房地产估价作业(1)
房地产估价作业（1）
第一章
1、下列叙述正确的是（A ）
A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；
B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；
C.通行权为典型的他项权；
D.国有土地使用权即为出让土地使用权。
2、由于房地产（B ），所以具有难以变现性。
A.价值量大；
B.不可移动；
C.独一无二性；
D.易受限制性。
3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该
宗土地的单价为（ C ）元/m 2。
A.100
B.300
C. 900
D.600
4、从本质上看，不动产的基本特征是（ C ）。
A.耐久性；
B.个别性；
C.不可移动性；
D.保值增值性。
5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ABD ）。
A.有用性；
B.稀缺性；
C.有效供给；
D.有效需求。
6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A ）等设施或条件以及场地平整。
A.排水、给水、电力、通讯；
B.给水、排水、燃力、热力；
C.排水、电力、通讯、燃力；
D.排水、电力、通讯、热力。
7、楼面地价是（ C ）之比。
A.土地总价与土地总面积；
B.土地总价与建筑总面积；
C.土地单价与建筑容积率；
D.土地单价与建筑覆盖率。
8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。
现按规划拟改为
商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2
，则理论上应该补地价（单价）为4522
元/ m 2。
8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2
的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年
内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（C ）。
A ．实际单价为2000元/m 2
，实际总价为30.16万元
B ．实际单价为1950元/m 2
，实际总价为20万元
C ．实际单价为2000元/m 2
，实际总价为20万元
D ．实际单价为2000元/m 2
，实际总价为30.16万元
第二章
本章思考题
1、判断一名估价师的素质依据那些方面？
2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。
3、房地产估价的重要性体现在哪些方面？
4、房地产价格评估的业务范围。
5、房地产估价需要遵循哪些基本原则，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。
选择题：
1.一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ ABC ）。
A.扎实的理论知识
B.丰富的实践经验
C.良好的职业道德
D.较高的学历水平
2.下列叙述正确的是（B ）。
A.估价是科学和艺术的有机结合；
B.理论、方法和经验对估价同等重要；
C.估价是一种主观活动；
D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来
3.合法原则包括（ A ）等方面。
A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法收益
4.最高最佳使用原理包括（ ACD ）。
A.适合原理
B.预期原理
C.收益递增递减原理
D.均衡原理
5.估价报告书中说明的（ C ）限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
6.预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（ ABC ）。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。
7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003
年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，则复估的估价时点为（A ）。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签定估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
8.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换且所换房屋为期房的，为结清产权调换的
差价对该期房进行估价，则（ C ）。
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况；
B.估价时点与估价对象状况均为现在；
C.估价时点为现在，估价对象为未来状况；
D.估价时点为现在，估价对象为过去状况。
9．下列表述中不正确的是（ D ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
10．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）。
A．最佳用途B．最佳位置
C．最佳规模D．最佳环境
E．最佳集约度。
大工21秋《房地产估价》在线作业123辅导答案
1.（）是指估价客体，也称为被估房地产、估价标的。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: A
2.（）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
A.最高最佳使用原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法原则
【参考答案】: B
3.（）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: B
4.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: D
5.（）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: C
6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况。
资产评估-房地产评估(一)
资产评估-房地产评估(一)(总分：170.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。
（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 √2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。
（分数：1.00）A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金√解析：房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。
（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法√D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
4.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。
（分数：1.00）A.2900B.3223 √C.3322D.4000解析：P＝3000×(P/A，7%，30)＝修正后土地价格×(P/A，7%，40)；修正后土地价格＝3000×(P/A，7%，30)÷(P/A，7%，40)＝3223(元/m2)。
5.某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。
（分数：1.00）A.4B.5.125 √C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
（分数：1.00）A.基础设施配套费√B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。
房地产估价作业一及封面
《房地产估价》作业一姓名：学号：专业班级：成绩：教师评语：年月日第一次作业1.为评估某住宅楼2003年8月31日的正常市场价格，调查了A、B、C、D、E等5宗房地产交易实例，具体资料如下：实例 A B C D E成交价格元/（元/m2）5100 5800 5200 5000 5000 成交日期2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况+2% +21% 0 0 -3% 区位状况0 -3% +3% +1% 0房地产状况权益状况-2% 1% +2% -1% -1% 交易实物-4% -5% -2% +2% +1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增0.8％。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
2.某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为10000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2，建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为2万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
房地产评估作业答案
1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息：第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元）第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为（注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。
第二年同理。
）（3）计算利润： 270X 10%= 27（元）（ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米）（ 5）计算待估土地公平市场价值：320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。
房地产习题1
习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。
2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。
试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。
该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。
现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。
计算应收票据评估值。
习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。
最新《房地产估价》试卷一答案资料
《房地产估价》试卷一答案一、单项选择题（20题） 1．B 2．D 3．B 4．B 5．B 6．B 7．D 8．B 9．A 10．D 11．C12．C13．C14．B15．B16．B17．C18．A19．C20．C二、多项选择题（10题）1．ACD 2．BCD 3．ACD 4．ABD 5．AD6．BD7．BC8．BCD9．ABD10．AD三、判断题（10题） 1．× 2．×3．√4．√5．×6．×7．√8．×9．×10．√四、填空题（10个空格）1．市场 2．装修 3．面积单位 4．有良好的职业道德 5．估价时点 6．安全利率 7．396 8．500 9．5 10．10 五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30 求：建筑物现时总价和单价 解：（1） 建筑物现时总价V=C ·1(1)N n R N -⎡⎤--⎢⎥⎣⎦=1000×500×50301(15%)50-⎡⎤--⨯⎢⎥⎣⎦=310000（元） =31(万元) （2） 建筑物现时单价=310000500=620（元/㎡） 答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。
第2题解：（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元） （2） 设第二层单价为x 元/㎡，则：(150)(150)3x x x -++-=1100解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为：1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：120330×100%=36.36%=36% 答: 第二层的土地占有份额为36%。
第3题解：此题可以用两种解法。
解法一：用收益法（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元） （2） 计算资本化率：A 房地产资本化率=30352=11.90% B 房地产资本化率= 35294=11.90%C 房地产资本化率= 28238=11.76%D 房地产资本化率= 20166=12.05%估价房地产资本化率=11.90%11.90%11.76%12.05%4+++=11.90%（3） 计算估价房地产总价=2511.90%=210（万元）解法二：用购买年法（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元） （2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B 房地产购买年= 29435=8.4(年)C 房地产购买年= 23828=8.5(年)D 房地产购买年= 16620=8.3(年)估价房地产的购买年 =8.48.48.58.34+++=8.4(年)（3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元) 答: 估价房地产的总价为210万元。
房地产估价作业题.
房地产估价作业题
一、填空题
1.房地产估价指的是（）。
2.专业估价由专业（）和专业（）完成。
3.估价师和估价机构是估价（）的提供者，是估价（）。
4.土地是一个（），但该（）不是平面的，而是三维立体的。
5.楼面地价是一种特殊的（）单价，是按照土地上的建筑物面积（）的土地价格。
二、名词解释
1.专业房地产估价
2.价值
3.价格
4.评估价值
5.估价当事人
6.房地产估价师
7.房地产估价机构
8.估价目的
9.估价时间
10.建设用地使用权
11.房地产转让
12.房地产
13.建筑物
14.不动产
三、简答题
1.价值与价格的关系与区别
2.简述房地产估价的必要性
3.简述房地产区位的含义
4.房地产的特性
5.简述房地产价格的形成条件
四、计算题
1.一套建筑面积100平方米、单价2800元/M2、总价28万元的住宅，在实际交易中的价
款支付方式可能有几种情况：
（1）要求在成交日期时一次性付清。
（2）如果在成交日期时一次性付清，则给予折扣，如优惠5%。
（3）从成交日期起分期支付，如首期支付9.5万元，余款在未来一年内分两期支付，如每隔半年支付9—9.5万元。
（4）约定在未来某个日期一次性付清，如约定一年后一次性付清。
（5）以抵押贷款方式支付，如首付房价的30%（即9.5万元），余款向银行申请抵押贷款，在未来10年内按月等额偿还贷款本息。
P119,120。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
房地产估价实例(1)
A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况： ＋2 ； 房地产状况：－8 B的交易情况： ＋5 ； 房地产状况：－4 C的交易情况： －3 ； 房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交 价格高（低）于其正常价格的幅度； 房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则： 估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米）
例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日
例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方 米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为 建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费， 第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专 业费用
房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。