自考—资产评估习题(带答案)第四章-房地产评估0401
第四章 房地产评估
第四章 房地产评估
一、单项选择题
1.城镇土地的基准地价是（ ）
A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价
2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为 （ ）
A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元
3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）
A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁
4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（ ）内地城市。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定
5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土
6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（ ）
A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元
7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（ ）
A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费
8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（ ）进行评估。
A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法
9.预决算调整法一般不宜对（ ）的建筑物进行评估。
A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少
10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（ ）
A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费
11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（ ）
A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元
12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（ ）
A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值
13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（ ）
A.砖木结构 B.砖混结构 C.木结构 D.简易建筑物
14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（ ）
A.70年 B.40年 C.60年 D.50年 第四章 房地产评估
15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（ ）申请续期。
A.半年 B.3个月 C.一年 D.18个月
16.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是 （ ）
A.宗地形状 B.宗地周边环境 C.宗地面积 D.容积率
17.土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（ ）
A.地上附着物 B.社会经济环境 C.物价水平 D.土地的特性和条件
18.在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折现率为10％，则总建筑费为（ ）
A.921 473元 B.918 791元 C.907 523元 D.934 156元
19.成本法适用于评估的是（ ）
A.预计出售的土地B.新开发的土地C.对包含土地使用权的企业整体评估D.土地市场发育完善条件下土地评估
20.在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（ ）
A.房地产的年总收益 B.土地的实际收益 C.土地的客观收益 D.土地的前期收益
21.某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（ ）
A.0.861 B.0.751 C.0.964 D.0.872
22.某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G＝0.70，S＝0.20，B＝O.10，则该建筑物的成新率为（ ）
A.75％ B.80％ C.85％ D.90％
23.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（ ）原则的要求。
A.替代 B.变动 C.最有效使用 D.供需
24.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（ ）
A.建筑密度 B.容积率 C.建筑高度 D.建筑覆盖率
25.一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（ ）
A.建筑高度 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑环境
26.目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（ ）
A.生地与熟地B.国家所有土地和集体所有土地C.无偿划拨和有偿出让D.一级市场和二级市场
27.城镇土地的标定地价是（ ）
A.土地使用权出让底价B.政府评估的具体地块的价格C.政府出租土地的价格D.单位土地面积的地价
二、多项选择题
1.反映影响商业用地环境质量的指标有（ ）
A.交通便捷度 B.人文环境 C.自然环境 D.规划环境 E.基础设施保证度 第四章 房地产评估
2.影响地价的社会因素主要包括（ ）
A.政治安定状况 B.社会治安程度 C.税收政策 D.房地产投机 E.交通管制
3.以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（ ）
A.标定地价是一个区域性的平均地价
B.标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据
C.标定地价是政府评估的具体地块的地价
D.标定地价是各类用地的平均地价
E.一般情况下，标定地价不进行大面积评估
4.土地的经济特性主要表现在（ ）
A.用途多样性 B.经济地理位置的可变性 C.土地使用价值的永续性 D.可垄断性 E.土地面积的有限性
5.建筑物成本通常可归纳为（ ）
A.前期费用 B.建筑安装工程费 C.其他费用 D.合理利润 E.资金成本
6.建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（ ）建筑物。
A.单位价值小 B.结构简单 C.单位价值大 D.大型建筑物 E.使用寿命长的建筑物
7.下列因素中会影响到建筑物价格的是（ ）
A.住房制度改革 B.长期投资贷款利率 C.短期贷款利率 D.国家政策 E.建筑物所处的地理环境
8.判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（ ）
A.使用用途不合理 B.部分闲置 C.利用率下降 D.使用强度不够 E.收益水平下降
9.建筑物评估的原则有（ ）
A.替代原则 B.最有效使用原则 C.供需原则 D.房地合一原则 E.贡献原则
10.测算建筑物重置成本的常用方法有（ ）
A.预决算调整法 B.重编预算法 C.价格指数调整法 D.询价法 E.假设开发法
11.建筑物按房屋承重结构可分为（ ）
A.钢结构 B.钢筋混凝土结构 C.砖混结构 D.砖木结构 E.木结构
12.建筑物从大的类别方面可分为（ ）
A.商业用房 B.工业用房 C.房屋 D.构筑物 E.公共建筑
13.运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（ ）
A.市场发育不完善B.土地成交实例不多C.有相同或相似的其他交易案例D.可以较为准确地估算收益
E.既无收益又很少有交易情况的
14.土地开发费主要包括 （ ）
A.基础设施配套费 B.公共事业建设配套费 C.拆迁费 D.资金成本 E.小区开发配套费
15.开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（ ）
A.资源税 B.耕地占用税 C.契税 D.土地增值税 E.印花税 第四章 房地产评估
16.在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括 （ ）
A.有一定利害关系的主体之间的交易B.有特别动机的交易C.买方或卖方不了解市场行情的交易D.交易时点
E.其他特殊交易情形
17.土地使用权评估的原则有（ ）
A.最有效使用原则 B.替代原则 C.变动原则 D.贡献原则 E.供需原则
18.转让房地产必须满足以下哪些条件 （ ）
A.以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25％以上
C.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30％以上
D.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件
E.属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金
19.土地权属按不同的角度，可以分为（ ）
A.土地所有权 B.土地使用权 C.划拨土地 D.出让土地 E.买卖土地
20.地形地质因素对地价的影响主要表现在（ ）
A.地形条件较差会造成使用效果差 B.地质条件差会增高开发成本
C.地形条件会决定土地用途 D.地形条件制约开发规模 E.地形条件决定土地价格
三、计算题
1.某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5 669.04m2；基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：
A花园小区：建筑面积4 300m2，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元／m2；
B商品住宅区：建筑面积3 900m2，交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元／m2； C小区：建筑面积为4 100m2，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元／m2。
根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，
相关修正系数见下表：
项目 实例 A花园小区 B商品住宅区 C小区
交易单价 2 200元／m2 2 500元／m2 2 100元／m2
交易情况修正系数 100／97 100／100 100／100
房地产评估自考试题及答案
房地产评估自考试题及答案
一、单项选择题（每题1分，共10分）
1. 房地产评估的最终目的是为了（ ）
A. 确定房地产的市场价值
B. 确定房地产的抵押贷款额度
C. 确定房地产的税务价值
D. 确定房地产的保险价值
答案：A
2. 在房地产评估中，市场比较法主要依据的是（ ）
A. 替代原理
B. 预期收益原理
C. 贡献原理
D. 边际原理
答案：A
3. 下列哪项不是房地产评估的基本原则？（ ）
A. 合法原则
B. 客观原则
C. 一致性原则
D. 独立性原则
答案：C
4. 房地产评估中的收益法评估主要适用于（ ）
A. 住宅房地产 B. 商业房地产
C. 工业房地产
D. 农业房地产
答案：B
5. 土地使用权出让合同中规定的土地使用年限，对房地产评估价值的影响是（ ）
A. 无关紧要的
B. 有影响，但不是主要因素
C. 有显著影响
D. 没有影响
答案：C
6. 房地产评估报告中，评估目的的描述应当（ ）
A. 简洁明了
B. 详细具体
C. 模糊不清
D. 可有可无
答案：B
7. 在房地产评估中，成本法评估通常不适用于（ ）
A. 新建房地产
B. 二手房地产
C. 特殊用途房地产
D. 土地开发项目
答案：C
8. 房地产评估中的折旧指的是（ ）
A. 房地产的磨损和损坏
B. 房地产价值的自然下降
C. 房地产的功能性陈旧
D. 房地产的实体性陈旧
答案：A
9. 房地产评估中，土地使用权的评估价值通常不包括（ ）
A. 土地的购买成本
B. 土地的开发成本
C. 土地的转让税费
D. 土地的未来收益
答案：D
10. 房地产评估报告的有效期限通常由（ ）决定。
A. 评估机构
B. 委托人
C. 相关法律法规
D. 评估师的个人判断
答案：C
二、多项选择题（每题2分，共10分）
11. 房地产评估中的市场比较法需要考虑的因素包括（ ）
A. 地理位置
B. 房屋结构
《资产评估学》配套练习题及答案
《资产评估学》配套习题参考答案
第一章 资产评估总论
一、单项选择题
1.资产评估时通过对资产某一（ ）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
A.阶段 B.时点 C.时期 D.时区
答案：B
2．资产评估与会计计价的关系是（ ）
A.完全无关的经济活动 B.相同替代的经济活动
C.完全相同的经济活动 D.既相区别、又相联系
答案：D
3．以产权变动为评估目的的是（ ）
A.资产抵押 B.企业兼并 C.财产纳税 D.财产担保
答案：B
4．2001年9月1日（ ）的颁布并实施的，它是我国资产评估第一个执业具体准则。
A.《资产评估准则——不动产》 B.《资产评估准则——珠宝首饰》
C.《资产评估准则——无形资产》 D.《资产评估准则——机器设备》
答案：C
5．资产评估机构作为中介服务机构，进行资产评估时，实行（ ）。
A.有偿服务 B.无偿服务 C.有偿服务和无偿服务相结合 D.以上都不对
答案：A
6．资产评估的价值类型决定于（ ）。
A. 评估程序 B.评估方法 C. 评估特定目的 D.评估原则
答案：C
7．资产的效用或有用程度越大，其评估值就（ ）。
A.越大 B.越小 C.无关系 D.不一定
答案：A
8．清算价格的评估适用于（ ）的假设。
A.清算（清偿） B.继续使用 C.公开市场 D.企业主体
答案：A
9．下列原则中，（ ）是资产评估的经济原则。
A.客观性原则 B.科学性原则 C.预期性原则 D.专业性原则
答案：C
10．下列资产中，为不可确指的资产是（ ）
第四章_房地产价格评估计算题
1 （1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（1）根据所给条件计算如下：
1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
230002000629752066()110%元
2)总建筑费用现值为：
0.51.5100060%10000100040%100009190000()110%110%元3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)
4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)
5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％
=(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％
=(地价×20％)+1 948 280
6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2
=13812319(元)
（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。
（3）根据题意：
该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
自考资产评估真题第四章
---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------
1 / 19
自考资产评估真题第四章
0904 10．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（ A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整 C．建筑物原工程量是合理的 D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料 11．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（ A．市场法 C．剩余法
B．成本法 D．收益法 ） ）12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电 5000 度， 每度电 0.6 元，该设备可使用 10 年，企业所在行业的平均投资收益率为 10%，企业所得税率为 25%。
该设备的功能性贬值约为（ A．18435 元 C．13586 元 B．13825
元 D．2250 元 ）13．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是 （ ）A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司 B．国有企业破产或出售 C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营 D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属 于濒临破产的企业
14．有一宗土地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，预计未来 10 年每年的净 收益额为 15 万元，第 11 年开始每年的净收益额为 20
万元，假定折现率为 10%，则该宗土地的评估值最接近于（ A．127.70
万元 B．139.55 万元 ）C．150.00 万元 15．标定地价是（ ）D．175.00 万元A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格0907 11．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明 ( )A．土地用途的多样性
资产评估基础第四章资产评估准则习题附答案
资产评估基础第四章资产评估准则习题附答案
资产评估基础第四章资产评估准则习题附答案
第四章资产评估准则
一、单项选择题
1、财政部发布《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德——基本准则》的时间是（）。
A、2003年
B、2004年
C、2013年
D、2014年
2、国际资产评估准则委员会成立于（）。
A、1961年
B、1971年
C、1981年
D、1991年
3、美国评估准则委员会（ASB）主要负责（）。
A、检查专业评估执业准则
B、检查、修订和解释专业评估执业统一准则
C、解释评估与估价指南
D、检查、修订和解释评估与估价指南
4、下列关于英国《RICS估价——专业标准》内容的说法中，不正确的是（）。
A、正式发布的评估报告，有必要包括一个声明，这个声明可以
作为单独的文件，也可以附在报告中
B、评估报告日期应当包括出具报告的日期，与评估基准日有所区别
C、在评估报告中，评估意见只要求有文字
D、如果在约定协议中约定了对可识别的单项资产及其评估值做出一个附加的评估报告，则评估报告必须包括一个摘要 5、下列各项中，标志着我国资产评估准则建设迈出了第一步的是（）。
A、财政部发布《资产评估准则一无形资产》
B、财政部发布《资产评估准则一基本准则》《资产评估职业道德准则一基本准则》
C、财政部发布《资产评估职业道德准则一基本准则》
D、财政部发布中国资产评估准则体系
6、资产评估基本准则对相关当事人对评估资料的责任做出了具体规定，下列说法中，错误的是（）。
A、资产评估专业人员有权利要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料
B、委托人有义务向资产评估专业人员提供执行评估所需的相关资料
C、资产评估专业人员有权依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料
D、委托人对提供的相关资料的真实性、完整性和合法性负责，
资产评估专业人员无需进行核查和验证
7、国际评估准则委员会和美国评估促进会签署了麦迪逊协议的时间为（）。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第四章高频考点练习及答案解析
第1页 第四章 建（构）筑物及在建工程评估
一、单项选择题
1、下列选项中，不属于狭义定下的建筑物的是（ ）。
A、住宅
B、酒店
C、旅馆
D、水坝
2、按（ ）进行分类，建（构）筑物价格分为土地价格、房屋建筑物价格和房地产价格。
A、建（构）筑物权益
B、物质实体形态
C、价格形成方式
D、计价单位
3、为充分了解建（构）筑物的实物状态和权利状态，必须对建（构） 筑物进行现场调查。下列选项中，属于土地使用权评估现场调查实物状态的主要内容的是（ ）。
A、待估地块的地势
B、土地出让合同
C、土地预审文件
D、产业聚集情况
4、在运用市场法评估建（构）筑物时，要求适当的选取可比实例，要求可比实例成交日期与待估建（构）筑物的估价时点相近，不宜超过（ ）。
A、1年
B、2年
C、3年
D、5年
5、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A、521
B、533
C、695
D、711
6、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（ ）万元。
A、992
B、3306
C、10014
D、12723
7、使用成本法进行房地合估时，下列选项不属于开发成本的是（ ）。
A、勘察设计和前期工程费
B、基础设施建设费
C、房屋建筑安装工程费
第2页 D、土地取得成本
8、下列有关基准地价的表述，错误的是（ ）。
资产评估第4章参考答案
第四章计算题参考答案
4、计算题
（1）根据所给条件计算如下：
1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
230002000629752066()110%元(2975.21万元)
2)总建筑费用现值为：
0.51.5100060%10000100040%100009190000()110%110%元 (919.39万元)
3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)(55.16万元)
4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)（148.76万元）
5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％
=(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％
=(地价×20％)+1 948 280 （194.91万元）
注意利润的基数。
6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)
=16574783÷1.2 =13812319(元)(1380.83万元)
注意：此处的10%是没有考虑风险报酬。否则是不含投资利润的。
（2）根据题中所给条件计算如下：
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)
2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。
（3）根据题意：
该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
=851466(元)=85.15万元
（4）
232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75被估房地产十年租期内的收益现值=万元
自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401
第四章 房地产评估
一、单项选择题
1.城镇土地的基准地价是（ ）
A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价
2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为 （ ）
A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元
3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）
A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁
4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（ ）内地城市。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定
5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土
6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（ ）
A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元
7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（ ）
A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费
8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（ ）进行评估。
A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法
自学考试《资产评估》第四章复习资料
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
1、房地产的含义
是指土地、建筑物及其他地上定着物。具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。由以下三者结合：
(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。
(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。
(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。
2、房地产的特征
(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)
(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。
(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。
自考资产评估第四章房地产评估
1 / 7 第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 土地使用权评估的特点 第三节 土地权属及其处置
第四节 土地使用权评估的方法 第五节 建筑物评估的特点 第六节 建筑物评估的方法
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征
与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：
（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。
三、房地产的评估程序
（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。
第二节
土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性
（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
（多选）土地的自然特性表现在以下方面：
（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。
（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。
（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：
（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系