房地产评估作业答案知识交流

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用

拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米

其他费用：30000÷667＝45元／平方米

土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米

（2）计算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，

所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）计算利润：270×10％＝27（元）

（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）计算待估土地公平市场价值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;

(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;

(3)专业费用为建筑费用的10%;

(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;

(5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费

用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息;

(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;

(7)房地产综合资本化率为8%;

(8)每年按365天计算：

(9)本项目不考虑所得税因素。

解：(1)1—2楼面积：3 000×2=6 000=0.6(万平方米)

(2)3—5层面积：1 900×3=5 700(平方米)=0.57(万平方米)

(3)6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)

(4)年总收入(万元)

=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9

=2 666.75(万元)

(5)年总费用

=2 666.75×(5%+17.5%)+2.5×3 000×1.1×0.1%+2.5×3 000×1%

=683.27(万元)

(6)年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)

(7)大厦价值=1983.48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)

(8)建筑费用=3 000×2.5=7 500(万元)

(9)专业费用=7 500×10%=750(万元)

(10)开发商利润=(7 500+750+500+地价)×25%

=2 187.5+0.25×地价

(11)利息

=0.1576×地价+64.86+375.85+81.49=0.1576×地价+522.20

(12)地价

=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2

=11 896.13-O.4076×地价

地价= =8451.36(万元)

3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？

一、解：（2）计算过程：

前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）

R2=8×(1+2%)=8.16（万元）

R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）0

R4=8×(1+2%)3=8.49（万元）

R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）

后五年的租金收益均为：R=15（万元）

折现率为：r=10%

（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）

二、

参考答案：1）、公式：P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）n-t]} ×[1/（1+r）t]/r 2）、收益现值= 8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]} ×[1/（1+10%）5t]/10% =66.76（万元）

4、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2011年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

项目 A B C 待估对象

坐落略略略略

所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区

用地性质商业商业商业商业

土地类型空地空地空地空地

价格总价25.2万元49万元43.5万元

单价1500元/m21400元/m31450元/m4

交易日期2010.10 2010.12 2011.1 2011.5

面积168m2350m2300m2 600m2

形状长方形长方形长方形长方形