自考资产评估第四章房地产评估培训讲学
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 土地使用权评估的特点 第三节 土地权属及其处置
第四节 土地使用权评估的方法 第五节 建筑物评估的特点 第六节 建筑物评估的方法
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征
与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：
（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。
三、房地产的评估程序
（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。
第二节
土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性
（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
（多选）土地的自然特性表现在以下方面：
（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。
（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。
（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：
（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系
（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
（多选）土地资产价格类型：
1、基准地价
（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。 2、标定地价
（单选）（05—4）标定地价是政府评估的具体地块的低价，即宗地地价。
3、土地使用权出让底价
4、转让价格。
（单选）（08—4）由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。
5、出租价格。
（单选）（04—4）基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。
（多选）目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。
（多选）土地资产的价格特点是 由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下：
（1）土地价格不是土地价值的货币表现；（2）土地价格主要由土地的需求决定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。
四、影响地产价格的因素
（多选）（02—4）我国大城市地价水平高于中小城市地价水平的主要原因在于经济发展水平差异、城市化程度不同。
1、一般因素
（多选）影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有：
（1）行政因素；（2）社会因素；（3）经济因素；（4）其他一般因素。
2、区域因素
（多选）区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
（多选）影响商业用土地价格的区域因素：
（1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。
（多选）（03—4）影响住宅用地价格的区域因素：
（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。
（单选）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
3、个别因素
（多选）个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
（简答）（06—4）简述土地用途与容积率如何影响地价。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。
由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。
五、（多选）土地使用权评估的原则
1、替代原则
（单选）在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。
2、最有效使用原则 （单选）（05—4）由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、变动原则
4、供需原则
5、贡献原则
第三节 土地权属及其处置
一、土地权属的类型
（多选）土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。
（单选）根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定，单独的划拨土地使用权不得转让。
（单选）以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。
（单选）目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法。
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
（多选）（05—4）根据原国家土地管理局颁发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评估后的土地资产处置有以下几种方式：
（1）企业依法办理出让；（2）国有土地租赁；（3）国家以土地使用权作价出资（入股）；（4）授权经营。
第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
（计算）（02—4）公式为：待估土地评估值=比较案例土地价格比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况
数比较案例交易日物价指格指数待估土地评估基准日价
（单选）市场法的理论依据是交易中的替代原理。
（计算）（08—4）（06—4）市场法应用的步骤与过程：
（1）广泛收集交易资料；（2）进行交易情况的修正；（3）进行交易时间的修正；（4）进行区域因素修正；（5）进行个别因素修正；（6）确定待估土地评估值。
（单选）（06—4）某当事人拟购置一块土地建房，较经济的一宗土地是容积率较低的土地。
（单选）（05—4）环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%。
（单选）（08—4）宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
（名词解析）基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：
待估土地使用权评估值=基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让 因素修正系数
（多选）（04—4）运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地价时间因素、容积率。
（单选）（02—4）土地使用年限修正系数公式：
K=NnNNnnrrrrrr)1(11)1(11)1(1)1()1(1)1(
或K=(1+r)1)1(1)1(NnnNrr
其中：K——年限修正系数；N——最高出让年限；n——实际出让或转让年限；r ——还原利率。
二、收益法
（多选）土地使用权评估中的收益法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
（计算）（07—4）（单选）（04—4）（02—4）基本公式表示为：
P=])1(11[nrrA
式中：P——土地使用权评估值；A——土地收益；r——还原利率；n——土地收益年限。当n，P=A/r，即为土地所有权价值。
（多选）土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
三、成本法
（多选）（02—4）成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
（多选）（07—4）（06—4）土地开发给主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
（单选）（03—4）利息计算公式为：利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%
四、假设开发法
（单选）（07—4）假设开发法中专业费估算的计费基础通常为建筑费。
（单选）（05—4）利润是指全部预付资本的机会成本，假设正常利润率为P'，则利润=（地价+建筑费+转业费） P'
第五节 建筑物评估的特点
一、建筑物及其分类
（多选）对建筑物进行分类，目的在于使评估人员更好地了解不同类别的建筑物的特点，准确把握评估对象的建筑风格、结构类型、建筑功能，使评估结果科学、合理。
（单选）（07—4）（06—4）砖混结构。建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥
资产评估自考题分类模拟题4_真题(含答案与解析)-交互
资产评估自考题分类模拟题4
(总分100, 做题时间90分钟)
一、多项选择题
1.
收益法使用的前提条件是______
SSS_MULTI_SEL
A 被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产
B 资产所有者所承担的风险能以货币衡量
C 凡有权益的资产均能采用
D 资产的交易市场必须活跃
E 收益额是由被评估资产直接产生的
分值: 1
答案:A,B
[解析] 应用收益法评估资产必须具备的两个前提条件是：(1)被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；(2)资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
2.
在下述资产中适宜采用收益法评估的有______
SSS_MULTI_SEL
A
资源性资产
B 无形资产
C 单台(件)设备
D 公益性资产
E 商业用房地产
分值: 1
答案:A,B,E
[解析] 本题考查收益法的适用范围。用收益法评估的资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。选项中，C项适宜用成本法，D项不属于收益性资产，故排除CD。
3.
使用收益法时，重要的是科学、合理地确定方法运用中的各种指标，这些指标主要有______
SSS_MULTI_SEL
A 收益额
B 成本额
C 折现率
D 收益期限
E 成新率
分值: 1
答案:A,C,D
[解析] 使用收益法时应科学、合理地确定各项指标，收益法中的主要指标有收益额、折现率或资本化率、收益期限。
4.
在收益法中，关于收益额论述正确的是______
SSS_MULTI_SEL
A 收益额必须是预期的
B 收益额必须是实际的
C 收益额可以是现金流量
D 收益额可以是净利润
E 收益额可以是利润总额
分值: 1
答案:A,C,D,E
[解析] 收益额是指资产使用带来未来收益期望值，是通过预测分析获得的，可以是税后利润即净利润，也可以是现金流量或利润总额。
自考-资产评估计算公式总结
第二章 资产评估的基本方法
一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本的估算： 1重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率
2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）
3. 功能价值法：
重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产
4．规模经济效益指数法：
参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本
X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）
2.公式计算法：
使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实
总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率
三、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法：
nt1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产
（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
2022年自考00158资产评估核心考点资料
2022年自考00158资产评估核心考点资料
第一章 总论
第一节 资产评估概述
【单选、多选、简答】资产评估主体即资产评估活动的执行者,亦即资产评估人,通常是指专门
从事资产评估工作的评估机构（资产评估事务所等）和专业评估人员。
【多选、简答】资产的特征。
（1）资产是经济主体拥有或控制的。
（2）资产价值能以货币进行计量。
（3）资产能为其拥有者或控制者带来经济利益。
【多选、简答】资产的分类。
（1）按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
（2）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
（3）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（4）按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。
【多选、辨析、简答】资产评估与会计计价的区别。
（1）计价模式不同。
（2）计价功用不同。
（3）计价主体不同。
第二节 资产评估目的
【单选】所谓资产评估目的实际就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，
或资产评估结果的具体用途。
【多选、辨析】资产评估目的的分类。
（1）转让定价评估目的。
（2）抵、质押评估目的。
（3）公司设立、改制、增资目的。
（4）财务报告评估目的。
（5）税收评估目的。
（6）司法诉讼评估目的。
第三节 资产评估的原则
【多选、简答】资产评估的工作原则。
（1）独立性原则。
（2）客观公正性原则。
（3）科学性原则。
【多选、简答】资产评估的经济技术原则。
（1）预期收益原则。
（2）供求原则。
（3）贡献原则。
（4）替代原则。
（5）评估时点原则。
第四节 资产评估假设
【单选、简答】资产评估假设是依据现有知识和有限事实,通过逻辑推理,对资产评估所依托的
事实或前提条件做出的合乎情理的推断或假定。
【多选、辨析、简答】主要资产评估假设的内涵。
（1）交易假设。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（2）公开市场假设。公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低
自考《资产评估》名词解释
★ 在用价值：指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的悌顶资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量
★ 投资价值：资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。与市场价值比，投资价值是个人的价值，它未必是市场的价值
★ 持续经营价值：在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖
★ 保险价值：可能因危险造成损失的实体项目的重置和/或重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失
★ 课税价值：根部税法中规定的与征纳征纳税收入相关的价值定义所确定的价值
★ 资产评估原则：资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则
★ 资产评估程序：资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所旅行的系统性工作步骤
★ 市场法：市场价格比较法，指通过比较被评估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法
★ 成本法：在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣减各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法
★ 重置成本：在现行市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出
★ 市场法：市场比较法，将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法
★ 复原重置成本：运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、审计、格式及技术等，以现实价格复原构建这项全新资产所发生的支出
★ 更新重置成本：利用新型材料，并根据现代标准、审计及格式，以现实价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需成本
★ 实质性贬值：物理损耗或有形损耗。资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和资产力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少
★ 功能性贬值：由于新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和应用的资产相比较，在技术上明显落后，性能降低，其价值也就相应减少
资产评估计算公式总结
资产评估计算公式总结
资产评估是指对一些资产的价值进行估算的过程，其目的是为了确定资产的价值，以便进行交易、贷款或做出投资决策。资产评估计算公式是评估资产价值的数学模型，可以通过对资产的关键参数进行计算，得出资产的价值。下面将总结自考资产评估计算公式。
一、房地产资产评估计算公式
1.市场比较法：
市场比较法是目前房地产评估中最常用的一种方法，它根据同一或相似物品的市场价格来评估具有相似特性的房地产价值。该方法的计算公式为：
房产价值=同类房产市场价格×(被评估房产的经营面积/评估房产的经营面积)
2.折旧法：
折旧法是根据资产的折旧值来评估资产的价值，该方法适用于老旧房屋的评估。计算公式为：
房产价值=累计折旧×(新货币价值-折旧价值)
3.收益法：
收益法是根据资产的经济效益来评估资产的价值，适用于商业地产等收益性较高的资产。计算公式为：
房产价值=年租金收入×投资回报率
二、机械设备资产评估计算公式 1.折现法：
折现法是根据资产未来现金流量的现值来进行评估，适用于机械设备等大型资产。计算公式为：
机械设备价值=∑(未来现金流量/(1+贴现率)^n)
2.成本法：
成本法是根据资产的建造成本来评估资产的价值，适用于新建设备的评估。计算公式为：
机械设备价值=市场价格×(实际寿命/标准寿命)
三、股权资产评估计算公式
1.收益法：
收益法是根据资产的未来现金流量来进行评估，适用于股权的评估。计算公式为：
股权价值=∑(未来现金流量/(1+贴现率)^n)
2.资本化收益法：
资本化收益法是根据资产的收益水平和市场利率来评估资产的价值。计算公式为：
股权价值=年收益/市场利率
四、债券资产评估计算公式
1.净现值法： 净现值法是根据债券的未来现金流量的现值与债券购买价格之间的差额来评估债券的价值。计算公式为：
债券价值=∑(未来现金流量/(1+贴现率)^n)
2.久期法：
久期法是根据债券的久期来评估债券的价值，久期是债券的平均期限，计算公式为：
0015年自考专业(会计)资产评估考试真题及答案4
1 0015年自考专业(会计)资产评估考试真题及答案
一、单项选择题 (本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在答题纸相应的位置上。错选、多选或未选均无分。
1、下列资产中,属于不行确指的资产是( )
A.房屋
B.非专利技术
C.商誉
D.商标
2、下列关于公开市场的说法,错误的是( )
A.公开市场上资产交易双方地位公平
B.公开市场上资产交易双方都有获得足够市场信息的机会和时间
C.公开市场上资产价格一般是资产得到最佳使用时的价格
D.资产交易双方对资产价格能做出有限理性的推断
3、资产评估业务商定书中可以不包含( )
A.资产评估方法
B.资产评估目的
C.资产评估基准日
D.资产评估收费
2 4、在成本法中,被评估资产的价值与下列哪项因素无关? ( )
A.资产的重置成本
B.资产的历史成本
C.资产的有形磨损
D.资产的无形磨损
5、关于物价指数法和重置核算法估算重置成本的论述中,不正确的是( )
A.物价指数法估算的是复原重置成本
B.重置核算法估算的是更新重置成本
C.采纳物价指数法估算重置成本往往导致结果偏低
D.两种方法都需要运用历史数据
6、某被评估资产1980年购建，账面原值10万元，账面净值2万元，1990年进行评估。已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为140%和190%,由此确定该资产的重置成本为（ ）
A．20000元
B．27143元
C．100000元
D．135714元
7、下列关于机器设备的描述,错误的是( )
A.机器设备种类许多,可以依据多种标准进行分类
B.机器设备根据组合程度分类可以分为单台设备、机组和成套设备
自考房地产开发与经营复习题库(第四五章房地产开发投资)
第四章 房地产开发投资
1、投资是什么？
投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。
2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程
3、房地产投资的含义？
房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。
4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。
5、房地产投资的分类有哪些？
按房地产经济内容划分：
（1） 土地开发投资
（2） 房屋开发投资
（3） 房地产经营投资
（4） 房地产中介服务投资
（5） 房地产管理和服务投资
按房地产投资形式划分
（1） 直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）
（2） 间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）
6、房地产投资的优点缺点是什么？
优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处
（3） 易于获得金融机构的支持
（4） 能抵消通货膨胀的影响
（5） 提高投资者的资信等级
缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验
7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。
8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？
（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。主要渠道
（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资
9、项目负债筹资的渠道与方式
（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金
10、房地产开发资金的来源
主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金
12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。
自考《资产评估》复习资料（四）
第九章 企业整体资产评估
第⼀节 企业整体资产评估的特点
⼀、企业整体资产评估的含义
整体资产是相对于单项资产⽽⾔的。对于单台、单件资产的评估，称为单项资产评估。如果把由多个或多件单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能⼒作为评估对象的评估，则为整体资产评估。企业整体资产评估是指将由多种单项资产组成的资产组成的资产综合体的综合获利能⼒，即企业所具有的整体获利能⼒作为评估对象，运⽤科学的评估⽅法进⾏的综合性价值评估。
企业整体评估的特点是将评估的企业作为⼀项完整的独⽴资产，把企业获利能⼒作为特殊商⼝进的评估。评估的最终价值是其整体资产价值的体现，既包括有形资产的价值，也包括⽆形资产（可确指的⽆形资产和不可确指的⽆形资产）的价值，是企业资产在现实条件下的资本化价值。
根据具体情况，评估的整体价值可以有以下⼏种类型：
（1）企业总资产价值；
（2）企业净资产价值；
（3）企业普通股价值；
（4）其他；
⽆论评估何种类型的价值，都是建⽴在对企业资产综合性获利能⼒的基础上。因此，股份制企业整体评估须具备的条件为：
（1）评估的对象只能是资产综合体；
（2）评估的价值只能是企业整体获利能⼒（或预期收益）的资本化。
⼆、企业整体资产评估与企业构成要素的单项评估汇总的区别和联系
（⼀）企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的区别
1.两种评估确定的评估价值的含义是不相同的。
2.两种评估所确定的评估价值的价值量⼀般是不相等的。
企业整体资产评估价值=各单项资产评估价值之和+商誉
3.两种评估所的反映的评估⽬的是不相同的。
（⼆） 企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值联系
从单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的⾓度来说，企业资产数量越多，质量越⾼，评估值越⾼。⽽资产的数量、质量则是决定企业获利能⼒的重要因素。
第⼆节 企业整体资产评估的范围与评估程序
企业整体资产评估的范围界定⾄少包括以下两个层次：其⼀是企业资产范围的界定；其⼆是企业有效资产的界定。我们把上述两个层次的评估范围界定长江之为企业整体评估的⼀般范围和具体范围。
自考资产评估全部公式
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第二章 资产评估的基本方法
一.成本法的基本计算公式：
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本x成新率
二、重置成本的估算：
1. 重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率
2. 物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）
3. 功能价值法：
重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产
4．规模经济效益指数法：
参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）
2.公式计算法：
使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实
总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
%100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 word专业资料-可复制编辑-欢迎下载
自考《资产评估》复习资料
2017自考复习资料：
00158资产评估
第一章 总 论
本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节;在历年考试中;本章的比重较大..
1一般地说;资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算
2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同..当然;资产评估与会计计价也是有联系的;二者相辅相成..
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的..
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产..
6有形资产是指那些具有实体形态的资产;包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等..按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产..
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产;如商誉..目前不可确指的资产只有商誉..
8价值类型制约资产评估方法的选择..主要价值类型有：
市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额;当事人双方必须谨慎;不受任何强迫压制..
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值..
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值..
9资产评估的假设：
继续使用假设：资产将按现行用途继续使用;或转换用途继续使用..
公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件..公开市场假设是基于市场客观存在的现实;即资产在市场上可以公开买卖;不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用..
清算清偿假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零;经协商或以拍卖方式在公开市场上出售..
10资产评估的原则
包括两个层次的内容;即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则..
资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则