第五章房地产评估
第五章房地产评估
第四节市场法
第二节市场法在房地产评估中的应用
（四）进行因素修正
区域因素修正
1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：直接比较修正法
1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；
2）确定各具体区域因素的权重；
3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；
4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：
区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）
=100/交易实例区域因素得分
个别因素修正
1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：直接比较和打分法
个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分
=100/交易实例个别因素得分
容积率修正
1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：
容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数
交易日期修正
1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；
根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正
交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数
=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)
3.运用环比价格指数修正
环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机
=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积
例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
例1：某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，
1.7%，
2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
4.运用价格变动分析法修正
当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。
交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100
简单算术平均法
将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。
p-评估对象房地产的评估价值 pi-第i 个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格） n-参照物房地产的个数
例8：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
元/平方米
加权平均法
判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。
例9：在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
/3311%7.104%5.103%3.98%6.1033000=???? /3827%1.21%7.11%5.1-1%3.21%6.11
3600=+?+??+?+?n P P n i i ∑==1
/445044300420048004500=÷+++ /44103.043002.042001.048004.04500=?+?+?+?
四、市场法的评估案例
评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
位置与环境
占用土地的基本情况
评估对象房屋的基本情况
评估要求：评估该房地产2005年4月1日的市场价值
评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。
确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。
对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
1.进行交易情况修正：
参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；
参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；
参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。
2.进行交易日期修正：
经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。
参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。
4.进行个别因素修正
5.计算3个参照物的比准价值
加权平均法计算评估对象房地产的单价为：
元/平方米
6.确定评估结果
房地产单价：6760元/平方米
房地产总价：1400ⅹ6760=9464000元 第五节 成本法
一、基本思路
1.含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。
2.基本公式：
房地产评估价值=重新购建价格－损耗
3.具体应用：
新开发土地估价 新建房地产估值 旧房地产估值
二、适用对象和条件
1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。
2.具体适用对象：
既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；
有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；
单纯建筑物的估价；
市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
三、新开发土地评估的成本法
新开发土地：征用农地并进行“三通一平”等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。
三通一平：通水、通路、通电和平整地面
七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面
评估公式：
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润
/67603.069982.063035.06799=?+?+?
（一）土地取得成本：土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用。1.征用农村集体用地：征地费用
土地补偿费安置补助费青苗补偿费树木补偿费房屋及地上附着物补偿费
2.取得城镇国有土地
出让方式——土地出让金和拆迁安置费
拆迁安置费包括拆迁房屋及构筑物的补偿费用及拆迁安置补助费，应该根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定。
3.通过市场购买的土地
购买土地的价款和应由买方缴纳的税费等。
（二）土地开发成本
1.基础设施配套费：对土地进行“三通一平”或“七通一平”的费用。
2.公共事业建设配套费用：学校、图书馆、公园、邮电、绿地、幼儿园等设施的费用。
3.小区基础设施配套费：小区内绿化、环卫、照明等小区开发配套费用。（三）投资利息
1.含义：投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值。
资金包括投资者的自有资金和借入资金；
投资利息并不是开发过程中由于借入资金而发生的实际利息，而是一项机会成本，只要是购买开发土地所占用的资金包括借入资金和自有资金都应该计算资金的时间价值。
2.计息基础：土地取得成本和土地开发成本，有管理费用的话还要包括管理费用。
3.计息期：
土地取得成本——整个开发建设期
土地开发成本和管理费用
在开发动工前投入——整个开发期建设期
在开发期均匀投入——一般为开发建设期的一半
（四）各项销售税费：销售费用、营业税、城建税、土地使用税、土地增值税、教育费附加以及应由卖方负担的交易手续费、印花税等费用。
（五）开发利润：正常情况下，房地产开发商所能获得的平均利润。
开发商通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平进行计算。
例10：评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。
评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润
（1）计算土地取得成本
土地取得成本=500 ×230=115000（元）
（2）计算土地开发成本
土地开发成本=500 ×246=123000（元）
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：
土地取得费利息
土地开发费利息
总投资利息
（4）计算开发利润
开发利润=（115000+123000）×10%=23800（元）
（5）计算营业税及附加
营业税=【（土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润）/（1—营业税税率）】ⅹ营业税税率=
15444%5%
5-12380031631123000115000=?+++ 城市维护建设税=15444ⅹ7%=1081元
教育费附加=15444ⅹ3%=463元
营业税及附加会计=15444+1081+463=16988元
（6）计算销售费用
（7）计算土地价值
土地价格
土地单价
元/平方米
（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。
四、新建房地产评估的成本法
新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无须考虑损耗，新建房地产评估价值就等于其重置成本。
基本公式： 新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
（一）土地取得成本：征地和房屋拆迁安置补偿费、土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费及税金等。
（二）开发成本：进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。 ()[]()[]()[]
316311249519136124951206112891%81411230001%8143123000191361%81115000.50.512=+==+=-+??+-+??==-+?= 9313%
3169882380031631123000115000=?++++= /6395003197323197329313169882380031631123000115000=÷==+++++=
1.勘察设计和前期工程费：房地产开发规划和可行性研究的费用，场地临时用水、电、路和场地平整费，测量、勘察、设计等专业费用。
2.基础设施建设费：由开发商承担的供水、电、气、排水、排污、道路、通信、绿化、环卫、照明等建设费用。
3.房屋建筑安装工程费：完成建筑物的建筑、安装、装饰及建筑物不可分离的设备等工程，按相应定额计算出的合理工程造价。
4.公共配套设施建设费：
自行车棚、信报箱等非经营性用房建设费用
锅炉房、变电室、煤气调压站等附属工程费用
文化站、门诊部、中小学等文教卫系统用房的建设费用
粮店、菜店、超市等经营性用房的建设费用由经营者负担，不计入房地产价格。
5.开发过程中的税费及其他间接费用：开发过程中需缴纳的各种税费及其他间接费用，如营业税、土地使用税等。
（三）管理费用
1.内容：房地产开发商在开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。
2.计算方法：按土地取得成本和开发成本的一定百分比来计算。
（四）投资利息：投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值。
1.资金包括土地取得成本、开发成本和管理费用各项支出；
2.投资者的自有资金和借入资金都应计算投资利息；
3.投资利息按照额定的工期、平均投入资金及适当的利息率估算。
（五）销售税费
1.按照售价乘以一定比率来测算。
2.内容：
销售费用：广告宣传费、销售代理费等
销售税金及附加：营业税、城建税、教育费附加等
其他销售税费：由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等
（六）开发利润：房地产投资应获得的正常利润。
1.计算基数=土地取得成本+开发成本
直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）
2.计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
3.计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
4.计算基数=开发完成后的房地产售价
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产售价
五、旧房地产评估的成本法
对于旧房地产现实价值的评估应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
基本公式：
旧房地产评估价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧房地产贬值
单纯的旧建筑物价值=建筑物重新购建价格-旧建筑物贬值
（一）估计重新购建价格
重新购建价格：假设在评估基准日重新取得或重新开发建造全新状态的房地产所
需的一切必要合理的费用、税金和应得的利润之和。
1.土地重新购建价格的计算
市场法、收益法、成本法
基准地价修正法、假设开发法
2.建筑物重新购建价格的计算
（1）单位比较法：以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。
单位面积法、单位体积法
比较单位举例：停车场的每个车位、旅馆的每个房间或床位、保龄球馆的每个球道等。
例11：待估的某幢房屋的建筑面积200平方米，类似的另一房屋的单位建筑面积重建成本为2000元/平方米。待估房屋与类似房屋的差异如下：待估房屋门、窗尚未装修，而类似房屋为木门、铝合金门窗，该项差异为－40元/平方米；待估房屋层高3.3米，而类似房屋层高3.0米，该项差异为+5%。确定待估房屋的重新购建价格。
2.建筑物重新购建价格的计算
（1）单位比较法
待估房屋单位建筑面积的重新购建价格
=（2000－40）×（1+5%）=2058（元/平方米）
待估房屋的重新购建价格=2058×200=411600（元）
2.建筑物重新购建价格的计算
（1）单位比较法
例12：某建筑物的体积为300立方米，该类建筑物结构和用途的建筑物的单位体积造价为200元/立方米，则该建筑物的重新购建价格可估计为
300×200=60000（元）
（2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物的重新购建价格。
应结合各构件或工程的特点使用计量单位；
不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。
（3）工料测算法：先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格。
主要用于具有历史价值的建筑物估价；
优点：翔实；缺点：费时费力，需有其他专家如工程建筑师的参与。
（4）指数调整法：运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的现行价值来求取建筑物的重新购建价格。主要用于检验其他方法的测算结果。
基本公式：重新购建价格=账面原值×价格指数（定基价格指数或环比价格指数）例13：待估建筑物的账面建造成本为2000元/平方米，建筑物建成时的价格指数为1.0，评估基准日的价格指数为1.5，则待估建筑物的重新购建价格为
2000×（1.5/1.0）=3000（元/平方米）
（二）估计贬值
建筑物的贬值是指建筑物的价值减损。
原因：物理化学因素（使用、自然老化、自然灾害等）
——有形损耗：实体性贬值
社会经济因素（技术革新、建筑工艺改进或观念的变化等）使得建筑物陈旧落后、设计风格落后
——无形损耗：功能性或经济性贬值
建筑物的贬值是指估价上的贬值而非会计上的折旧。
1.建筑物实体性贬值的计算
原因：自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏。（1）直线折旧法：假设建筑物的价值损耗是均匀的，每年的贬值额相等。
建筑物贬值=年贬值额×实际已使用年限
年贬值额=（重新购建价格－净残值）/耐用年限
或年贬值额=重新购建价格×（1－残值率）/耐用年限
耐用年限=实际已使用年限+剩余使用年限
建筑物实体性贬值率=实际已使用年限/（实际已使用年限+剩余使用年限）
注：a.区分建筑物的自然寿命和经济寿命，经济寿命短于其自然寿命，具体根据建筑物的结构、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断；
注：b.求取建筑物贬值应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。
建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物贬值；
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际已使用年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物贬值。
（2）观察法（打分法）：评估人员借助建筑物实体性成新率的评分标准，进行对照打分，得出建筑物的实体性成新率，再通过实体性成新率来计算实体性贬值率的评估方法。
实体性贬值率=1－实体性成新率
建筑物实体性成新率=（Gⅹ结构部分合计得分+Sⅹ装修部分合计得分+Bⅹ设计部分合计得分）/100ⅹ100%
G：结构部分的评分修正系数 S：装修部分的评分修正系数
B：设备部分的评分修正系数 G+S+B=1
例14：某钢筋混泥土结构的建筑物，经评估人员现场打分，结构部分得分为90分，装修部分得分为80分，设备部分得分为70分。修正系数G=0.75，S=0.12，B=0.13。确定该建筑物的实体性成新率。
建筑物的实体性成新率=（0.75×90+0.12×80+0.13×70）÷100×100%=86.2% 2.建筑物功能性贬值的计算
1）建筑物功能性贬值指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新以及技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的价值损失。
2）举例：建筑式样过时、内部布局过时，设备陈旧落后，缺乏现在人们认为的必要设施、设备等。
3）房地产功能性贬值常见情形：
建筑物用途与使用强度不合理。对于建筑物用途和使用强度与土地最佳用途和使用强度的差异所造成的贬值一般作为建筑物的功能性贬值。
建筑物的设计及结构上的缺陷。
建筑物的装修及其设备与其总体功能不协调，造成建筑物的无效投入或浪费。
3.建筑物经济性贬值的计算
1）建筑物经济性贬值指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
2）具体表现：建筑物利用率下降，如商业用房空置率增加、工业用房大量闲置等，导致建筑物的收益下降。
3）基本公式：
建筑物经济性贬值()∑=-+?=n
i i
i r R 11 式中： i R 为第i 年建筑物年收益损失额 r 为折现率
n 为建筑物经济性贬值的年限
例15：估价对象为某工业厂房，位于某市建成区内，土地总面积2000平方米，建筑面积5000平方米。土地使用权性质为出让，建筑物于2000年6月底建成，钢筋混泥土结构。试评估该房地产2008年6月30日的价值。
（1）选择估价方法。估价对象为工业厂房，很少出现买卖情况，也无直接稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。
（2）计算土地使用权的重置价格。采用基准地价修正系数法估算土地使用权的价格。待估厂房所占土地基准地价为600元/平方米。经容积率、土地使用年限等修正，待估厂房所占土地使用权单价为650元/平方米，则
土地使用权的重置价格=650×2000=1 300 000（元）
（3）计算建筑物的重新购建价格。采用工料测量法确定该厂房的重新购建价格为6 000 000元。
（4）确定工业厂房的成新率。借助于建筑物成新率的评分标准对待估厂房进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率为70%。
（5）确定工业厂房的评估值。
工业厂房的评估值=（1 300 000+6 000 000）×70%=5 110 000（元）
第三节 收益法
一、收益法评估房地产的基本思路
1.含义：预测估价对象的未来收益，然后转换为价值求取估价对象的客观合理价值。
2.本质：以房地产的预期收益能力为导向。
3.理论基础：预期收益原则
4.收益性房地产的价值就是未来预期净收益的现值之和。
未来净收益的大小——净收益
未来获得净收益的可靠性即风险大小——折现率
获得净收益期限的长短——收益期限
二、收益法评估房地产的适用对象及条件
1.适用对象：有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、用于出租的标准厂房和仓库、农地等。
2.适用条件：房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
三、基本步骤
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；
2.预测估价对象的未来收益（如净收益）；
3.求取报酬率或资本化率；
4.选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
四、基本参数的估算
（一）净收益的估算
1.净收益：归属于房地产的除去各种费用后的收益，要采用客观净收益，不能用实际的净收益。
2.净收益的主要形式：
潜在毛收入：假定房地产在充分利用，无空置情况下的收入。
有效毛收入：由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等造成的收入损失后的收入。
净运营收益（简称净收益）：由有效毛收入扣除维持房地产正常使用或营业所必须支出的运营费用后得到的归属于房地产的收入。
税前现金流量：从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
3.基于租赁收入测算净收益
基本公式（重点掌握）：
净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费
适用于估价出租的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库、土地等。
4.基于营业收入测算净收益
基本公式：
净收益=销售收入－销售成本－销售费用－销售税金及附加－管理费用－财务费用－经营利润
（二）折现率的估算（投资报酬率的估算）
1.三种折现率之间的数量关系
综合折现率=（土地折现率*土地价值+建筑物折现率*建筑物价值）/（土地价值+建筑物价值）2.估算方法
（1）净收益与售价比率法
收集市场上若干近期交易的与被估房地产相同或相似的房地产的正常净收益、交易价格等资料，再用交易实例实际净收益与市场价格的比率求出一组折现率。
采用加权平均或简单算术平均法最终确定折现率。
（2）安全利率加风险调整值法
选择市场上无风险的投资收益率如1年期国债利率作为安全利率，再根据待估房地产的社会环境、变现难易程度、投资风险程度等确定一个风险调整值，两者相加得到折现率。
（3）投资收益率排序插入法
收集各种投资收益资料，再把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将其插入其中，然后确定折现率的大小。
（三）收益期限的估算
1.房地产的收益期限——其剩余经济寿命
2.单独的土地——土地使用权剩余年限
3.单独的建筑物——建筑物剩余经济寿命
4.房地合一——孰短原则
建筑物剩余经济寿命长于或等于土地使用权剩余年限，根据土地使用权剩余年限确定收益年限；
建筑物剩余经济寿命短于土地使用权剩余年限，则先按建筑物剩余经济寿命确定房地合一纯收益年限，进行收益折现，然后对土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益单独折现。两段收益现值相加得房地产的评估价值。
例16：某房地产开发公司1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元/平方米，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50元，空置率为10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。
计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003年3月
写字楼剩余经济寿命=55－4=51（年）土地使用权剩余年限=50－6=44（年）
44<51，因此收益年限为44年。
（2）计算年房地产净收益
年收入=50×12×900×（1－10%）=486 000（元）
年总费用=486000×3.5%+2500×900×1.5%+20×900+2500×900×0.2%=73 260（元）
年房地产净收益=486 000－73 260=412 740（元）
（3）计算建筑物现值
写字楼的总使用年限=50－2=48（年）年贬值额=2500×900/48=46 875（元）
建筑物现值=建筑物重置价格－年贬值额×已使用年数 =2500×900－46 875×4=2 062 500（元）（4）计算土地使用权价值
土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收益
=412 740－2 062 500×8%=412 740－165 000=247 740（元）
土地使用权价值=247 740×（P/A,7%,44）=3 358 836.15（元）
一、假设开发法（剩余法、倒算法）
1.基本思路：将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及正常开发利润后的剩余值作为待开发土地的价值。
2.基本公式：地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润
建筑费包括项目开发的前期费用、建安工程费、配套费及管理费等
专业费用指地质勘察费、建筑设计费等专业技术费用。专业费用=建筑费×专业费用率
销售费用包括销售人员的工资、办公费、差旅费等，按预期楼价的一定比例计算
利息指全部开发投资的包括地价、建筑费和专业费用的资金成本。
利息=（地价+建筑费+专业费用）×利息率
税费是房地产开发过程中由开发商承担的各项税费
利润指开发商在房地产开发过程中应得到的正常利润。
利润= （地价+建筑费+专业费用）×利润率
二、基准地价修正法
1.基本思路：利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估结果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在评估基准日的价值。可以用来快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。
2.基本原理：替代法，即正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，应当具有相似的价格。类似于市场法的基本原理。
3.基本公式：
宗地地价=待估宗地所处地段基准地价×年限修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
第五章房地产评估
第五章房地产评估 第四节市场法 第二节市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正 区域因素修正 1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。 3.方法：直接比较修正法 1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100； 2）确定各具体区域因素的权重； 3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数； 4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。 计算公式： 区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分） =100/交易实例区域因素得分 个别因素修正 1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。 2.基本公式：直接比较和打分法 个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分 =100/交易实例个别因素得分 容积率修正 1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。 2.基本公式： 容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数 交易日期修正 1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。 价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数； 根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。 2.运用定基价格指数修正 交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数 =（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数) 3.运用环比价格指数修正 环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机 =参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积
大数据在房地产土地评估领域的应用 王兰霞
大数据在房地产土地评估领域的应用王兰霞 发表时间：2020-04-07T10:01:24.570Z 来源：《基层建设》2019年第32期作者：王兰霞 [导读] 摘要：与普通数据相比，大数据在规模、类型、流转、价值等方面均具有明显的区别。 鄄城县自然资源和规划局山东省菏泽市 274600 摘要：与普通数据相比，大数据在规模、类型、流转、价值等方面均具有明显的区别。当今逐渐完善的大数据技术，被广泛应用在诸多领域中，给各行各业带来的挑战和机遇也有目共睹，房地产土地评估也不例外，因此，本文所讨论内容具有突出的现实意义。 关键词：大数据；房地产；土地评估领域；应用 引言 地产行业蓬勃发展，房地产评估行业也随之日益兴盛起来。然而，实际运用市场比较法评估房地产目前还存在一些难点，房地产评估可比案例的选择和房地产状况的调整总体上是依靠评估师的经验，其结果的可靠性值得商榷；在交易日期调整过程中，评估师普遍认为同一个月份的房地产价格比较平稳，不考虑交易日期房地产价格波动的影响，大数据作为基础性资源，早在2013年中国房地产评估行业及经纪行业就以大数据挑战为核心内容，探讨在大数据时代背景下房地产评估和经纪行业的未来发展方向。 1大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题 1.1对房地产土地评估新技术钻研不够 目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。 1.2在评估业务实务中低层次操作 目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。 1.3评估大数据安全防护面临严峻挑战 在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。 2房地产土地数据的应用及影响 2.1对数据信息进行专业处理 首先应当明确一点，大数据技术所具有的战略意义，并不是人们观念中认为的“掌握大量数据信息”，而是对数据信息进行专业处理。如果仍旧沿用传统的存储、计算方式，不对数据信息进行处理，耗费大量的时间、金钱积累的大量信息将会成为没有价值的现代“垃圾”。经过标准化处理，结合GIS等技术应用的数据才能成为有价值的数据。房地产土地评估所应用数据库内部数据，其来源包括网站、评估报告、专业机构和政府部门。作为数据密集型工作的代表，房地产土地评估机构已经在长期经营的过程中，积累了大量数据，结构性的数据资源随之形成。从房地产土地评估的角度来看，与常规数据相比，大数据的优势主要是能够减少信息的不对称、预测市场主体的经济行为等。 2.2利用大数据对估价技术创新 大数据时代，传统房地产土地评估行业的界限、竞争格局均被打破，以大数据为代表的先进技术的出现和发展，为房地产土地评估行业及相关技术的发展提供了支持。从业人员应以互联网为基础，对评估技术、方法和机制进行变革，避免转型步伐受阻碍的情况出现。房地产土地评估工作的机构只有不断进行创新，才能实现自身的价值，换句话说，如果房地产土地评估机构对新业务的研发工作没有引起重视，在竞争越来越激烈的市场中，往往难以占据一席之地，自身的作用也就无法得到发挥。房地产土地评估机构内部开展的研发工作，侧重点以新技术、新手段和新方法为主，其中，大数据的应用最具代表性，实践表明，合理应用大数据展开相关工作，不仅可以使工作流程得到优化，还具有降低成本、提高效率的作用。由此可见，结合实际情况，对组织形式、管理方法加以调整，完成对大数据的应用进行研发的工作。 2.3实现数据资源共享的目标 房地产土地评估行业主要为实体经济服务，其目的是推动房地产及金融行业持续、健康的发展，大数据技术的作用，主要是对客户服务具有的效率、深度和广度进行强化。要想使大数据对房地产土地评估具有的积极作用得到充分发挥，在条件允许的前提下，房地产土地评估机构应吸收大量信息专业、计算机专业人才，搭建信息化的管理平台，对信息库、信息管理制度加以完善，例如，信息收集渠道、信息归档与管理等，这样做的目的是为大数据技术提供开展工作所需的信息资源。除此之外，数据资源共享也需要从业人员引起重视的部分，研究表明，推进数据资源共享的进程，为房地产土地评估信息提供横向的共享渠道，可以为大数据仓库的构建工作提供便利。现阶段，房地产土地评估机构所构建的信息网络，正面临着相互割裂、自称体系的情况，数据资源共享难度极大，要想从根本上解决该问题，关键是在大数据平台的辅助下，对信息网络体系进行整合与强化，以此来保证数字化信息可以被从业人员实时的获取并应用。还需要注意一点，房地产土地评估机构应根据客户关系管理所特有的观点和方法，构建相应的信息数据库、关系管理系统，对客户性质、诉求和业务特点进行深入分析，使客户的维护能力得到大幅提高。 2.4推动房地产土地评估行业的发展 大数据的出现，使传统房地产土地评估工作所面临的诸多问题迎刃而解，客户信息也变得更加透明。对大数据技术进行合理应用，可
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案
第八章成本法练习题 一、单项选择题 １、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ A ）。 Ａ、价格Ｂ、生产费用 Ｃ、劳动价值Ｄ、成本加利润 ２、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ B ）。 Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论 Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理 ３、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ A ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自已开发建造。 Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论 Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理 ４、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（ C ）估价。 Ａ、比较法Ｂ、收益法 Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法 ５、成本法特别适用于（ D ）的房地产的估价。 Ａ、有收益交易少Ｂ、无收益交易多 Ｃ、有收益交易多Ｄ、无收益交易少 ６、单纯建筑物的估算通常采用（ C ）。 Ａ、比较法Ｂ、收益法 Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法 ７、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是采用（ A ）。 Ａ、成本法估价Ｂ、收益法估价 Ｃ、比较法估价Ｄ、假设开发法估价 ８、在现实中，房地产的价格直接取决于其（ B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。 Ａ、市场成交价格Ｂ、效用 Ｃ、开发成本Ｄ、交换价值 ９、运用成本法估价，需要懂得（ C ）。 Ａ、房地产成本构成Ｂ、房地产供求关系 Ｃ、房地产价格构成Ｄ、房地产重置价格构成 10、在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（ D ）构成。 A、买卖双方同时缴纳的税费 B、卖方缴纳的税费 C、买卖双方各自缴纳的税费 D、买方缴纳的税费 11、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（ A ）分开，不能算做（）。 A、利润 B、利息 C、收入 D、收益
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述
基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述-行政管理 基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述 王娟娟毛博 （中南财经政法大学工商管理学院湖北·武汉） 摘要：我国“十三五”规划明确指出要加快经济社会各领域信息化，加强重要信息系统的建设，同时房地产产业亟需稳定发展。因此数理统计模型在房地产应用的研究可以提高房地产评估的精准度和满足房地产批量评估的需求。房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。房地产基于计算机辅助的自动批量评估不但可以提高房地产批量评估的效率，也可以促进房地产评估的信息化进程。本文以发展的比较成熟的特征价格模型(HPM)在房地产中应用为主题做文献综述。介绍了HPM如何应用于房地产评估，并对模型的指标、模型形式、模型检验方法的选择和改进进行了讨论。接着就HPM在房地产评估中的应用和未来研究方向进行了阐述，分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化，将模糊数学、神经网络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM进行应用，非住宅类型的房地产价值的评估三个方面进行新的研究。 关键词：房地产评估；特征价格模型；批量评估 一、引言 2015年10月，我国“十三五”规划出台，其中明确指出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系、合理引导住房需求；加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产产业平稳健康发展。同时，规划也强调全面提高信息化水平，推动信
息化和工业化深度融合，加快经济社会各领域信息化。加强重要信息系统建设，强化地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用。 房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。特征价格模型HPM( Hedonic Price Model)是一种通过特征价格来反映产品或者服务价格的模型。而房地产作为一种异质性的商品，由于各个房地产所对应的特征数量以及组合方式各不相同，房地产价格就会体现不同程度上的差异。因此使用HPM对房地产进行估值能够更加精准的算出其房地产商品的隐含价格，有利于提高房地产评估的精准程度。 随着国内的房地产税全面征收，房地产批量评估的需求越来越大，如何更高效，更准确的进行房地产的批量评估是评估界急需考虑的一个问题。目前，国外已经有了基于计算机辅助自动评估CAMA( Computer-assisted Mass Appraisal)和地理信息系统GIS( Geographic Infor-mation System)的房地产批量评估的方法。但是在CAMA中所使用的评估方法仍然有其局限性，而HPM 的引入值得考虑。一方面，随着大数据时代的到来，房地产评估的信息化为HPM 在房地产评估中的应用提供了坚实的基础；另一方面，HPM在房地产批量评估中的应用不但可以规范评估的标准、简便操作，而且也提高了批量评估的精确性。该研究也对房地产税的推行和征收起到一定的积极作用。 因此，基于HPM的房地产评估研究对我国的房地产行业将起到突出的作用。一是利于房地产的准确估价，促进房地产产业稳定发展。二是将房地产价格影响因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过程的信息化，利于房地产行业信息化建设步伐，为行业提供信息支撑。三是基于HPM在房地产评估的系统性的评估信息化，有利于加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机
房地产评估习题
第五章房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2 2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物
进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A．75% B．30% C．45% D．65% 7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页
第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就
相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。
房地产评估报告
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
2019房地产估价师继续教育答案.doc
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错） 8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。（对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。（对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一） 18’58 估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。错 34’58 选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。对 36’58 对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。错 房地产估价方法（二）
大数据时代房地产估价数据开发和利用实践
大数据时代：房地产估价数据开发和利用实践 摘自《中国房地产估价与经纪》2013 年6 期作 者：蒋文军 参加这个论坛感受非常多，信息量非常大，也让我们有机会把我们公司在批量评估和数据开发利用方面的成果做一些介绍。 一、估价机构开发利用数据的必要性我们的传统业务开始全面萎缩，拆迁越来越少，课税基本取消，抵押恶性竞争，司法僧多粥少。估价行业发展，需要找到新的业务领域。 第一，估价机构开发利用数据是行业信息化建设的需要。虽然房地产估价属于智力服务行业，但在信息化建设这一块比较弱，计算机对很多估价机构而言只是一个简单工具，还处在“刀耕火种”的时代。第二是资产评估入侵，今年《资产评估法》二审通过，资产评估师要抢房地产估价师的饭碗，我们做了一个统计，发现浙江省的资产评估公司70%的业务是房 地产估价，其他省份多多少少都会有这样的情况。第三是其他行业的插足，数据公司、IT 企业开发了各类所谓的自动估价系统，声称自己是“第三方公正评估价格” 。 我们公司2008年就建立了一套RPS系统，已经在银行、担保公司等金融机构广泛应用。 2010 年在武汉举办的全国知名估价机构联谊会，主要探讨估价行业的可持续发展问题，当时我提出了一个概念，就是我们房地产估价机构，可以利用自己的专业优势做房地产估价数据提供商和运营商。当时大家反映都很冷淡，都不太接受。2011 年我也做过一些呼吁，在 年会论文里，分析了估价机构做数据有什么优势，应该用什么方式，尤其提到了联盟的概念，这次论文里也有。今年这个话题成了主题，非常热门，据我自己的不完全统计，现在做数据系统的房产估价机构不少于30 家。有外来的也有本土的。
(房地产)评估报告模板
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
自考资产评估习题带答案第四章 房地产评估
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）
大数据在房地产土地评估领域的应用
大数据在房地产土地评估领域的应用 摘要：近年来，社会经济水平的不断提升，促进了各个行业领域的快速发展。 其中，房地产行业在我国社会经济市场中占据着重要的发展地位，对国家以及人 民的实际经济能力都有着至关重要的影响。房地产行业在发展建设的过程中，所 需要消耗的资金和建设工期都比较长，同时，该行业的建设发展也存在着一定的 风险。随着互联网科学技术的研发创新，大数据时代给房地产领域带来了不同程 度的影响。将大数据技术应用在房地产土地评估领域当中，能够实现对房地产规 划和建设风险的有效控制与管理。在房地产土地评估领域当中使用大数据技术， 现如今仍旧存在一些问题，本文主要通过分析这些问题，对加强大数据在房地产 土地评估领域中的应用策略展开探讨。 关键词：大数据；房地产；土地评估 引言： 互联网科学技术在各个行业领域中的应用，给人们产生了大量的数据资料。所谓大数据，主要就是人们在日常的工作过程当中所产生的大量资料，无法使用 传统的方式来进行处理和保存的诸多信息内容。大数据自身的规模和数量十分巨大，对于大数据进行处理，必须要结合大数据的具体特征，制定更加科学化的数 据研究分析方法，从而来体现出更多主体之间的复杂变化关系，为人们对各种事 物变化的认识提供了新的渠道。现如今，房地产行业的迅猛发展，使其也会产生 大量的数据信息资料，借助大数据技术来对房地产土地评估行业进行应用，能够 借助各种复杂的信息内容，为房地产行业提供更加具备参考依据的资料，对房地 产行业在大数据时代中的发展有着非常大的帮助。 一、房地产土地评估领域中应用大数据存在的问题分析 （一）大数据在房地产土地评估领域中的操作效率不够高 在当下房地产土地评估领域的发展中，各个企业之间的竞争缺乏公平性， 政府并未对房地产土地评估的标准进行制定，在此基础上，大数据将无法展开合 理的应用。大数据在房地产土地评估领域当中的操作效率不够高，就会影响到房 地产土地评估领域的工作质量，从而无法有效地推动房地产土地评估行业，在现 代社会中的可持续发展[1]。 （二）相关部门在对房地产土地评估方面的技术并未进行合理的研究 根据对我国社会市场上，房地产土地评估领域发展的现状研究和分析，发 现存在很多房地产土地评估企业，在展开各种工作项目的过程中，都是基于国家 所建立的相关法律制度和政策的基础上展进行的，并未切身地站在委托方的角度 进行考虑而展开具体的工作。这种现象，使得房地产土地评估技术，更加看重对 于该项土地评估业务的完成进度，并未对评估的方式以及评估的技术进行合理的 分析和深入的研究。一些企业为了提升自身的劲经济效益，会根据所收取的费用 高低，直接性地影响到房地产土地评估的效果和质量。这样一来，就会给房地产 土地评估行业的发展，造成严重的影响和损害，使得一些企业在社会市场中的信 誉大幅度下降。大部分工作人员们在展开具体工作的过程中，由于对大数据相关 的技术缺乏一定的了解，使得企业对于大数据技术在房地产土地评估领域中无法 得到更好的应用[2]。 （三）在房地产土地评估工作的数据面临安全风险
房地产估价师第估价理论第10讲第八章-第九章2011年
第五节建筑物折旧的求取 【建筑物折旧】 1．功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。（2005年试题） A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷 D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件恶化 答案：CD 见教材P295～296 解析：“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。 2．建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。 A．功能落后 B．功能缺乏 C．环境污染 D．交通拥挤 E．正常使用的磨损 答案：CD 见教材P296 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。（2009年试题）A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 答案：B
解析：5000+3000×85%/0.5%[1－1/（1＋0.5）3]＝12574（元）。 5．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。（2009年试题） A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 答案：C 解析：30＋5/8%[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。 6．某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。（2007年试题） A．1838.00 B．1844.55 C．1845.87 D．1850.00 答案：B 解析：采用建筑物重建价格时，扣除功能过剩折旧后的价值＝建筑物重建价格－无效成本－超额持有成本，20001500.812%[11（1+12%）15]＝1844.55（万元）。 7．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。（2008年试题）A．81．00% B．84．00% C．84．17% D．84．80% 答案：B 见教材P298～300 解析：d＝D/C×100%＝1440/（120×600）＝2%，q＝1－dt＝1－2%×8＝84%。应说明8年是有效年龄而不是实际年龄。
房地产估计-第七章收益法练习题参考答案
第七章收益法练习题 一、单项选择题 1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的 因素，而是未来的因素。 Ａ、收益原理Ｂ、预期原理 Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理 2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的 一系列资金。 Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易 Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资 3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的 年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。 Ａ、2000Ｂ、400 Ｃ、4000Ｄ、10000 4、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。 Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益 Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益 5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。 Ａ、成本Ｂ、风险 Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率 6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。 Ａ、投资价值Ｂ、市场价值 Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值 7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年， 现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。 Ａ、150.56万元B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元 8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年 收益权利的价格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试 求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m2 10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收 益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A比
自考资产评估第四章房地产评估培训讲学
第四章房地产评估 第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 （名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。 二、房地产的特征 与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在： （1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。 三、房地产的评估程序 （多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 （名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 二、土地资产的分类及其特性 （多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。 （多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 （多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 （多选）土地的自然特性表现在以下方面： （1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。 （单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。 （单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面： （1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。 三、土地资产价格体系 （单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （多选）土地资产价格类型： 1、基准地价 （多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。