率分为风险和无风险报酬 率。i=年纯收益/售价 （2）确定方法P115-116： A、纯收益与售价比率法，用市场交易案例的价格平均得出。 B、安全收益率加上风险调整值，银行利率、为安全收益率。 C、采用插值法，把各种典型行业的投资收益率找出来，排队列表， 然后估计在哪个范围内，插入其中,确定资本化率大小。
（一）土地使用权评估的收益法基本步骤：
（4）确定房屋建筑物的年纯收益=房屋现值*r房。 其中：房屋现值=建筑物重置成本-年折旧费*已 使用年限 （5）求取土地的年纯收益=A-房屋现值*r房 （6）土地使用权评估 =土地的年纯收益*（P/A， r土，n）--n土地尚 可使用年限 或：=土地的年纯收益/ r土--使用权年限无穷大 CASE 116 5-1—有错误
（一）土地使用权评估的收益法基本步骤：
（1）采用收益现值法对房地产整体进行评估，求 出房地产的年总收益R=年租金收入 （2）求出房地产的年总费用C=年税金+年管理费 +年维修费+年保险费+年折旧费； 其中：年折旧费=建筑物重置成本/总使用年限 或根据固定资产平均年限法计提折旧 （3）求出房地产的年纯收益A=R-C=总收益-总 费用；