基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价某（1+综合修正系数）某期日修正系数某年期修正系数某容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表土地级别修正系数评价等次优较优一般较劣劣基础设施2.31.10.0-1.1-2.3交通状况1.80.90.0-0.9-1.8自身条件1.50.80.0-0.8-1.5环境质量1.70.90.0-0.9-1.7利用限制1.40.70.0-0.7-1.4集聚程度0.90.50.0-0.5-0.9配套程度1.00.50.0-0.5-1.0地质条件0.80.40.0-0.4-0.8其它0.60.30.0-0.3-0.6六级地使用年1限(年)0.74六级地1表4工业用地使用年限修正系数表20.124730.206240.235050.3194100.5368150.6848200.7854300.9006 400.9450500.9787表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表2级别因素基础设施状况交通条件宗地条件优供电、供水保证率在100%，排水状况良好同级中交通最畅通自然条件优越，形状良好，面积较大，利于企业布局有利于企业生产较优供电、供水保证率在95%以上，排水状况刑事一般同能级中交通畅通自然条件优越，形状、面积对企业布局比较有利一般较劣劣环境质量用电、用水供电、供水保用电、用水高高峰期有停证率在90%以峰期常有停电、停水现上，排水状况电停水现象，象，排水状一般无排水设施况较差同级中交通较同级中交通同级中交通畅通不太畅通不畅通自然条件较自然条件差，自然条件一差，形状较形状较差，面般，形状、面差，面积较积过小，对企积对企业布局小，对企业业布局在严无影响布局有影响重影响对生产有影对生产和职较有利于企对生产、生活响，对职工工均有不良业生产无影响无影响影响企业周围有5家周围有3-5家周围有1-2独立工业用集聚位于工业区内以上企业企业家企业地程度与相关企业配套程高较高一般较低低度地基条件其它地基稳定好地基较稳定较好地基一般一般地基较差较差地基差差某应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法范例一、引言基准地价系数是城市土地交易中的重要指标，它可以反映土地的价值水平，是土地市场调控的重要工具。
但是，由于城市土地市场的不断变化，原有的基准地价系数模型可能存在偏差，需要进行修正。
本文将介绍一种基准地价系数修正法的范例，以期为城市土地交易提供参考。
二、基准地价系数的概念和计算方法1. 基准地价系数的概念基准地价系数是指在土地市场的一定条件下，预定地价和事实成交价之间的比例关系。
通常情况下，基准地价系数是由城市规划部门、市场监管部门、统计局等共同制定的，并不是一个固定不变的数值，而是会根据市场变化进行调整。
2. 基准地价系数的计算方法基准地价系数的计算方法通常采用综合比较法或回归分析法。
其中，综合比较法是指通过对市场上类似地块的成交价以及土地的基本属性进行综合比较，来确定基准地价系数的合理性。
而回归分析法则是通过对多项变量进行统计分析，来确定基准地价系数。
三、基准地价系数修正法的原理基准地价系数的修正法其实是在原有的基准地价系数模型的基础上，通过添加新的变量或者调整原有变量的权重，来提高模型的准确性，从而减小预定地价和成交价之间的偏差。
四、基准地价系数的修正实例下面我们将通过实例来介绍一种基准地价系数修正的方法。
1. 数据收集我们首先需要收集大量的土地交易数据，包括成交价、土地位置、土地用途、土地规划等信息。
2. 变量探索接下来，我们将对收集到的变量进行探索，分析哪些变量对基准地价系数的影响最大。
在本例中，我们发现土地用途对基准地价系数的影响比较显著。
3. 模型调整在本例中，我们将添加土地用途这一变量，并给予其一定的权重。
同时，我们还需要对原有的变量进行调整，以提高模型的准确性。
具体来说，我们将调整原有变量的权重，并对变量的分组方式进行优化，使分组更加合理。
4. 模型评估最后，我们需要对修正后的模型进行评估，看看其预测精度是否有提高。
我们可以通过对修正前后的预测值进行比对，并对其误差进行分析。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
名词解释基准地价系数修正法的本质
名词解释基准地价系数修正法的本质1.引言1.1 概述：名词解释基准地价系数修正法是一种在城市规划和土地评估中广泛使用的方法。
在我们深入探讨其本质之前，让我们先了解一下该方法的背景和概念。
名词解释基准地价系数修正法是在土地评估领域中应用的一种修正方法。
它的核心思想是通过调整基准地价系数来反映土地价值的变化情况。
基准地价系数是指普通住宅用地的基准价格与实际交易价格之比。
而修正系数则是对基准地价系数进行修正，以更准确地反映土地市场的实际情况。
这种方法在城市规划和土地评估领域扮演着至关重要的角色。
首先，它可以帮助城市规划部门制定合理的土地政策。
通过对基准地价系数的修正，可以更准确地评估土地价值，为城市规划提供科学依据。
其次，它也是土地评估工作中的重要手段。
通过对基准地价系数的修正，可以更准确地确定土地的市场价值，有助于土地交易和开发的顺利进行。
在本文的后续章节中，我们将详细介绍名词解释基准地价系数修正法的原理和应用。
我们将从理论和实践两个方面来阐述这种方法的本质。
读者将能够更好地理解其背后的原理和逻辑，并应用于实际工作中。
本文的目的在于通过对名词解释基准地价系数修正法的研究，揭示其本质和作用。
通过本文的阅读，读者将能够更全面地了解这一方法，并在实践中灵活运用。
接下来的章节将提供更多的详细解释和分析，以帮助读者更好地理解和应用名词解释基准地价系数修正法。
1.2 文章结构本文将按照以下章节结构和内容安排来介绍名词解释基准地价系数修正法的本质：第一部分：引言1.1 概述介绍名词解释基准地价系数修正法的背景和概念。
我们将探讨该修正法在城市规划和土地评估中的重要性，以及为什么需要对基准地价系数进行修正。
1.2 文章结构本章将说明文章的章节结构和内容安排，帮助读者了解整篇文章的逻辑和内容组织。
读者可以在正文中找到更详细的解释和分析。
1.3 目的明确本文的研究目的和意义。
通过本文的阅读，读者可以更好地理解名词解释基准地价系数修正法的本质，从而加深对城市规划和土地评估的理解和认识。
基准地价系数修正法原则
基准地价系数修正法原则同学们！今天咱们来聊聊基准地价系数修正法的原则。
这听起来可能有点复杂，但别担心，我会用简单易懂的话给大家解释清楚。
咱们得知道啥是基准地价系数修正法。
就是通过对基准地价进行一些调整和修正，来确定某个具体地块的价格。
就好像我们买衣服的时候，先看看这件衣服的原价，然后再根据它的质量、款式、大小等因素进行调整，最后确定我们要付的价钱。
那么，基准地价系数修正法有哪些原则呢？第一个原则是合法性原则。
这就意味着我们在使用基准地价系数修正法的时候，必须要遵守法律法规。
不能随便乱改价格，也不能做违法的事情。
就像我们在学校里要遵守校规一样，在使用这个方法的时候也要遵守法律规定。
比如说，如果某个地块的用途不符合规划要求，那我们就不能用这个方法来确定它的价格。
第二个原则是替代性原则。
这个原则有点像我们买东西的时候会比较不同的商品。
如果有两个差不多的东西，我们肯定会选择价格更便宜的那个。
在基准地价系数修正法中，我们也要考虑到地块的替代性。
如果有两个地块的位置、用途、面积等都差不多，那么它们的价格也应该比较接近。
如果一个地块的价格明显高于另一个地块，那我们就要仔细分析原因，看看是不是哪里出了问题。
第三个原则是最有效使用原则。
这个原则就是要让地块发挥出最大的价值。
就像我们要把自己的时间和精力用在最有意义的事情上一样，地块也要用在最能产生效益的用途上。
比如说，如果一个地块适合建商业楼，那我们就不能把它用来建普通住宅。
因为商业楼能带来更高的收益，所以它的价格也应该更高。
在使用基准地价系数修正法的时候，我们要考虑到地块的最有效使用方式，来确定它的价格。
第四个原则是供需原则。
这个原则就像我们在市场上买东西一样，如果某个东西很受欢迎，供不应求，那么它的价格就会上涨；如果某个东西没人要，供大于求，那么它的价格就会下降。
在基准地价系数修正法中，我们也要考虑到地块的供需情况。
如果某个地区的土地需求很大，而供应很少，那么这个地区的地块价格就会比较高；如果某个地区的土地供应很多，而需求很少，那么这个地区的地块价格就会比较低。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正
2、郑州市基准地价成果
《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；
（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表
单位：元/平方米
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如
下：
郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表
（2）综合修正系数的确定
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：
待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）
（3）确定期日修正系数
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价
对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。
则:
居住用地期日修正系数=338/253=1.3360
（4）确定土地使用年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30元/平方米。
郑州市市区开发程度修正表
（7）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×其他修正系数±开发程度修正
宗地地价＝1800×（1+0.0434）×1.3360×0.8563-30
＝2118.60（元/平方米）。