房地产评估作业答案知识交流

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;(3)专业费用为建筑费用的10%;(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;(5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息;(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;(7)房地产综合资本化率为8%;(8)每年按365天计算：(9)本项目不考虑所得税因素。

解：(1)1—2楼面积：3 000×2=6 000=0.6(万平方米)(2)3—5层面积：1 900×3=5 700(平方米)=0.57(万平方米)(3)6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(4)年总收入(万元)=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2 666.75(万元)(5)年总费用=2 666.75×(5%+17.5%)+2.5×3 000×1.1×0.1%+2.5×3 000×1%=683.27(万元)(6)年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)(7)大厦价值=1983.48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)(8)建筑费用=3 000×2.5=7 500(万元)(9)专业费用=7 500×10%=750(万元)(10)开发商利润=(7 500+750+500+地价)×25%=2 187.5+0.25×地价(11)利息=0.1576×地价+64.86+375.85+81.49=0.1576×地价+522.20(12)地价=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2=11 896.13-O.4076×地价地价= =8451.36(万元)3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年15万元固定不变。

假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？一、解：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8×(1+2%)=8.16（万元）R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）0R4=8×(1+2%)3=8.49（万元）R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）二、参考答案：1）、公式：P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）n-t]} ×[1/（1+r）t]/r 2）、收益现值= 8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]} ×[1/（1+10%）5t]/10% =66.76（万元）4、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2011年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目 A B C 待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期2010.10 2010.12 2011.1 2011.5面积168m2350m2300m2 600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年 3 0年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）2010年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目 B 分值 C 分值自然条件相同10 相同10社会环境相同10 相同10街道条件稍差8 相同10繁华程度稍差7 稍差7交通便捷程度稍差8 稍差8规划限制相同10 相同10交通管制相同10 相同10离公交车站稍远7 相同10交通流量稍少8 稍少8周围环境较差8 相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

（5）折现率为8%。

解：（1）进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04（注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。

）（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

）（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995交易实例B的个别修正系数＝1.03交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995（5）计算待估土地初步价格。

A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。

5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：(1) 现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润(2) 计算楼价：楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)(3) 计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)(4) 计算销售费用和税费销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)(5) 计算利润利润 = (地价 + 建筑费 + 专业费) × 10%= (地价 + 16，500，000) × 10% （注:16，500，000由15，000，000 + 1，500，000取得.)(6) 计算利息利息 = 地价× [(1 + 6%) 2-1] + （15,000，000 + 1，500，000) × [(1 + 6%) 1 1]= 0.1236 ×地价 + 990，000(注:地价是在两年前就投入的,故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方)。