2010上海市基准地价修正体系
2010上海市基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
基准地价修正体系基准地价修正体系的建立
上调幅度的计算公式为：
F1 [I nh I1b ) / I1b ]100%
下调幅度的计算公式为：
F2 [I1b I n1 ) / I1b ]100%
式中： F1 —基准地价上调最大幅度；
F2 —基准地价下调最大幅度；
I1b —基准地价；
I nh —级别内正常样点最高值；
I n1 —级别内正常样点最低值。
0.0857
个别因素
宗地面积
0.0573
宗地形状
0.0512
规划土地利用方向
0.0576
表 5.1-3 工业用地宗地地价影响因素权重表
类型
修正因素
权重
临道路类型
0.1613ຫໍສະໝຸດ 区域因素距火车站的距离 集聚效益
0.1184 0.1282
周围用地类型
0.0923
宗地临路条件
0.0915
宗地面积
0.0893
个别因素
以上原理，只要找到并正确分析城镇内部的区域因素和区域因素的影响程度，找到并正确分析个
别因素及个别因素的影响程度，由此编制区域因素和个别因素修正系数表，就可以具体测算宗地
标定地价。这样，土地评估部门在评估土地时就有了比较一致的、科学合理的、又简单易行的依
据，同时，也为社会其他部门提供了评价土地价格的方法体系。
第二节 基准地价修正体系的应用
基准地价因素修正体系主要是应用在宗地地价评估方面，利用基准地价修正系数体系评估宗地地
价的方法称之为基准地价因素系数修正法：
一、基准地价因素系数修正法的基本原理
基准地价因素系数修正法是在确定级别基准地价的基础上，经过各种微观因素修正，来测算具体
宗地的地价。宗地地价评估的原理可以用以下公式表示：
上海市城市规划管理技术规定(2010)
上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改⟨上海市农机事故处理暂行规定⟩等148件市政府规章的决定》修正并重新公布）第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的高度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第八章特定区域第九章附则表一各类建设用地适建范围表表二建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录一名词解释附录二计算规则附录三建筑间距和离界距离图示第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。
第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。
本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。
特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。
第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。
编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。
第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。
第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。
居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。
（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。
基准地价修正体系成果
第三章基准地价修正体系成果第一节区域因素修正表3-1 城区商服用地320830100004S地价区段影响因素修正系数表表3-2 城区商服用地320830100004S地价区段影响因素指标说明表表3-4 城区商服用地320830100006S地价区段影响因素指标说明表表3-6 城区商服用地320830100023S地价区段影响因素指标说明表表3-8 城区商服用地320830100030S地价区段影响因素指标说明表表3-10 城区商服用地320830100009S地价区段影响因素指标说明表表3-12 城区商服用地320830100007S地价区段影响因素指标说明表表3-14 城区商服用地320830100008S地价区段影响因素指标说明表表3-16 城区商服用地320830100010S地价区段影响因素指标说明表表3-18 城区商服用地320830100016S地价区段影响因素指标说明表表3-20 城区商服用地320830100024S地价区段影响因素指标说明表表3-22 城区商服用地320830100028S地价区段影响因素指标说明表表3-24 城区商服用地320830100003S地价区段影响因素指标说明表表3-26城区商服用地320830100005S地价区段影响因素指标说明表表3-28 城区商服用地320830100011S地价区段影响因素指标说明表表3-30 城区商服用地320830100012S地价区段影响因素指标说明表表3-32 城区商服用地320830100017S地价区段影响因素指标说明表表3-34 城区商服用地320830100018S地价区段影响因素指标说明表表3-36 城区商服用地320830100019S地价区段影响因素指标说明表表3-38 城区商服用地320830100021S地价区段影响因素指标说明表表3-40 城区商服用地320830200022S地价区段影响因素指标说明表表3-42 城区商服用地320830100026S地价区段影响因素指标说明表表3-44 城区商服用地320830100027S地价区段影响因素指标说明表表3-46 城区商服用地320830100031S地价区段影响因素指标说明表表3-48 城区商服用地320830100032S地价区段影响因素指标说明表表3-50 城区住宅用地320830100001J地价区段影响因素指标说明表表3-51 城区住宅用地320830100002J地价区段影响因素修正系数表表3-52 城区住宅用地320830100002J地价区段影响因素指标说明表表3-53 城区住宅用地320830100006J地价区段影响因素修正系数表表3-54 城区住宅用地320830100006J地价区段影响因素指标说明表表3-55 城区住宅用地320830100007J地价区段影响因素修正系数表表3-56 城区住宅用地320830100007J地价区段影响因素指标说明表表3-57 城区住宅用地320830100008J地价区段影响因素修正系数表表3-58 城区住宅用地320830100008J地价区段影响因素指标说明表表3-59 城区住宅用地320830100010J地价区段影响因素修正系数表表3-60 城区住宅用地320830100010J地价区段影响因素指标说明表表3-61 城区工业用地320830100003G地价区段影响因素修正系数表表3-62 城区工业用地320830100003G地价区段影响因素指标说明表表3-63 城区工业用地320830200004G地价区段影响因素修正系数表表3-64 城区工业用地320830200004G地价区段影响因素指标说明表。
沪建市管〔2010〕29号文详解
按规定缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费。包括企业和个人共 同承担的费用
按规定缴纳的住房公积金。包括企业和个人共同承担的费用
施工管理费
办公费 差旅费 业务活动经费
文具、纸张、印刷、邮电、水、电、电讯、会议等费用
利润
非生产性固定资产使用费 低值易耗品摊销 税金 检验试验费
临时设施费
工程定位、复测、点交 场地清理费 其他
施工措施费构成内容的变化
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施工措施费
现场安全、文明施工措施费
设施保护、加固、改道、迁移等措施费
工程检测费
因工程特殊需要，所发生的检测费
工程新材料、新工艺、新技术的研究、检验试验、技
术专利费
特殊包装费
特殊产品保护费
创部、市优质工程施工措施费
如：地下不明障碍物，铁路、航空、航运、
陆上等交通干扰而发生的施工降效费用、有
注意：结算期信息价 - [中标期信息价×（1+风险系数）]；计算价差时都是以信息价为参 考，而非中标价；具体执行办法首先以合同为准。
月份 2009年5月 2009年8月 2009年11月 2010年2月
价格 3500 3700 3800 4000
月份 2009年6月 2009年9月 2009年12月 2010年3月
用 途：征收的河道管理费，就地缴入市级国库，由市财政局统一管理，专项用于河道 整治。
• 税金和河道管理费
税金 = 营业税 + 城乡维护建设税 + 教育费附加 营业税 = 营业额 * 3 % 城乡维护建设税 = 营业税 * 7%（市区） 教育费附加 = 营业税 * 3% 税金 = 营业额 * （3% + 3%*7% +3%*3%） = 营业额 * 3.3%
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市价格管理条例(2010年修正)
上海市价格管理条例(2010年修正)文章属性•【制定机关】上海市人大及其常委会•【公布日期】2010.09.17•【字号】上海市人民代表大会常务委员会公告第24号•【施行日期】1996.10.01•【效力等级】省级地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文上海市价格管理条例（1996年6月20日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过根据2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2010年9月17日上海市人民代表大会常务委员会公告第24号公布自公布之日起施行的《上海市人民代表大会常务委员会关于修改本市部分地方性法规的决定》修正）第一章总则第一条为了适应社会主义市场经济体制的价格管理、监督机制，规范价格行为，维护市场价格秩序，保护国家利益以及经营者和消费者的合法权益，促进本市经济和社会发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例所称的价格包括商品价格和服务价格。
商品价格是指除工资、利率、汇价、证券及期货价格以外的各种价格。
服务价格是指经营性服务收费，以及行政事业性收费的标准。
本市行政区域内的企业、事业单位、个体工商户以及其他组织和个人从事与价格行为有关的活动，必须遵守本条例。
第三条价格管理实行间接管理为主，直接管理为辅，促进公开、公平、合法、正当的价格竞争，建立在政府调控下的主要由市场形成价格的机制。
第四条上海市物价局（以下简称市物价局）是本市的价格行政主管部门，负责本市的价格平衡工作，统一组织实施本市的价格管理和监督工作。
区、县人民政府价格行政主管部门受市物价局的业务指导，负责本行政区域内的价格监督管理工作。
市和区、县物价检查所是同级价格主管部门的监督检查机构，依法行使价格监督检查和处理价格违法行为的职责。
第五条市和区、县价格主管部门在价格管理方面的主要职责是：（一）贯彻执行和监督实施价格法律、法规及上级价格主管部门制定的有关价格的行政措施和调控方案；（二）按照价格管理权限，拟定本级政府定价目录内的价格，制定或者拟定本级政府指导价目录内的定价原则、作价办法、基准价和浮动幅度、最高限价和最低限价；（三）组织、指导、协调价格监督检查工作；（四）指导、协调行业协会或者行业价格协调组织以及重要商品交易市场的价格工作；（五）监测市场价格水平、供求状况、重要商品或者服务的成本，建立价格信息网络；（六）组织、指导价格信息咨询机构开展价格信息交流、咨询服务、价格鉴证以及价格评估工作。
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市基准地价土地级别
上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
上海市基准地价土地级别
一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。