基准地价系数修正法
不动产估价方法之基准地价修正系数法
(四)样点数据检查 1．样点资料归类 2．样本总体分布类型检验 3．剔除异常样本数据
(五)基准地价评估 1．利用样点地价资料评估基准地价 （利用指数模型、利用
算术平均数模型） 2. 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性模
型、多元非线性模型）
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度 (4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算 (5)有助于分析地价与影响因素的关系
2．划分基准地价评估区域的方法 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响
城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上， 按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
第八章 基准地价修正系数法
1 基准地价评估的基本原理 2 建设用地基准地价评估 3 基准地价系数修正法
基准地价的概念与特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的原则 基准地价评估区域的确定
基准地价评估资料的调查
资料整理
样点数据检验 基准地价评估 基准地价的确定与公布
基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法的操作步骤
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➢基准地价系数修正法的估价步骤
(一)确定级别或区域基准地价 (二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例) 1．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三 种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素） 2．确定各因素的权重 （特尔斐法、层次分析法） 3．样点地价整理
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商业用地地价因素修正系数表
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价某（1+综合修正系数）某期日修正系数某年期修正系数某容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表土地级别修正系数评价等次优较优一般较劣劣基础设施2.31.10.0-1.1-2.3交通状况1.80.90.0-0.9-1.8自身条件1.50.80.0-0.8-1.5环境质量1.70.90.0-0.9-1.7利用限制1.40.70.0-0.7-1.4集聚程度0.90.50.0-0.5-0.9配套程度1.00.50.0-0.5-1.0地质条件0.80.40.0-0.4-0.8其它0.60.30.0-0.3-0.6六级地使用年1限(年)0.74六级地1表4工业用地使用年限修正系数表20.124730.206240.235050.3194100.5368150.6848200.7854300.9006 400.9450500.9787表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表2级别因素基础设施状况交通条件宗地条件优供电、供水保证率在100%，排水状况良好同级中交通最畅通自然条件优越，形状良好，面积较大，利于企业布局有利于企业生产较优供电、供水保证率在95%以上，排水状况刑事一般同能级中交通畅通自然条件优越，形状、面积对企业布局比较有利一般较劣劣环境质量用电、用水供电、供水保用电、用水高高峰期有停证率在90%以峰期常有停电、停水现上，排水状况电停水现象，象，排水状一般无排水设施况较差同级中交通较同级中交通同级中交通畅通不太畅通不畅通自然条件较自然条件差，自然条件一差，形状较形状较差，面般，形状、面差，面积较积过小，对企积对企业布局小，对企业业布局在严无影响布局有影响重影响对生产有影对生产和职较有利于企对生产、生活响，对职工工均有不良业生产无影响无影响影响企业周围有5家周围有3-5家周围有1-2独立工业用集聚位于工业区内以上企业企业家企业地程度与相关企业配套程高较高一般较低低度地基条件其它地基稳定好地基较稳定较好地基一般一般地基较差较差地基差差某应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
第九章 基准地价系数修正法
二、原理：替代原理
三、基本公式：
宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋ EMBED Equation.3 ）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
式中： Ｋ――基准地价修正系数
四、特点与适用范围
特点：①能快速评估多宗土地价格；
②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价
1、待估宗地地价影响因素调查
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（1）期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
（2）容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
（3）年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
（4）土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
4、 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
第十章 基准地价系数修正法
n
∑
i =1
ki
式中：k为某一宗地所有地价影响因素总 修正系数；k i 分别为宗地在第i个因素条件 下的修正系数；n为修正因素个数。
• ⑤确定待估宗地使用年期修正系数。基准 地价对应的使用年期是各用途使用权的最 高出让年限，而具体宗地的使用年期可能 各不相同，因此必须进行年期修正，土地 使用年期修正系数可按下式计算： Nhomakorabea 基本公式
• 基准地价系数修正法的基本公式可以简单 地表示为：
宗地地价 = 基地地价× (1 + ∑ K i )× 年期修正系数 ×日期修正系数 × 容积率修正系数 式中：K i为区域因素和个别因素 修正系数， K i 值可以从基准地价修正 系数表中查得。
操作步骤
• • • • ①收集、整理土地定级估价成果资料； ②确定基准地价修正系数表； ③调查宗地地价影响因素的指标条件； ④制定待估宗地修正系数。某一宗地的总 修正系数按下式计算：
• ③基准地价修正系数法估价的精度，取决 于基准地价及其修正系数的精度，因此， 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要 的评估方法，而作为一种辅助方法。 • ④在评估城市某区域地价走势变化时，基 准地价修正系数法并不适用。这是由于基 准地价修正系数法估价的基础之一——基 准地价是区域平均价格，其不能反映地价 的实时变化情况，因此基准地价修正系数 法并不适用。国土资源部：“监测点地价 评估应采用两种或两种以上的评估方法， 但不能采用基准地价系数修正法。”
理论依据
• 替代原则，即在正常的市场条件下，具有 相似土地条件和使用功能的土地，在正常 的不动产市场中，应当具有相似的价格。 基准地价是某级别或均质地域内分用途的 土地使用权平均价格，基准地价相对应的 土地条件是土地级别或均质地域内该类用 途土地的平均条件。因此，可以通过待估 宗地条件与级别或区域内同类用地平均条 件的比较，并根据二者在区域条件、个别 条件、使用年限、容积率和价格日期等方 面的差异大小，对照因素修正系数表选择 适宜的修正系数，对基准地价进行修正， 即可得到待估宗地地价。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3．公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。
4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地&考试大&价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。
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（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：
地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正
2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日；
（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40
年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地
（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地
（R2）。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：
对土地的利
(2) 综合修正系数的确定
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表, 针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析， 并对其影响幅度 进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合 修正系数如下表:
规划限
规划限制条件
制条件
对土地的利用 类型利用强度
无限制
对利用类型
无限制，利用 强度有一定
限制
对利用类型基 本无限制，利用 强度限制较大
改变了利 用类型
待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)
(3)确定期日修正系数
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑
州市地价指数对估价对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016
年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为
338。
则:
居住用地期日修正系数=338/253=1.3360
（4）确定土地使用年期修正系数
年期修正系数=[1-1/ （1+r）m]/[1-1/ （1+r）n]
式中：r--- 土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵
一致，故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整” 不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30 元/平方米。
（7 ）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年
期修正系数X其他修正系数士开发程度修正
宗地地价=1800 X（1+0.0434 ）X 1.3360 X0.8563-30
=2118.60 （元/平方米）。