第四章房地产评估

土地的概念及特性
土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性
位置的不可移动性
自然特性
数量的固定性 效用的持久性
用途多样性
社会经济特性
经济地理位置的可变性 可垄断性
土地使用权的概念、权属、价格类型
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制 的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等 方式获得。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制 约 （三）房地分估
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
重置成本的构成及测算
重置成本的构成 测算方法
重置成本的构成
建安工程费 专业费用 建设税费 建设期利息 开发商利润
区域因素
0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2% 0 0
上表中成交价的单位为：元/平方。该城市地价指数表如下： 时间 指数 1996 100 1997 103 1998 107 1999 110 2000 108 2001 107 2002 112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为： 当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地 价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容 积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地 与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差， 正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗 地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。
consider
答案
年房租收入=950*12=11400元 房租损失准备费=1/2*950=475元 房产税=11400*10%=1140元 土地使用税=100*2=200元 管理费=11400*4%=456元 修理费=11400*5%=570元 保险费=260元 年总费用=3101元 年纯收益=11400—3101=8299元 已知地价=500*100=50000元 归属于土地的收益=50000*8%=4000元 归属于建筑物的收益=8299—4000=4299元 建筑物的折旧率=1/25=4% 建筑物价格=4299/（10%+4%）=30707元
建筑物的概念——房屋和构筑物
房屋：供人居住、生产、
工作、学习和进行其他社 会活动，以及储藏物品等 的建筑； 主要构件：基础、墙、 门、窗、柱和屋顶。
构筑物
房屋以外的工 程建筑，如道路、 水坝、隧道、水 塔、桥梁等。
建筑物的分类
钢结构 钢筋混泥土结构 承重结构 混合结构 其他结构 商业用房 经济用途 民用建筑 工业建筑 公共建筑 公用设施 框架结构
土地使用权的权属分类
土地所有权
划拨土地使用权
出让土地使用权 土地使用权 租赁土地使用权
土地使用权的价格类型
基准地价
一级市场价格范畴 标定地价 出让地价、出让价格 转让价格
二级市场价格范畴
其他价格（抵押、课税）
基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地 市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地 使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数 其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数 1 1 K 1 1 m (1 r ) 1 r n m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
（4）单位比较法
将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本 经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估 建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取 重置成本的测算方法。
实体性贬值的测算方法
使用年限法 观察打分法
借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
框架剪力墙结构
砖混结构 剪力墙结构 砖木结构
民用住宅 其他民用建筑
建筑物的特性
不能脱离土地而单独存在 使用价值是有年限的 属于可再生资源 其所有权受其占用范围内的土地使用权性质 与年限的限制
影响建筑物价值的个别因素
面积 建筑结构 建造质量 附属设施 建成及使用时间 产权 其他
案 例1
有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地， 具体情况见表：
宗 地
A B C D E F G
成交价
680 610 700 680 750 700
交易时间
1999 1999 1998 2000 2001 2002 2002
交易情况 容积率
+1% 0 +5% 0 -1% 0 0 1.3 1.1 1.4 1 1.6 1.3 1.1
影响土地使用权价格的因素
人口 商业
行政
经济 社会 心理 国际
一 般 因 素
因 素
区 域 因 素
工业
住宅
个别因素 土 地 利 用 地 地 块 面 形 位 形 积 地 置 状 质
土地使用权评估原则
供求原则 替代原则 最有效利用原则 预期原则
土地使用权评估的收益法
也称为土地残余估价法，即待估土地处于房 地合一状态，并且用收益法以外的方法能求 得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣 除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于 土地的纯收益，再用土地的还原利率还原， 便可得到土地使用权的收益价格。
估价公式
一般公式： 土地使用权价格 (第i年土地纯收益 第i年折现系数)
i 1 n
其中：n 土地收益年限 若土地未来各年纯收益 相等，且收益期无限长 ： 土地价格 土地纯收益 土地还原利率
应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面 积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000 年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50 年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的 管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的 1%，年保险费为重置价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
consider
结构部分得分 G 装修部分得分 S 设备部分得分 B 100% 100
成新率
其中：G---结构部分的评分修正系数
S---装修部分的评分修正系数 B---设备部分的评分修正系数
功能性贬值
由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、 装修、设备配置等不合理造成的功能不足或 浪费所形成的价值损失。 建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其 占用的土地的最佳利用不符。 建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过 大或过于豪华，所引起的功效损失。 建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过 小或质量太差，所引起的功效损失。
案例分析
教材１４１
建筑物评估的残余法
基本原理 评估案例
评估原理
（一）收益资本化法
通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当 的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产 的客观合理价格。 （二）残余估价法
当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以 外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中 扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯 收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物 的评估值。
根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后 采用现行单价和费用项目及费用标准，确定 各部分成本，然后将各部分的成本加总，得 出建筑物的重置成本。 适应范围：工业建筑的成本估算。
（3）物价指数法
建的原本根 筑成始指据 度缺物本成数公 的水本，布 较点重平调将的 低：置，整建建 。估成以为筑筑 算本求目物物 精。取前的成
案例分析
一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已运 用成本法求得土地使用权价格为500元/平方米，土地还原利率 为8%，建筑物还原利率为10%。该房寿命为25年。其它费用的 计提方式如下： 房租损失准备费按半月租金计算； 房产税按年租金的10%计算； 土地使用税按每年2元/平方米计算； 管理费按年租金的4%提取；维修费按年租金5%提取； 年保险费为260元。 试用建筑物残余估价法估算房屋价格。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many 修正交易情况 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 求出比准价格 决定土地估价结论
计算公式1
实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（） 其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数