土地估价基准地价系数修正法
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
第十篇基准地价系数修正法
各不相同，因此必须进行年期修正，土地 使用年期修正系数可按下式计算：
1
1
a
1 r m
1
1
1 r n
式中：a为宗地使用年期修正系数；r为土 地还原利率；m为待估宗地剩余使用年期； n为该用途土地法定最高出让年限。
• ⑥确定日期修正系数。日期修正一般可以 根据地价指数的变动幅度进行。
• ⑦确定容积率修正系数。
• ③基准地价修正系数法估价的精度，取决 于基准地价及其修正系数的精度，因此， 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要 的评估方法，而作为一种辅助方法。
• ④在评估城市某区域地价走势变化时，基 准地价修正系数法并不适用。这是由于基 准地价修正系数法估价的基础之一——基 准地价是区域平均价格，其不能反映地价 的实时变化情况，因此基准地价修正系数 法并不适用。国土资源部：“监测点地价 评估应采用两种或两种以上的评估方法， 但不能采用基准地价系数修正法。”
基准地价系数修正法
• 概念：是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果，按照替代原则，就 待估宗地的区域条件和个别条件与其所处 区域的平均条件相比较，并对照修正系数 法，选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，从而求取待估宗地在估价时点价格 的方法。
• 在我国许多城市，尤其是地产市场发展不 太完善的城市，基准地价系数修正法是常 用的估价方法之一。
适用范围与条件
• ①基准地价系数修正法适用于完成基准地 价评估的城镇所进行的土地估价，即应用 该法的前提是，所在城市具有较能指导当 前市场价格状况的基准地价及其相应的修 正体系成果。
• ②基准地价系数修正法可在短时间内进行 宗地地价的批量评估，因此，该法可快速、 方便地进行大面积的、数量众多的土地价 格评估。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价系数修正法的基本公式
土地价格=基准地价×修正系数
其中，基准地价是根据土地市场的情况确定的一个基准价格。
修正系
数是用于调整基准地价的一个系数，它可以是小于1的值，也可以是大于
1的值。
修正系数的确定有多种方法，常用的方法包括半数法、加权平均法和
复合修正法等。
1.半数法：半数法是基于土地市场供求关系的一种修正系数确定方法。
它通过研究土地交易数据，找出交易价格的中位数，然后将该中位数作为
基准地价的修正系数。
2.加权平均法：加权平均法是基于土地市场供求关系和其他因素的一
种修正系数确定方法。
它通过考虑土地市场的各种因素的权重，将这些因
素的权重乘以相应的修正系数，然后将它们加总，得到一个综合修正系数。
3.复合修正法：复合修正法是一种综合考虑多个因素的修正系数确定
方法。
它可以考虑土地市场的供求关系、土地规划政策、土地开发难度等
多个因素，并将它们进行综合分析，得到一个综合修正系数。
除了以上几种常用的修正系数确定方法，还可以根据具体情况选择其
他方法，如利用回归分析等统计方法来确定修正系数。
需要注意的是，基准地价系数修正法是一种主观方法，其结果受到许
多因素的影响，包括数据的准确性、修正系数的确定方法以及分析师的主
观判断等。
因此，在使用基准地价系数修正法时，需要权衡各种因素，并
根据具体情况进行修正和调整，以得到更为准确的土地价格评估结果。
第九章 基准地价系数修正法
二、原理：替代原理
三、基本公式：
宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋ EMBED Equation.3 ）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
式中： Ｋ――基准地价修正系数
四、特点与适用范围
特点：①能快速评估多宗土地价格；
②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价
1、待估宗地地价影响因素调查
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（1）期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
（2）容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
（3）年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
（4）土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
4、 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
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土地估价基准地价系数修正法
一.基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。
其基本公式如下:
土地价格=基准地价×(1±K)
式中: K――基准地价修正系数
二.基准地价系数修正法估价步骤:
1.搜集有关基准地价资料;
2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;
3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;
5.进行交易日期等其它修正;
6.求出待估宗地地价。
三.利用级别或区域基准地价评估
3.1 待估宗地地价影响因素调查
用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
3.2 地价影响因素的修正系数计算
根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:
K=K1+K2+K…… Kn
式中:K――宗地地价影响因素修正值,
K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。
3.3 基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:
1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。
2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。
当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。
3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。
当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。
土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
3.4 计算宗地价价
在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
四.利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
宗地地价计算公式:
V=u×dv×(d×f) ×Ki
式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数,
f──临街宽度,d──地块深度,KI──其它修正系数。
4.1 确定路线价
依4.6条中路线价的确定方法确定。
4.2 确定宗地地价修正系数
1.深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。
在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。
矩形、平行四边形等,其深度就是其高度;三角形的深度则是其临街高度的一半。
2.宽度修正指数:当宗地临街宽度超出一定范围而作了宽度指数设计时,需确定宽度修正指数。
3.其它还有宽深比修正系数、容积率修正系数等,依其对宗地地价的影响程度制定相应的修正系数,并经市场地价检验。
4.3 计算宗地地价
在确定各修正系数后,依路线价系数修正法公式计算宗地地价。
五.基准地价系数修正法的适用范围
基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课
税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
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