自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401教案资料
资产评估第一章~第四章习题
第一～四章习题第一章导论一、练习题1、术语解释（1）资产评估（2）资产评估的时点性（3）市场价值（4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。
a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（）。
a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（）。
a、原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。
这体现了资产评估的（）。
a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则（5）下列不属于资产评估工作原则的是（）a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。
a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。
a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（）a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元a、500b、300c、280d、3603、多项选择题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（）a、产权转让b、企业重组c、资产抵押d、资产纳税e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（）a、选择适用的价值类型和方法b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案d、以充分科学的事实为依据e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（）a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。
第四章 房地产评估复习题
第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
房地产评估(第四章)
4.4 交易情况修正
4.4.2 造成交易价格偏差的因素 4）卖方或买方不了解市场行情的交易 5）相邻房地产的合并交易 6）交易税非正常负担的交易
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 1）系数修正法
系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交 易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的 方法。
2）市场法的适用范围
市场法应用具有活跃交易的常规用途房地产评估， 因为在给定的市场中，即使市场的适用范围很大， 如一般工业厂房、住宅、写字楼、土地使用权、 矿产开采权等。
3）市场法不适用范围
市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在 给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几 乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校 教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。
B户型具有一个封闭阳台。 （3）假设将A户型调整成以B户型为参照的标准户型，应将A 户型未封闭阳台建筑面积折算为封闭阳台建筑面积。 调整后的A户型套内面积=72.71+7.125=79.835平方米； 分摊面积=79.835*0.345=27.54平方米；
建筑面积 分摊面积 套内面积
A 两室二厅 107.38（ 88.29）m2 27.54（15.58）m2
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 2）差额调整法
差额调整法是以可比实例交易价格为基础，加 上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价 格的方法 。
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 2）差额调整法（公式） 可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交 易情况修正数额
4.1 市场法基本原理
4.1.1 市场法的基本概念
1）市场法定义 将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进 行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过 因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。
资产评估4—1
3.对土地使用权的评估，应根据土地的地理位置、用途、周围环境等 因素进行。
4.土地资产可以单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企
业资产的构成要素随企业一并进行评估。
二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类
1.从评估角度，土地包括地上空间和地下空间，纵横两方面看。
）
B．土地价格构成的复杂性 D．土地空间位置的固定性 ）
答案：C
8．能够贯彻最有效使用原则来评估土地资产的原因是（ A．土地的非再生性 B．土地位置的固定性 C．土地用途的多样性 答案：C 9.土地资产价格的一个重要特点就是土地价格主要决定于土地的 A．用途 答案：B B．需求 C．权益 D．区位 D．土地利用的永续性
三、土地资产价格体系 城镇土地不能转让所有权，只能转让使用权
（一）土地资产价格类型
1.基准地价。指的是城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的 土地级别和不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类土 地使用权的平均价格。
特点：1）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。 2）是一个区域性的平均地价，可以是级别或区段也可以是路段平均 地价。
向转让者所支付的一种价格。价格由交易双方来确定。
5.出租价格。土地使用权租金价格。 两种形态：土地使用者之间形成的租金价格； 国家与土地使用者之间形成的租金价格。
除此之外，我国土地市场中还有土地交易成交价格、抵押价格等
基准地价、标定地价、土地使用权出让底价的关系：
三者都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的 作用。 三者联系：基准地价是标定地价评估的基础，标定地价是土地使用权出让底价评估的 参考和依据。 三者区别： 1）基准地价是大面积评估的区域平均地价； 后两个是具体到宗地或地块的地价，是宗地地价。 2）基准地价以考虑宏观因素为主； 后两个还需考虑地价的微观区位因素，其地价更接近市场交易地价 3）后两个的区别：标定地价是根据宗地形状、大小、容积率及其他微 观区位条件，参
资产评估基础(第三版)习题答案第4章
第4章资产评估方法一、单项选择题1、由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失是指（）。
A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的功能性贬值2、在成本法下，资产的评估价值为（）。
A、资产的重置成本B、资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值C、资产的重置成本－资产实体性贬值D、资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值3、某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计2000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计120万元，经估算其重置成本之和为150万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于（）万元。
A、1200B、1800C、1300D、25004、超额运营成本形成的功能性贬值，等于资产剩余使用年限内的（）。
A、各年超额运营成本的折现值之和B、各年运营成本的折现值之和C、各年运营成本净值的折现值之和D、各年净超额运营成本的折现值之和5、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。
A、市场法B、直接比较法C、间接比较法法D、账面价值法6、已知某参照物资产在2017年1月初的正常二手交易价格为80000元，该种资产已不再生产，上半年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。
A、82500B、72000C、88000D、758007、A公司是国内一家极具影响力的汽车公司，已知该公司的β系数为1.33，短期国库券利率为4%，市场上所有股票的平均收益率为8%，则公司股票的折现率为（）。
A、9.32%B、14.64%C、15.73%D、8.28%8、下列关于收益法的应用前提，说法错误的是（）。
A、被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量B、资产拥有者获得预期收益所承担的风险不可以用货币来衡量C、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用货币来衡量D、被评估资产预期获利年限可以被预测9、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。
资产评估自考试题及答案
资产评估自考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 资产评估的主体是（）。
A. 资产评估机构B. 资产评估师C. 资产所有者D. 资产使用者答案：B2. 资产评估的目的是（）。
A. 确定资产的公允价值B. 确定资产的账面价值C. 确定资产的使用价值D. 确定资产的交换价值答案：A3. 资产评估的客体是（）。
A. 资产的所有权B. 资产的使用权C. 资产的收益权D. 资产的控制权答案：A4. 资产评估的基本假设不包括（）。
A. 交易假设B. 持续使用假设C. 公开市场假设D. 清算假设答案：D5. 资产评估的价值类型不包括（）。
A. 市场价值B. 投资价值C. 清算价值D. 账面价值答案：D6. 资产评估的程序不包括（）。
A. 明确评估目的B. 确定评估对象和范围C. 选择评估方法D. 编制资产负债表答案：D7. 资产评估的方法不包括（）。
A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 现金流量折现法答案：D8. 资产评估中，市场法适用的条件是（）。
A. 存在活跃的市场B. 资产的收益稳定C. 资产的使用寿命长D. 资产的流动性差答案：A9. 资产评估中，成本法适用的条件是（）。
A. 资产的收益不稳定B. 资产的使用寿命长C. 资产的流动性差D. 资产的重置成本可以合理估计答案：D10. 资产评估中，收益法适用的条件是（）。
A. 资产的收益不稳定B. 资产的使用寿命长C. 资产的流动性差D. 资产的未来收益可以预测答案：D二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 资产评估的特点包括（）。
A. 专业性B. 公正性C. 独立性D. 客观性答案：ABCD2. 资产评估的原则包括（）。
A. 合法性原则B. 独立性原则C. 客观性原则D. 科学性原则答案：ABCD3. 资产评估的程序包括（）。
A. 明确评估目的B. 确定评估对象和范围C. 选择评估方法D. 编制资产评估报告答案：ABCD4. 资产评估的价值类型包括（）。
资产评估-第四章房地产价格评估1
案例
两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。
（三）存在形态
1. 土地 2. 建筑物 3. 房地
二、对土地与建筑物的认识
（一）土地
1、坐落 2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观 7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？
期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房达到期房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现 房价格的2%，试计算该期房价格。
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
4-2 房地产及价格 4-2-1 房地产的概念
一、概念
（一）定义
土地、建筑物、定着物、各种物权
（一）定义
横 1、土地
有利 害关系人有关的估价业务； 3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估
价时，不应接受该估价委托； 4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可
，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人； 5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或
第四章房地产评估
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式， 通过搜集市场上相同或相似的 土地纯收益、价格等资料，反 推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险 调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估 土地从评估时点开始，其收 益能力延续的时间长度，通 常以年为单位。土地的收益 年限一般是以其出让年限减 去已使用年限获取。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
资产评估第四章练习
1下列不属于建筑安装工程费的是A计划利润 B税金C现场管理费D“三通一平”费运用预决算调整法时，需调整的三材差价是指（）的差价A钢材、钢筋混凝土、砖 B钢材、木材、水泥C木材、水泥、砖D钢材、水泥、钢筋混凝土在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为 ( )A. 整个开发期B. 开发期的一半C. 开发期的1/3D. 开发期与出售期之和2．待估建筑物账面原值200万元，竣工于1995年底，从1996年到2000年价格指数每年增长幅度分别为4.8%、6.9%、11.7%、17%、30.5%，则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是（）A. 209.6万元B. 382万元C. 296万元D. 380万元3.某建筑物竣工于2008年，评估基准日2011年12月31日，已知该建筑物账面价值100万，该建筑物所在地区建筑业产值环比物价指数2009为5%，2010为2%，2011为3%，则该建筑物的重置成本为A110万元 B109万元 C 107万元 D105万元4.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材建造，这种结构是（）A、砖木结构B、砖混结构C、木结构D、简易建筑物5.现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共10000m2,预计两年后完工，售价2500元/ m2,年折现率为10%，则楼价为（）A、20660000元B、20677258元C、20785217元D、21546248元6.某砖木结构建筑，评估人员在对其评估时，对结构部分、装修部分、设备部分的打分分别为70、50、30，这三部分的评分修正系数分别为0.55、0.15、0.3，则该建筑的实体性贬值率为（）A、55%B、60%C、45%D、70%7.下列选项中，属于影响地产价格的区域因素的是（）A、居民收入水平B、交通便捷度C、交通管制D、面积因素8.把土地分为高度集约使用的土地和使用不当的土地的依据是（）A、土地的社会经济用途B、土地的开发程度C、土地的利用程度D、土地的经济地理位置9.预计待评估土地的年收入为18万元，年总费用为8万元，剩余使用年限为5年，折现率为10%，则其评估价值为（）A、30.91万元B、32.53万元C、34.91万元D、37.91万元10.某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300m2,房屋月租金为5000元，各种费用占租金收入的40%，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，另用市场法求得土地使用权价格为1000元/m2，则建筑物的年纯收益为（）A、12000元 12000元（5000×12-5000×12×40%-1000×300×8%） B、18000元 C、20000元 D、40000元11．运用市场法评估建筑物体现建筑物评估的A替代原则 B最有效使用原则C供需原则 D贡献原则12．某一宗地用于住宅时300元/ m2，用于工业用地200元/ m2，用于商业用地500元/ m2。
《资产评估》第4章 房地产评估
知识拓展
第3节 土地使用权的评估
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
一、土地使用权评估概述
（一）概念 土地使用权是指依法对土地占有、使用、收益和处分的权利。土地使
用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。 （二）分类
案例介绍
教学目标
根据土地权属不同
按照我国地价体系
根据土地实物 形态不同
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
第1节 房地产评估概述
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
一、房地产及其特性
房地产是指土地、永久性建筑物及其他地上定着物，是房产和地产构 成的综合体。
其含义有广义和狭义之分：广义的房地产指的是土地、永久性建筑物 及其附属物，以及与土地所有权有关的一切权利；狭义的房地产则是 指土地和永久性建筑物及附属物。本章所讨论的房地产评估的对象是 狭义的房地产。
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
3、市场背景分析
2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现 出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货 币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形 势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统 计国民经济的增长速度已达到8％。
案例介绍
教学目标
知识讲解
知识拓展
（一）基本思路
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时， 依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易 价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域 因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日 的价值。
市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比
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第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元B.152.O9万元C.132.25万元D.174.9万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。
A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。
A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。
A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。
A.半年B.3个月C.一年D.18个月16.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是（）A.宗地形状B.宗地周边环境C.宗地面积D.容积率17.土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（）A.地上附着物B.社会经济环境C.物价水平D.土地的特性和条件18.在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折现率为10％，则总建筑费为（）A.921 473元B.918 791元C.907 523元D.934 156元19.成本法适用于评估的是（）A.预计出售的土地B.新开发的土地C.对包含土地使用权的企业整体评估D.土地市场发育完善条件下土地评估20.在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（）A.房地产的年总收益B.土地的实际收益C.土地的客观收益D.土地的前期收益21.某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（）A.0.861B.0.751C.0.964D.0.87222.某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G＝0.70，S＝0.20，B＝O.10，则该建筑物的成新率为（）A.75％B.80％C.85％D.90％23.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（）原则的要求。
A.替代B.变动C.最有效使用D.供需24.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）A.建筑密度B.容积率C.建筑高度D.建筑覆盖率25.一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（）A.建筑高度B.容积率C.建筑密度D.建筑环境26.目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（）A.生地与熟地B.国家所有土地和集体所有土地C.无偿划拨和有偿出让D.一级市场和二级市场27.城镇土地的标定地价是（）A.土地使用权出让底价B.政府评估的具体地块的价格C.政府出租土地的价格D.单位土地面积的地价二、多项选择题1.反映影响商业用地环境质量的指标有（）A.交通便捷度B.人文环境C.自然环境D.规划环境E.基础设施保证度2.影响地价的社会因素主要包括（）A.政治安定状况B.社会治安程度C.税收政策D.房地产投机E.交通管制3.以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（）A.标定地价是一个区域性的平均地价B.标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据C.标定地价是政府评估的具体地块的地价D.标定地价是各类用地的平均地价E.一般情况下，标定地价不进行大面积评估4.土地的经济特性主要表现在（）A.用途多样性B.经济地理位置的可变性C.土地使用价值的永续性D.可垄断性E.土地面积的有限性5.建筑物成本通常可归纳为（）A.前期费用B.建筑安装工程费C.其他费用D.合理利润E.资金成本6.建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（）建筑物。
A.单位价值小B.结构简单C.单位价值大D.大型建筑物E.使用寿命长的建筑物7.下列因素中会影响到建筑物价格的是（）A.住房制度改革B.长期投资贷款利率C.短期贷款利率D.国家政策E.建筑物所处的地理环境8.判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（）A.使用用途不合理B.部分闲置C.利用率下降D.使用强度不够E.收益水平下降9.建筑物评估的原则有（）A.替代原则B.最有效使用原则C.供需原则D.房地合一原则E.贡献原则10.测算建筑物重置成本的常用方法有（）A.预决算调整法B.重编预算法C.价格指数调整法D.询价法E.假设开发法11.建筑物按房屋承重结构可分为（）A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.砖混结构D.砖木结构E.木结构12.建筑物从大的类别方面可分为（）A.商业用房B.工业用房C.房屋D.构筑物E.公共建筑13.运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（）A.市场发育不完善B.土地成交实例不多C.有相同或相似的其他交易案例D.可以较为准确地估算收益E.既无收益又很少有交易情况的14.土地开发费主要包括（）A.基础设施配套费B.公共事业建设配套费C.拆迁费D.资金成本E.小区开发配套费15.开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（）A.资源税B.耕地占用税C.契税D.土地增值税E.印花税16.在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括（）A.有一定利害关系的主体之间的交易B.有特别动机的交易C.买方或卖方不了解市场行情的交易D.交易时点E.其他特殊交易情形17.土地使用权评估的原则有（）A.最有效使用原则B.替代原则C.变动原则D.贡献原则E.供需原则18.转让房地产必须满足以下哪些条件（）A.以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25％以上C.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30％以上D.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件E.属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金19.土地权属按不同的角度，可以分为（）A.土地所有权B.土地使用权C.划拨土地D.出让土地E.买卖土地20.地形地质因素对地价的影响主要表现在（）A.地形条件较差会造成使用效果差B.地质条件差会增高开发成本C.地形条件会决定土地用途D.地形条件制约开发规模E.地形条件决定土地价格三、计算题1.某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5 669.04m2；基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：A花园小区：建筑面积4 300m2，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元／m2；B商品住宅区：建筑面积3 900m2，交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元／m2； C小区：建筑面积为4 100m2，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元／m2。
根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。
根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。
（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。
）2.一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为l 68万元，资本化率为10％。
试评估该房屋的价格。
3.某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m2，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。
评估过程如下：（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6，建筑密度50％设计，建筑物12层，其中1～2层为商业服务用房，3～12层为商品住房。
（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75％的总建筑费，第二年投入25％的总建筑费。
（3）总建筑费估计为2 500万元，专业费用为总建筑费的6％。
（4）利息率为8％，房地产业的平均利润率为15％。
（5）各种税费综合为地价的5％（包括租售费用）。
（6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。
预计商业服务用房售价为5 000元／m2，商品房售价为2 000元／m2。
（7）折现率为10％。