房地产估价第七章基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
不动产估价_基准地价系数修正法
第七章基准地价系数修正法重点提示：基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用土地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。
第一节基准地价评估一、基准地价概述1．基准地价的概念与特点基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
基准地价具有以下几方面的特点：（1）基准地价是一种区域性的价格。
基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。
所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
（2）基准地价是一种分用途的价格。
在同一区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。
所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。
城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。
农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。
目前，一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
（3）基准地价是一种平均价格。
它反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。
在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。
所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格。
基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。
就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。
基准地价系数修正法公式
基准地价系数修正法公式1. 什么是基准地价？说到基准地价，可能大家会想，哎，这个玩意儿跟我有什么关系呢？其实，它跟我们生活息息相关，尤其是买房卖房的时候。
简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个参考价，用来衡量不同地区土地的价值。
就像我们逛市场买菜，摊贩会告诉你这蔬菜的市场价，帮助你判断是不是该买。
1.1 基准地价的重要性那基准地价为什么那么重要呢？想象一下，如果没有这个价格参考，大家都得凭感觉来定价，那可就乱套了！土地是不可再生的资源，大家都想争着要。
如果每个人心里都有一杆秤，结果很可能是“价格飞天，钱包缩水”。
所以，有了基准地价，才能让大家心里有个谱，买卖都更公平。
1.2 基准地价的形成基准地价可不是天上掉下来的，它的形成过程可复杂了。
首先，相关部门会考虑各个区域的经济发展、人口密度、交通便利程度等等。
举个例子，市中心的土地价格就像是菜市场里的金贵蔬菜，当然贵得让人心疼；而偏远的地方，就像是那些不太好卖的蔬菜，价格自然要便宜不少。
2. 什么是基准地价系数？好啦，接下来我们聊聊基准地价系数。
这个系数听上去有点高大上，其实它就是用来修正基准地价的一个工具。
就像是调味料，咱们做菜的时候，不同的菜加不同的盐，这样才能让味道更好。
2.1 系数的来源基准地价系数一般是根据市场行情、区域发展以及其他一些因素来确定的。
比如说，某个新兴地区发展得特别快，突然冒出了一堆高楼大厦，那这个地方的基准地价系数就得上调。
反之，如果一个地方逐渐被人遗忘，连小猫小狗都不愿意去，那这个地方的系数就得往下调。
就像调味品，得根据菜的口味来加，才能让整道菜都能吃得下去。
2.2 系数的应用那么，这个系数到底怎么用呢？当我们知道了基准地价和系数后，就能通过一个简单的公式算出实际地价。
比如说，基准地价是1000元/平方米，系数是1.2，那实际地价就是1000元乘以1.2，得到了1200元/平方米。
简单明了，真是小白都能学会的感觉！3. 为什么要修正？当然，修正基准地价系数可不是为了好玩，咱们可不是在玩游戏。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。
在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。
不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。
在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。
一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。
其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。
这个倍数就是基准地价系数。
在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。
基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。
基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。
基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。
因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。
2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。
如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。
基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。
3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。
评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。
此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。
二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
基准地价系数修正法优缺点及其应用
2024/3/4未来地规划用途
优 15 15.4 11.8 4
3.8
5.7
5.7
5
2.5 1
7.3 2.4
4 2 7.6
7
较优 7.5 7.7 5.9
3
1.8
4.28
4.28
2.5
1.25 0.5
3.67 1.2
2 1 3.8
3.5
一般 0 0 0 2
0
2.85
2.95
0
0 0
0 0 0 0 0
0
较劣 -3.75 -3.85
1
-0.9
1.43
1.43
-2.5
-1.25 -0.5
-3.67 -1.2
-2 -1 -3.8
-3.5
劣 -7.0 -7.7
0
-1.8
0
0
-5
-2.5 -1
-7.3 -1.4
-4 -2 -7.6
-7
表3
商业用地容积率修正系数表
容积率
0.7
0.8
1.0
1.2
1.5
2
修正系数
0.85
0.9
1.0
1.5
表1
某市商业服务用地修正系数说明表 （见下页）
表2
某市商业服务用地修正系数表
影响因素
优
商业繁华
企业经营类别
首饰高档服装
条件企业职工总数（人）＞400距商业中心距离
≤R/2
交通状 距公交车站距离（米）
≤100
况 公交车站车流量（辆/小时）
＞30
距火车站距离（千米）
≤1
距汽车站距离（千米）
≤1
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3、划分基准地价评估区域的步骤 （1）选择划分区域的因素 （2）确定区域划分标准 （3）调查有关资料 （4）初步划分区域 （5）实地校核调整 （6）确定区域边界
1、制定资料调查计划 2、编制调查表格 3、人员培训 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查的一般要求 7、资料调查的途径 8、调查资料校核
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别 确定
1、宏观调控土地市场的依据 2、国家征收土地使用税的依据 3、调节土地利用 4、进一步评估宗地地价的基础 5、促进房地产市场的竞争
1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理 2、不同用途的土地基准地价不同 3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 4、基准地价具有相对稳定性和动态性
或单元 分值
2、样本总体分布类型检验 χ2检验
3、剔除异常样本数据 t 检验、均值－方差检验
1、利用样点地价资料评估基准地价 （1）算术平均数模型
n
Xi
Y i 1 n
（2）指数模型
Yn=A(1+r)Xn
2、利用用地效益资料评估基准地价 （1）常用模型 ①指数模型
Yn A(1 r) X1n
第七章 基准地价系数修正法 §7.1 基准地价评估
一、基准地价概述 （一）基准地价的概念和特点 （二）基准地价的作用 （三）基准地价的评估原理 （四）基准地价评估的原则 二、建设用地基准地价评估 （一）基准地价评估区域的确定 （二）基准地价评估资料的调查 （三）资料的整理 （四）样点数据检验 （五）基准地价评估 （六）基准地价的确定与公布
3．住宅类：供居住的各种房屋用地，包括普通住宅、公寓、别墅用地。 4．工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业
场及其附属设施用地、高新技术产业研发中心），仓储用地（含用于物资储备的 库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地 （含铁路、公路、管道运输、港口、机场的地面线路、站场等用地以及城市道路、 车站、社会停车场及其相应附属设施用地），基础设施用地（供水、供电、供燃、 邮政、电信、消防、环卫等设施及其相应附属设施用地）。
②多元线性模型
Yn b0 b1X1n b2 X 2 b3 X 3
③多元非线性模型
Yn
A(1 r) X1n
X
b2 2
X
b3 3
④分级回归模型
Yn F ( X1n ) b2 X 2 b3 X 3 v
1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合 2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划 3、各类用地分别评估，多种方法综合应用 4、与社会经济水平相适合、相协调 5、选择合适的估价技术路线原则
1、划分基准地价评估区域的作用
2、划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对
一致性
具体方法：1）划分土地级别 《城镇土地定级规程》
三、农用地基准地价评估 （一）农用地基准地价评估的技术路线 （二）采用技术路线一评估基准地价 （三）采用技术路线二评估基准地价 （四）采用技术路线三评估基准地价 四、基准地价更新 （一）基准地价更新的技术路线 （二）利用原土地定级估价成果更新基准地价 （三）利用地价指数逐年调整基准地价
1、基准地价的概念 是指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个
1、市场交易资料整理 （1）样点地价计算 ①根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价 ②根据土地使用权出租资料计算样点地价 ③根据房屋买卖资料计算样点地价 ④根据房屋出租资料计算样点地价 ⑤根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价 ⑥根据以地换房资料计算样点地价 ⑦根据商品房销售资料计算样点地价 ⑧根据征地、拆迁费用资料计算样点地价 ⑨根据联建分成资料计算样点地价 ⑩根据企业兼并资料计算样点地价
2．综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业
单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸 一体化办公楼、厂区外独立的办公楼等用地），科研用地（含科研和勘测设计机 构等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、 影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施 等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地
区域土地的平均价格
2、基准地价的特点
①是一种区域性的价格 ②是一种分用途的价格 ③是一种平均价格 ④是有限年期的价格 ⑤具有时效性 ⑥是一种控制性的价格
基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、
住宅、工业等四类
1．商业类：包括商业服务业用地（含各种商场、加油站、各类销售和
服务网点、批发市场，修理、家政、洗理、中介、邮政、电信、银行、信用社、 证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地），餐饮旅游娱乐业用地 （含酒楼、快餐店，宾馆、酒店、度假村、旅馆、游乐及旅游设施，俱乐部、康 乐中心、歌舞厅、高尔夫球场等用地）。
点数பைடு நூலகம்点数
点数
点数
全市
10000 一级地
11000 11001 …… 12000 12001 …… 20000
区段 **区段 …… 区片 **区片 …… 二级地
21000 区段
2、土地利用效益资料整理 （1）土地利用类型的划分 （2）单元土地质量指数的计算 （3）企业标准资本额的计算 （4）企业合理工资量的计算 （5）企业用地效益资料整理
（2）样点地价修正 ①年期修正 ②交易期日修正 ③容积率修正 ④样点地价的其他修正
交易情况修正、地价楼层修正、基础设施配套程 度修正
（3）样点地价资料整理 ①样点地价资料的分类统计 ②样点地价分布图的编制
表7－1 ⅩⅩ市样点地价分布统计表
编号 00000
区域名 租赁样 买卖样 其他类型样 合计样
1、样点资料归类
表7.3 地租地价资料整理表
基准地价 评估区域 及编号
样点 编号
土地 用途
交易 方式
成交地价 修正后
（元/m2） 地价（元 /m2）
表7.4 土地收益资料整理表
基准地价 样点 土地
用地
合理工资 标准资本 土地级别
评估区域 编号 用途
效益
额（元
及编号
（元/m2.年） /m2）
额（元 /m2）