第五章房地产评估
1 第五章 房地产评估
第四节 市场法
第二节 市场法在房地产评估中的应用
（四）进行因素修正
区域因素修正
1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：直接比较修正法
1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；
2）确定各具体区域因素的权重；
3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；
4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：
区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）
=100/交易实例区域因素得分
个别因素修正
1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：直接比较和打分法
个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分
=100/交易实例个别因素得分
容积率修正
1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：
容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数
交易日期修正
1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；
根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正
交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数
=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)
3.运用环比价格指数修正
环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机
=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积 2 例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
例1：某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
4.运用价格变动分析法修正
当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。
交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100
简单算术平均法
将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。
p-评估对象房地产的评估价值
pi-第i个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格）
n-参照物房地产的个数
例8：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
元/平方米
加权平均法
判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。
例9：在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
/3311%7.104%5.103%3.98%6.1033000
/3827%1.21%7.11%5.1-1%3.21%6.113600nPPnii1 /445044300420048004500 /44103.043002.042001.048004.04500 3 四、市场法的评估案例
评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
位置与环境
占用土地的基本情况
评估对象房屋的基本情况
评估要求：评估该房地产2005年4月1日的市场价值
评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。
确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。
对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
1.进行交易情况修正：
参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；
参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；
参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 评估对象参照物A参照物B参照物C2002.42004.92004.11正常期房清盘正常商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制无无无无小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼层一层一层一层一层朝向南北南北南北南北建筑结构框架框架框架框架建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优表3-3 因素条件说明表个别因素比较因素交易日期交易情况区域因素 4 2.进行交易日期修正：
经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。
3.进行区域因素修正
参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。
4.进行个别因素修正
参照物A、B、C个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4。 区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C商服繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1.00100100101.5101.6表3-4 区域因素直接比较表
个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100楼层0.08100100100100朝向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权利状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4表3-5 个别因素直接比较表 5 5.计算3个参照物的比准价值
通过可比性分析，对参照物A、B、C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：
元/平方米
6.确定评估结果
房地产单价：6760元/平方米
房地产总价：1400ⅹ6760=9464000元
第五节 成本法
一、基本思路
1.含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。
2.基本公式：
房地产评估价值=重新购建价格－损耗
3.具体应用：
新开发土地估价 新建房地产估值 旧房地产估值
二、适用对象和条件
1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。
2.具体适用对象：
既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；
有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；
单纯建筑物的估价；
市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
三、新开发土地评估的成本法
新开发土地：征用农地并进行“三通一平”等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。
三通一平：通水、通路、通电和平整地面
七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面
评估公式：
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润 参照物A参照物B参照物C实际交易价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998表3-6 房地产价值计算表
/67603.069982.063035.06799
资产评估第五章
5.房地产评估
房地产评估概述 房地产的含义：
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。（土地，建筑物，房地三种形态）
房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：
①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；
②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；
③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价 = 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率 容积率 = 建筑总面积/土地总面积）
影响房地产价格的因素：
一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、 物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策
区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象
房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。 评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
房地产估价机构管理办法
房地产估价机构管理办法
第一章 总则
第一条 为规范房地产估价机构的管理行为，促进房地产估价服务的规范和健康发展，维护社会公共利益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《房地产评估规范》和其他有关法律、法规，制定本办法。
第二条 本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产估价业务的房地产估价机构和从业人员。
第三条 房地产估价机构应当严格遵守法律、法规和规范，依照法律规定独立、客观、公正、真实地开展估价业务。
第四条 本办法对房地产估价机构进行登记、管理和监管，规范房地产估价机构的业务行为，保障公众利益具有重要意义。
第二章 登记管理
第五条 经有关部门批准设立的房地产估价机构应当在工商行政管理部门登记注册，并按照国土资源主管部门、财政部门和税务部门的规定办理有关证照和税务等手续。
第六条 房地产估价机构应当持有有效的工商营业执照、国土资源主管部门颁发的房地产估价资格证书、税务登记证以及其他有关行政部门规定的证照，且应当明确估价机构的名称、业务范围和住所地址等。
第七条 房地产估价机构应当按照注册登记资料的要求，如实提交所需材料，并保证申报信息的真实性。
第八条 房地产估价机构应当在注册登记后，及时更新其注册登记信息，并在受理业务时告知被估价物的相关方其已经登记注册的事实。
第九条 对未经批准设立的房地产估价机构及其从业人员，国家有权依法予以取缔、罚款，并可能追究相关法律责任。
第三章 业务行为规范
第十条 房地产估价机构在开展估价业务时应当遵守国家关于房地产估价的规定，并按照有关规范和标准进行业务处理。
第十一条 房地产估价机构应当在估价过程中，了解所评估物的基本情况、产权归属、用途及周边环境等相关情况，并进行现场实地勘查。
第十二条 房地产估价机构应当实行独立客观、公正真实的原则，不得在业务中私下约定任何利益关系或者其他约定。
第十三条 房地产估价机构在估价业务过程中，应当做出准确的判断结论，以科学的、合理的方法进行评估，不得随意调整房屋价值并减少评估凭证的数量。
资产评估分类模拟题房地产评估(三)(含答案解析试题)
第五章 房地产评估
考点预测题
一、单项选择题：
1．工业用地土地使用权出让的最高年限是（ ）年。
A．70 B．60 C．50 D．40
2．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于（ ）。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物
C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物
3．单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( ）.
A．楼面地价 B．总价格
C．单位价格 D．土地使用权价格
4．下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( ）。
A．商服繁华因素 B．道路通达因素
C．环境状况因素 D．产业结构因素
5．按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为（ ）。
A．160% B．140％ C．120% D．100％
6．某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1％,则评估值最可能为( ）万元.
A．1250 B．1400 C．1500 D．1000
7．对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( ）评估。
A．假设开发法 B．成本法 C．形象进度法 D．市场法
8．如果某房地产的售价为2000万元,其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为（ )。
A．8% B．7。5％ C．6％ D．10%
9．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（ ).
A．整个开发期 B．整个销售期
房地产估价 重点
第一章概论
1、专业估价与非专业估价的本质区别
①是专业估价机构和专业估价人员完成的；
②提供的是专业意见；
③具有公信力；
④实行有偿服务；
⑤要承担法律责任。
2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。
四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则
思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？
2、什么是专业的房地产估价？
3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？
4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？
5、了解中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述
1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体
2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权
3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性
思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？
2、如何界定一宗土地的空间范围？
3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？
4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？
注册资产评估师考试辅导资产评估练习考核考试题含答案房地产评估
第五章房地产评估
一、单项选择题
1、工业用地的国家土地出让的最高年限是（）。
A、40年
B、50年
C、70年
D、30年
2、（）客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。
A、土地产权的可垄断性
B、土地利用的多方向性
C、土地效益的级差性
D、土地经济供给的稀缺性
3、在房地产开发中的“七通一平”费用属于（）。
A、基础设施配套费
B、公共事业建设配套费
C、小区开发配套费
D、城市公共设施配套费
4、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。
A、城市规划限制
B、区域的繁华程度
C、公共设施的配套状况
D、交通通达程度
5、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A、12500
B、15000
C、20000
D、5000
6、某房地产土地价值800万元，建筑物价值1200万元，综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。
A、8%
B、6%
C、5%
D、4%
7、有一宗房地产，2007年的净收益为60万元，资本化率为5%，若未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，则07年初房地产的价值为（）。
A、1000
B、1500
C、2000 D、2800
8、某宗土地面积为2000平方米，单价为5000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为（）。
A、1000
B、2000
C、2500
D、1250
9、若选择比较案例成交价为每平方米4500元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年期为20年，土地资本化率为8%，则土地年期修正后的地价最接近于（）。
A、3924元/平方米
B、2500元/平方米
C、1840元/平方米
房地产估价笔记(东南大学版)
1、统一付款方式
由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准。就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。方法是货币的时间价值中的折现计算。
例题：
某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
4、统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：
交易实例 面积 成交价格 付款方式
甲 建筑面积200平方米 80万人民币 三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清
乙 使用面积2500平方英尺 15万美元 一次付清
统一付款方式→统一采用单价→ 统一币种和货币单位→ 统一面积内涵→统一面积单位
统一付款方式：
成交日期一次性付清为基准:
甲总价＝16＋32/(1+8%)0.5+16/(1+8%)=76.422(万元人民币)
乙总价＝15（万美元）
统一采用单价
甲单价＝764220/200= 3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价＝150000/2500= 60(美元/平方英尺使用面积)
统一币种和货币单位
甲单价＝3821.1(元/平方米建筑面积)
乙单价＝60×8.3＝498（元/平方英尺使用面积）
统一面积内涵
甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价＝498×0.75=373.5(元/平方英尺建筑面积)
统一面积单位
甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价＝373.5/0.09290304=4020.3(元人民币/平方米建筑面积)
（三）修正方法
一般情况下，如果有上述特殊情况出现的交易实例不应该作为可比实例。
房地产评估规定
房地产评估规定
房地产评估是指根据相关法规和规定，对房地产进行价值估算、项目分析和市场预测的过程。为了规范房地产评估行业的发展，保障市场公正和消费者权益，我国相继出台了一系列的房地产评估规定。本文将对我国房地产评估规定进行详细介绍。
第一章 评估机构资质要求
为了保证房地产评估工作的规范性和专业性，我国制定了对评估机构资质的要求。根据《房地产评估管理条例》，评估机构应具备相应的注册资格和人员配备，评估报告必须由具备国家承认的专业资质的评估师签字确认。
第二章 评估方法与标准
为了确保评估结果客观、准确，我国规定了房地产评估的方法和标准。常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。评估标准方面，我国按照物业类型和用途的不同，制定了相应的评估标准，如住宅、商业、工业等房地产分别有相应的评估标准。
第三章 评估报告内容要求
评估报告是评估结果的正式呈现，也是评估机构对外提供服务的重要依据。根据《房地产评估管理条例》，评估报告应包括评估目的、评估对象和方法、评估结果和风险提示等内容，并且要遵循真实、准确、客观、全面的原则。 第四章 评估报告审查与发布
为了保证评估报告的质量和可靠性，我国规定了评估报告的审查与发布程序。评估机构应按照规定将评估报告提交给房地产管理部门进行审查，并在通过审查后进行发布。同时，评估机构还应建立完善的报告存档和查询制度，方便有关各方及时查询和核对评估结果。
第五章 评估行为监管与处罚
为了遏制评估行业不规范行为和维护市场秩序，我国设立了评估行为监管与处罚制度。对于违反法律法规、违背伦理道德的评估行为，将进行相应的处罚，如暂停资质、撤销注册等。
第六章 专业发展与培训要求
为了推动房地产评估行业的专业化发展，我国规定了评估师的培训和专业发展要求。评估机构应定期开展评估师培训，提高其专业水平和技能。评估师还应不断学习新知识，关注行业发展动态，保持专业素养。
房地产评估公司管理制度
第一章 总则
第一条 为规范房地产评估公司的运营管理，提高评估质量，确保评估结果公正、客观、真实，保障客户权益，特制定本制度。
第二条 本制度适用于公司全体员工，包括但不限于评估师、评估助理、业务员、行政人员等。
第三条 公司应严格遵守国家法律法规，遵循独立、客观、公正、严谨的原则，为客户提供优质、高效的房地产评估服务。
第二章 组织机构与职责
第四条 公司设立评估部，负责公司评估业务的组织实施、评估师管理、评估质量控制等工作。
第五条 评估部主要职责：
1. 制定和实施评估业务流程，确保评估工作规范化、标准化；
2. 负责评估师资格审核、培训、考核等工作；
3. 监督评估师遵守职业道德和业务规范，确保评估结果的真实性；
4. 负责评估项目进度管理，确保项目按时完成；
5. 收集和整理评估资料，建立评估档案；
6. 处理客户投诉，维护客户权益。
第三章 评估师管理
第六条 评估师应具备以下条件：
1. 具有房地产估价师资格证书；
2. 熟悉房地产评估业务，具备丰富的实践经验；
3. 遵守职业道德，具有良好的职业道德素养。
第七条 评估师职责：
1. 按照评估业务流程和规范，独立、客观、公正地完成评估工作；
2. 严格遵守职业道德，保守客户秘密； 3. 及时向公司报告评估过程中发现的问题；
4. 参加公司组织的培训和考核。
第四章 评估质量控制
第八条 公司应建立健全评估质量控制体系，确保评估结果的真实性、准确性和可靠性。
第九条 评估质量控制措施：
1. 评估师在评估过程中，应严格按照评估规范和标准进行操作；
2. 公司应定期对评估师进行业务考核，确保评估师具备相应的业务水平；
3. 评估部应定期对评估项目进行抽查，发现问题及时整改；
4. 建立评估档案，确保评估资料完整、准确。
第五章 客户服务
第十条 公司应为客户提供优质、高效的房地产评估服务，确保客户满意度。
第十一条 客户服务措施：
1. 建立客户档案，了解客户需求；
房地产估价整理习题
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实用文档. 房地产估价
第一章 房地产估价概论
1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )
2、房地产估价从某种意义上讲是〔
3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔 〕的特性。
C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔
1、× 2、C 3、B 4、C
第二章 房地产及其描述
1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔 〕元/平方米
五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整
2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔 〕特性决定的。
3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔 〕。
4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔 〕。
A.土地总量有限、B.规划限制、
1、98 2、D 3、B 4、C
第三章 房地产价格和价值
1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。〔 〕
2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔 〕。
A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；
B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；
C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；
D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
第五章 房地产价格及其评估第三节 房地产价格的影响因素综合练习与答案
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第三节 房地产价格的影响因素综合练习与答案
一、单选题
1、居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，（ ）阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。
A.超低收入者
B.低收入者
C.中等收入者
D.高收入者
【参考答案】：C
【试题解析】：
若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。
2、从（ ）看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
A.综合效应
B.房地产需求的角度
C.房地产供给的角度
D.房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度
【参考答案】：D
【试题解析】：
利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度— 2/14 — 看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
3、反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和（ ）。
A.恩格尔系数
B.生产资料价格指数
C.收益乘数率
D.边际消费倾向指数
【参考答案】：B
【试题解析】：
反映一般物价变动的指标主要有：①居民消费价格指数（CPI），是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数，是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。②生产资料价格指数（PPI），又称生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。
4、某城市年平均人口150万人，2021年出生人口1000人，死亡300人，迁入人数2000人，迁出人数600人，则该城市2021年的人口增长率为（ ）。