编制基准地价修正系数表及指标说明表
武汉市基准地价修正体系
六通一平
70年
出让国有土地使用权
工业
2006年6月30日
1.0
五通一平
50年
出让国有土地使用权
注：“六通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”；“五通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。
四、基准地价结果确定
由上面的比较分析可以看出，本次武汉市基准地价更新各类用地基准地价水平是客观合理的，因此，可以确定本次武汉市基准地价更新结果如表4-34所示：
-0.3126
（三）Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数
表5－5Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级商服中心距离(米)
≤200
(200,400]
(400,1000]
(1000,1500]
>1500
距区级商服中心距离(米)
≤400
(400,700]
(700,1200]
-0.0218
1
0.2880
0.1440
0
-0.1470
-0.2940
（二）Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数
表5－3Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级商服中心距离(米)
≤150
(150,200]
(200,300]
(350,400]
>400
距区级商服中心距离(米)
0.0049
0.0000
基准地价系数修正法模板资料
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
表1徐州区商服用地区段基准地价修正系数说明表
表1 徐州市区商服用地区段基准地价修正系数说明表
附表1-1 徐州市市区一级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表1-7 徐州市市区七级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-1 徐州市市区一级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-2 徐州市市区二级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-3 徐州市市区三级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-4 徐州市市区四级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
表3 徐州市区工业用地区段基准地价修正系数说明表
附表3-1 徐州市市区工业用地区段基准地价修正系数表（%）
表4 徐州市区商务金融用地区段基准地价修正系数说明表
表4-1 徐州市区商务金融用地001B-008B区段基准地价修正系数表（%）
表4-2 徐州市区商务金融用地009B-016B区段基准地价修正系数表（%）
表5 徐州市区医卫慈善用地区段基准地价修正系数说明表
表5-1 徐州市区医卫慈善用地001Y-006Y区段基准地价修正系数表（%）
表5-2 徐州市区医卫慈善用地007Y-011Y区段基准地价修正系数表（%）
表6 徐州市区科教用地区段基准地价修正系数说明表
表6-1 徐州市区科教用地001K-007K区段基准地价修正系数表（%）
表6-2 徐州市区科教用地008K-014K区段基准地价修正系数表（%）。
系数修正表.
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600二级1963二级958 二级516三级1356 三级747 三级385四级917 四级634 四级324五级550五级495 五级288三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度 3.15 1.58 0 -2.19 -4.38表2-23三级商业用地修正系数指标说明表距商业中心距离（米）<400 400~800 800~1200 1200~1600 >1600 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<200 200~400 400~600 600~800 >800 距长途客运站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38表2-25四级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<800 800~1200 1200~1600 1600~2000 >2000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<220 220~440 440~660 660~880 >880 距长途客运站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -3.53 -7.05距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80宗地形状0.75 0.38 0 -0.45 -0.90临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25表2-27五级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200距主干道距离<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距长途客运站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800基础设施配套状况五项以上有充分保证三项或四项有充分保证其它距火车站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800 人口密度>20000 20000~15000 15000~10000 10000~5000 <5000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53距公交站点距离（米） 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65距火车站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90宗地形状0.90 0.45 0 -0.23 -0.45临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
沈阳市基准地价修正系数表
一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的使用
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。
中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。
3．法定最高土地使用年限及土地还原利率
商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。
沈阳市商业用地1～3级容积率修正系数
沈阳市商业用地4～9级容积率修正系数
沈阳市住宅用地1～3级容积率修正系数
沈阳市住宅用地4～9级容积率修正系数。
基准地价修正系数表
2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%） （-6~-11） （-4~-8） （-3~-6） （-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表 优劣度 影响因素 好 较好 一般 较劣 劣
形状
规则，利于成 形 较规则
——
形状较不规 则，对布局影 形状不规则， 响不大 较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施状况 环境状况 规划前景 住宅集聚度 权重值 整体修正幅度 （%） 优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%） 较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%） （-6~-6） （-4~-7） （-7~-13） （-5~-9） （-2~-4） （-4~-8）
地形 地质 修正系数 （%）
地势平坦 地质条件好 110~105
地势较平坦， 地势较平坦， 地势不太平 地势很不平 坡度<2%，对 坡度<5%，对 坦，需考虑坡 坦，需经过平 建筑无影响 建筑影响较小 度的影响 整才能使用 地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣 地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121
编制基准地价修正系数表及指标说明表
体用地 自治组织等用地
准地价
082
新闻出 版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、 住宅基 报社、杂志社、通讯社、出版社等 准地价
1.00
的用地。
083 科教用 指用于各类教育，独立的科研、勘 住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。 准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救 康复、医检药检、福利救助等的用
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的 用地。包括设计内的路堤、路堑、 桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商 场、酒店、加油站、旅馆等配套服 务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用 （含立交桥）及行道树的用地。
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
哈尔滨市基准地价工业用地修正系数表及说明表(基准日2020年1月1日)
距对外交通站点距离
(公里)
≤2 或有铁路专用线专
用码头
(2， 4 ]
( 4， 8]
(8，10 ]
>10
基础设施综合保证率(%)
(95，
100 ]
(90，95 ]
(85，90 ]
(80，85 ]
(0，80 ]
产业聚集情况
有前后序企
业，产业集
聚度高
有前或后序企业， 产业集聚度较高
有间接配套企业， 产业集聚度一般
哈尔滨市基准地价
（基准日2020年1月1日）
一级工业用地基准地价修正因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区 域 因素
区域道路级别
主干道
次干道
一般干道
支路
封闭式高速
路、小区内
或街坊内道
路
距对外交通站点距离
(公里)
≤2 或有铁路专用线专
用码头
(2， 3 ]
( 3， 4]
( 4， 5]
>5
基础设施综合保证率
无相关配套企业， 产业集聚度较差
周围无其他
企业， 产业
集聚度差
规划限制程度
基本无限制
稍有限制
一般限制
较严限制
严格限制
个别 因 素
距主次干道距离(米)
临道
(0，200 ]
(200，
600 ]
(600，
800 ]
>800
距公交站点平均距离
(米)
(0，100 ]
(100，
200 ]
(200，
600 ]
(600，
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工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
因子修正系数表。与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地
地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。
依据上述方法及昌乐县镇区的实际情况，最后确定昌乐县镇区商服用地、住宅用地和工业
用地宗地地价修正系数表（见报告最后的附表）。
一、基准地价的其他修正
基准地价是在特定开发程度和利用强度下，各类用地在法定最高年期的某一时点的土地使
地
指用于民用机场内的商场、宾馆、 商业基 1.20
酒店等配套服务设施用地。
准地价
指用于人工修建的客运、货运、捕
106 港口码 捞及工作船舶停靠的场所及其附属 工业基 1.20 头用地 建筑物的用地，不包括常水位以下 准地价
部分。
107
管道运 输用地
指用于运输煤炭、石油、天然气等 管道及其相应附属设施的地上部分 用地。
用 所等用地
地
指用于工业生产和物资存放场所的土地。
工矿 06 仓储
用地
备注：
优先发展类产业用地
鼓励发展类产业用地
允许发展类产业用地
限制发展类产业用地
淘汰类产业用地 优先发展类产业是指生物医药、电子信息、新能源及 节能环保等新兴产业及高新技术产业；鼓励发展类产 业指动力传动、高端食品、高档服装、石化盐化、汽 车整车等传统产业；允许发展类是指一般工业项目；
体用地 自治组织等用地
准地价
082
新闻出 版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、 住宅基 报社、杂志社、通讯社、出版社等 准地价
1.00
的用地。
083 科教用 指用于各类教育，独立的科研、勘 住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。 准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救 康复、医检药检、福利救助等的用
住宅基 1.00
管理
善用地 地。
准地价
08
与公 共服
085
文体娱 指用于各类文化、体育、娱乐及公 住宅基 1.00
务用
乐用地 告广场等的用地。
准地价
地
指用于城乡基础设施的用地。包括
086 公共设 给排水、供电、供热、供气、邮政、 工业基 1.00
施用地 电信、消防、环卫、公用设施维修 准地价
等用地。
工业基 1.00 准地价
用 工场等的用地
地
住
宿
052 餐 饮
商业、
用
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。 包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、
商业基
1.05
度假村、餐厅、酒吧等
准地价
05 服务 业用
地 商 指企业、服务业等办公用地，以及经营性
地
务 的办公场所用地。包括写字楼、商业性办 商业基 0.95
053 金 公场所、金融活动场所和企业厂区外独立 准地价
融 的办公场所等用地
用 其中总部经济、商业综合体、电子商务等 商业基 0.90
地 高端商务服务业
准地价
沿街底商、加油站等高收入经营性用地
商业基 1.30 准地价
其
他 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。
054 商 服
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、 商业基 1.0 维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场 准地价
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的 用地。包括设计内的路堤、路堑、 桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商 场、酒店、加油站、旅馆等配套服 务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用 （含立交桥）及行道树的用地。
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
住宅基 1.20 准地价
指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码
头、地面运输管道和各种道路用地。
交通 10 运输
指用于铁道线路、轻轨、场站的用 地。包括设计内的路堤、路堑、道
工业基 1.00
用地 101 铁路用 沟、桥梁、林木等用地。
准地价
地
火车站用地
地开发程度修正值依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
表 3-10 基础设施开发费用表
配套程度
平整 土地
通路
通电
通上水 通讯
通下水
单位面积投入
6
（元/m2）
25
17
10
10
14
4、土地用途修正
通过对新试行的土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵年界定用地类型的对比，
根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应得用途修
正，见表 3-11：
表 3-11 土地用途修正系数表
一级类 编码 名称
二级类 编
名称 码
含义
参照 标准
修正 系数
指主要用于商业、服务业的土地。
批
发 指主要用于商品批发、零售的用地。包括
051 零 售
商场、商店、超市、各类批发（零售）市 商业基 1.1 场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、 准地价
087
公园 与绿地
指城镇、村庄内部的公园、动物园、 植物园、街心花园和用于休憩及美
工业基
1.00
化环境的绿化用地。
准地价
088
风景名 胜设施
指风景名胜（包括名胜古迹、旅游 景点、革命遗址等）景点及管理机 构的建筑用地。景区内的其他用地
商业基 1.00 准地价
用地
按现状归入相应地类。
指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。
用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性地作了修正，因
此，还需进行如下修正：（1）期日修正，（2）使用年期修正，（3）土地开发程度修正，
（4）土地用途修正。
1、期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同。因此，需根据地价指数或地价的变
化程度进行期日修正。
2、出让年期修正
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次昌乐县镇区基准地价更
新利用市场交易地价资料编制级别基准地价修正系数表。
按商服、住宅、工业三大类，分别编制级别基准地价系数修正表。编制基准地价系数修正
表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重
确定五个档次的修正系数后，按类、分级别编制出商服业、住宅、工业用地地价影响因素、
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土