基准地价系数修正法操作
第七章基准地价系数修正法
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（四）基准地价评估的原则 1．以现实的土地用途为主，
适当考虑规划的原则。
2．各类用地分别评估，多种 方法综合运用的原则。 3．与社会经济水平相适合、 相协调的原则。 4．选择合适的评估技术路线 的原则。
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二、城镇基准地价评估
（一）基准地价评估范围确定 基准地价评估范围一般分两种情况：一是以城镇建成区整 体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。 （二）基准地价区域划分
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（七）样本地价整理
1．样本地价的分类统计：在样本地价计价分类统计。
2．样本地价分布图的编制：将经过处理的样本地价资料，按样本的
实际位置，标注在工作图上，从图上分析地价的变化规律，检验区域 边界划定的准确性。
（八）样本数据检验
三种用途确定其宗地价格影响因素； 2．确定各因素的权重：采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对
地价的影响程度，确定各因素的权重值；
3．样本地价整理：在对样本地价进行修正并剔除异常样本之后，以 土地级别为单位，将所有收集到的正常样本地价，按商业、住宅和工 业三大用途分别进行归类和排序。
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Y
X
i 1 n i 1
n
i Si
S
或
i
Y
X
i 1
n
i
n
式中：Y----某均质地域或土地级别的平均地价；Xi----某均质地域 或土地级别内可用样本的单位面积地价；N----某均质地域或土地级
别内可利用的地价样本数；Si----样本宗地面积。
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（十）基准地价的确定与公布
利用不同的资料、不同的方法测算基准地价，必然会得到不同的估价 结果。因此必须按照一定原则，结合当地的实际情况，确定合理的基
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法一.基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。
其基本公式如下:土地价格=基准地价×(1±K)式中: K――基准地价修正系数二.基准地价系数修正法估价步骤:1.搜集有关基准地价资料;2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;5.进行交易日期等其它修正;6.求出待估宗地地价。
三.利用级别或区域基准地价评估3.1 待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
3.2 地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:K=K1+K2+K…… Kn式中:K――宗地地价影响因素修正值,K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。
3.3 基准地价的其它修正基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。
2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。
当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。
3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
不动产估价_基准地价系数修正法
第七章基准地价系数修正法重点提示：基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用土地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。
第一节基准地价评估一、基准地价概述1．基准地价的概念与特点基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
基准地价具有以下几方面的特点：（1）基准地价是一种区域性的价格。
基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。
所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
（2）基准地价是一种分用途的价格。
在同一区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。
所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。
城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。
农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。
目前，一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
（3）基准地价是一种平均价格。
它反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。
在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。
所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格。
基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。
就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
第九章 基准地价系数修正法
二、原理：替代原理
三、基本公式：
宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋ EMBED Equation.3 ）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
式中： Ｋ――基准地价修正系数
四、特点与适用范围
特点：①能快速评估多宗土地价格；
②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价
1、待估宗地地价影响因素调查
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（1）期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
（2）容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
（3）年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
（4）土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
4、 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
5.基准地价系数修正法流程
基准地价系数修正法一、名词解释基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。
它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、基准地价系数修正法的基本公式1．公式的内涵基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式基准地价系数修正法的公式为：p i=[p（1士k）t•k ij〒f]•y式中p i—待估宗地地价；p—待估宗地对应的基准地价；k—各区域因素和个别因素修正系数之和；t—期日修正系数；k ij—容积率修正系数；f—开发程度修正系数；y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。
区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。
三、基准地价系数修正法使范围1、适合于批量评估2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的四、基准地价估价的步骤及方法、要求1．基准地价成果的收集、整理土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。
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应注意的问题
由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方 式等可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相 同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同， 有基准地价是熟地价还是生地价，尤其是在城市建 成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费；是 土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路 线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼 面地价表示的；对应的用途、容积率和土地使用年 限等，如在评估基准地价时设定的土地使用年限是 无限年还是相应用途的法定最高年限， 或是统一 为某个固定年限，如50年，等等。
3/21/2011 5
基准地价系数修正法运用
基准地价是指在城镇规划区范围内， 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积 率条件下， 率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域 的土地，按照商业、住宅、工业等用途， 的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定 最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。地价构成包 括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费），土地开发费用， ），土地开发费用 括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费），土地开发费用，土 地所有权收益等。 地所有权收益等。 基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价× ∑K） 式中： 基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×（1∑K）×式中： K──宗地所在地价区位影响因素总修正值 ∑K──宗地所在地价区位影响因素总修正值 ──宗地个别因素修正系数的乘积 ──宗地个别因素修正系数的乘积 如果评估设定的待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差 则需进行开发程度的修正， 异，则需进行开发程度的修正，得到评估设定待估宗地开发程度条件下 的宗地地价， 的宗地地价，即： 设定开发程度条件下的宗地地价＝ 设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价 ＋开发程度修正幅度
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基准地价系数修正法运用
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价 3、编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系 数表，确定区位因素修正系数∑K。 4、编制待估宗地个别因素说明、优劣程度及修正系 数表，确定个别因素修正系数∏S。 5、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价。 6、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价。
3/21/2011
7
技能训练
具体参见技能训练项目
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8
21/2011
9
房地产估价
主讲：刘永胜 副教授 主讲： 国家注册房地产估价师 国家注册土地估价师
3/21/2011
1
基准地价系数修正法操作
【教学目标】 教学目标】 1．应知基准地价评估方法与步骤； 2．学会运用基准地价系数修正法评 估估价对象。
3/21/2011
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城市基准地价评估
城市基准地价评估的方法和步骤： (1)确定基准地价评估的区域范围。 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准 日期等。 (3)划分地价区段。 (4)抽查评估标准宗地的价格。 (5)计算区段地价。 (6)确定基准地价。 (7)提出基准地价应用的建议和技术。
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认识基准地价系数修正法
基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的 地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、 土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地 所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格 的一种估价方法。 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：① 搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处 地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行 土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。